碧桂园地产集团有限公司关于控股股东清盘呈请信息更新 (碧桂园地产集团被强执3378万)

媒体信息，2024年7月31日，碧桂园地产集团有限公司发布了关于控股股东碧桂园控股有限公司清盘呈请信息更新的公告。公告中提到，在协调委员会及项目小组的支持下，初等法院于2024年7月29日赞同了碧桂园控股的延期开放。呈请聆讯现被延期至2025年1月20日。碧桂园控股将继续有序地推进片面重组，并会就有关呈请的任何严重展开知会其股东及投资者，并适时发布公告。

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流动性环境现改善迹象 房企群体实施债务重组

地产行业依然身处寒意之中。

从房企披露的2022年半年报数据来看，营收净利出现正增长的企业屈指可数，盈利大幅下挫成了行业常态。 证券时报记者统计数据显示，已发布半年报的194家A股与港股房企中，净利润同比下滑的达141家，占比73%。 另还有恒大、融创等19家房企的财报迟迟未发布。

从销售端来看，往年前8个月绝大部分房企合同销售金额和面积都出现大幅降低。 恒大1~6月合同销售额下滑97%，世茂、融创、禹州集团等1~8月下滑幅度均在60%以上，万科、碧桂园、金地集团(11.23 1.72%,诊股)等1~8月同比下滑在30%左右。

资金回笼不理想加上融资环境趋紧，造成房地产行业信誉风险攀升，包括“理财富品”兑付危机、债券展期、延期支付利息、实质性违约等若干方式。 截至9月19日，地产债包括展期在内的债券余额违约规模到达1340亿元，触及30家发债主体。

某券商风险控制部经理杨华（化名）向证券时报记者表示：“如今地产债基本发不出，我们公司往年3月份就明白规则不支持买地产债，无论是央企、国企还是民企地产债都不能买。 并且还将之前持有的部分地产债全都出手。 ”

房企正堕入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期削弱-销售进一步下行”的负循环中。

为打破负循环，改善信誉，面对压顶债务，少数房企想尽方法化债，一方面加大销售去化、处置资产积极回笼资金；另一方面经过提早与债务人沟通商议展期，防止触发交叉违约条款，以时期换资金周转的空间。 此外还有引入国企央企等战投增信措施，取得资金支持。

房企流动性困境

商品房销售额是反映房地产市场全行业流动性强弱的关键目的。

9月16日，国度统计局发布2022年1~8月房地产行业数据，单8月全国共成功商品房销售面积9712万平方米及销售金额1.01万亿元，同比区分降低23%和20%。 全国商品房销售表现仍处于历史较低水平。

从销售回款（团体按揭款 定金及预付款）来看，2022年前8月销售回款为4.9万亿元，同比降低32.5%；单8月销售回款为6218亿元，同比降低23.6%。

销售数据体如今详细房企上更为直观。 证券时报记者统计20家知名房企1~8月份的销售数据显示，20家房企合同销售额算计2.04万亿元，占前8月全行业的41.6%。 销售金额最高的为保利开展(17.69 0.80%,诊股)，到达2817亿元，同比增加24.72%；其次是万科，销售金额为2799亿元，同比降低36.8%。 销售签约金额同比大幅增加60%以上的，包括恒大、世贸股份、融创、禹州集团、富力地产在内的6家房企；销售签约金额同比下滑30%~55%的有10家，包括万科、中国金茂、华裔城A(4.84 -2.42%,诊股)等龙头房企。

销售不畅直接影响房企半年报数据。 从已发布的2022年半年报来看，营收同比下滑的房企数量占比到达60%，净利润同比下滑的占比达73%。 盈余简直成为行业常态。

其中，富力地产往年上半年归母净利润盈余达69.2亿元，其次为建业地产盈余到达56亿元。 盈余规模相同惊人的蓝光开展(1.35 -2.88%,诊股)，在继2021年盈余超百亿之后，往年上半年再度盈余近50亿元。 与此同时，泰禾、阳光城(2.03 -3.79%,诊股)、荣盛开展(2.45 -4.67%,诊股)归母净利润相同盈余在20亿~40亿元。

一边是房企大面积盈余，一边是随着预售资金监管政策趋严。 房企滞留了少量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。

深圳某大型房企一高管向证券时报记者表示：“如今来钱的关键渠道除了销售就是变卖资产，但大部分销售回款的钱都在监管账户里，能够经常使用的比例很小，或许不到20%。 集团很难从项目上拿到钱，造成集团流动性困难。 ”

