近六成百强房企6月业绩环比增长 中海地产开售466亿元居首 (近六成百强房企未拿地)

媒体6月30日信息，据克而瑞地产钻研，从企业体现来看，2024年6月近六成百强房企成功单月业绩环比增长，近三成房企成功单月业绩同比增长。

其中，中海地产6月单月成功全口径开售金额466亿元，单月开售居百强之首，创近一年来新高。此外，、绿城中国、华润置地、、中国金茂、越秀地产、、保利置业等企业也都成功了单月业绩同比优化。

5月楼市仍在低位徘徊，地方纾困政策生效仍待观察

近期地方楼市纾困政策接连落地，市场关心此轮松绑能否提振楼市。 从5月房企销售数据看，环比数据已经止跌回升，出现明显好转，但同比仍表现惨淡，单月和累计跌幅仍在扩大，目前市场尚难言筑底。

此轮松绑政策特征在于频率密集，力度逐渐提升，甚至触及限购、限贷、限售等核心政策，且逐渐向高能级城市延伸。 不过，业内预计政策发挥效果仍存在一定时滞，寄希望于下半年出现回暖信号，其中一二线城市会率先复苏。 当前楼市整体回暖仍未到来，导致房企拿地趋于谨慎，土地市场也维持清冷。

房企销售环比止跌同比惨淡

5月房企销售出现了一丝暖意，暂时止住了前几个月连续环比下滑的趋势，但同比情况仍不乐观，大多房企离全年销售目标仍有较远距离。

克而瑞数据显示，百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，相比4月16%的环比降幅出现明显改善；但单月业绩同比降低59.4%，前5个月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。

已披露销售快报的规模房企体现出相似的特征。 碧桂园5月销售金额为287.1亿元，环比增长26.81%，结束了今年前四个月连续下滑的趋势，但与去年同期相比仍近乎腰斩。 万科5月销售金额为307.6亿元，与上一月308.6亿元相比基本持平，同比下跌46.56%。

销售排名的门槛也随之急剧下降。 前5个月累计销售TOP50的门槛由去年同期的227亿元降至今年的109亿元；TOP100的门槛则由83亿元降至37.2亿元。 前5个月累计销售破千亿的仅有碧桂园、万科、保利发展三家房企，权益销售金额分别为1500.8亿元、1087.7亿元和1066.2亿元。

中指研究院数据显示，头部阵营房企数量减少最为明显。 千亿以上阵营仅3家，同比减少12家；第一阵营（500亿～1000亿）和第二阵营（300亿～500亿）房企分别为9家和12家，同比均减少9家；第三阵营（200亿～300亿）房企为15家，同比减少2家，基本保持稳定。

由于行业前景不明朗，大多数房企在年初选择不披露销售目标，或者主动调降目标。 即便如此，在公开披露业绩目标的上市房企中，前5个月的目标完成度仍不及预期，几乎均低于去年同期水平。

碧桂园的目标完成度相对较高，前五个月1500.8亿元的业绩相比于4550亿元的全年目标，完成率为33%，但仍明显低于去年同期的39.8%。 此外，大部分房企目标完成度均不及30%，例如越秀地产、美的置业、龙湖集团分别为28%、22.8%、20.7%。

“5月销售数据尚未完全发布，部分开发商或有小幅环比改善，在一定程度上带来些许市场信心恢复，但房地产销售季节性较强，且容易受到疫情影响产生较大波动，故依此判定行业景气是否恢复为时尚早。 房价方面，根据国家统计局公布的1～4月数据，目前尚未看到明显复苏或筑底迹象。 ”惠誉评级企业研究董事沈家超在接受证券时报记者采访时表示。

政策生效仍有时滞

近期地方松绑楼市动作频繁。 据克而瑞统计，截至5月24日，全国已有134城累计出台了223次楼市调控政策，堪称近几年中放松政策出台最密集的时段，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。 政策内容涉及放松限购、限贷、限售及公积金贷款等多个方面，主要集中在三四线城市。

但从房企销售情况来看，楼市松绑尚未完全发挥出效果。 一位头部房企南方区域销售人员告诉证券时报·e公司记者，能够感受到市场略有回暖，但是程度有限，“比如惠州也出台了公积金转首付、2.5成首付、降低利率、取消重点区域限购等政策，但提振楼市需要多种因素综合作用，惠州的大环境还是靠深圳外溢，所以还需要时间恢复市场信心。 ”

“回暖的力度还没有达到预期。 ”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，比如从最早出台政策的郑州的情况来看，政策刺激效应迅速递减，所以购房者还是处在观望阶段，如果没有实质性的稳定预期措施，还会进一步观望。 总体来说，接下来情况仍需多观察，但6、7月情况大概率不会比4、5月更差。

