市场出现 二季度北京甲级写字楼去化超6万平方米 趋向 量增价跌 (二季度市场交易额)

目前北京办公楼市局面临“增量不增价”的竞争环境。

高力国际最新钻研报告显示，截至2024年二季度，北京甲级写字楼市场关键体现为量增价跌的趋向。

详细来看，二季度甲级写字楼市场需求继续复原，净吸纳量凑近6万平方米，环比一季度1.2万平方米的净吸纳量大幅参与。至此，甲级写字楼市场已延续四个季度成功去化，累计去化总量凑近28万平方米。

不过，在租赁生动度和成交量均出现大幅改善的状况下，北京甲级写字楼市场租金却仍坚持降低。

二季度，北京甲级写字楼市场平均净有效租金已降为276.9元每月每平方米，环比一季度的291.4元每月每平方米，降幅到达5%。

乙级写字楼市场方面，据高力国际引见，在教训延续三个季度录得正净吸纳量后，乙级写字楼未能在二季度延续去化趋向。

因为主力租户办公空间的调整，二季度乙级市场净吸纳量仅为-3.7万平方米。同时，乙级市场净有效租金也出现下探，二季度已降至179元每月每平方米，单季降幅到达4.1%。

“乙级市场租赁成交生动的区域集中在望京酒仙桥，净吸纳量到达2.5万平方米，”高力国际方面示意，成交量大幅优化的面前是区域内名目标“以价换量”，二季度望京酒仙桥净有效租金已降至148.3元每月每平方米。

与乙级市场不同的是，产业园市场成功微弱去化，二季度全体产业园市场净吸纳量近6000平方米。

其中，上地子市场体现一枝独秀，单季度净吸纳量凑近6万平方米，延续了一季度的强势体现，往年上半年累计净吸纳量已超越14万平方米。

“从上半年净吸纳量的横向数据对比来看，目前上地市场的体现是一切子市场中需求最微弱的。上地已延续三个季度成功大幅去化，空置率累计降幅凑近10%。”高力国际方面称。

“随着互联网大厂大规模办公空间整合的完结，泛上地域域曾经利空出尽。同时，泛上地域域在过去十年逐渐积攒的科创产业汇集长处、常年服务于科创企业的先发长处和产业办公名目标高性价比长处，将使该区域最先受益于新质消费劲企业生长壮大所带来的产业红利。”高力国际中国区办公楼钻研担任人兼华北区钻研部董事陆明示意。

展望下半年的市场走势，陆明以为，北京写字楼市场依然须要更长的期间、更多的耐烦期待需求侧的复原。随着租金继续下行，各子市场和各资产类别之间的租金差距将逐渐增加，进而加剧了各子市场之间、各资产类别之间的竞争格式。

其示意，从目前市场租金走势来看，全体办公楼市场正在从部分租金竞争演，变成涉及全市的“多少钱竞争”。

“楼宇经济的高质量开展须要楼宇运营主体经过资产治理失掉利润和资金，这些利润和资金又会再投入到新技术翻新和运行、物业治理质量和效率优化、设备设备保养和更新等关键方面。如何让市场防止深陷便捷粗犷的多少钱战，真正表演起科技翻新和产业开展的关键载体，这才是市场常年行稳致远的关键。”高力国际北京公司董事总经理李娟以为。

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「万峰林酒店代订」2020年前三季度商办市场

2020年前三季度，非住宅市场压力非常大，住宅市场一季度下降明显，二季度复苏迅速，而在非住宅市场，疫情带来的压力将持续数年。

其中，办公市场未来三年一线城市供应量持续增加，去化缓慢；商业受疫情影响最大，重点城市商业出租率和租金双降。

在我们对样本房企运营收入梳理发现，在新冠疫情的冲击下，70%的样本房企运营收入出现下滑。

所幸的是，在整体市场承压之下，核心城市的优质资产以其强劲的韧性在市场上仍具竞争力。

在行业增速放缓，企业竞争加剧的情况下，头部房企的优势仍旧明显。

1、前三季度办公商业成交供应双跌

2020年前三季度全国商业办公总供应约5280万平方米，成交约4080万平方米，同比分别下降24%和23%，其中办公供应2187万平方米，成交1656万平方米，同比下降22%和23%。

一线城市中，上海供应与成交最高，前三季度供应约95万平方米，成交约73万平方米。

图：2016年至今全国写字楼供应成交情况

虽然从今年第三季度供应成交数据来看，全国与一线城市办公供应与成交皆出现同比下滑，但从整体来看，办公楼整体供过于求，未来三年，一线城市供应量将持续增加，去化速度放缓的同时，租金和出租率也将出现不同程度的下降。

受经济增速放缓、贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市整体办公市场一直处于下行态势，2020年，新冠疫情的爆发进一步加重了下跌态势，受疫情影响，一季度一线城市平均租金降幅达2.5%，创2019年以来最大降幅，虽然随着二季度疫情恢复，二、三季度降幅收窄，但整体依然有较大下行压力。

