好房子 战略开启高质量展开新篇 越秀地产以 直击2024财报季 (好房子好地段)

越秀地产（00123.HK）发布的2024年全年业绩报告显示，多项中心目的再创新高：营收延续三年增长，运营性现金流为正，资产负债率大幅降低，土储结构继续优化……在3月31日举行的2024年度业绩发布会上，越秀地产控制层围绕市场趋向、战略规划及运营战略作出详细阐释，进一步明白了以“好房子”为中心的高质量展开方向。

“估量2025年房地产行业将好于2024年，政府采取的一系列‘止跌回稳’的政策力度还将加大，市场决计将逐渐恢复。越秀地产将抓住这一契机，努力做到更好。”越秀地产董事长林昭远表示。这家成立于1983年的粤系龙头房企，仰仗共同的“开发+运营+金融”方式，以一线城市为支点，书写着行业转型期的高质量展开样本。

延续三年逆势增长，稳居房企TOP

过去三年，是房地产调控政策收紧-安闲的坎坷期，也是行业转型、企业寻觅“新的展开方式”的阵痛期。仰仗稳健的战略和差异化的定位，越秀地产在过去三年出现出稳健展开的态势，延续三年成功营收增长，复合增长率率抵达6%。

2024年，越秀地产的合同销售额达1145.4亿元，在克而瑞房企排名中稳居第8位。

从城市规划来看，越秀地产一线城市的销售额靠近600亿元，奉献了超50%的战绩。其中广州作为大本营，2024年销售额达433.7亿；北京销售额为87.3亿；上海销售额为66亿。不只如此，杭州、成都等新一线城市正成为增长新引擎，两地算计奉献289亿销售额，占比达25.2%。这种“中心城市+潜力城市”的规划既保证了现金流稳如泰山性，又为未来增长预留空间。

打造稳健的财务 “安保垫 ，“开发+运营+金融”生态链条有效应用

在过去房地产行业飞速展开时期，部分房企自觉追求规模，过度举债，行业债务风险激增。2020 年，监管部门推出 “三道红线” 政策，即对剔除预收款资产负债率等目的设限，依此将房企分档，限制有息负债增速，推启动业告别自觉扩张，走向稳健展开 。

在这方面，越秀地产作为行业公认的“稳健派”，不时表现出色，延续多年坚持“三道红线”一切绿档。2024年成功剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，坚持惠誉BBB-投资级信誉评级。

在现金流方面，越秀地产2024年运营性现金流净流入217.3亿元，在手现金超500亿元，较年终增长8.6%。

良好的财务状况离不开在精细化的资金控制。越秀地产树立了完善的资金预算与监控体系，对项目从拿地到销售回款的全流程资金流启动精准把控。经过实时监测资金灵敏，能够延迟预判潜在的资金缺口，并及时调整资金分配战略。

在债务风险防控方面，越秀地产采取多元化债务融资战略。除了传统的银行存款、境内公司债发行外，还积极拓展境外融资渠道，如发行美元债等，丰厚债务结构，降低对单一融资渠道的依赖。此外，公司还延迟规划债务到期布置，经过合理布置新债发行与旧债出借时期，确保资金链的颠簸过渡，防止出现集中偿债压力。由此成功了较低水平的融资本钱，境内公司债融资本钱低至2.61%，加权平均融资本钱3.49%，处于行业低位。这种稳健的财务状况为其在市场坚定中提供了充足的流动性，成为穿越周期的坚实安保垫。

值得留意的是，越秀地产内行业中率先树立了“开发+运营+金融”生态链条，在房地产转型的关键周期里，这一链条发扬了微小作用，不只能够成功不同板块间的财务协同，而且开发板块为运营板块提供优质物业资产，运营板块经过稳如泰山的租金支出与资产增值为开发板块提供现金流支持，而金融板块则为前两者提供融资渠道与资金保证，成功了三大板块的共同展开。

以越秀地产旗下的越秀房托（00405.HK）为例，其作为运营板块的关键组成部分，市值打破200亿港元，经过资产证券化等手段，将运营物业转化为可流通金融资产，不只回笼了大批资金，还优化了公司资产结构，进一步增强了财务安保性。

积极规划“ X”矩阵，打造全方位好产品

当房地产行业走出原有的集约型展开方式、末尾启动深度转型和调整时，许多房企指点人痛定思痛，提出要向制造业学习，首先就要学习其对产品的质量打造才干和质量把控才干。关于这一点，越秀地产也是深谙其道，把“打造中心好产品”摆在企业展开的首位，使产品力成为越秀地产突出重围的关键。

