市区基建REITs添生力军评级机构研报 中国公募REITs上市三周年以来累计发行规模已过千亿 (城市基建)

在经济复苏的关键期间，基础设备树立和消费市场的投资备受关注。6月28日，证监会网站颁布REITs获批通告。准予华夏独创奥特莱斯REIT注册，募集份额总额为8亿份，这是首单以奥特莱斯作为底层资产的公募REIT。同时取得批复的还有华泰紫金南京建邺产业园REIT，该基金于2023年10月正式申报，被准予募集份额总额为4亿份。

地下资料显示，华夏独创奥特莱斯REIT成为国际首只获批的以奥特莱斯名目为底层资产的消费基础设备公募REITs，填补了国际消费类REITs的空白。奥特莱斯作为近年来极速开展的新兴消费业态，其资产证券化将有助于盘活商业地产存量资产，为消费市场提供新的增长动力。据独创市区开展团体官微显示，独创城发以旗下济南独创奥莱名目和武汉独创奥莱名目作为底层资产发行消费基础设备REITs，助力公司向“轻资产运营管控型”转型。

华泰南京建邺REIT是南京市首单获批的基础设备公募REITs名目。建邺区作为南京主城区之一，区内产业兴旺、市区配套设备完善，此次REITs名目标落地将进一步优化市区配置，改善区域投资环境。随着更多市区自创南京阅历，市区基建REITs有望成为允许城镇化树立、完善市区配置的关键力气。华泰南京建邺REIT的原始权力人、运营治理机构为南京市建邺区高新科技投资团体有限公司，实践控制人为南京市建邺区人民政府，名目基金治理人资管系华泰证券旗下全资资产治理子公司。

华夏独创奥特莱斯REIT和华泰南京建邺REIT的双重打破，印证了我国资本市场允许实体经济高品质开展的信心。在"新基建"和消费更新的大趋向下，REITs正日益成为撬动社会资本、盘活存量资产的有效工具。未来，无论是产业园区、物流仓储，还是新动力、水利等畛域，REITs都大有可为。在政策与市场的双重助力下，更多有生机的REITs名目有望减速落地，为经济高品质开展注入新的动力。

据中证鹏元评级报告显示，2024年6月21日，中国公募REITs正式上市三周年，累计发行规模到达1188.68亿元，其中首发规模为1138.03亿元，扩募规模为50.64亿元，全市场市值规模到达1046.82亿元。公募REITs从无到有，上市以来硕果累累：资产类型继续提质扩容，发行人涵盖更多民企，名目地区散布宽泛；政策体系逐渐完备，多档次市场制度树立步调放慢，Pre-REITs、私募REITs和公募REITs相互开展行进；基本构成“首发+扩募”双轮驱动的格式；投资者类型逐渐丰盛，“放水养鱼”，广开资金渠道；REITs和ESG相互融合；生态圈已有蔚然成风的趋向。

另外值得关注的是，中证REITs全收益指数启动了称号和代码的更新，新称号为“中证REITs全收益指数”，新指数代码为“932047”。此次更新的目标是更片面地反映上市REITs的全体市场体现，包含样本分成的再投资收益。实时颁布REITs行情，有助于投资者更快地了解市场灵活，促成关系指数产品的设计与推行。此举为未来推出的产业园区、不要钱公路、保租房等细分板块主题指数提供了参考，有助于投资者失掉更及时、粗疏和片面的市场消息，便于各板块间的横向比拟，提高消息流通效率。

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保租房REITs是什么，保租房REITs前景怎样？

保租房REITs是什么，保租房REITs前景怎样?

8月16日，首批保障性租赁住房REITs正式发售，三只产品或引发约1219.18亿元的机构资金抢购。 至此，已上市公募REITs的底层资产，新增了保障性租赁房项目。 那么今天小编在这里给大家整理一下保租房REITs的相关知识，我们一起看看吧!