在这其中，北京市场整体租金高于其他一线城市，随着空置率日益上涨，叠加疫情二次爆发，整体市场波动在一线城市中最大。

商业地产方面，今年的商业地产可谓是房地产行业中受疫情影响最大的板块，前三季度全国供应约3093万平方米，同比下滑26%，重点城市商业出租率和租金双降。

图：2016年至今全国商业供应成交情况

过去十年，由于受到电商的冲击，整体零售业态大幅度削减，用了3-5年的时间，发展出体验式商业业态。 今年疫情汹涌来袭，导致体验式受到重创，线上平台成为热点，以国内市场为例，奢侈品牌、轻奢品牌纷纷进驻天猫或通过微信小程序开通官方商城。 就连高端珠宝也开始布局线上渠道，比如 CHAUMET、Qeelin 等。

在一线城市中，上海市场化程度较高，因此受到疫情影响的反应也更为明显，但由于上海整体资产价值略高于其他城市，进入三季度后出租率较二季度有所回升。

2、70%样本房企运营收入出现下滑

从各大房企运营情况来看，在新冠疫情的冲击下，大多数企业均受到了较大影响，各大物业租金下滑明显。

从我们对47家披露经营情况的房企运营商半年报数据来看，2020上半年总运营收入达到591.68亿元，同比下降12.93%，虽受疫情影响，但仍处于可控范围。

47家内房企运营商业运营收入情况

47家内房企：万达商管、华润置地、富力地产、龙湖集团、大悦城、中海地产、万科地产、新城控股、碧桂园、陆家嘴、中国金茂、招商蛇口、世茂集团、绿地控股、合生创展、宝龙地产、金隅集团、金融街、北辰实业、中南置地、深圳控股、SOHO中国、保利置业、合景泰富、浦东金桥、中国恒大、越秀地产、金地集团、绿城中国、海印股份、雅居乐、远洋集团、首开股份、香江控股、首创置业、中国奥园、旭辉集团、泰禾集团、建业地产、时代中国、泛海建设、滨江集团、百盛百货、华远地产、信达地产、龙光集团、朗诗地产

47家房企中有33家运营收入出现不同程度的同比下滑，数量占比到了70%，值得注意的是，在2020年疫情影响下，仍有14家房企运营收入同比为正增长，其中上半年突破10亿的包括有5家，分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙；尤其是前三者的同比增速达到了20%以上。

此外还有部分规模同样在10亿以上的房企运营商，上半年虽然出现同比下滑，但幅度不高于10%，同样显示了较好的抗压性。

从上半年运营收入增长较快的这些企业来看，绝大多数企业是由于规模增长较快，新开业项目贡献较多，从而弥补了一部分原有的租金损失。

3、优质资产仍具竞争力

在整个市场下行的同时，我们发现北京CBD优质办公资产的市场竞争力仍在。

华贸中心2020H1总收入为2.53亿，环比微降0.7%。 在整个市场不利的背景下，华贸中心上半年净物业收益率略有提升，平均租金微涨，再次显示了其强劲的韧性。

据CAIC资产数据库检测显示，北京二季度疫情出现反复，全市空置率持续走高，环比上涨 2.3个百分点至14.9%，核心商务区空置率达到历年最高值9.0%；甲级写字楼租金持续下降至11.2元/㎡/天，创历年来最低位，核心商务区甲级写字楼租金下跌至12.5元/㎡/天。

与此同时，华贸中心依然保持着较高的出租率与稳定的平均租金，出租率93.4%远超同期北京甲级写字楼出租率平均水平。 这主要还是因为华贸中心优越的地理优势和相对高性价比的租金优势。

春泉产业信托底层资产主要为北京CBD办公项目华贸中心及英国商业物业，在整个市场不利的背景下，华贸中心项目努力控制经营开支，总收入虽微降但上半年净物业收益率略有提升，受其影响，春泉产业信托上半年总收入为2.73亿元人民币，同比下降1.4%，其中华贸中心录得总收入2.53亿元，环比微降0.7%，管理经营开支0.69亿元，环比下降4.1%。

4、房企加快资产证券化

虽然商业办公综合体等市场持续受压，但对于那些持有优质存量资产的优质房企来说，这些项目的资产证券化可获得较低融资成本。

今年以来，受银根宽松影响，房企境内发债平均利率一直徘徊在5%左右，而发行ABS产品融资的成本最低可达2.5%，市场上以破3利率发行成功的案例已是屡见不鲜。

随着“三道红线”的全行业全面推行，赶在监管新规全面实施之前，企业可以较低成本获得大量融资，应对疫情影响和销售不畅带来的资金压力。 广大房企纷纷加快融资节奏补血。

从新增项目来看，截至9月29日，9月房企新申请发行ABS规模已达353亿元，同比上涨64%。 三季度累计至今，房企新申请ABS产品规模达1012亿元，同比上涨35%，今年累计至今，房企新申请资产证券化项目规模已达2718亿元，已超2019年全年新增规模。

