水平 兴盛线 3月深圳二手房成交量靠近 新房去化周期延续7个月回落

深圳市景色 视觉中国 资料图

深圳楼市延续了2月下旬的炽热行情。3月二手房录得量打破7000套大关，冲刺“兴盛线”水平；新房住宅的去化周期也加快缩短，目前已延续7个月出现回落态势。

据深圳市房地产中介协会统计，2025年3月，深圳全市二手房录得7703套，环比增长58.6%，同比增长48.2%。这一买卖量远超深圳5000套的“荣枯线”，靠近8000套的“兴盛线”水平。

从中介机构的监测状况来看，3月，深圳楼市小阳春势头十足，刚需、改善及孩子上学等多重需求开释，叠加公积金新政利好，市场看房量、成交量继续维持在去年10月高峰水平。

同时，在市场加快回温并继续增长的背景带动下，刚需性客户入市志愿清楚上升。据统计，3月市场成交小于90平方米的房源占总量的57.8%，较上月上升2.4个百分点。从多少钱段来说，300万-500万元刚需及1000万元以上高端改善占比均有所优化，区分优化1.5个、0.8个百分点。

深圳市福田区一经纪人表示，年后市场预期进一步改善，板块内的房源成交周期清楚缩短。“主动来咨询的客户清楚增多，不少房东也会来实时了解状况。”其提到，随着成交量的加快增长，优质房源的成交多少钱已逐渐修复。

另从前端目的而言，中介门店的二手住宅看房量继续维持在去年10月的高位水平，这也将为4月成交转化提供有力支撑。

乐有家研讨中心监测的数据显示，深圳二手住宅成交均价已延续6个月稳如泰山在6.3万-6.4万元/平方米。3月，深圳二手成交价为6.36万元/平方米，环比小幅降低0.8%，但全体维稳。同时，二手住宅挂牌均价为6.56万元/平方米，环比虽小幅下滑0.5%，但也基本稳如泰山在6.6万元/平方米左右，业主预期稳中向好。

从在售量而言，随着市场回暖，业主委托出售志愿也随之优化。截至3月31日，据深圳市房地产信息平台地下在售二手房数量统计，深圳全市有效在售二手房源71590套，对比上月同期统计的65745套在售房源介入5845套，环比增长8.9%。

春节假期后，新房市场也有清楚回温，但受供应以及认购后需走按揭等流程的影响，数据存在肯定滞后，前期新房市场买卖数据会陆续表现出来。深圳市房地产中介协会数据显示，3月，深圳全市预售新房共成交3079套，环比增长54.6%，同比增长9.3%，其中住宅成交2926套，环比增长75.6%，同比增长30.3%。

深圳内地研讨中心统计，3月，深圳共有9个住宅项目入市，数量相比去年同期偏少。不过，月内多个网红盘加推，也助推市场热度一直。例如位于龙华的中建鹏宸云筑项目收盘靠近日光，该项目二期加推153套100平方米以上大户型，1小时成功去化98%；南山观山海家园、福田金地环湾城、龙岗名居山河里、坪山财富城等各区网红盘加推也均取得不错效果。

值得一提的是，随着市场成交量下跌，新房住宅的去化周期加快缩短。深圳内地研讨中心数据显示，3月，深圳全市新房住宅存量为278.6万平方米，时隔33个月再度回落至300万平方米以下。依据过去一年平均成交量计算去化时期约为7.84个月，去化周期较上月下滑1.27个月，延续7个月呈回落态势。

深圳市房地产中介协会以为，4月深圳楼市行情有望延续3月的热度。从二手房市场来看，节后市场热度加快回温，2月成交录得量环比增长3.9%，且刚需和豪宅市场均有好转，3月二手房市场延续了这一趋向，周成交录得量继续高位运转。在新房方面，3月，深圳部分新房项目热销吸引了大批购房者的关注，进入4月，深圳市将陆续有按新规设计的新房项目入市，这些新房在产品设计和寓居质量上更具优点，也将会进一步抚慰市场需求，此外，结合政策支持层面剖析，以后政策支持面继续发力，比如深圳近期推出的公积金新政举措。基于上述原因剖析，估量4月二手房市场将大约率继续坚持生动外形。

房产“去库存”究竟怎样做

低首付，低利率，不限购

深圳新房均价18个月来走势如何？

深圳市规划和疆土资源委员会的数据显示，自2016年10月“深八条”发布起，深圳新建商品住宅成交均价已延续18个月降低。 2018年3月，新建商品住宅成交均价为元/平方米，环比降低0.01%，同比降低1.0%，但是成交量的同比和环比增长均超越150%。 进入4月，居民的购房热情不减。 4月4日，万科瑧山府二期(项目名：安托山花园二期)获批预售容许，总套数222套，备案价约元/平方米，总价2000万元起。 去年4月，瑧山府一期收盘均价约元/平方米，二期备案价比一期均价低2000元，即使加上7000元/平方米的装修合同价，依然e79fa5e低于周边12万元/平方米的二手房均价。 了解到，瑧山府一期、二期收盘价远低于企业最后预期，深圳万科在2016年的外部分享会上，对瑧山府估量的售价是17万元/平方米。 4月9日，瑧山府二期网上收盘，222套房源在1分钟内售罄，有介入认筹的购房者称从认筹末尾“就和抢差不多”。 中国综合开发研讨院旅游与地产研讨中心主任宋丁以为，新房多少钱清楚低于二手房价，成了资本捡漏的突显空间。 郑永祥用股票来比喻这次的低价“限价”盘：“牛市外面，定向增发信息一出，股票延续涨停，但并不表示市场低迷的时刻，股价也可以常年低于定增价。 ”深圳某研讨院院长肖小平则调侃：“如今买房的主流是怀揣投资梦想的刚需。 ”去年华润悦府二期现场收盘时，由于意向客户是收盘套数的数倍，形成“富豪排队买房”的现象，往年万科瑧山府二期改为了网上收盘。 在瑧山府二期获批前，有中介吹风低价“茶水费”，深圳万科随后紧急造谣，发布告客户书，甚至对揭发中介的购房者给予10倍金额的奖励。 但无论多想“低调”，一个近10万元/平方米的楼盘，收盘今天售罄依然引发了不小的讨论。 更大的背景则是全体成交量的上升。 据深圳市规划和疆土资源委员会统计，3月，深圳全市商品房一手房成交套数 2029套，环比参与155.5%，同比参与152.7%；二手房市场，全市共成交6276套，环比、同比均有较大增幅。

