百强房企前5月累计开售操盘金额1.4万亿元 同比降低44.3% (百强房企前5个月销售额近3万亿元 6月份市场会好转吗?)

媒体6月30日信息，据克而瑞地产钻研，2024年上半年，房地产市场继续处在低位调整。1-5月行业百强房企累计开售操盘金额14129.1亿元，同比降幅为44.3%。

详细来看，一季度新房市场供应和成交双双处于低位，二季度4、5月供应量同环比均有所降低，然而单月同比成交规模均有所优化，间断弱复苏走势。

全体来看，上半年虽然政策面继续优化，但市场的反响却并不踊跃，叠加企业推盘仍处在低位，房企全体业绩压力依然较大。

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同比复苏怎么计算？

同比一般情况下是今年第n月与去年第n月比。 同比发展速度主要是为了消除季节变动的影响，用以说明本期发展水平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。 如，本期2月比去年2月，本期6月比去年6月等。 其计算公式为：同比发展速度的公式应该改成：同比发展速度=本期发展水平/去年同期水平×100%；同比增长速度=（本期发展水平-去年同期水平）/去年同期水平×100%。 在实际工作中，经常使用这个指标，如某年、某季、某月与上年同期对比计算的发展速度，就是同比发展速度。 2020年5月，市场持续复苏，TOP100房企单月实现全口径销售金额.4亿元，环比增长21.3%，同比增速自4月转正后进一步显著提升至12.2%。 与去年全年的月均销售相比，5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。 从累计业绩来看，2020年1-5月TOP100房企累计全口径业绩降幅自3月以来继续收窄，同比下降7.9%。 预计6月，房企将进一步加紧供货、加大去化力度，在冲刺半年度业绩的同时，力争将疫情对销售的负面影响降至最低。 2020年1-5月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛受疫情影响，均同比降低。 截至5月末，TOP30和TOP50房企的销售操盘金额入榜门槛分别降低10%左右至287亿元和175亿元。 但相较于4月，各梯队门槛降幅均有不同幅度收窄。 计算公式：同比增长率=（本期数－同期数）÷同期数×100%。 某个指标的同比增长率=（现年的某个指标的值-上年同期这个指标的值）/上年同期这个指标的值。 同比增长，和上一时期、上一年度或历史相比的增长（幅度）。

5月楼市仍在低位徘徊，地方纾困政策生效仍待观察

近期地方楼市纾困政策接连落地，市场关心此轮松绑能否提振楼市。 从5月房企销售数据看，环比数据已经止跌回升，出现明显好转，但同比仍表现惨淡，单月和累计跌幅仍在扩大，目前市场尚难言筑底。

此轮松绑政策特征在于频率密集，力度逐渐提升，甚至触及限购、限贷、限售等核心政策，且逐渐向高能级城市延伸。 不过，业内预计政策发挥效果仍存在一定时滞，寄希望于下半年出现回暖信号，其中一二线城市会率先复苏。 当前楼市整体回暖仍未到来，导致房企拿地趋于谨慎，土地市场也维持清冷。

房企销售环比止跌同比惨淡

5月房企销售出现了一丝暖意，暂时止住了前几个月连续环比下滑的趋势，但同比情况仍不乐观，大多房企离全年销售目标仍有较远距离。

克而瑞数据显示，百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，相比4月16%的环比降幅出现明显改善；但单月业绩同比降低59.4%，前5个月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。

已披露销售快报的规模房企体现出相似的特征。 碧桂园5月销售金额为287.1亿元，环比增长26.81%，结束了今年前四个月连续下滑的趋势，但与去年同期相比仍近乎腰斩。 万科5月销售金额为307.6亿元，与上一月308.6亿元相比基本持平，同比下跌46.56%。

销售排名的门槛也随之急剧下降。 前5个月累计销售TOP50的门槛由去年同期的227亿元降至今年的109亿元；TOP100的门槛则由83亿元降至37.2亿元。 前5个月累计销售破千亿的仅有碧桂园、万科、保利发展三家房企，权益销售金额分别为1500.8亿元、1087.7亿元和1066.2亿元。

中指研究院数据显示，头部阵营房企数量减少最为明显。 千亿以上阵营仅3家，同比减少12家；第一阵营（500亿～1000亿）和第二阵营（300亿～500亿）房企分别为9家和12家，同比均减少9家；第三阵营（200亿～300亿）房企为15家，同比减少2家，基本保持稳定。

由于行业前景不明朗，大多数房企在年初选择不披露销售目标，或者主动调降目标。 即便如此，在公开披露业绩目标的上市房企中，前5个月的目标完成度仍不及预期，几乎均低于去年同期水平。

碧桂园的目标完成度相对较高，前五个月1500.8亿元的业绩相比于4550亿元的全年目标，完成率为33%，但仍明显低于去年同期的39.8%。 此外，大部分房企目标完成度均不及30%，例如越秀地产、美的置业、龙湖集团分别为28%、22.8%、20.7%。