依据克而瑞统计的71家重点上市房企的财务状况来看，往年上半年重点样本上市房企的现金持有量较期初出现15%的下滑，且限制性现金规模占比仍有参与趋向。 与此同时，总有息债略有下滑，但短期有息负债上升1.39%。 在此背景下，非受限现金短债比降低至1.1，假设剔除预售监管资金，该比值将更低，短期安保边界引发忧虑。

另一关键性目的相同反映了以后房企流动性吃紧——融资性净现金流。

受行业降杠杆趋向影响，地产企业融资规模不时降低，融资性现金流净流入从2017年、2018年的约7000亿元，降低至2019年~2020年上半年约3400亿元，下滑幅度到达51%。 2021年下半年末尾，企业融资受限水平加大，下半年融资性现金流净流出3978亿元，最终使得2021年融资性现金流净流出1893亿元。 2022年上半年，房企融资性现金流净额再度净流出，到达1439亿元，若港股房企全部披露半年报，这一数据还将上升。

销售下滑与融资净流出共同拖累房地产行业，部分房企流动性堕入困境，造成信誉风险事情接连出现。

债务违约多发 美元债尤甚

2021年，地产债违约金额到达735亿元，触及债券67只，违约规模到达近年峰值。 2022年至今，房地产行业信誉面仍未得以清楚改善。

证券时报记者统计发现，以违约、展期日计算，截至9月21日，一共有168只地产债违约或许展期，其中出现实质违约的有97只，违约债券规模到达563.24亿元，债券展期有71只，债券展期规模1267.1亿元。

债券投资人杨颜通知记者：“就当上去说，债券展期实践也是违约。 比如我自己购置的禹州地产美元债，原本往年3月份就到期了，但不时未兑付，开发商跟我们谈展期，但由于没有谈拢，所以不时拖着。 目前市场上地产债券展期说究竟就是没钱还了。 ”

假设算上展期规模，往年地产债违约规模实践上曾经到达1830亿元，创历史新高。 该等债券触及发行发债主体54家，全部为民营企业，涵盖了除万科、碧桂园以外的大部分知名房企，比如融创、正荣地产、中梁控股、佳兆业、富力地产、世茂集团、花招年、禹州等。

值得一提的是，出现实质性违约的97只地产债中，有65只为美元债，占比67%，违约规模310.3亿元，占比55%。

中指研讨院数据显示，往年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至9月21日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中海外债占比38%。

行业内掀起了违约浪潮，惹起了固定收益投资者的不安。 “一个接一个，手上持有的一切美元地产债全部逾期，我们目前不再关心收益率，而是紧盯公司如何兑付。 ”另一持有地产美元债的投资人郑琼说。

受集体信誉风险事情影响，中资美元债二级市场也继续下行。 Wind数据显示，目前有近百只地产美元债多少钱在10美元以下，阳光集团有一只债券甚至报价0.763美元，而债券发行票面多少钱是100美元/张，票面多少钱曾经下跌99%。 这意味着投资人以为公司并没有才干兑付，于是地下在二级市场用脚投票。

截至9月21日，亚洲中资美元债券指数（Markit·iBoxx）最新报170.02，亚洲中资美元房地产投资级别债券指数报187.97，亚洲中资美元房地产高收益债券指数报135.76，均处于历史相对低位，且在此前的8月中旬创下最低。

地产美元债二级市场的大幅震荡，意味着房企再融资面临考验，行业信誉风险再一次性暴露。 美元债违约，带来的影响不容小觑，杨华说，“在地下市场违约的话，会直接造成企业无法再从资本市场地下融资，从而使企业资金面进一步好转，而且也会影响其他房企的发债和融资本钱。 ”

发债虽受阻 已有改善迹象

“我们往年3月份下发通知，要求不支持买地产债，无论国企还是民企地产债都不支持买。 之前地产债加起来有20多亿元，目前存量地产债大约4亿~5亿元左右，在3月份之前就曾经砍掉了不少。 如今看来，事先卖的这个选择还是正确的。 ”杨华称。

据杨华引见，目前大部分券商都有或明或暗的规则，即不支持购置民营地产债，有些只支持购置央企或许国企地产债。

即使能发债，发行人和中介机构在实践操作环节中也小心翼翼，甚是慎重。 杨华通知记者：“此前帮某地产公司发行超短融券，发行方案中我们作为主承销商，对债券申购缺乏、缴款缺乏、发行人违约、推延发行等状况都作出了相关承诺和分开布置，附加条件十分多。 ”