房屋去库存压力很大为什么还要继续

去库存现状压力大 但是无碍房地产继续安康开展房地产去库存的压力很大。 依据万得数据，2014年底，本轮市场库存周期到达14个月左右的高位。 中央看到了库存疑问的严重性。 中央经济任务会议提出，化解房地产库存是往年五大任务义务之一。 2015年以来，房地产库存总量基本坚持颠簸，各种契税、金融、行业政策对库存去化初显起色，使得成交量清楚上升，库存去化周期清楚缩短趋向。 特别是去年底到往年终，首付、税费等政策的调整对刚需的支持起到了推进作用。 在这样的去库存背景下，房地产恢复性增长是可期的。 楼市分化，库存也分化近期，在“化解房地产库存，促进房地产继续安康开展”的政策背景下，一线城市的库存量已清楚降低，且库存去化周期维持在4—9个月之间。 据有关房产数据中心统计，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，这样的成交量成为节后首周买卖量从2010年以来的高值。 其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价约下跌5%；上海屡屡被曝出春节后房东涨价，但销售照旧火爆；而地道的投资客也是深圳房价高涨的关键推手。 受政策红利的影响，近期一线楼市楼价有所向上。 但是目前一线城市的房价似乎“言论更热”。 随同一线城市土地市场过热，不少房地产开发企业在一线城市拿地趋向慎重，转而密集规划二线城市。 例如不久前，经过133轮报价，某开发商以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块，楼面价初次过万，溢价率177.28%，迫近周边在售房价。 也就是说，虽然去库存压力大，但是正如分化楼市，库存也有市场分化，必需充沛思索地域特性。 目前真正的疑问在于基本面较差的三、四线城市，它们的库存量较高，去化周期长，部分城市如蚌埠、温州、青岛、福州等库存去化需20个月以上。 去库存首要优化产品附加值面对库存难题，房地产行业的标杆企业——保利地产的做法，值得讨论。 首先，打造保利“生活圈”，优化产品附加值。 在保利地产制定的企业“十三五”方案中，明白提出了打造“保利生活圈”。 保利生活圈以社区为中心，打造基于全生命产业链的服务平台，优化产品附加值。 其次，强化产品竞争力，树立绿色全生命周期寓居系统。 树立绿色全生命周期寓居系统的规范，由“关心客户全生命周期的全平装房+集合物业、商业、养老、教育等的社区服务”以及“强调体验的O2O平台”组成，打造更具竞争力和市场接受度产品。 第三，运营注重效率，精准把控价值链上每个环节。 保利地产注重整个消费链条的迷信性与效率，包括投资有效性、产品定位有效性、产销平衡、营销方向等多个方面。 后，减缓客户压力，提供多元化购房支持服务。 在客户购置上提供多元化的手腕支持。 2015年，保利地产成立了保利小贷公司，开发多种金融工具协助客户。 针对首付才干缺乏，或有旧房换新需求的客户，保利可以提供首付小额存款等服务，也有延伸分期付款等政策支持。 总而言之，保利地产的做法是在供应侧上下功夫，优化产品的顺应性，愈加适销对路，从而从源头上消弭库存。 目的是维持房地产市场安康生长2015年，国度要求将房地产行业的重点疑问聚焦在去库存方面，强化了市场关于宽松政策的预期，同时也为后续行业利好政策在各大城市铺开落地奠定了基础。 中央层面上，各地纷繁出台促进房地产安康开展指点意见，对房地产行业开展启动规划，同时，推出各项财政补贴、限购松绑政策等利好措施。 估量2016年库存压力较大的中央政府将深化落实房地产去化的政策细则，加大房地产库存去化步伐。 2016年，中央将户籍城镇化作为房地产去库存着力点，扩展有效需求，打通供需通道，促进房地产库存去化。 发改委近期发声，要有序化解商品房库存，将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，落实户籍制度革新方案，放慢农民工市民化，满足新市民住房需求。 综合梳理政策，我们可以看出，国度推出来库存政策，目的是维持房地产市场安康生长。 因此，面对不同地域楼市特点，政策也要到什么山上唱什么歌。 不能用一个中央的政策套到一切城市，“一刀切”的清闲政策并无法取。 一线城市取消楼市限购或许性不大，还是要抑制投机，三线城市要去库存，让市场能够可继续地安康开展。 而关于未来政策，我们希冀关键有以下几点：首先，加大各级政府对中央在2015年出台政策的落实力度，如落实中央37号文的规则，支持房企调整商业、公寓的规划；其次，建议用房贷利息抵扣团体所得税，支持刚需；第三，建议用市场化、货币化手腕处置保证房树立；后，建议尽快推出REITs政策促进商业地产市场开展。