这轮松绑开始于今年3月1日郑州放松限购限贷，此举在业内看来具有标志性意义。 一位房地产行业分析师告诉证券时报·e公司记者，自2016年“房住不炒”提出之后，限购、限售、限贷这“三限”成为限制需求端的核心政策，除了2018年末菏泽推动棚改货币化而取消限售之外，其他城市难以动摇“三限”，而郑州率先突破限制，也引来后续多个城市跟随。

目前来看，已经有多个城市触及“三限”核心调控政策的放松，且城市能级也不断提升，逐渐向一二线城市蔓延。 例如成都、长沙、杭州、海口等热门城市都先后加入了楼市松绑行列。

一二线城市需求最为强劲，其松绑措施强度备受关注。 “一线城市出于抑制房价过快上涨及控制人口数量过快增长等需要，不太可能出现大力度的松绑政策，更多可能是围绕着人才引进方面有限松绑。 政策效果何时体现无法预期，更多取决于经济恢复情况和购房者对房价稳定的预期。 ”沈家超称。

值得一提的是，南京不久前曾传出“取消二手房限购”消息，但在当日即被叫停，还有很多地方松绑政策并没有明确文件。 沈家超对此表示，多数松绑政策属于地方性政策，无明确文件和“一日游”现象意味着地方政府在试探市场反应和上级能接受的边界，因为中央“因城施策”的指导意见并未有明确的定性定量指标。 松绑的边界必然是不违背中央关于“房住不炒”的底线。

业内将希望投向今年下半年。 多位房企相关人士都对证券时报·e公司记者表示，当前行业大环境仍然没有根本性改善，市场反弹仍需时间。 一位TOP10房企人士称，内部高管预计市场触底回升的时间点要到下半年。

克而瑞研究预计，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。 规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。

上述分析师也表示，政策出台到市场回暖之间会存在时滞，而且随着市场需求逐步消耗，时滞会越来越长，“比如2008年刺激楼市时，政策时滞只有3个月，但到了2014年那一轮刺激时，真正传导到三四线城市就需要两年以上持续刺激。 当前这一轮中，一二线城市一定是率先复苏的，但三四线城市节奏会非常慢。 ”

“更为根本的区别是，现在已经不会把房地产作为刺激经济的手段，‘房住不炒’仍然是政策基调。 ”上述分析师称。

沈家超预计，若今后不再有全国范围的大规模疫情，且经济逐步企稳，下半年行业销售同比跌幅将逐渐收窄。 主要开发商（非统计局口径）1~5月的新建商品住宅销售额同比下跌约50%，若前述条件满足，惠誉预计全年同比变动数将回升至下跌约25%~30%。

房企拿地趋于谨慎

销售不振也让房企投资拿地趋于谨慎，部分出险房企已经无力投资，土地市场仍然处于不温不火的状态。

据克而瑞数据，销售TOP50企业5月投资力度降至今年次低，仅高于1月份，同比、环比分别下降95%和70%。 投资意愿相对较高的企业依然是中海地产、建发房产、华润置地等国企央企，民企在土地市场几乎隐身。

今年前5个月，新增土地货值在500亿元以上的房企有万科、华润置地、中海地产、滨江集团、绿城中国和建发房产。 其中，建发房产在5月厦门、福州土拍中拿地近60亿元，成为1~5月新增拿地金额最高房企。

部分出险房企受制于资金压力，已经无缘拿地。 对比销售排行和拿地排行可以发现，融创中国、中国恒大、绿地控股、世茂集团、新城控股、阳光城等规模房企没有出现在新增货值百强榜单中。 截至5月末，新增货值百强门槛为31.5亿元，环比上涨18%，但同比大降60%。

与此同时，百强房企拿地销售比大幅下降。 克而瑞数据显示，今年前5个月，百强房企的整体拿地销售比仅为0.15，其中近八成房企的拿地销售比低于0.2，近六成企业投资处于停滞状态。 一般情况下，拿地销售比多在0.30至0.45之间，比例降低意味着拿地趋于保守。

整体来看，5月土地市场呈现量价齐跌的状况。 全国300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；价格方面，由于5月三四线城市成交占比上升，致成交单价回落至3255元/平方米，同比、环比分别下降32%和19%。

（原题：《5月楼市仍在低位徘徊 地方纾困政策生效仍待观察》）

百强房企前10个月拿地总额降至11229亿元，背后的逻辑是什么？

从“金九银十”销售数据来看，当下房地产市场仍有待回暖，相应地，土地市场也处于低温状态。 当下，地产商投资意愿、聚焦城市以及拿地支出计划早已改变了节奏，场上的玩家亦随之悄然生变，这从跻身今年前10个月拿地榜TOP100的房企变换中已可窥见一二。

