一季度上海办公楼租赁需求逐渐回温 本钱驱动型需求占主导 机构 (2021年上海一季度工作会)

近日，多家商业地产机构公布2025年第一季度报告。报告显示，第一季度上海办公楼租赁需求逐渐回温，本钱驱动型需求占主导。与此同时，投资市场出现回暖态势，成交金额同比两位数上升。

上海办公楼租赁需求逐渐回温

全市净吸纳量环比和同比均有优化

仲量联行的报告显示，往年一季度全市算计三个甲级办公楼项目完工交付，总修建面积录得18万平方米，其中非中央商务区的四川北路板块录得一个新项目交付，总修建面积为94000平方米，大体量项目完工加剧供应压力。不过，CBRE世邦魏理仕的报告显示，往年第一季度全市净吸纳量环比和同比均有优化。

仲联量行的报告显示，往年一季度，租金降低以及业主方提供的更多活动政策继续带动搬迁和更新需求。“金融与专业服务业所属的内资企业抓住了以后有利的租赁窗口期机遇。”仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示。

CBRE的报告也显示，从行业需求来看，金融业依然处于主导位置，占比23%，关键遭到投资控制和银行等范围需求的推进。TMT行业稳居第二，占比22%，得益于电商、通讯等企业的扩张以及部分软件系统开发和互联网平台公司的租赁需求。第三位是消费品制造业，需求上升清楚，占比16%，尤其是批发快消品和3C电子产品等相关企业生动度较高。第四位是专业服务业，占比9%。值得一提的是，随着消费更新和服务业的进一步展开，消费服务业遭到教育培训和瘦弱护理范围的推进，初次进入需求占比前六名。

值得一提的是，业主方也在“搜索枯肠”地经过对客户需求的洞察以提供更多租赁计划来应对办公楼的市场周期。

近日，吉宝静安中心（Park Avenue Central，简称“PAC”）公布了共享商务空间品牌KONNECT“智会”空间。据了解，KONNECT打通了办公楼的其中一层，采纳模块化场景，掩盖从独立办公到商务和社群活动的全场景需求，包括董事会议、创意任务坊、企业团建、社交路演等，租户可以依据需求付费预订。

“很多企业在租赁中的痛点之一，就是很难找到一个在办公点或许周边，预算范围内，能够依据活动的详细需求灵敏转变的空间。在PAC周边一带，有企业通知我们，他们在一年中或许举行了五六十场活动，只能向外寻觅场地，且这些场地无法依据他们的要求启动灵敏的转变。”日前，吉宝城市展开部执行副总裁、可继续城市更新运营（中国）担任人余昇鸿在接受澎湃资讯采访时表示：“我们洞察到了目前市场中存在着一种空间产品的空白——即可同时满足单人工位、多人会议、大型会议和企业团建的模块化一站式商务空间。而我们心愿经过KONNECT空间赋能这些企业。”

据吉宝中国市场经理施辛易走漏，目前，吉宝静安中心（PAC）招租还在启动中，但曾经收到十分多的意向，其中有很多跨国公司，“在上海市场，写字楼竞争十分剧烈，相同的产品、相同的多少钱，他们（跨国公司）肯定会选对自己来说更契合总部规范的公司。”

大宗买卖金额录得同比两位数增长

5亿元以下成交项目占比创历史新高

从投资市场来看，多家商业地产机构公布的报告显示，第一季度上海投资市场表现亮眼，买卖金额录得同比两位数增长，市场出现出回暖态势。

CBRE的报告显示，第一季度的大宗买卖中，博华广场买卖作为近三年来独一的超百亿级单体项目成交，有望为市场注入积极信号。澎湃资讯（www.thepaper.cn）此前独家报道，往年1月，中邮人寿保险股份有限公司宣布，公司作为领投机构正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。多位知情人士向澎湃资讯表示，买卖的对价为108亿元。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部担任人王晶表示：“博华广场的买卖进一步印证中心优质办公物业的投资价值并有望缓解市场对中心资产的张望心境。这一买卖不只表现了投资者对高质量物业的认可，也反映了市场恢复决计的积极信号。同时，政策推进消费提振与产业更新，估量将带动批发物业和产业地产需求开释，进而吸引新一轮投资关注。虽然以后租赁基本面与买卖心境仍需改善，但在此背景下，上海的物业投资市场仍是机遇与应战并存的局面，投资者应坚持敏锐，积极捕捉市场信号，慎重剖析投资机遇，争取在市场逐渐回暖的环节中掌握先机。”

CBRE还指出，博华广场买卖推升机构投资者买卖金额占比高达72%，企业与集团的投资热情继续，特地对小体量办公楼、酒店与租赁住宅等物业类型尤为喜爱。

全体来看，仲联量行的报告也指出，市场出现出两大清楚特征：第一，单体规模继续参与，小规模项目依然是市场成交的支流，5亿元以下成交项目的占比攀升至74%，抵达历史新高。第二，上海商业地产的成交关键由高净值人士和各类企业买家主导。此外2025年第一季度以投资为关键目的的买卖进一步介入，占比高达86%。

值得关注的是，仲量联行的报告显示，在2025年第一季度，长租公寓资产以34%的清楚占比初次逾越办公资产，成为季度成交金额占比最高的资产类别。往年一季度，随着多个大型社区型长租公寓项目相继入市，保险机构对这类资产的投资热情继续升温，进一步带动了长租公寓买卖市场的生动。办公资产以29%的成交金额占比位居第二，批发地产（27%）紧随其后，酒店（5%）和产业园区（5%）则区分位列第四、第五位。

仲量联行华东区投资及资本市场担任人孙翎表示：“以后市场格式正派历深化革新，业主需以更坚决的决计和武断的执行力掌握机遇。近期成交的案例显示，不少成功的买卖得益于业主灵敏调整战略，加快顺应市场变化。展望未来，我们估量市场将出现更多元化和专业化的投资历局。”

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