2020年1-9月房企境内及海外债总额发行利率

数据范围：9月数据截至9月29日，房企境内发行债券含ABS产品

房企新申请ABS发行规模2019VS2020

数据口径：仅包含房企当月新增申请ABS项目

截至9月29日，9月房企ABS融资审批通过规模达367亿元，同比上涨88%。 三季度累计至今，房企ABS审批通过规模达687亿元，同比上涨31%。 三季度以来，央行持续释放流动性支撑市场，从逆回购操作量来看，8月和9月的逆回购操作量分别达到2万亿元和2.42万亿元，创2018年以来的新高。 于房企而言，此时正是抓紧时间发行ABS融资的关键点。

房企ABS审批通过规模2019VS2020

5、头部房企过审优势明显

为支持经济稳定运行，落实“六保六稳”任务，全力支持企业恢复，今年市场流动性一直保持相对充裕，贷款利率明显下行。 其中，国企依托强大背景支持和融资成本优势，申请发行资产证券化产品积极度渐增。

今年至今，国资房企新申请ABS产品总规模达1265亿，同比大涨123%，已是去年全年申请总规模1.6倍。 国企已逐渐超过民企成为房企资产证券化融资主力。 “三条红线“出台后的九月，截至9月29日，国资房企9月新申请ABS项目总规模超200亿，占比超6成。

不仅如此，今年以来，TOP50房企运作资产证券化项目融资的活跃度均有所上升，新增申请发行ABS规模上涨，TOP10房企尤为明显。 截至9月29日，TOP10房企今年新申请发行ABS规模近500亿，同比增长超8成。 从审批通过的项目来看，TOP10房企的通过规模同比大幅增长，其它类型房企过审规模均不同程度同比下降。 在行业增速放缓，企业竞争加剧的情况下，头部房企的优势越发明显。

房企新申请ABS发行规模按企业排位

房企审批通过ABS发行规模按企业排位

这主要是因为TOP房企中，不少都持有大量商业存量资产，例如在多地布局新城吾悦广场的新城控股，2020年至今已申请发行ABS总规模达145亿，多个ABS融资项目底层资产为新城持有的吾悦广场。 商业存量资产ABS产品融资的主要还款来源为其底层资产产生的现金流，拥有优质存量资产的房企在发行ABS产品融资方面拥有着天然优势。 例如中海地产今年4月发行的以北京核心商务区写字楼为底层资产的ABS产品，优先级产品发行利率仅为2.5%，创存量资产ABS产品发行利率新低。

房企申请ABS发行规模排名

房企审批通过ABS发行规模排名

综上所述，进入后疫情时代，仍有部分租户可能会有较大的租金压力，特别是对那些疫情利空行业的企业，增大了未来续租的不稳定性，第四季度，无论是对于办公还是商业运营来说，仍需要努力拓展新租户确保出租率保持在较高水平。

与此同时，随着疫情的逐步恢复，疫情期间建立的各种线上/直播平台等是否会进一步发展融合也还需继续关注。 随着“主播带货”模式被越来越多的人所接受，未来也许会进一步颠覆原有的电商模式，从而建立更新的生态。

