7月房地产市场现新格式 房企销售低迷 二手房市场崛起 (7月房地产市场数据点评:行业复苏趋缓,国央企韧性高)

近日，随着年中业绩冲刺完毕和高温严冬的到来，房地产市场进入传统的销售旺季。但是，在这个看似安静的表象下，市场正悄然出现着深化的变化。一方面，房企销售继续低迷，另一方面，二手房市场却出现出蓬勃展开的态势，这种反差引发了业界的普遍关注。

房企销售继续承压，行业洗牌减速

依据克而瑞公布的数据，7月份TOP100房企成功销售操盘金额2790.7亿元，环比降低36.4%，同比降低19.7%。尽管降幅较此前有所收窄，但全体仍处于下行通道。前7个月，百强房企共成功销售操盘金额21309亿元，同比降低37.5%。这一数据反映出房企面临的严厉应战。

值得留意的是，行业洗牌正在减速。亿翰智库的数据显示，7月份房企销售普降，TOP30中仅有少数国资背景开发商成功同比增长。与此同时，部分出险房企的销售业绩更是断崖式下跌，单月销售额跌破50亿元，同比降幅高达7成以上。这种两极分化的趋向，预示着房地产行业正在经验一场深化的革新。

房企面临的困境不只仅体如今销售数据上。由于拿地增加，新增供应项目数量大幅降低，直接影响了最终的成交表现。一位全国性房企外部人士表示，在相反去化水平下，新增供应项目数量的增加会严重影响全体成交。这意味着，即使市场需求有所回暖，房企也难以在短期内迅速改动颓势。

二手房市场异军突起，成为新亮点

与新房市场的低迷构成鲜明对比的是，二手房市场正展现出史无前例的生机。以北京为例，7月二手房网签量有望逾越1.5万套，创下去年3月以来的月度成交新高。上海、深圳、广州等一线城市的二手房市场相同坚持高位运转。

这种现象面前，是二手房市场份额的清楚优化。数据显示，重点20城中，二手房成交量已达8136万平方米，占总成交量的62%，同比增长9个百分点。在北京、上海、合肥、南京等城市，二手房市场份额更是打破70%，成为房地产买卖的主力军。

二手房市场的崛起，一方面源于限购政策的调整激活了刚需客群，另一方面也反映出购房者对现房的偏好。在以后市场环境下，二手房因其"所见即所得"的特性，更能满足购房者的安保感需求。

展望未来，房地产市场的格式或将出现进一步变化。克而瑞以为，北京、上海、深圳等城市的新房市场已进入改善时代，未来部分置换需求或许会从二手房市场转移到新房市场，这将有助于新房市场的企稳上升。但是，思索到以后房企普遍面临的资金压力和供应有余的疑问，这一转变环节或许仍需时日。

总的来看，7月房地产市场出现出新房低迷、二手房生动的新格式。关于房企而言，如何在这一轮市场调整中坚持竞争力、顺应新的市场环境，将是未来一段时期面临的关键课题。同时，二手房市场的表现也为我们提供了观察房地产市场走向的新视角，值得继续关注。

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中小房企批量盈余面临生活大考

中小房企批量盈余面临生活大考

中小房企批量盈余面临生活大考，2021上半年，房地产市场延续去年底热度。 不过，这种市场热度并未传导至中小房企的业绩表现上，相比规模型房企，中小房企依然面临了严峻的生活压力。

中小房企批量盈余面临生活大考1

随着2021年过去一半时期，不少房企发布了上半年业绩预告。 依据西方财富choice数据显示，截至7月28日，A股房地产企业共有46家发布业绩预告，其中，26家企业宣布上半年归属上市公司股东的净利润是盈利形态，另外还有20家对归属上市公司股东净利润启动了预盈余发布，预亏企业数量占已发布盈利预告企业数量的43.48%。

从数据来看，往年上半年房企业绩盈余现象相较往年有所增多。 诸葛找房数据研讨中心剖析师以为形成这种状况多半是受“三道红线”制约以及融资监管力度加大的影响，房企估量盈利空间将会遭到一定水平的紧缩。