“5月销售数据尚未完全发布，部分开发商或有小幅环比改善，在一定程度上带来些许市场信心恢复，但房地产销售季节性较强，且容易受到疫情影响产生较大波动，故依此判定行业景气是否恢复为时尚早。 房价方面，根据国家统计局公布的1～4月数据，目前尚未看到明显复苏或筑底迹象。 ”惠誉评级企业研究董事沈家超在接受证券时报记者采访时表示。

政策生效仍有时滞

近期地方松绑楼市动作频繁。 据克而瑞统计，截至5月24日，全国已有134城累计出台了223次楼市调控政策，堪称近几年中放松政策出台最密集的时段，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。 政策内容涉及放松限购、限贷、限售及公积金贷款等多个方面，主要集中在三四线城市。

但从房企销售情况来看，楼市松绑尚未完全发挥出效果。 一位头部房企南方区域销售人员告诉证券时报·e公司记者，能够感受到市场略有回暖，但是程度有限，“比如惠州也出台了公积金转首付、2.5成首付、降低利率、取消重点区域限购等政策，但提振楼市需要多种因素综合作用，惠州的大环境还是靠深圳外溢，所以还需要时间恢复市场信心。 ”

“回暖的力度还没有达到预期。 ”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，比如从最早出台政策的郑州的情况来看，政策刺激效应迅速递减，所以购房者还是处在观望阶段，如果没有实质性的稳定预期措施，还会进一步观望。 总体来说，接下来情况仍需多观察，但6、7月情况大概率不会比4、5月更差。

这轮松绑开始于今年3月1日郑州放松限购限贷，此举在业内看来具有标志性意义。 一位房地产行业分析师告诉证券时报·e公司记者，自2016年“房住不炒”提出之后，限购、限售、限贷这“三限”成为限制需求端的核心政策，除了2018年末菏泽推动棚改货币化而取消限售之外，其他城市难以动摇“三限”，而郑州率先突破限制，也引来后续多个城市跟随。

目前来看，已经有多个城市触及“三限”核心调控政策的放松，且城市能级也不断提升，逐渐向一二线城市蔓延。 例如成都、长沙、杭州、海口等热门城市都先后加入了楼市松绑行列。

一二线城市需求最为强劲，其松绑措施强度备受关注。 “一线城市出于抑制房价过快上涨及控制人口数量过快增长等需要，不太可能出现大力度的松绑政策，更多可能是围绕着人才引进方面有限松绑。 政策效果何时体现无法预期，更多取决于经济恢复情况和购房者对房价稳定的预期。 ”沈家超称。

值得一提的是，南京不久前曾传出“取消二手房限购”消息，但在当日即被叫停，还有很多地方松绑政策并没有明确文件。 沈家超对此表示，多数松绑政策属于地方性政策，无明确文件和“一日游”现象意味着地方政府在试探市场反应和上级能接受的边界，因为中央“因城施策”的指导意见并未有明确的定性定量指标。 松绑的边界必然是不违背中央关于“房住不炒”的底线。

业内将希望投向今年下半年。 多位房企相关人士都对证券时报·e公司记者表示，当前行业大环境仍然没有根本性改善，市场反弹仍需时间。 一位TOP10房企人士称，内部高管预计市场触底回升的时间点要到下半年。

克而瑞研究预计，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。 规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。

上述分析师也表示，政策出台到市场回暖之间会存在时滞，而且随着市场需求逐步消耗，时滞会越来越长，“比如2008年刺激楼市时，政策时滞只有3个月，但到了2014年那一轮刺激时，真正传导到三四线城市就需要两年以上持续刺激。 当前这一轮中，一二线城市一定是率先复苏的，但三四线城市节奏会非常慢。 ”

“更为根本的区别是，现在已经不会把房地产作为刺激经济的手段，‘房住不炒’仍然是政策基调。 ”上述分析师称。

沈家超预计，若今后不再有全国范围的大规模疫情，且经济逐步企稳，下半年行业销售同比跌幅将逐渐收窄。 主要开发商（非统计局口径）1~5月的新建商品住宅销售额同比下跌约50%，若前述条件满足，惠誉预计全年同比变动数将回升至下跌约25%~30%。

房企拿地趋于谨慎

销售不振也让房企投资拿地趋于谨慎，部分出险房企已经无力投资，土地市场仍然处于不温不火的状态。

据克而瑞数据，销售TOP50企业5月投资力度降至今年次低，仅高于1月份，同比、环比分别下降95%和70%。 投资意愿相对较高的企业依然是中海地产、建发房产、华润置地等国企央企，民企在土地市场几乎隐身。

今年前5个月，新增土地货值在500亿元以上的房企有万科、华润置地、中海地产、滨江集团、绿城中国和建发房产。 其中，建发房产在5月厦门、福州土拍中拿地近60亿元，成为1~5月新增拿地金额最高房企。