2024年，越秀地产以“4×4好产品理念”为中心，从质量、温度、智慧、生长四个维度提出16条产品规范。在这一规范指引下，多地域的高质量产品供应收获了市场和口碑，如北京和樾望雲项目收盘首日去化率超90%；广州珑悦西关以岭南文明IP为中心，成功文明价值与寓居价值的双重打破。

目前，产品力已成为越秀地产的中心竞争力。克而瑞数据显示，琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联广州市商品住宅销售榜TOP1；香山樾以销售额60.17亿元成为海淀年度红盘TOP1，并位列2024年北京商品住宅销售榜TOP2；上海越秀·苏河·和樾府"四开四罄"，累计销售破69亿元；成都越秀·天悦云萃2024年度销售额打破30亿元。

2025年开年以来，越秀地产在北上广的热销势头愈加微弱。1-2月合同销售额128.27亿元，同比上升23.8%；3月份越秀地产销售继续坚持良好态势，表现亮眼。行业估量越秀地产3月份合约销售将成功同比大幅增长，为2025年奠定良好末尾。

展望2 有决计成功1205亿目的

在业绩会上，控制层明白了2025年的目的。林昭远表示，越秀地产制定了1205亿元的销售目的，同比增长5.2%。“我们有决计成功这一目的。”林昭远和团队掷地有声。

他指出，将从五方面发力努力成功目的：一是放慢库存去化与现金流回正，减速2354亿元可售货源去化；二是优化投资规划聚焦中心城市，300亿元预算聚焦中心城市；三是成立消费控制中心优化运营效率，项目交付周期再紧缩15%；四是深刻“好产品”战略打造标杆项目；五是继续降低融资本钱保证财务瘦弱，确保运营性现金流继续为正，融资本钱进一步优化。

“在新的竞争格式和展开方式下，越秀地产将坚持‘不时跨越、愈加优良’的企业精气，秉持‘成就美妙生活’的企业使命，以质量和责任、以务虚和创新为客户带来更好的好房子，继续为股东发明价值。”林昭远如是表示。随着政策支持力度加大与市场决计上升，越秀地产正以一线城市为锚点，以“好房子”为引擎，书写中国房企转型的新篇章。

快递什么意思? 如今快递是不是就是航空运货阿 !

快递，是指快递公司经过铁路，公路和空运等交通工具，对客户货物启动加快投递。 快递的特点是，点到点，加快简易。 快递，又名速递（Courier），是一种邮递和物流活动。 在很多方面，速递比邮快递活动的场景政局的邮递服务优胜。 除了较快送抵目的地及必需签收外，现时很多速递业者均提供邮件追踪性能、送递时期的承诺及其他按客户要求提供的服务。 因此，速递的不要钱比普通邮递昂贵。 速递业者可以不同的规模运作，小至服务特定市镇，大至区域、跨国甚至是全球服务。 现时关键的全球性速递公司包括敦豪航空货运公司、结合包裹服务公司、联邦速递和TNT。 近几年，中国快运速递产业开展迅速，目前曾经在中国东部地域构成了以沿海大城市群为中心的4大区域性快运速递圈。 同时这4大快运速递圈又以滚动式、递进式的扇面辐射，带动中部和西部地域的开展。 部分大城市和特大城市曾经成为区域性快运速递产业开展中心，而且全国范围内构成了以基本交通运输支线为基础的若干快运速递通道，使中国快运快递业的点——轴——面系统初呈雏形。 从1987年起步至今，中国快递服务经过20年的开展取得了长足的提高。 截至2006年底，中国运营快递服务的法人企业已达2422家，从业人员22.7万人；快递服务业务量已到达10.6亿件，成功业务支出约300亿元，区分是1987年的693倍和375倍。 2006年国有、民营、外资快递企业区分成功快递业务支出148.4亿元、52.4亿元、98.8亿元，区分占快递业务总支出的49.5%、17.5%、33%。 2006年国有、民营、外资快递企业区分成功业务量.5万件、.8万件、.6万件，区分占总业务量的58.4%、27%、14.6%。 快递服务从业主体出现多元化趋向，国有、民营、外资快递企业多元共存、相互竞争的市场格式曾经构成。 2007年中国快递行业的业务支出达380亿元，增长速度超越25%，清楚高于第三产业的平均水平。 新《邮政法》或《国际快递市场控制方法》将出台。 《快递服务规范》的实施愈加有利于快递企业的安康开展。 2008年《快递业务员国度职业规范》和《邮政业消费者申诉处置方法》将出台。 新成立的国度邮政局注重务虚高效，在中国快递市场不完全成熟的状况下，出台《国际快递市场控制方法》愈加契合国情，待市场成熟时再出台新《邮政法》更有利于快递行业的可继续地、安康地开展。 估量《国际快递市场控制方法》将会对契合“资质”的快递企业授权运营“商务文件（信函）”，改动如今“法不治众”的困惑局面。 遭到金融危机的冲击，2008年几家外资快递巨头的日子并不好过。 DHL母公司德国邮政集团三季报显示，公司快递业务的息税前利润同比降低了3000万欧元，三季度净利润降低了8%；TNT的快递业务息税前利润则降低了21.5%，三季度净利润下跌了32.3%；UPS三季报则显示，公司成功净利润9.70亿美元，同比降低了12.4%；联邦快递母公司FexEx截至8月底的财报则显示，公司快递业务营业支出降低了34%。 金融危机之下，四大外资快递巨头末尾愈加看重中国。 DHL在华合资公司中外运敦豪国际航空快件有限公司表示，中国已成为DHL快递业务量最大的国度，因此公司将继续执行 “中国优先”的战略。 UPS也将在上海启动一个新的转运中心。 TNT曾泄漏将于年内在中国市场新开出8家快递分公司。