关于这些房企出现盈余的要素，上述剖析师以为关键有两方面：“首先在全国房地产政策调控趋紧的环境下，房企的销售多少钱、推盘力度等均遭到一定水平的影响，形成利润率下滑；其次，随着房企纷繁末尾酝酿业务转型，部分房企转型失利，同时地产业务也并未带来较大盈利，也使得业绩出现下滑，另外，部分房企规划城市受疫情影响，销售回款也遭到一定阻力。”

多城调控继续加码

中小房企面临生活应战

2021上半年，房地产市场延续去年底热度。 从去年的“三道红线”、房贷集中度控制到往年上半年的集中供地政策，房企端、银行端、土地端三大主体结合发力，多措并举，进一步落实“三稳”目的。

在这种状况下，上半年新房、二手房市场生动度均较高。 随着多城调控政策频频加码，市场热度有所回落，房地产成交规模遭到一定水平的抑制，但相对而言仍处于较高水平。

不过，这种市场热度并未传导至中小房企的业绩表现上，相比规模型房企，中小房企依然面临了严峻的生活压力。

在所统计数据中，上半年出现盈余的房企多为中小规模房企，例如沙河股份、南国置业、黑暗地产等。 一位TOP30房企人士以为，中小房企资金实力较弱，资金周转效率相对较低，同时自身品牌影响力缺乏，运营才干有所缺少；另一方面，“三道红线”政策制约叠加融资监管力度加大使得企业间分化清楚，中小房企在融资方面凸显出一定的难度，这些要素都是造成中小企业运营难以为继的关键方面。

实践上，随着融资端收紧以及土地端两集中政策的实施，不少中小房企曾经丧失了拿地和后续开发才干。

以*ST中房为例，由于此前的业绩疲弱，公司曾经被冠以“ST”警示，公司也曾向外界泄漏，因主营房地产业务可销售房屋增加，估量公司上半年的累计净利润或许为盈余。

地下资料显示，往年上半年，*ST中房已无新增房地产储藏，无新开工以及完工项目，也无商品房销售。 截至二季度末，该公司可出租物业总面积3024.82平方米，实践出租面积161.28平方米。 2021年上半年成功出租支出16.82万元，其中2021年第二季度成功出租支出8.41万元。

在这些预告盈余的企业中，估量盈余额度最高的是泰禾集团。 依据泰禾集团发布的盈利预告显示，其上半年归属上市公司股东的净利润估量盈余8.5亿元至11.5亿元；有5家中小企业为近年来初次盈余，区分为沙河股份、渝开发、美妙置业、天保基建和国创高新。

转型失利影响业绩

前期战略聚焦需更明白

除了自身的开发实力曾经不顺应竞争剧烈的行业环境，不少中小房企在寻求转型的环节中也遇到了不小的应战。

不难发现，上半年业绩预亏的房企中不少都是由于转型失利而造成。

以往年上半年终次出现净利润盈余的美妙置业为例，其上半年归属上市公司股东的净利润盈余额在2.9亿元至4.1亿元。 关于公司的业绩盈余，美妙置业相关人士回复中国房地产报记者称，关键要素是装配式修建业务尚未到达相应的规模，报告期发生运营盈余2亿元；此外，受房地产开发周期影响，2021年前6个月房地产项目结算面积、结算支出较少，125亿元的项目预收款也尚未到达结算条件。

关于美妙置业而言，虽然往年上半年才出现盈余，但实践上转型装配式修建的阵痛期并不短。 地下资料显示，2017年，美妙置业正式进入装配式修建赛道，尔后公司业绩便出现下滑态势，2017年至2019年归属上市公司股东的净利润逐年下滑。

“由于公司装配式修建业务处于培育期和投入阶段，控制费用参与且支出占比拟小，房地产业务依然是公司业务支出的关键来源。 房地产业务支出与工程项目的`进度和排期直接相关，完工交付的项目规模选择了支出规模。 ”上述美妙置业人士表示，目前，公司房地产业务板块预售项目期末预收款项125亿元，但尚未到达结算条件，将在未来1-3年的时期逐渐确认支出；累计取得装配式修建业务EPC、PC及设计订单额算计约74亿元，其中履约中合同金额71亿元，将在未来1-3年逐渐履约、结算，一定水平上保证了公司未来数年内主营业务支出及利润成功。