部分出险房企受制于资金压力，已经无缘拿地。 对比销售排行和拿地排行可以发现，融创中国、中国恒大、绿地控股、世茂集团、新城控股、阳光城等规模房企没有出现在新增货值百强榜单中。 截至5月末，新增货值百强门槛为31.5亿元，环比上涨18%，但同比大降60%。

与此同时，百强房企拿地销售比大幅下降。 克而瑞数据显示，今年前5个月，百强房企的整体拿地销售比仅为0.15，其中近八成房企的拿地销售比低于0.2，近六成企业投资处于停滞状态。 一般情况下，拿地销售比多在0.30至0.45之间，比例降低意味着拿地趋于保守。

整体来看，5月土地市场呈现量价齐跌的状况。 全国300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；价格方面，由于5月三四线城市成交占比上升，致成交单价回落至3255元/平方米，同比、环比分别下降32%和19%。

（原题：《5月楼市仍在低位徘徊 地方纾困政策生效仍待观察》）

房企销售业绩热点城市市场热度不减同比降幅继续收窄

在6月百强房企销售业绩出现“环比显著增长、同比降幅收窄”的向好态势后，7月市场成交环比转跌，但同比降幅继续收窄。 特别是1-7月累计来看，尽管同比降幅仍大，但降幅继续收窄。

业内人士认为，7月市场有所降温，但并未明显失速，热点城市市场热度不减，尤其是上海、成都的成交皆创年内新高。 预计8月在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。

同比降幅继续收窄

克而瑞研究中心的数据显示，7月，房企整体销售延续上半年的表现，百强房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，略高于上半年月均水平，环比降低28.6%，降幅较往年30%左右的平均水平基本持平;同比降低39.7%，降幅略有收窄。

从累计业绩来看，百强房企1-7月累计销售金额的同比降幅仍保持在较高水平，但降幅继续收窄。

中指研究院的数据显示，1-7月，百强房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，降幅较上月收窄1.3个百分点。

克而瑞研究中心的数据还显示，7月，百强房企中近8成企业单月业绩环比降低，其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间，17家企业环比降幅超过50%。 且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年的月均水平。

尽管多数百强房企业绩环比降低，但同时，7月也有部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出。 如旭辉、龙光、阳光城、电建、海伦堡等企业的环比增幅均在20%以上。

中指研究院还指出，7月，销售额超千亿的房企有10家，较去年同期减少11家;超百亿房企91家，较去年同期减少45家。 百强房企权益销售额均值为301.5亿元，权益销售面积均值为198.9万平方米，同比分别下降48.7%和52.2%。

上海、成都成交创年内新高

克而瑞研究中心指出，受网签备案数据延迟及部分城市市场坚挺的影响，7月市场数据略优于企业销售，市场有所降温，成交环比转跌，但并未明显失速，重点30城成交面积环比下降16%，同比下降33%。 其中，热点城市市场热度不减，尤其是上海、成都，成交皆创年内新高，结构性拉升整体成交量。

具体来看，一线城市市场坚挺，成交稳中有升，同、环比分别增长4%和7%。 26个二、三线城市市场再现走弱迹象，成交环比下降20%，同比下降38%。

分区域来看，长三角地区市场明显降温，苏州、宁波、徐州等成交环比跌幅皆超30%，常州、无锡等成交同比跌幅更是超70%。 上海、杭州和合肥市场持续火热，例如上海，开盘去化率多达81%，杭州、合肥去化率同样突破70%，高性价比楼盘持续热销。

大湾区市场淡季特征明显，一方面，房企供货节奏放缓，广州、佛山等成交环比跌幅均超20%。 另一方面，市场热度下滑，深圳、广州、东莞等开盘去化率均降至30%以内，佛山、珠海等去化率更是低于20%。

环渤海地区市场再度遇冷，青岛、济南等成交高位回落，北京、大连等因供应缩量，成交同比跌幅均超40%。

中西部地区市场筑底回稳，西安、成都等成交环比转增，成都更是创年内新高。 如成都开盘去化率超80%，西安开盘去化率接近50%。 武汉、长沙、郑州等成交转降，环比跌幅基本控制在20%以内。

8月市场有望筑底回稳?

7月28日，中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

值得注意的是，此次“稳定房地产市场”的表述排在了“房住不炒”的前面，具有非常强的指导意义，意味着下半年稳定楼市是重中之重。 同时，“用足用好政策工具箱”的表述较4月29日中央政治局会议提出的“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”更有新意，意味着政策效力要发挥到最大。 此外，“保交楼”首次在中央政治局会议中提及，有望提振市场预期。

根据中指研究院监测数据，今年以来，全国已有约220个省市放松了房地产调控政策，政策出台频次近600次，其中4-6月单月出台频次均在110次以上，7月以来，各地政策出台频次放缓，截至7月27日，7月共有73个省市出台超80条政策。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，从“用足用好政策工具箱”来看，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

克而瑞研究中心也认为，地方救市政策力度有望继续加码，二线及三四线城市或将全面取消“四限”，市场成交压力较大城市还将落地财税刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民购房消费，稳定市场预期。

展望8月，克而瑞研究中心预计，在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。

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