1220亿机构资金疯抢首批保租房REITs

8月16日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT首批三只保障性租赁住房REITs正式发售。 根据公告测算，三只产品预计募资总额约38亿元。 至此，我国公募REITs产品数量即将扩募至17只。

日前，三只产品网下询价认购工作已结束。 网下询价结果显示，首批保租房REITs再次掀起机构投资者“疯抢”。 三只产品拟认购份额数量均超过100倍，其中，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了公募REITs网下询价认购倍数新纪录。 根据三只产品公告的网下拟认购规模测算，将有约1220亿元的机构资金抢购上述保租房REITs新品。

此次产品的发售不但引来巨量资金，而且获得了大量机构投资者青睐。 其中，参与红土深圳安居REIT的投资者为83家，配售对象为252个，华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT分别获得71家和68家机构投资者的有效报价。 投资者类型涵盖了券商及券商资管，保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。

资产趋于多元，10余省市加快“试水”

此次以保租房为底层资产的发行上市公募REITs，标志着我国公募REITs覆盖的基础设施类型及底层资产正加快扩容的一大特点。 此外，包括海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省市相继提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。

去年首批公募REITs发行上市以来至今，相关产品覆盖的基础设施类型，从一年前的产业园、高速公路、仓储物流已经扩展到保障性租赁住房、清洁能源。 这些底层资产有些纯市场化运作，有些与民生密切关联，有些受政策强监管，试点资产类别多元化特点显著。

值得一提的是，公募REITs涉及的资产将不仅限于以上已有类别。 根据国务院相关文件，未来盘活存量资产重点方向还将进一步扩大至旅游景区、老旧厂房、文化体育场馆、以及国有企业开办的酒店、疗养院等新型基础设施。

目前，底层资产的扩容工作正加速推进。 以景区等旅游基础设施为例，据陕西省政府披露，今年7月13日，陕西省发改委联合西部证券召开会议讨论了陕西华山景区REITs项目相关内容，并表示要“将本项目做成本行业基础设施公募REITs的标杆和示范项目”。 无独有偶，据中邮证券披露，今年6月该公司已中标重庆武隆喀斯特5A景区基础设施公募REITs项目。

对于目前不断扩容的公募REITs资产类型，在8月13日首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上，金杜律师事务所合伙人李文敏认为，公募REITs扩容扩募应该有四个形态：一是资产的类型，业态的开放;第二是主体的开放，包括原始权益人、运营管理机构;第三是资产的法律形态的开放;第四个是运营管理模式的开放。

风险收益有效平衡市场投资需求

公募REITs市场运行一年多以来的另一大特点是，风险收益特征与市场需求匹配度高：底层资产的经营表现、基金分红基本符合市场预期，呈现溢价。

券商中国记者根据存续产品发布的公告及相关平台统计，在14只产品中，11只产品发布分红率，平均现金分派率为5.92%，平均分红率为2.95%。 从市场表现来看，截至8月14日，首批公募REITs产品上市平均涨幅25.58%。 流动性相对较高，日均换手率2%左右，高于境外多地REITs市场。

“目前全市场14单里面6单是不动产的，8单是收益权，目前不动产上市股票的平均涨幅大概是35%-40%，表现还是非常不错。 特许经营权平均涨幅15%左右，总体来说还是不错的。 ”戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上表示。

杨枝指出，无论是不动产或收益权，目前14单的获批产品都采用了100%的现金流折现法即收益法，这一点基本上和海外的REITs保持一致标准。 就此，杨枝总结了采用收益法影响估值三个核心因素：一是收益的高低;二是收益期的长短;三是评估师选定的折现率。

契合市场需求的政策正有序推出

尽管我国公募REITs经历时间较短，但在过去一年来，关于公募REITs的配套政策正在紧锣密鼓地出台，在资产转让程序、税务优惠、扩募资产等领域的政策迎来不少突破。

今年5月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提到，国企发行公募REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。 分析人士认为，这样的规定很大程度上简化了重组过程中的程序，也增加了交易的确定性。

此外，今年1月财政部和税务总局出台相关税务政策，为公募REITs所做的资产重组提供了相关所得税的递延优惠政策。 在递延优惠政策出台以来，解决了一些原始权益人、所得税及递延等问题。