集团化财务控制树立思绪

集团化公司财务控制思绪集团控制无论采取“集约化控制”还是“松懈型控制”形式，关于其中的财务控制都属于重点予以思索的内容，这是一个集团能否规模开展、稳健开展要求研讨的关键课题。 目前集团财务控制关键分三种：集权式、分权式和介于集权和分权之间。 我集团公司目前采用的是介于集权和分权之间的控制形式，即：集团对子公司的控制不采取“一刀切”方法，依照“分类控制”的准绳实施。 一、 财务人员控制实行会计委派制度是增强集团公司控制的手腕之一，是集团公司一致委派会计人员，并对委派人员的任免、调遣、考核、奖惩、工资和福利待遇启动一致控制的一种控制制度。 集团公司为了增强集团对下属子公司的财务控制，确保各子公司的会计核算信息客观真实，强化对子公司有效监控，应对集团企业实行财务担任人委派制。 目前，我集团公司关于子公司财务人员实行的是委派制，子公司的财务主管实行双线控制、双线担任制。 一方面要担任子公司外部一切的财务控制事务，协助担任人展开任务，介入本公司的关键决策；另一方面，也要对下级财务担任人担任，贯彻总部的有关政策，监视本公司的一切业务活动在可以控制和可行的范围之内。 同时，负有向下级财务担任人报告本公司严重财务事项和关键运营控制活动的责任。 二、预算控制集团化财务控制的目的是成功集团价值最大化，为了达成这一目的，片面预算控制作为关键的控制控制手腕必无法少。 集团应依据战略目的的要求细化预算编制，明白预算执行责任，经过片面预算对资金控制、本钱费用启动控制，提高资金的经常使用效率。 从某种意义上讲，片面预算控制就是集团的财务战略，而财务战略也表现了集团的战略。 财务预算控制制度是总公司与子公司之间沟通的平台、控制的规范、考核的依据，是推行子公司财务控制规范化和迷信化的工具，也是促进子公司自我控制、自我开展的有效途径。 在预算控制中，对子公司相关的投资活动、运营活动和财务活动的未来状况启动预期并控制。 总公司制定子公司的运营目的，树立绩效考核评价制度，树立各项财务目的执行状况的评价体系，奖励子公司为成功运营目的而努力任务。 目前我集团公司预算的执行方法是：子公司依据自身开展规划及集团公司总体规划要求，10月份确定出子公司下年度目的、预算方案，先在子公司外部启动讨论，然后上报到集团公司审批，集团公司对子公司年度目的预算召开质询会议，提出疑问及修正建议，子公司修正后重新审批，最终来确定子公司年度预算方案。 三、 资金控制资金一致控制曾经成为集团控制子公司最有利的工具之一，也越来越被注重，降低财务风险是以资金控制为中心的。 要做好集团化财务控制，集团公司首先要从资金控制入手，增强对控股子公司的资金监控，树立健全资金控制体系。 至于资金集中控制，国际比拟盛行5种控制形式：拨付备用金、统收统支、资金结算中心、外部银行、财务公司，以上五种形式各有优缺，甚至可以组合一同经常使用。 目前，大部分集团公司对资金的控制形式是采用设立资金结算中心，这样一方面有利于企业的资金失掉充沛应用，也有利于集团合理筹措资金，确保资金本钱优化，以参与全体效益；另一方面对集团公司搞项目研发与投融资，以及监控资金的经常使用，有效的防范财务风险具有及其关键的作用；同时，还有利于提高财务人员的风险防范看法和规避风险的才干与水平。 目前我集团公司资金控制相对较为分散，在资金控制上表现为银行账户多头设立，子公司各自开立、控制账户，集团对子公司的资金支出、支出没有构成有效的控制。 资金分散使集团对资金流环节中的控制脱节。 另外集团外部资金没有统筹控制，会造成资金应用效率低，不利于降低筹资本钱，参与了公司运营风险。 四、 外部控制控制树立完善集团全体的外部控制制度，是集团的法定义务，也是防止资产流失，成功资产保值增值的关键手腕，是为了保证集团经济活动正常启动所采取的一系列必要的控制措施。 其中树立健全财务外部控制制度，是有效实行财务控制的坚实基础，是财务控制的关键内容。 集团公司应在遵照国度各项法律的前提下，充沛结合集团控制要求和实践状况，健全各项财务制度，不时启动补充和完善。 各子公司也应依据集团财务控制的要求，从制度上规范控制。 外部控制是提高公司控制水平的关键手腕，树立健全财务控制制度，健全对外投资、资产处置、资金调度等严重经济业务事项的决策和执行程序。 日常应强化外部审计任务。 内审的作用不只在于监视子公司的财务任务，同时稽查、评价外部控制制度能否完善和企业内各部门职能的效率，是监视、控制外部其它环节的关键手腕。 经过外部审计，能够及时发现子公司财务和运营中的疑问并提出控制建议，以推进企业安康开展。 目前我集团公司采取职能科室组成结合审核小组，经过对子公司的集中审核，协助子公司找出控制流程中存在的疑问，提出整改建议，最终来提高子公司基础控制水平，以便到达集团公司效益稳步、安康、加快的开展。 五、 信息化控制要做好企业集团集中化财务控制，必需提高财务信息化控制水平，必要求借助现代信息技术，经常使用先进的财务控制软件，成功集团各子公司、分公司之间财务信息传递的真实性和及时性，提高财务活动的效率，降低内控制度实施的本钱。 目前我集团公司采用的是用友财务控制软件，选集团一切会计账套都集中在一个数据库，经过一个数据库集中各子公司的一切财务数据和业务数据，会计核算政策由集团公司一致制定。 运用集团化的财务软件，成功会计核算和财务控制的集中，可以更好地增强对子公司的监控，提高财务控制的效率。 结 论集团财务控制日常应该遵照“优质服务、有效监视”的财务任务准绳，将财务监视融于日常服务之中，在强化财务控制监视职能的同时强调财务服务的职能。 同时要增强财务人员的控制，对在岗的财会人员启动活期的法规政策培训和继续在教育等方式，不时提高财务人员的综合素质和业务技艺，以便提高财务团队树立的全体水平。