【遵义自驾游】专题 | 十大“新一线”城市房地产市场发展阶段及前景研究

“新一线”城市房地产快速发展，行业规模与一线城市比肩。 城市是现代经济社会活动的主要载体，国家层面的竞争也越来越体现为城市之间的竞争。 40年改革开放带动中国城市化快速推进，中国城市格局发生深刻变化，不少城市快速崛起，也有一些城市逐渐衰落。 随着城市化进程进入中后期，中国城市的基本格局已经确定。 毋庸置疑，第一梯度当属北上广深四个核心一线城市，无论是经济增长，人口购买力还是房地产市场成熟度均独占鳌头，但是也面临城市发展趋于饱和，人口老龄化，经济增速放缓等诸多问题。 而目前最受关注的，无疑是最具发展潜力的十大“新一线”城市：杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州，这些城市基本都是区域发展核心，受到多项政策利好荫庇。 譬如2005年原建设部编制《全国城镇体系规划》，定位天津为全球职能城市。 2010年住建部编制《全国城镇体系规划(2010-2020)》，在国家中心城市的名单中增加了重庆。 2016年5月，国务院和发改委印发《成渝城市群发展规划》，明确提出“成都要以建设国家中心城市为目标”。 2016年12月，国务院和发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，明确提出“支持武汉、郑州建设国家中心城市”。 2018年2月，国家在《关中平原城市群发展规划》中明确提出“建设西安国家中心城市”。 本文我们着力分析了杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个“新一线”城市，大体总结出以下几项其后市发展的共性特征：01十大“新一线”城市处快速成长期 经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足2020年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市，并拓宽数据获取渠道，将最新城市数据进一步更新到2019年，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析。 杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个二线城市在城市基本面以及房地产发展程度上已大幅领先，但部分指标距离北上广深4个一线城市仍有一定差距。 我们定义这10个城市为“新一线”城市，未来将具有最佳的房地产投资机会，将是中长期内中国房地产人、财、物的聚焦点。 处于长三角、长江中游核心枢纽城市，“国家中心城市”定位多重利好首先在地理位置上，10个“新一线”城市均处在中国当前最具发展活力的地区。 其中，杭州、南京、苏州、天津等分布在京津冀、长三角、珠三角中国三大发展较为完备的城市圈内，经济实力雄厚且居民购买力强，在行业中目前保持着领先的状态。 武汉、成都、重庆、郑州、西安则是近年内陆中西部新崛起的核心城市，也是国家多项重大工程的关隘之处，是内陆人口、资源、交通等凝聚点。 可以说10个“新一线”城市或处于东南沿海发达地区，或处于内陆省会城市或区域中心，城市群或都市圈核心城市。 其次在政策支持上，10个“新一线”城市均是国家级城市群规划的中心城市，受多项政策倾斜福荫。 虽然中央暂时未明确对“新一线”城市的定义以及划定“新一线”城市名单，但是杭州、武汉等10城近10年以来屡屡承接多项政策规划。 作为目前国务院已批复的10个国家级城市群的中心城市，除在各自《城市群发展规划》中明确其作为区域核心城市作为先导区、示范区外。 如2019年西安、成都、重庆3城被规划为西部地区高铁“国家级”枢纽中心；2020年国务院同意商务部在南京、苏州、杭州、武汉等城市全面深化服务贸易创新发展试点。 十大“新一线”经济、人口、房地产发展初具规模，强于二线，比肩一线可见，10个“新一线”城市在地理位置、政策支持上均有较大优势，同时这些“新一线”城市的“新”更是在于其在经济、人口、房地产等方面所表现出来的优势。 1、房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列“新一线”城市房地产快速发展，行业规模与一线城市比肩。 相较于一线城市房地产正值“壮年”和三四线城市尚处“幼年”的发展阶段，作为二线城市中的佼佼者，“新一线”城市房地产业正处于快速成长的“青年”时期。 以坚实的经济积累为基础，在土地出让与房屋施工的支撑下，“新一线”城市房地产行业规模快速发展。 至2019年，除长沙外的其他“新一线”城市房地产开发投资额均已超过2000亿元，远超如合肥、厦门、太原、海口等其他二线城市的同时，重庆、杭州、郑州三城行业规模已比肩甚至赶超一线城市。 结合新房销售表现来看，“新一线”城市房地产已初具规模。 综合近5年商品住宅销售金额来看，可以看到在开发投资规模上与一线城市比肩的重庆、杭州、武汉、郑州等城市在新房销售规模上较上海、深圳等一线城市仍较为逊色，但整体“新一线”城市新房销售规模也已明显超过其他二线城市。 由此可见，“新一线”城市房地产正处于快速发展期，行业规模已增长至全国领先水平；但楼市尚且初具规模，新房销售体量“比上不足比下有余”，虽已超过普通二线城市，但相比成熟的一线城市市场而言仍有不足。 2、经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群在经济基础方面，“新一线”城市也多已是万亿产值的“巨无霸”。 从2019年一二线城市国民生产总值情况来看主要有“体量大”、“增速高”两个显著特点。 “体量大”，“新一线”城市中除西安外GDP均已超过1万亿元人民币，其中重庆更是达到了2.36万亿元，已与广州齐平。 在经济体量上，一众“新一线”城市虽距离上海、北京、深圳仍有一定距离，但相比其他二线城市而言已可称为是“巨无霸”。 “增速高”，“新一线”城市在过万亿的年产值下仍可保持的较高的经济增速。 以2019年为例，“新一线”城市中除天津GDP增速较低外其余城市均在7%以上。 这主要是由于“新一线”城市多处于拓进新区和产业升级的阶段，经济受前两者推动下正处于快速增长期。 与之相对应的是，郑州、成都等“新一线”城市基础建设投资力度超群。 以2014-2018年一、二线城市市区每平方公里累计基础设施建设投资额为例，郑州、成都、长沙3城地均基建投资额均超过1亿元，这主要得益于近5年3城对郑东新区、天府新区、梅溪湖新城的拓进发展。 总而言之对比其他二三线城市来说，“新一线”城市具有显著的经济产业优势，拓进新区与产业升级下不仅具有经济“体量大”、“增速高”的优势，而基础设施配套相比其他二线城市更完善。 3、人口“虹吸效应”显著，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入产业经济引发的人口“虹吸效应”下，近6年超2亿人流入“新一线”城市。 2014-2019年累计有2.2亿人流入10个“新一线”城市，天津、成都、杭州、武汉、重庆、西安、长沙6年城区常住人口累计增量均超过100万人。 值得注意的是，相比于“新一线”城市常住人口的显著增长，一线城市中北京、上海近6年城区常住人口分别仅增长3.9万人和2.5万人；此外其他二线城市如厦门、福州、沈阳、贵阳等常住人口增量均远落后于大多数“新一线”城市。 “新一线”城市得以形成人口大量流入的原因主要有三，一是在于近年包括成渝城市群、长江中游城市群、长三角城市群等主要城市群的快速落地，“新一线”城市作为城市群中的核心城市，如上文所述，在产业升级、新区拓进下成为了全国经济增长高点，新旧产业更迭下不断吸引了大量新增产业人口，且不断完善的基础建设也使得新增人口能够落位；二是“新一线”城市多为省会城市，如成都、杭州、武汉、西安、长沙、南京、郑州等，得力于政治、人文等方面的天然优势，自然成为省内人口流向的主要目的地；三是近3年“新一线”城市纷纷开展了规模宏大的“抢人运动”，针对人才的落户政策不断放宽、社会补贴不断加码，吸引了本硕应届毕业生、高级技术人群等大量人才落户就业。 其中最为显著的是天津、西安，2014-2019年2城借助“零门槛”落户政策城区常住人口分别增长512万人、200万人。 总而言之，“新一线”城市在近6年的人口流动中积累了显著的人口优势。 超2亿人的人口净流入为“新一线”城市发展注入了新的动力，形成了“经济发展-人口流入”的正向循环。 02杭州：经济、人口双核驱动 成本驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板03武汉：国家中心城市“二次复兴”疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现04南京：长三角一体化助力房价高位维稳 经济、收入等不及苏杭，首位度待提升南京近几年来楼市处于高速增长期，尤其是房价，一路高歌猛进，一增再增，目前城市均价已经高达2.6万元/平方米，核心区域4万+豪宅持续热销，剑指一线。 预期后续房价仍有望稳中有增，成本驱动和政策利好为需求提供潜在支撑。 总体来看，南京中长期基本面向好，经济、收入与苏杭仍有差距，首位度有待进一步提升。 发展阶段：房价自2016年跳涨后整体趋稳，核心区域4万+豪宅持续热销南京，作为我国东部地区重要中心城市、长三角特大城市和江苏省会城市，其房地产的发展史亦可称为房价的上涨史，2003年是南京房地产市场的第一个黄金时代，随着温州炒房团涌入，近乎疯狂的购房行为推动了南京房价的稳步上涨，仅用一年时间就增长了近15%，达到3100元/平方米。 2005年，南京迎来“地铁时代”，成为继北上广深和天津之后第6个有地铁穿城而过的城市，这条线串联起中华门、新街口、鼓楼、玄武门，同时，也将南京房地产市场带进了崭新的时代。 同年，“国八条”出台，一系列“组合拳”让之前燥热的南京楼市迅速降温，全市各大板块江宁、江北地区陆续出现“降价潮”，全市均价为4403元/平方米。 众所周知，南京向来被视为江苏地产市场的价格“高地”，但也是在这一年，苏州房价已经达到4500元/平方米，首次超过“老大哥”南京。 2006年，南京房地产市场开始回暖，当时全市均价4396元/平方米。 随后的三年，南京房地产市场表现的相对比较温和，但房价上涨速度依然不减，保持15%以上的增速上涨，接下来的2010年南京房地产市场迎来了绝无仅有的第二个黄金时代，这一年，南京房价均价比上一年增长了46.3%达到了元/平方米，真正全面进入“万元时代”。 不敢想象，南京房价破万要比成都早8年，比武汉早7年。 而当年成都和武汉GDP总值均已超过5500亿元，南京市GDP总值才5131亿元。 也是在这一年，房企在南京的土地储备已经面临“饥饿”状态，当时土拍市场火热程度难以想，溢价率达到30%以上，楼面价已经达到5278元/平方米。 一路飞涨的南京终于在2011年踩了刹车。 这一年的2月，南京发布限购政策，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需连续缴满1年及以上。 这是南京第一次限购调控，房价应声下跌，“重创”“惨淡”不绝于耳，南京楼市也迎来史上最惨淡行情，成交面积仅为409万平方米，达到历史最低点。 但降价仅维持了一年，随后的两年里，南京房价就像脱缰的野马，一路飞涨，直到2013年9月，南京宣布全面取消限购，炒房的人蜂拥而至，这一年，南京房价已经高达元/平方米。 