然而，我国公募REITs这个新生市场也仍有很大的政策完善空间。 部分业内人士也对未来政策领域突破与创新有所期待。

在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上，毕马威中国税务合伙人李晨关注到目前该领域的税收痛点。 李晨指出，就今年财政部与税务总局出台的相关税收政策而言，政策出台后，也有项目遇到实际问题，如战略配售主体为非原始权益人是否适用优惠?以及实际监管与税收优惠政策之间也存在一定的矛盾，相关优惠政策仍有进一步完善空间。

就目前实际项目中遇到的问题，中航证券资管发展部负责人彭雷_对公募REITs发展过程中的信息披露制度，提出了部分可探讨的问题：即公募REITs项目根据资产的经营权、产权等特点，是否应该对后续运营环节跟申报环节的信息披露有所差异，相关制度标准也有待清晰。

机构探索多样化金融支持

从首批公募REITs解禁的机构投资者类型，可以直接看出机构资金从一开始对配置首批公募REITs的决心和深度。

根据华泰固收的数据，解禁的机构投资者中，保险、产业资本占比较高，分别为31.28%及27.72%;券商自营、基金及子公司专户、券商资管也有较高比例，此外还有一些银行及理财子、信托、私募等多类型机构。

在上述诸多机构中，银行理财和券商对REITs的参与路径尤为多样化。 在以战略配售和网下发售两种方式参与对REITs投资的基础上，银行理财还发行了专属主题理财产品来纵深参与REITs掘金。 而券商不仅仅是活跃的投资交易机构，还担任REITs市场重要的承做和承销机构，深入参与到REITs场内做市、基金通做市、大宗交易等流动性服务中。

除了直接配置，值得一提的是，有银行已经开始量身定制REITs并购贷款产品，间接参与REITs市场。

这么做的是邮储银行，该行向中铁建重庆投资集团有限公司发放首笔公募REITs并购贷款。 作为国金中国铁建REIT的主要原始权益人及战略投资者，中铁建重庆投资集团有限公司需出资认购国金中国铁建REIT项目51%份额,共计24.44亿元。 邮储银行重庆分行向中铁建重投提供金额5亿元、期限7年的并购贷款，作为其认购资金的一部分，有效缓解了其战配份额内的筹资压力，释放资本金占款。 需要指出的是,这一模式适用于强主体资质、底层资产优质及可供分配收益率较高的REITs。

★保障性租赁住房REITs获批是新发力点吗?

★关于REITs试点稳步推进,项目发展如何?

★什么是保租房REITs,保租房REITs有什么用?

什么是保租房REITs，保租房REITs有什么用？

什么是保租房REITs，保租房REITs有什么用?

日前，公募REITs(不动产投资信托基金)市场再添新丁，华夏北京保障房中心租赁住房REIT(简称华夏北京保障房REIT)获得证监会注册批复，成为全国首只公租房领域公募REITs产品。那么今天小编在这里给大家整理一下基金的相关知识，我们一起看看吧!

保租房REITs加速扩容

近年来，我国不断推进保障性租赁住房体系建设。 在业内人士看来，保障性租赁住房建设是我国新形势下住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的着力点，更是优化房地产租住供需平衡、促进房地产业健康稳定发展的有效手段。

保障性租赁住房REITs的推出，将有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，对保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。

具体来看，本次获批的华夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作为原始权益人，中信证券作为专项计划(ABS)管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的基础设施公募REITs。 项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。

据悉，文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别于2015年和2018年投入使用，楼龄短，物业品质良好，社区内生活配套设施齐全，房间以较高的标准交付，出租率较高，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。 经过近年来的培育与完善管理，两个项目已进入运营稳定期，总估值约11.51亿元。 此次项目的回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。

此前，首批两只保障性租赁住房REITs已于7月29日率先获批，分别为红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT。 因此，华夏北京保障房REIT成为全国第三只具有保障性质的租赁住房REITs产品。