11月2日，万科发布简报称，自9月份销售简报披露以来，公司新增开发项目5个，需支付权益地价款77.89亿元。 此前一天，据中指研究院监测数据显示，今年1月份至10月份，百强房企拿地总额亿元，同比下降50.2%，降幅连续5个月维持收窄态势。

10强房企新增货值占总货值50%

今年10月份，7个城市扎堆进行集中供地，多城宅地以底价成交为主，房企拿地策略进一步分化。

据第三方机构克而瑞监测数据显示，超过九成50强房企10月份无投资，2022年至今投资暂停企业超过30家。 三季度以来，拿地相对强势的招商蛇口、华润置地、建发房产等房企，10月份也放缓了投资脚步，仅有保利发展、龙湖集团等规模房企加大投资力度，如龙湖集团单月新增拿地金额近90亿元，创年内新高。

另一组数据显示，截至10月末，TOP10房企新增货值占百强房企新增总货值的比例已经达到50%。 同时，跻身今年前十个月销售榜TOP10房企中，有6家同样位列新增货值榜TOP10内，重合度较高，说明当前销售仍正常维持的规模房企是拿地大户。

此外，从新增货值TOP10房企来看，华润置地、保利发展、中海地产、滨江集团、招商蛇口、万科以及绿城中国新增货值均超过了千亿元。 总体来看，新增货值长期集中于销售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增货值仅占25%。

在李宇嘉看来，当前具备拿地能力的房企主要有以下几类：一是央企国企等稳健型房企；二是部分有央 国 企参股的混改房企；三是地方国资平台企业；四是部分优质民营房企。

地铁公司大手笔拿地

成土拍市场“生力军”

在今年的土拍市场上，地铁公司开始崭露头角，这是一个值得关注的新现象。

9月28日，沈阳进行第二次集中供地，此次成交的10宗地块中，8宗均由沈阳地铁经营有限公司所属全资子公司获得，成交额约为43亿元，占总成交额比例接近九成。

另据中指研究院监测，2022年1月份至10月份，广州地铁集团、厦门轨道交通、深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团位列拿地金额前100企业，合计拿地金额约572亿元。 其中，广州地铁集团、厦门轨道交通拿地金额均超百亿元，深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团均超50亿元。

“除了常规的商业模式外，地铁站建设对于地段的升值有直接影响。 ”东高科技高级投资顾问毕然向记者表示，地铁公司对于地铁站的建设进度有天然的优势，在招投标过程中对于工期的准确性要强于其他房企，有利于后期的招商引资。 加上后期的运营优势，地铁公司愿意在当前时点进行布局。