2014年，南京青奥会的举办再次为本地房地产行业注入了新的生机， 最大的变化就是房价应声而涨，这一年房价南京住宅均价元/平方米。 2014年-2018年，房价每年以超过10%的速度增长，其中，2016年涨幅最大，超过了25%。 2016年9月，南京发布限购令，主城区本地人限购2套，外地人限购1套，随后出台“宁十三条”等升级版的限购令。 这意味着，这一轮房地产市场上涨周期基本宣告结束，2017年南京房地产市场告别疯狂，回归理性，但这一年新建商品住房价格达到元/平方米，房价依然高企。 有“天下文枢”之称的南京于2018年5月发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，这一年，南京新建商品房价格达到元/平方米。 2019年至今，在中央“房住不炒”的政策号召下，南京房价整体趋稳，年涨幅不超过5%，2020年上半年维持在元/平方米。 聚焦不同区域2020年上半年商品住宅的成交均价，城中已经突破5万元/平方米，剑指一线；第二梯队为城北和河西区域，也达到了4万元/平方米以上，外围区域江北和江宁的成交均价相对偏低，分别为元/平方米和元/平方米。 结合不同区域的去化情况，2020年上半年推盘量创年度新高，共188次推盘，推出房源3.34万套，整体去化率52%，整体开盘去化同比下降，客户相对理性。 可以看出，核心区域的中高端项目销售普遍好于外围区域，城东、城中、河西、城北整体去化率均超8成。 聚焦热销项目，即去化率大于80%的项目，以高端和豪宅项目居多，集中在建邺、鼓楼、栖霞等核心区域，其中建邺区的仁恒江湾世纪、华新城；鼓楼区的绿地海珀紫金、栖霞区的万象天地九悦均实现了开盘即售罄的佳绩。 优势与短板：房价、收入齐增，居民购房压力适中，规划利好提升整体竞争力目前来看，南京房价已经到达了阶段性高位，主要源于地价攀升和长三角规划利好的双重驱动，预判后市，我们认为，南京房价仍有望保持稳中微增态势，城市购买力相对充裕。 一方面南京高校集中，受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高收入人群的主力；另一方面抢人新政频出，且成效显著，也有望为后期楼市成交注入新的活力。 1、成本驱动地价推高房价，南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4事实上，南京一路攀升的房价背后，成本驱动，地价上涨也起到了至关重要的作用。 据CRIC监测，2014年以前南京的涉宅用地成交楼面价一直处于波动上行，至2016年有了一轮跳增，地价过万，达到元/平方米，溢价率高达79%。 对比同期全市商品住宅成交均价也仅为元/平方米，房地价比骤降至1.36，“面粉贵过面包”的现象在南京这座城市尤为明显。 这一年，史无前例的地王潮席卷南京城。 那场历经88轮竞拍的火爆现场仿佛历历在目，G11地块最终被世茂集团以88亿元拿下，溢价率114.6%，成为南京总价地王。 还有葛洲坝拿下的G14地块，经过25轮竞拍，最终以元平方米的楼面价，拿下南京单价地王。 这一年，南京共诞生52宗楼面价超万元地块，占比达61.9%，地王遍地开花，土拍熔断新政、土拍摇号均在这一年出现。 但高价地的后遗症也在近两年愈发凸显，导致许多房企在南京遭遇滑铁卢。 鲜少有哪一个城市像南京这般，房企挤破了头也要进入。 截至2019年，50强品牌房企中已有37家悉数进入南京市场，这是一个群雄逐鹿的市场。 南京地市的火爆直接带动地方政府土地出让收入的稳步增加，据CRIC测算，2019年南京的土地财政依赖度达到了1.04，在十个”新一线”城市之中处于中等偏上水平，众所周知，土地财政依赖度对房价的上涨具有鲜明的正向作用，土地财政依赖度越大，房价上涨越快。 考量到当前南京的地价仍处高位，中长期南京的房价仍将维持稳中有增态势。 2、长三角一体化，“一主一新”落地，产业、交通等基建加速强化居民购房预期南京作为长三角核心城市，2019年城镇化率高达87%，位于十个”新一线”城市前列。 近几年来房价稳步攀升与规划利好和基建配套建设的逐步完善密不可分。 具体来看，根据南京政府修订的《南京市城市总体规划》，南京将制订并全面构建“南北田园、中部独守、拥江发展、城乡融合”的空间格局，形成“一主、一新、三副城、九新城”的市域城乡体系。 。 结合今年两会定调：提升中心城市首位度；落实长三角一体化战略，推进宁镇扬一体化，加快紫东、江北建设，加速连通江南、江北等利好规划的出台，南京的城市建设也在稳步提速。 从城乡建设部公布的南京2014-2019年基建投资额变化情况我们也不难看出端倪，虽然2014-2017年整体和地均的基建投资额均呈现出稳步下行，但2017-2019年整体维持高位，地铁、有轨电车、过江通道等交通配套逐步完善，江北新区发展显著提速。 2020年上半年虽然恰逢新冠疫情，但是南京同样迎来了产业、交通等多重利好，产业层面，一季度南京主城开工278个项目，总投资近3200亿元；6月创新周河西签约多个项目，产业能级进一步提升；交通层面，长江五桥合龙，作为南京规划的27条过江通道之一，南京五桥能舒缓周边大区域过境交通，连通河西、江北两个重点新城，为江北新区连接高铁南站和禄口国际机场打通了一条快速通道，对激发南京新城活力和扩展城市空间有重要意义。 多条地铁线开工或进入规划，城区空间距离进一步缩短。 3、人均可支配收入不及苏杭，购房压力适中，人才新政落地加速人口净流入结合上文，南京核心区域的中高端项目销售普遍好于外围区域，可见虽然房价稳步攀升，但是整体居民购买力依旧强劲。 一方面，从人均可支配收入来看，南京不及苏杭，但介于深圳、广州两个一线城市之间，也算是高净值人群的聚集地；另一方面，南京房价收入比相对适中，近几年一直在10-13年之间持续波动，居民购房压力略高于苏州，但是普遍低于沿海核心一二线城市。 