在过去10年融资环境较为宽松的背景下，美元债成为房企融资的主渠道之一，但当下房地产境外债融资性能大幅缩水。

Wind数据显示，自2022年年终至9月22日，中原房企境外债发行规模为171亿美元，而去年同期境外债发行规模到达434亿美元，往年同比降低60.6%。 与此同时，房企“借新还旧”曾经越来越难，美元债净融资额延续12个月为负，净融资额为-420亿美元，说明目前房企所发行的新债尚缺乏以还旧债。

此外，依据中指研讨院数据显示，2022年上半年，房地产业非银类融资规模下滑至4825.6亿元，同比大幅降低56.5%。 其中，信誉债同比降低24.2%，信托降低79.6%，ABS降低41.1%。

综上所述，房企曾经堕入“销售下行-资金趋紧-融资受阻-购房者预期削弱-销售进一步下行”的负循环中。

为防止状况继续好转，国度最新发布的支持措施包括“保交楼”2000亿元专项纾困基金。

在此前的8月，中国银行(3.06 -1.29%,诊股)间市场买卖商协会召集多家民营房企举行座谈会，讨论经过中债增信公司支持房企发债融资。

作为首批参会的企业，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(18.12 -3.21%,诊股)、旭辉5家房企已于近期成功了发债融资任务，票面利率在3.2%~3.33%之间，发行规模10亿~15亿元，且中债增提供“全额无条件无法撤销连带责任担保”。

克而瑞地产研讨院房玲表示，“全额无条件无法撤销连带责任担保”，可视为是对债务人权益保证力度最强的担保措施，此举旨在改善房企的融资环境。

有信息称，关于参与第二次座谈会的房企，包括中南树立(2.38 -4.42%,诊股)、金科、宝龙、世茂集团、富力等多家民营房地产企业，已末尾准备增信发债事宜。

不只如此，依然有不少房企还在积极启动负债控制，拒绝“躺平”，寄希望能熬过困难时辰。

债务重组 积极自救

站在高筑的债台之上，房企化债之路注定漫长。 尤其是应对到期美元债，截至9月30日，到期美元债规模到达521.7亿美元（约人民币3692亿元）。

据杨颜称，企业只需向投资者展现坚决的偿付志愿以及兑付方案，让投资人看到企业并非资不抵债，未来随着政策的回暖还有走出困境的或许，普通投资人都情愿坐上去好好谈。

依据标普全球评级研讨报告统计，2018年至2022年8月，违约中资房企境内外债券风险处置的通常方法是置换（交流要约）和展期。 已处置境外违约债券中置换占近79%，而已处置境内违约债券中展期占72%。

据证券时报记者统计，往年以来一共有47家上市房企发布了204份关于债券展期/置换公告，地产债市一片“展期”之声。 截至9月21日，地产债已展期规模到达1267亿元，创历史新高。

比如富力在8月份一次性性打包了总额近50亿美元的10只美元债全体展期，展期3~4年不等。 文件外面，写满了关于修正利率、参与有关指定资产处置、修正“违约事情”条款等条件。

9月13日，合景泰富公告称，2022年9月两笔算计9亿美元债的置换已获本金总额约93%的投资人经过，2023年9月一笔7亿美元债的置换获本金总额约91%的投资人经过。 关于其他2024年至2027年到期的6笔美元债券，展开赞同征求，经过修正部分投资者维护条款以豁免与交流债券的交叉违约，或延伸现有债券到期日，赞同征求也取得经过。

而看似简易的公告，面前是剧烈的博弈，多方拉锯。 据记者得知，合景泰富还有不到8%的债券持有人不赞同置换方案，而公司还在跟这部分债务人启动沟通，希望寻求妥善处置方案。

“其实给我们的选择没有太多，由于购置地产债自身就没抵押物，所以一旦地产商违约关于我们来说没有太多的抓手，谈判的空间不大，要么赞同展期，要么就直接让企业违约。 只需公司没有资不抵债或许破产清算，这钱总是要还的，时期长短疑问。 当然购置了美元债的，还可以向香港初等法院呈请清盘，这类事情恒大、融创、花招年都阅历过，但呈请清盘成功的概率很小，不过是债务人发泄不满的一种方式。 ”持有美元债的投资人郑琼说。