此外，该人士还提到，装配式修建业务的盈利时期尚取决于市场状况变化、业务拓展和运营状况等多种要素，公司能做的就是继续专注房屋智造主业，夯实公司基本面，争取成功良好业绩以取得投资者更多认可。

相比美妙置业，另一些小房企却由于转型业务表现不佳而在生死线上徘徊。

例如*ST银亿，其业绩预告显示，公司上半年归属上市公司股东的净利润盈余3亿元至3.7亿元，同比降低1424.6%-1733.67%。 关于业绩大幅下滑的要素，*ST银亿表示，受欧美、印度等境外疫情严重等要素影响，公司旗下汽车零配件境外业务运营遭到较大制约，造成汽车零配件板块运营业绩发生盈余。 同时，公司旗下房地产业务受项目交付支出较少、财务费用以及自持物业折旧等计提要素影响，运营业绩亦发生盈余。

面临相同情形的还有*ST绿景。 由于支出增加、时期费用（包括公司严重资产重组中介机构费用等）参与，*ST绿景估量往年上半年归属上市公司股东的净利润盈余600万元至1000万元。

值得留意的是，*ST绿景于2019年、2020年延续盈余，区分成功归母净利润-0.09亿元、-0.18亿元，同期对应的营收区分为0.16亿元、0.15亿元。 依据沪深买卖所发布的退市新规，若*ST绿景往年的净利润仍为负值且其营业支出低于1亿元，则该公司很或许将面临退市的命运。

上述诸葛找房研讨中心剖析师以为，房企转型过渡期较长，短时期内带来可观收益的或许性不大，因此，关于这些中小房企而言，未来一方面要保证主营业务、企业优势范围业务有较好的支出来源，以此提高营收；其次，应提高公司运营才干，在保证不影响公司运营的状况下尽或许的降低运营本钱，拓宽盈利空间；第三，其建议这些转型其他赛道的中小企业，应依据公司转型业务的市场状况和开展前景，思索能否继续聚焦该转型业务，还是规划新的业务范围。

中小房企批量盈余面临生活大考2

房企在往年上半年可以说是困难求生，在接连的调控政策下，房产市场心情趋稳，不少城市房价和销售量增速收紧。

依据房企业绩预告公告， 41家已披露上半年业绩预告的A股上市房企中，18家房企显示“盈余”。

7月发布了2021年上半年国民经济运转状况以及房地产行业数据。 1-6月，商品房销售额亿元，增长38.9%，比2019年1-6月增长31.4%，两年平均增长14.7%。

近日多家A股房地产上市公司发布的2021年半年度业绩预告或业绩快报显示，多家房企上半年业绩普遍成功正增长。

比如，绿地业绩快报显示，上半年营业总支出同比增长34.74%；奥园美谷则成功扭亏为盈，上半年归属于上市公司股东的净利润估量盈利4800万元-5800万元，因第二季度公司收买的浙江连天美企业控制有限公司并表带来正向奉献。

不过，依然有不少房企没能赚到钱。 从目前发布了2021年中报业绩预告的上市房企来看，出现业绩预亏、预减的房企中，虽然也有新华联、泰禾集团、嘉凯城等规模房企，但关键还是中小房企。 依据公告内容，形成房企们盈余的关键要素则包括项目未满足结转条件、新业务形式受阻、融资本钱上升等。

其中，泰禾集团的估量盈余额度最高。 7月15日，泰禾集团发布公告，估量2021年1-6月归属于上市公司股东的净利润盈余为8.5亿元-11.5亿元。 紧随其后，新华联盈余7亿元-7.5亿元。

部分房企除出现盈余外，还面临着退市风险。 比如，绿景控股往年上半年估量归属于上市公司股东的净利润盈余1000万元至600万元。

业内人士剖析指出，虽然往年市场情势较好，但由于调控政策频出，新房限价与集中供地政策挤压房企利润空间，且“三道红线”新规下房企融资环境趋紧，使得中小房企生活压力日积月累。