预判南京未来的需求前景，我们认为，整体的居民购买力仍有望进一步提升。 原因无外乎以下三点：一是长三角一体化规划利好之下，各区域联动增加，有望进一步刺激南京的经济活力，提升城市首位度；二是南京高校集中，受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高收入人群的主力，这也将为南京楼市带来新的增量需求；三是当前抢人大战如火如荼，南京早在2018年5月便发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，政策实施成效斐然，仅2018年，南京新增的户籍人口就达到16万人。 2019年人才新政再度加码，先是10月15日六合区域发布人才新政，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。 不到一个月，11月7日，《南京市人才购买商品住房试行办法》出台，全市所有在售房源向海内外人才全开放，并为人才购房开辟优先通道。 2020年上半年地方政府纾困政策频出，南京也不例外，落户新政持续优化，40周岁以下大专学历人员，参保半年可落户；本科学历人才从40周岁放宽到45周岁；将留学归国人员和非全日制研究生一并纳入；在争夺人口的大战中，南京似乎更胜一筹。 总结预判：房价上涨有支撑，中长期经济发展、收入水平待提升总体来看，近2年南京楼市成交量跌价稳，2020年上半年，楼市调控“先扬后抑”，政府维稳态度明显，政策方向未发生改变。 不得不说，南京房价经历了前几年的跳增，目前维持在元/平方米的高位，还是存在一定的支撑，短期内价格不存在下跌可能。 一方面，地价上行，成本驱动，地方土地财政依赖度较高；另一方面，长三角一体化，南京都市圈建设等利好落地，地方不遗余力的加强基建配套建设，吸引人才，成效也较为显著。 值得关注的是，虽然南京近几年来发展提速，但是“逆水行舟，不进则退”，其经济增长和人均可支配收入的表现均不及苏州、杭州，在《南京市城市总体规划》中也曾有过提升南京在江苏省首位度的说法，可见，房地产虽然是经济的压舱石，但是仅靠房地产驱动地方经济发展是远远不够的，未来南京还需在产业升级、区域协同发展等方面做出更多努力，才能弥补其与同类城市差距，进而促进房地产更加平稳健康的发展。 05成都：楼市“领跑者”光环不再 房价翻番、人口吸附力下降，后续成交易跌难涨06苏州：楼市明显分化，经济、人口双失速 园区、高新区配套成熟，热度较高07长沙：被调控“束缚”的价值洼地 政策强干预下，后期市场成交大概率维稳08天津：成交低迷，五年房价涨幅居末 二手房持续扩容，后市价难涨、量难跌09重庆：房价“洼地”到破万，楼市高位“调整” 人口增量不足为发展主要短板10西安：“线上落户”留人成效显著 经济体量低、政府债务高制约楼市发展11郑州：经济体量不足下 人口增长慢、购买力低，预期楼市下行期拉长12总结：显著后发优势加速多核心格局形成 短期房价收入与供需错配等凸显十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势显著基本面较好如杭州、武汉等房价收入比趋高，刚需托底现象初显事实上，近两年来伴随着楼市调控政策逐步发酵，二线城市响应中央城镇化建设和户籍制度改革号召，纷纷出台人才新政“曲线救国”，叠加一线高房价“推力”作用，房企基本都回归二线城市作战，东南沿海和中部枢纽的部分基本面较好的核心二线城市，诸如杭州、武汉等收效显著，房地产市场量价齐增，迎来了新的发展契机。 经历了前期的高速增长，多数城市的“后遗症”效应逐步显现：随着房价的不断攀升，居民的购房难度在稳步增加。 据CRIC监测，2019年十个“新一线”城市有半数房价收入比达到了10年甚至以上，加之2020年初新冠疫情突袭，整体经济被拖累至负增长区间，人均可支配收入增长明显受限，受打击最为严重的无疑是基数较大的刚需客群，预期购买力的压缩将直接制约后市成交规模。 事实上，当前部分城市已然出现了刚需托底的征兆，典型代表为武汉、成都、苏州。 以武汉为例，2020年上半年商品住宅分房型成交结构来看，120㎡及以下三房占比全市总成交60%，居民购房偏向于一步到位的小三房户型，客户刚需化倾向初显。 天津、成都等前期供地过量而库存高企，中长期供需错配将加剧区域分化中西部城市或有经济或有产业或有人口“硬伤”，行业规模“阶梯式”增长如果说房价短期上涨过快，区域冷热不均、库存高企皆为各城市楼市发展问题的“表象”，那城市基本面诸如经济、人口、产业、基建、购买力才是决定其自身能否长远发展的内在动力。 若这几个方面出现问题，皆为“硬伤”，短期内难以克服，之后势必影响到整个房地产的行业规模。 这些城市房地产行业规模大概率呈现“平台-上升-平台”的“阶梯式”形态。 经济存在显著短板的诸如西安、郑州，至2019年西安全年GDP仍不足万亿，仅9321亿元，在所有一线及“新一线”城市中排名垫底，主要原源于第二产业规模小、第三产业起步晚两方面，2015年国务院才正式批复同意西安高新区建设国家自主创新示范区。 郑州如是，以工业为主，目前仍处于产业转型之中，2019年郑州第三产业增加值占GDP比例低于武汉、成都2城，可见其产业转型完成度相对较慢。 而人口层面，多数人口基数较大的城市也面临增长见顶，人才新政收效甚微等问题。 以重庆、郑州为典型代表，重庆是典型的人口大市，3000万以上的常住人口规模远超北、上等一线城市，在全国286个城市中居首。 不过近年来人口增速放缓，常住户籍人口比不足1，在核心一二线城市中居末，即便出台了人才新政，2019年户籍人口和常住人口增幅也仅为0.5%和1.16%，人才吸引力有限。