无法表表示见是不是就一定st 有没有方法申诉

非规范审计意见的第五类：无法表表示见：说明审计师的审计范围遭到了限制，且其或许发生的影响是严重而普遍的，审计师不能失掉充沛的审计证据。 深刻地说就是我们审计项目组几团体辛辛劳苦干了好几个月，查账、清点、函证，但收了钱我真的对你们公司的年报无话可说！——我找不到证据证明你们的年报是“在一切严重方面依照会计准绳编制”，但我收了你们的钱了，请支持我无奈地说“你们这儿水太深，我看疑问”——无法表表示见。 再深刻点说就是这个公司的财务资料和账簿完全不靠谱，乌七八糟，看不知名堂来！专业的审计人员辛辛劳苦几个月都看不知名堂来，你觉得我们普通投资者还要求理会这样的公司吗？反正我是敬而远之。 看看近两年被出具“无法表表示见”审计报告的数量就可以看出审计人员对出具“无法表表示见审计报告”比“否认意见”审计报告要容易地多啊，毕竟弃权“无法表表示见“比直接投反对票否认意见审计报告”要觉得不得罪人啊，轻松地多啊。 据中注协披露，在上市公司2015年度财报审计中，六家公司被注册会计师出具了“无法表表示见的财务报表审计报告”。 除了已宣布退市的博元和开放破产重整的*ST川化，颇受关注的还有欣泰电气、*ST盈方、金亚科技和*ST烯碳等四家公司。 2014年度已发布的审计报告中无法表表示见的审计报告共有八家，均为ST盈余企业。 触及行业包括船舶、贸易、水泥铁路等。 8家企业中有2家是主板上市的，6家为深圳上市的中小型企业。 2014年度盈余金额均在千万级别以上。 看看无法表表示见是什么样子的吧。