更为重要的是，由于华夏北京保障房REIT的底层资产为两项公共租赁住房项目，这就意味着公租房首次被纳入公募REITs，这对于进一步盘活存量资产可谓具有重大意义。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，保障性租赁住房REITs的落地，符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，通过盘活保障性租赁住房存量资产，更好地支持住房保障体系建设，形成投资良性循环，增加保障性租赁住房市场供应，更好地解决民生问题。

“此外，公募REITs作为国内资本市场重要的创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁住房成熟资产的投资，有助于保障性租赁住房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁住房建设，提高保障性租赁住房有效供给;也有助于国内保障性租赁住房形成市场化的定价基准;还有助于推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型。 ”莫一帆说。

政策供给夯实发展基础

在我国公募REITs市场稳步推进的背景下，保障性租赁住房REITs的推进得到了监管和政策上的有力引导与支持。 截至8月10日，全市场已上市发行的基础设施公募REITs共有14只，发行总规模为541.43亿元，总市值达到628.24亿元。 从资产类型看，包括高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目，以及等待正式发售的保障性租赁住房项目等。

今年以来，保租房REITs正式驶入发展快车道。 5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展;进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

随后，在5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，推动保租房REITs业务规范有序开展。 《通知》提到，鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环;项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。

7月29日，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。

公募REITs被誉为“资产的IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，能让规模庞大的“沉睡”基础设施资产获得流动性溢价，再将收回的资金用于新的基础设施项目建设。 业内人士指出，保障房建设需要大量的资金投入，保租房公募REITs可成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前基础设施REITs备受政策力挺的重要原因。

中航证券首席经济学家董忠云表示，保租房REITs项目，以保租房为基础资产，以租金收益为支撑，对于发行主体和房地产市场来讲，保租房REITs能够有效连接资产端和资金端，拓宽保租房资金来源，盘活存量资产，加上REITs产品的净回收资金优先用于新保障性租赁住房项目建设，能够确保房地产保障体系平稳运行;对于投资者来讲，保租房REITs提供了新的投资品种，并拥有长期稳定的现金流，让投资者能够通过投资对应的REITs项目参与到保租房市场的发展当中。

除了政策的“铺路”外，保租房公募REITs项目的陆续落地与其产品特征的高度适配有直接关系。 中信证券分析师明明在研报中指出，从保租房的角度看，REITs对于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用明显，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化;从REITs市场的角度看，保租房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求匹配度较高，二者相结合既能够扩充我国REITs市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。

具备长期投资价值

除了让庞大的房地产资产“转动”起来，推进保租房市场的平稳健康发展外，业内人士还指出，作为产权类公募REITs，保障性租赁住房REITs项目通常具有经营期限长、出租率稳定、抗周期属性强等特点，有较好的长期投资价值，还可以进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。

我国基础设施公募REITs相关法规对底层基础设施资产权属的完整性、经营的成熟性、现金流来源的分散性、收益的稳定性等方面有一定的要求。 从已经获批的3单保障性租赁住房REITs来看，底层项目均位于一线、二线城市，且均处于生活配套设施完善的就业集中区域，这类资产往往被视作质量比较有保障的资产。

以中金厦门安居REIT的底层资产园博公寓和珩琦公寓的情况为例，均符合基础设施公募REITs试点阶段的要求。 具体来看，2个项目均已取得厦门市住房保障和房屋管理局关于保障性租赁住房的认定;截至2022年3月末出租率超过99%;具有4665套租赁住房，以个人租户为主，租金来源较为分散;预计现金流分派率在2022年4月至12月及2023年分别为4.04%和4.05%。

值得一提的是，首批两只保租房REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。 8月8日，红土创新深圳人才安居REIT发布的《基金份额发售公告》中显示，本次询价共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录，投资者对于保租房REITs的热情可见一斑。

“保障性租赁住房是我国基础设施公募REITs较为理想的资产类型之一，与其他公募REITs的底层资产相比，保障性租赁住房具有经营期限长、现金流稳定、抗周期属性强等特征。 对投资人而言，保障性租赁住房REITs在丰富其资产配置的同时，也将为其提供相对长期、稳定的收益来源。 ”中金基金相关负责人表示。