资料参考：东高科技高级投资顾问毕然接受《证券-日-报》采访：《地产投资变奏曲：百强房企前10个月拿地总额降至亿元 地铁公司成土拍市场常客》

行业透视 | 从销售目标看2021年房企业绩上升空间

目前，在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力。 叠加“三道红线”新规，企业控负债、降杠杆压力增加，投资和规模扩张动能相应降低。 2021年典型企业对全年的销售规模预期如何？规模房企业绩上升空间还有多大？从企业年内的货值安排和目标去化率水平可以一窥端倪。 01 规模房企整体目标设定延续谨慎预期 目标增长率趋于平稳截至目前，已有近半数的百强房企披露了2021年业绩目标。 整体来看，行业平均目标增长率近年来呈降低趋势，较2018年41%的高位有明显回落。 一方面，近年来在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，市场面临下行压力、行业整体规模增速放缓。 另一方面，“三道红线”下企业投资和规模扩张动能相应降低，业绩增长承压。 2021年，企业对业绩规模增长的总体预期不变，延续谨慎的态度。 不过基于一季度市场的回暖，规模房企目标增长率的中位数较去年略有提升至15%。 02 目标增长率10%-20%区间是行业主流 占典型房企近半数从2021年规模房企业绩目标增长率的分布来看，在提出业绩目标的50家行业典型房企[1]中，有12家企业的目标增长率高于20%，以千亿以下规模的中小型房企为主。 23家企业目标增长率在10%-20%之间，是行业主流。 另有15家企业目标增长率低于10%，较行业平均水平相对谨慎。 [1]2021年提出业绩目标的50家行业典型房企：中国恒大、融创中国、融创中国、碧桂园、中海地产、招商蛇口、世茂集团、华润置地、龙湖集团、绿城中国、金地集团、旭辉集团、新城控股、金科集团、中国金茂、阳光城、中梁控股、融信集团、美的置业、远洋集团、奥园集团、雅居乐、富力地产、正荣集团、龙光地产、佳兆业、合景泰富、中骏集团、建业地产、蓝光发展、越秀地产、时代中国、禹洲集团、首开股份、宝龙地产、大悦城集团、弘阳地产、德信地产、建业地产、保利置业、花样年、新力地产、合生创展、朗诗绿色地产、当代置业、佳源集团、大发地产、港龙中国、景瑞地产、银城国际、信达地产03 以龙头房企为代表 部分规模房企目标设定更趋谨慎从具体企业的年度业绩目标和目标增长率情况来看，2021年以龙头房企为代表的部分企业目标设定更趋谨慎。 一方面，龙头房企以及行业TOP30房企规模基数较高，业绩增速提升空间有限。 另一方面，在目前企业投资和扩张动能承压的背景下，这部分规模房企对业绩增长预期更趋保守。 其中，恒大将2021年的业绩目标设定为7500亿元，目标增长率由去年的8.1%进一步放缓至3.7%。 碧桂园提出“三年增长”计划，目标未来三年每年录得10%的权益销售增长。 融创、中海2021年均提出双位数的业绩增长，世茂、华润的目标增长率也在10%左右。 此外，绿城、金茂、中梁、融信、正荣、新力、禹洲等企业2021年的业绩目标增长率均较去年降低，且目标增长率在10%以下，低于行业平均水平。 04 部分房企业绩预期相对积极 中小规模房企目标增长率更高同时，在2021年提出全年销售目标的规模房企中，也有近半数的企业业绩预期相对积极。 其中，如招商蛇口2021年销售目标3300亿元，目标增长率较高达18.9%，较去年13.4%的目标增长率有所提升。 龙湖2021年销售目标为3100亿元，目标增长率较去年的7.2%提升至14.6%，未来预计年增长率达到15%-20%之间。 美的置业、龙光、佳兆业、合景泰富、中骏、宝龙、大悦城等企业2021年的业绩目标增长率也较高，均在18%以上。 其中，宝龙2020年超额完成750亿元的目标，2021年总可售资源充裕、可售货值1703亿元，其中长三角占比71.4%、一二线占比84%。 2021年销售目标破千亿，28.8%的目标增长率在规模房企中也处于较高水平。 此外，在2021年业绩预期相对积极的这部分房企中，千亿以下的中小规模房企也占到了较大比例。 这类房企仍具有一定的规模诉求，在保证年内货值相对充裕的前提下，设定了较高的目标增长率。 如合生创展近年来调整经营策略，加快了开发和供货节奏，业绩复合增长率逾40%，2021年可售货值900亿元、销售目标500亿元，目标增长率达39.5%。 05 货值目标去化率提升至65% 年内企业去化压力提升最后，从全年的货值安排及目标去化率水平来看，2021年行业规模房企货值目标去化率的中位数为65%左右，较2019、2020年60%左右的水平有明显提升。 据统计，在披露全年预期货值和业绩目标的房企中，融创、绿城、建业等6家企业目标去化率超70%，碧桂园、龙湖、旭辉、金茂、阳光城等12家企业的货值目标去化率在65%-70%之间。 综合来看，在与往年相比较高的目标去化预期下，2021年企业整体的项目去化压力提升。 在既定的全年货量供应下，企业需要依赖销售端更强的营销力度，实现较高的去化率水平以达成年度业绩目标。 总结：2021年，规模房企整体的目标增长率较去年略有提升至15%。 其中，近半数房企目标增长率在10%-20%之间，是行业主流。 延续2018年以来回落的趋势，企业目标增长率正趋于平稳。 规模房企对业绩规模增长的总体预期不变，延续谨慎的态度。 分企业来看，以龙头房企为代表的部分规模房企在目前投资和扩张动能承压的背景下，目标设定更趋谨慎。 同时也有一部分房企的业绩预期仍相对积极，这类房企以千亿以下的中小规模房企为主，在保证年内货值相对充裕的前提下仍具有一定的规模诉求。 但整体来看，2021年规模房企的货值目标去化率较2019、2020年60%左右的水平有明显提升，达到近65%。 年内企业需要依赖较高的去化率水平以达成年度业绩目标，行业整体的项目去化压力提升。 长期来看，在“房住不炒”长效机制下，行业发展方向变得清晰，预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。 在这样的背景下，企业规模增速放缓将成为常态，未来规模房企整体的业绩目标制定会更趋谨慎，目标增长率也将趋于平稳。