2020年北京代表性甲级写字楼租金下跌7.9%

受疫情影响，2020年北京市写字楼市场持续承压。 贝壳研究院今日发布《北京市写字楼市场监测报告》显示，2020年，北京市代表性甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4个百分点。 《报告》称，今年写字楼租赁市场需求疲软。 一季度，北京写字楼市场租赁活动几乎停滞，并出现大量退租现，二季度开始成交热度逐渐上升。 但和往年相比，全年整体需求依然维持在较为低迷的水平。 全年代表性甲级写字楼净吸纳量仅18.8万平方米，尽管在四季度出现交易高峰，但和去年全年相比，净吸纳量依然降低16.0%。 其中，退租商圈集中在望京和CBD，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户。 位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。 新租商圈集中在望京，中关村，上地和丽泽金融商务区。 上半年北京市多数企业和学校实行居家办公和居家上课政策，在线办公和教育类公司因此受益，也刺激了手游和短视频娱乐类科技公司业务的增长，因此以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。 传统金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。 丽泽金融商务区以优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格吸引了一部分更加注重性价比的写字楼租户，租户以传统金融类和信息技术类居多；该商圈去化速度较往年明显加快，单宗成交以较大面积为主，更是在今年下半年录得两宗整租交易。 从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融，信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。 2018至2020年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来100万平方米左右的新增供应。 预计2021年北京市市场依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字楼项目，大多集中于CBD，丽泽金融商务区和位于通州区的运河核心区商圈。 《报告》预计，大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。 根据贝壳研究院监测，2020年末，代表性甲级写字楼平均净有效租金为336元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。 代表性乙级写字楼平均净有效租金为167元每平方米每月（不含物业费），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。 甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼租金同比降幅近一倍。 针对写字楼空置率方面，《报告》称，北京代表性甲级写字楼市场空置率自2019年一季度开始就持续上升，2020年四季度末达到18.5%的高位。 除了疫情冲击带来的暂时性影响，甲级写字楼市场的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。 据贝壳商业楼盘字典数据，北京写字楼市场已超过5000个楼宇，总建筑面积超过9000万平方米。 2019年和2020年共入市大约200万平方米的甲级写字楼项目，预计2021年依然会迎来110万平方米左右的新增供应。 代表性乙级写字楼市场的租户黏性相对较低，空置率也在2020年一季度开始持续走高，年末录得22.2%。 2020年内，虽然接纳了部分受到疫情冲击的原甲级写字楼租户，乙级写字楼本身也流失了部分原有租户。 《报告》称，从未来的经济走势和供给看，明年北京写字楼市场仍然不容乐观。 面对充足的市场供应和当前较为疲软的市场需求，加速去化成为了业主的首要任务。 行业要加快拥抱数字化，通过技术平台，打破信息壁垒，提升供需匹配效率。