简直一切违约的民营房企都在着手启动债务重整。 德勤全球应急方案及破产服务指导人黎嘉恩为积极化债求生的房企提供了自救建议。

一是股权重组。 引入国企、央企战略投资者/财务投资者，并平衡投资者、原股东、债务人、中小股东的利益，评价集团全体流动性、投资价值，为利益的再平衡提供定价依据，并评价投资分开的途径与安保性，且在指定重组方案时，充沛思索如何经过资源性能启动相关方的利益再平衡，这是重组成功的关键。

二是债务重组。 梳理境外控股公司、境内控股公司、境内项目公司3个层级的债务风险，并对每个层级的债务启动分层剖析。 针对各架构层级的分层债务，思索相应的债务重组方案，包括详细的债务重组条件、债务重组周期、偿债资金需求、偿债资源、针对一般债务人剧烈措施的应对方案、或许的再融资方案等。 债务重组成功的关键是公允看待债务人，并失掉关键债务人的支持，经过争取关键债务人的支持，提高重组协商的效率。

三是资产/业务重组。 梳理中心和非中心资产，并剖析在继续运营和清算情形下的价值，从而相应思索保管资源、处置资源、引入第三方盘活资源、隔离风险等详细重组方式。 在实施资产/业务重组的环节中，应关注触及保交楼的资产/业务的稳如泰山运营，以及保交楼资金的来源、该等资金进入途径和分开的安保性、资金监控方案。

除了积极推进债务重组，目前房企还引入CDS（信誉违约掉期）或CRMW（信誉风险缓释凭证）在内的信誉维护工具。

重磅！碧桂园成为恒大第二，被人呈请清盘！

严重更新：碧桂园迎战清盘危机，据守保交楼底线

2024年2月28日，碧桂园发布公告，震惊市场——Ever Credit Limited向香港初等法院发起针对碧桂园的清盘开放，触及金额高达16亿港元的未偿活期存款及利息。 面对这一应战，碧桂园坚决表态，将全力反对并寻求法律维护，由杨惠妍主席和莫斌总裁亲身坐镇，确保公司权益不受侵犯。

公告指出，虽然呈请提出，但清盘并非板上钉钉。 碧桂园董事会坚信，这一举措并不反映一切利益相关者的志愿，反而或许对公司价值形成损害。 为化解危机，碧桂园正积极与境外债务人沟通，准备重组方案，同时坚持与呈请人之间的友好协商，以期在公允准绳下妥善处置此事。 虽然清盘呈请或许影响短期方案，但公司对成功48万套交付义务的决计照旧坚决。

保交楼成生活关键

在这样的背景下，碧桂园将“保交楼”视为2024年的首要义务，杨惠妍主席和莫斌总裁均强调这是公司的生命线。 48万套交付不只是底线，更是企业生活的保证。 他们承诺将从资金、资源和团队形态上养精蓄锐，确保一切业主如期接纳新居。 虽然2023年交付量稍有偏向，但碧桂园仍以60万套的效果蝉联行业第一，展现出弱小的交付实力。

面对新的应战，碧桂园展现出弱小的控制实力。 在境外债务控制上，碧桂园调整架构，坚持中心团队稳如泰山，并积极照应“新房改方案”政策，回归住房寓居属性。 莫斌总裁强调，销售是企业造血的关键，而据守保交付是企业恢复生机的基础，公司正经过多措并举，如优化销售、优化资产和拓宽融资渠道，以期成功债务重整。

碧桂园的未来战略与决计

在困难时期，碧桂园展现出自救的决计。 经过强化保交付、调整战略并增强境外债务控制，企业正在逐渐恢复生机。 政策支持、稳如泰山的团队和文明优势将助其在市场回暖之际，成功更稳健的开展。 碧桂园的应对战略，让人对未来的走向充溢等候。

与恒大集团曾面临的清盘命运不同，碧桂园的保交楼承诺和坚决的立场，或许成为他们避开相似命运的关键。 虽然清盘命运悬而未决，但碧桂园的稳健控制和保交付承诺，或许能让他们避开成为恒大第二的为难局面。 让我们共同见证碧桂园在应战中如何书写新篇章。

总结

虽然面临清盘呈请的严峻考验，碧桂园以其弱小的执行力和对保交楼的据守，展现出弱小的抗压才干。 经过积极的战略调整和沟通，公司有望在危机中找到出路，为全体利益相关方保管价值。 未来的碧桂园，将如何在困境中破茧成蝶，我们共同等候。