料未来10年传统公营房屋落成量超出长策目的 勾搭香港基金 (末来十年)

媒体 香港报道：4月24日，勾搭香港基金今天宣布《香港房屋趋导游航2025》报告，未来五年，公家往宅和公营房屋的年均落成量区分将抵达 17,100及37,700 伙，足达《久远房屋战略》目的。因应私楼卖地市场波弱，当局应续精简审批简化地契。公营房屋供应趋向绝望，轮候时期达标在望，但新应战在于控制修建本钱。

报告预测，未来五年公家住宅供应将出现「先高后低」现象。2025 至2029年每年平均落成约 17,100个单位，惟更多落在2025和 2026年，抵达每年约 20,000个单位，并于2027 至2029年间逐渐回落至每年约15,000 至 16,000 个单位。而2030至2034年的第二个五年时期，年均落成量应介乎15,400 至19,900个单位之间。

公家住宅展开周期各阶段正在清楚放缓，目前卖地市场被保守气氛掩盖。2024年获批预售赞同书开放数量、上盖修建工程开工数量、以及私营房屋土地供应的估量单位数量，都在继续增加。基本面疲弱，加上规避展开风险看法介入，自2022/23 年度以来成功批出的官地继续增加，且其地皮规模和楼面地价亦有所下跌。

报告对2011 至2020年间招标并已成功展开周期的逾越100幅官地启动剖析，发现近年展开时长延伸了33%，而展开时长当中逾半时期（57%）触及到施工前与施工后阶段。地盘复杂性和兴修公共设备要求，或许是形成这两个展开时长大幅延伸的要素。因此，报告促请政府继续精简审批程序，并简化地契条款。

报告指出，公营房屋落成量正步入「收成期」。估量 2025/26 至 2029/30 年度时期，单靠传统公营房屋年均32,100个单位，已跨越《长策》30,800个单位目的，为《长策》2014 年发布以来初次出现。加上繁复公屋正在稳步推进，未来五年公营房屋每年平均落成量将抵达 37,700个单位。

过去「头轻尾重」供应疑问正在缓解，公屋综合轮候时期将维持降低趋向。剖析显示当局正在《长策》目的之上树立更稳健供应缓冲，即使计及或许出现潜在延误，估量未来十年传统公营房屋落成量仍将高出《长策》目的约7%至31%，但要在2026/27年度前达成4.5年轮候时期目的，30,000个繁复公屋单位的短期填补作用无法或缺。

虽然公营房屋供应前景趋向绝望，面前的本钱也正在显现。估量未来四年香港房屋委员会的年度修建开支将介入 73%。思索到未来有肯定供应缓冲提供空间，报告倡议当局应重新检视「插针楼」和地形复杂的展开地盘的本钱效益，以控制一直收缩的修建开支。

报告留神到，随着楼价自 2021年从高位回落，资助房屋与公家住宅的楼价堆叠范围扩展到 100 至500 万港元之间。但是，2024年通常上只需3%公家住宅成交的楼价落入 100 至300 万港元之间，这个楼价区间内与资助房屋之间的潜在竞争简直不存在。

至于介乎300 至500 万港元的资助房屋单位，较为容易受公家房屋市场潜在竞争的影响。其对应潜在客源的月入靠近全港家庭入息中位数，但也仅占全港住户数约18%，关于这个组别以下的其他中低支出家庭来说，资助房屋仍是其置业首选，反映资助房屋续存的必要性。

数据反映资助房屋对促进公屋单位回收和流转的作用，甚或大于打击滥用公屋。回收单位在过去两年已成公屋单位编配和缩短公屋轮候时期主力。目前逾越三成公屋住户对置办资助房屋持开放态度，估量潜在回收单位数量可达338,100个，但是目前二手市场供求错配清楚。报告倡议未来兴修更大面积单位，以促进换楼链和优化流转率。

勾搭香港基金总裁李正仪指出，香港房屋市场目前正在风浪中飞行，遭到高利率、高修建本钱，和货尾积压等不利要素影响，市场更趋保守，出现绝望心境和言论也是不难了解。但是，他以为，要尽力防止这样的绝望根法变成理想。特地是在经济坚定的背景下，土地房屋战略更需具前瞻性，让市场与政策之间灵敏配合应容许战。

勾搭香港基金副总裁兼公共政策研讨院执行总监叶文祺表示，公家住宅展开周期各个阶段都出现清楚放缓，预示未来着成量将逐渐回落。而展开周期延伸、加上其他不利要素，形成了近年卖地市场的寂静，尤其因要处置施工前后阶段中出现的复杂条件而介入展开时长，令资金被绑定的时期要清楚擅长通常施工时长。随之介入的展开风险减低了展开商提交具竞争力标价的兴味和志愿。虽然市场会启动自我调理，当局也应继续精简审批程序，简化地契条款。

勾搭香港基金土地及房屋研讨主管梁跃昊以为，虽然公营房屋落成量行将迎来收成期，但也需继续应对潜在应战。面对未来数年急速收缩的修建开支，当局应对本钱效益启动检讨，以控制项目本钱。而即使资助房屋和私楼楼价堆叠范围有所扩展，但客源竞争依然有限，且其帮助中低支出家庭自置居所的功用续存。但是，近年大部分新落成资助房屋单位的面积都较细，与公屋住户偏好并不婚配，心愿行将落成的资助房屋单位面积能重拾上升趋向。