奥莱风暴 媒体·慧眼识基金 你跟上了吗 席卷消费市场 (奥莱fragment design)

媒体·慧眼识基金第三十七期

随着我国消费市场的一直更新和批发业态的创新革新，奥莱作为一种共同的商业方式，仰仗其高性价比的商品和温馨的购物体验，赢得了宽广消费者的喜爱。《2023中国奥莱行业白皮书》显示，2023年奥莱销售规模同比增长9.5%，在一切批发业态中增长表现最佳。

今天（8月6日），华夏首创奥莱REIT正式出售，该产品是首只以奥莱项目为底层资产的消费REITs。据基金招募说明书，华夏首创奥莱REIT估量2024年年化分派率为5.46%，2025年分派率为5.84%。

华夏首创奥莱REIT如何为投资者成功可期分派率？奥莱业态如何？慧眼君带诸位投资人一同来深化了解一下。

中心要点：

◆在估值模型中，华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目（济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目）未来10年的营业支出复合增长率不逾越3%，10年后的增长率进一步降到了2%。无论从项目过往历史业绩、增长前景还是从可比消费REITs的参数等维度的比拟来看，基金控制人对支出增长预测较为保守。

◆折现率的选取方面，依据城市能级的不同，两个底层资产（济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目）区分选取了8%及8.25%的折现率，同类可比消费REITs通常采纳7.25%及以下的折现率。

◆消费REITs与产业园、保租房及物流REITs同为产权类REITs，分红都来自于底层项目的租金支出。观察其业务方式，产业园和物流通常是To B的方式，服务于企业客户，保租房是To C的方式，租户是集团消费者。商业项目兼具To B和To C的双重特性。

媒体基金： 与其他产权型REITs相比，消费REITs特地是奥莱消费REITs有何特地之处？

华夏基金： 消费REITs与产业园、保租房及物流REITs同为产权类REITs，分红都来自于底层项目的租金支出。

首先是 业务方式 ，产业园和物流通常是To B的方式，服务于企业客户，保租房是To C的方式，租户是集团消费者。商业项目则兼具To B和To C的双重特性，租户是品牌商，但租金支出与商场的销售额及客流是强相关的；

其次是 收益方式 ，产业园、保租房及物流业态收取的租金单价在合同期内相对固定，而商业往往有联营及抽成的业务方式，营业支出的驱动因子更为多元。关于曾经构建护城河的商业项目而言，营业支出往往具有更大的上传空间；

第三是 收益影响原因不同 ，产业园运营受产业展开及区域经济影响，物流表现与电商展开及物流需求相关，保证房的收益受租赁市场及政策影响，而商业的运营业绩与居民消费才干及消费志愿严密相关。

媒体基金： 华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目估值水平如何？方便引见一下项目的历史业绩及运营现状。

华夏基金： 在估值模型中，华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目（济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目）未来10年的营业支出复合增长率不逾越3%，10年后的增长率进一步降到了2%。无论从项目过往历史业绩、增长前景还是从可比消费REITs的参数等维度的比拟来看，对支出增长预测较为保守。

在本钱端，运营控制机构采纳本钱包干制，可规避超支风险，同时也预留了充足的资本性支出。本钱端的预测也是相当稳健的。

在折现率的选取方面，依据城市能级的不同，两个底层资产区分选取了8%及8.25%的折现率，同类可比消费REITs通常采纳7.25%及以下的折现率。相对较高的折现率表现了对项目估值的严峻把控，也意味着投资者在未来可以有更高的报答空间。

详细来看，济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目区分位于济南和武汉，两个项目均已开门5年以上，且项目的剩余土地经常经常使用年限均逾越31年。济南首创奥莱项目，位于济南市历城区唐冶片区中心位置，周边人口密度大，商业需求旺盛，项目总修建面积11.6万平米，可出租面积5.2万平米，2023年销售额11.3亿元，年客流量已抵达800万人次，销售额自开门以来延续5年蝉联济南市奥莱市场第一；武汉首创奥莱项目，位于武汉市东湖新技术开发区，也就是光谷中心区内，周边聚集众多商务办公楼及产业园区，给项目带来了充足的客流。项目总修建面积8.9万平米，可出租面积4.7万平米，2023年销售额10.6亿元，年客流量近400万人次，从2019年以来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头位置。从2021年到2023年，济南项目的营业支出复合增长率抵达27%，武汉项目抵达23%。且由于本钱相对稳如泰山，EBITDA的复合增长率更是区分抵达51%及57%。