二手房市场复苏的要素是什么

1、政策支持：各地政府会推出了一系列支持房地产市场的政策。 这些政策包括降低首付比例、减轻购房担负、奖励居民购房等，为二手房市场提供了良好的政策环境，促进市场的生动。

2、市场需求：随着经济的逐渐恢复和人们对房产投资的需求参与，二手房市场迎来了更多购房者。 许多人末尾重新思索购房方案，促使二手房市场买卖量的参与。

3、融资支持：房地产融资环境的改善也为二手房市场的复苏提供了支持。 房企取得了更多金融支持，项目融资失掉缓解，这为二手房市场的买卖提供了更多的资金来源和保证。

4、市场决计：随着政策的支持和市场的逐渐恢复，购房者和投资者对市场的决计也在逐渐增强。 市场决计的优化带动了成交量的参与，推进了二手房市场的复苏。

二手房买卖费用有哪些

1、二手房买卖费用之税费，报税价通常是买卖双方自己定夺的。 每个地域的房管局都会对各自的电脑系统详细到每一个范围都会启动为细致的评价，而且是低价的。 假设双方上报的税费高于那评价价房管局就会依照买卖双方上报的多少钱启动不要钱。

2、假设双方报的税价较低的话就会按系统的评价价计算。 其实外地的房产中介对这种估价是为了解的，所以买卖双方在启动买卖之前好都去房产中介了解一下。 要求留意的是，上方费用中，都不包括房产中介费用、银行存款费用还有就是小区的住房维修基金也不包括在内。

3、二手房买卖费用之契税,征收方法为依照基准税率征收买卖总额的3%，若买方是初次购置面积缺乏90平的普通住宅交纳买卖总额的1%，若买方初次购置面积超越90平（包括90平）的普通住宅则交纳买卖总额的1.5%。

4、二手房买卖费用之手续,不用存款的，买卖双方带齐资料，包括身份证、房产证等一齐到房管局先递件开放过户，审件经事先，七天左右到相关部门交税费，再拿单据回房管局开放出证。 单据完全经过审查的，三天左右新买家亲身到房管局就能拿到新房产证。 要求存款的，到房管局递件过户前要先咨询银行，银行审查资料赞同存款及金额之后才干到房管局办过户手续。

房地产行业或迎来“离任潮”，该行业的前景如何？

作为一个房地产行业的从业人员，关于这一点还是深有感受的，目前关于一些一线城市来说，大少数的房地产公司曾经末尾开除大部分的员工，特别是关于营销人员。 有的开发部门甚至曾经开除了超越40%的营销人员。 从目前的离任潮来看的话，未来一段时期房地产行业将会继续维持这样一种形态，那么今天我们就来讨论一下，这个行业的前景如何。

第一，曾经渡过了黄金时代。

房地产的黄金时代是从什么时刻末尾的？想必熟习他的人都知道，是从08年~18年，这四年时期里边儿，在这十年当中，中国的房地产行业可以说是高歌猛进，房地产的多少钱也正在水涨船高，所以在事先有有数的从业人员进入到这个行业当中，当然他们也赚到盆满钵满，而如今房地产行业的黄金期曾经渡过。 接上去将会是一段比拟困难的光阴，所以才会出现离任潮这样的事情。

第二，这个行业的前景如何？

从目前关于从业人员的要求来看的话，房产行业如今曾经不是一个低门槛的行业，就让我们建造工人来说，如今大少数的任务状况。 基本上得要求大专以上的学历才可以，甚至有一些任务必需是本迷信历才干够胜任，而这都是硬性要求，也就意味着只要少数人才干够担任这些岗位。

第三，如何看待这样一种现象？

每一个行业都有自身的使命存在，房地产行业如今曾经成功了它自身的使命，可以为国度带来巨量的资金，同时也贮存了海量的社会资本。 如今国度末尾打压房地产市场，同时稳如泰山国际的租房市场就可以看出房地产黄金时代曾经落幕，接上去想要从事这个行业的人员，一定要慎重。