莫一帆认为，保租房REITs的投资价值主要体现在两点：一是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利;二是各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。 “保租房REITs底层资产具有长期、稳定现金流，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。 ”他同时提到。

“对于投资者而言，保租房契合国家‘房住不炒’的重要定位，土地、税收等政策红利优势显著，保租房REITs又是一种新的投资品种，具有长期投资价值，但也要注意到由于保租房的租金价格接受政府指导，普遍低于市场化水平，因此更适合风险偏好较低的稳健型投资者。 ”董忠云说。

★保障性租赁住房REITs获批是新发力点吗?

数万亿规模公募REITs助燃长租公寓市场

虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品可能延期，但公募REITs真的要来了！

公募REITs事关长租公寓行业的金融退出机制，也是保障行业稳定健康发展的重要一环。 在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划之时，深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。

据北大光华学院统计，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。 《每日经济新闻》记者注意到，此前上交所也曾召集十多家基金公司开会，鼓励上报公募REITs方案，公募REITs产品可谓呼之欲出。

呼之欲出

“就像一栋楼的IPO。 ”对于公募REITs，戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易，像投资股票一样，每人都能持有一部分的份额，享受该部分的收益，这部分的份额流动性较好。 ”

事实上，我国已经有很多类REITs产品。

据相关研究机构数据，截至2018年12月31日，我国共发行类REITs产品46支，发行金额累计957.1亿元。

2018年，国内共发行类REITs产品15只，发行金额为277.58亿元，持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。

2019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表署名课题文章中指出:“目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。 2015年以来，国家政策也多次明确支持。 截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。 ”

《每日经济新闻》记者注意到，在2018年发行的类REITs产品中，超过50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。

克而瑞研究中心报告指出，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年增长了168%。 截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。

据了解，目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案，试点产品或在年内出炉。

资金激活

虽然行业的普遍共识是长租公寓充满前景，但是无法否认的是，长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，也令其陷入了尴尬的境地。

对于长租公寓等新业务，万科董事长郁亮曾表示：“如果说我们指望新业务要赚大钱，那是痴心妄想。”

龙湖CEO邵明晓也认为：“但现在还在投入期，这个板块刚刚开始。”

从国外公寓类REITs发行情况看，该行业的资金吸引能力也不甚乐观。 据戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金研究报告》，截至2018年6月30日，亚洲市场上共有168只REITs，总市值达2348亿美元，而公寓类REITs只有8只，占比较小。

国内为打破长租公寓的资金掣肘，近一两年各种背景企业的REITs类产品试验性推出。 自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

公寓类REITs增长速度是所有资本类型中最快的。 据戴德梁行统计，截至2019年3月，国内已发行的租赁住房资产证券化产品在过去1年半的时间内已达14单，发行规模170亿元。 最近的15单类REITs产品中，长租公寓项目占据了9席，是最近发行势头最猛烈的资产类型。

胡峰向《每日经济新闻》记者表示：“长租公寓是非常适合发行REITs的资产类别。 一方面，长租公寓本身具有‘资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰’的特点，政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。 因此，租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择，预计未来将占据REITs市场重要地位。 ”

风险防范

然而每个硬币都有两个面，公募REITs的风险同样值得防范。

首先是物业质量问题。 公募REITs关注的应该是较为优质的资产，可以持续带来收益，如果专业机构没有做好尽职调查，“使得收益较差资产通过过度包装进入公募REITs市场，则会令公募REITs成为一些企业资产退出通道的风险。 ”胡峰说。

其次是物业运营能力将受到更大考验。 令存量资产持续增值，必然对物业的运营能力提出了更高要求。

胡峰表示：“如果不能在运营质量上提高，那么REITs的收益也很难得到提高，毕竟任何投资都有风险。”

据北大光华学院统计，从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元，这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出的。

公募REITs再一次让长租公寓领域充满想象。