首单奥莱消费REITs登陆上交所 (首单奥莱消费REITS)

8月28日，首单以奥特莱斯作为底层资产的消费REITs——华夏首创奥莱REIT（基金代码：508005）正式在上交所上市。北京市国有资产监视控制委员会、山东省展开除新委、湖北省展开除新委、山东省济南市历城区政府等有关指点，北京首都创业集团有限公司党委书记、董事长刘永政，股份有限公司执行委员、全球投资银行控制委员会主任马尧，华夏基金控制有限公司总经理李一梅及托管银行、协作机构、投资者代表列席基金上市仪式。

华夏首创奥莱REIT是首创城发集团、华夏基金、中信证券结合推出的消费REITs。基金首发底层资产是首创城发集团旗下两个优质奥莱项目——济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。两个项目运营业绩在首创奥莱体系内排名前三，至今已区分运营5-6年多，均是外地奥莱标杆。基金招募说明书显示，华夏首创奥莱REIT2024年和2025年的预测分派率区分为5.46%、5.84%。华夏首创奥莱REIT在出售阶段颇受投资者欢迎，网下询价认购倍数6倍，群众出售认购倍数23倍，均创消费REITs出售新高，基金比例配售前累计认购资金达70.785亿元。华夏首创奥莱REIT的成功上市标志着我国消费REITs市场的进一步提质扩容，也为公募REITs服务虚体经济、促进消费基础设备高质量展开、赋能城市更新提供了新样本。

北京市国有资产监视控制委员会副主任赵加凡在上市仪式致辞中表示，为推进基础设备REITs产业在京高质量展开，打造全链条生态体系，北京市率先推出了一批支持基础设备REITs产业展开的务虚举措，北京市国资委积极推进北京市国有企业介入申报发行，盘活国有存量资产，优化国企资本结构，进一步激起国有经济的生机与潜力。首创集团作为北京市属大型国有企业集团，不时紧跟国度呼唤与政策导向。华夏首创奥莱REIT的成功上市，标志着在激起消费生机、盘活国有资产、优化国企资本结构等方面，构成了新的通常阅历和示范效应。

北京首都创业集团有限公司党委书记、董事长刘永政在上市仪式致辞中表示，首创集团是一家血液里流淌着创新基因的北京市属国有企业，也是最早将奥特莱斯引入国际的企业之一。历经15年深耕培育，“首创奥特莱斯”已成为行业头部品牌。华夏首创奥莱REITs不只是首创奥莱业务展开的新终点，也是中国奥莱展开史上的关键里程碑。未来，首创集团将以本次上市为契机，在各有关政府部门的关心指点和社会各界的鼎力支持下，坚定扛起国企使命、聚焦价值发明，在主动顺应重消费需求，打造高质量消费场景，为促进经济增长、推进城市展开奉献首创力气的同时，继续推进消费基础设备优质资产项目高质量展开，不时向REITs市场注入生机，助力营建更兴盛的资本市场生态。

华夏基金控制有限公司总经理李一梅在致辞中表示，华夏首创奥莱REIT是中信集团贯彻“一个中信、一个客户”协同服务理念，结合首创集团倾力打造的又一标杆产品。以后，公募REITs市场上优质资产不时涌现，市场定价性能日益完善，投资者专业认知继续优化。首创集团关于REITs业务有着久远的战略目的和明白的实施方案，中信舰队等候与首创集团一道，乘风REITs展开机遇，积极推进各项方案目的实施落地，优化产品竞争力、连续产品生命力。

在国度政策导向与市场需求双重推进下，REITs正逐渐成为衔接实体经济与资本市场的桥梁，也为消费基础设备的高质量开展开拓了新途径。消费REITs的发行不只盘活了优质存量资产，还有助于扩展消费、拉动经济增长，促进消费基础设备更新换代，为居民带来更好消费体验。由于现金流来源稳如泰山，底层资产拥有成熟的终年继续运营才干，同时具有服务及保证民生的特性，消费REITs的终年投资价值和资产性能价值正继续失掉投资者认可。

往年以来，公募REITs市场常态化发行清楚放慢。华夏首创奥莱REIT是往年上交所上市的第10只REITs产品，目前上交所上市REITs已达30只，其中消费REITs共有4只，曾经涵盖购物中心、超市、奥特莱斯等，产品底层资产类型更为丰厚，板块示范效应、规模效应继续显现。

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reits什么时刻上市

2018年4月2日。

2018年4月2日，由苏州新建元控股集团发起设立的“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项方案”在上海证券买卖所成功挂牌上市，成为中国首单在买卖所挂牌买卖的社区商业REITs产品。

4月2日上午，在上海证券买卖所买卖大厅举行的产品挂牌仪式现场，在上海证券买卖所副总经理刘绍统、苏州工业园区相关政府部门、新建元集团股东单位、产品投资人、金融机构、中介机构指导和资讯媒体的共同见证下；

苏州工业园区管委会主任周旭东、副主任刘小玫，新建元集团董事长徐中、总裁亢越，东吴证券董事长范力，中联基金合伙人周芊共同为“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项方案”鸣锣开市。

新建元邻里中心资产支持专项方案以散布在苏州工业园区各区域生活圈中心的10处邻里中心为底层物业资产，各项目均具有规划合理、交通便利、业态丰厚、商户稳如泰山、运营成熟的特点，具有成为证券化运作资产的基础条件。

该产品方案发行规模为20.5亿元，其中优先级规模14.5亿元，次级规模6亿元，其中优先级证券获AAA评级，产品期限为5年，发行利率5.8%，发行利率及认购倍数清楚优于近期发行的同类产品，吸引了商业银行、证券公司等多家机构的喜爱和投资介入。

参考资料来源： 中国基金报（由《人民日报》主管）-新建元邻里中心REITs产品在上交所成功挂牌上市

参考资料来源： 中证网-中国首单社区商业REITs产品正式挂牌

近1个亿！创新产品首现增持二级市场多少钱应声大涨

继上市公司增持、基金公司自购后，创新产品公募REITs也首现增持。

12月5日，华夏基金旗下华夏中国交建高速REIT(简称：中交REIT)发布公告，该只产品的原始权益人之分歧执行人中交资本控股有限公司(以下简称“中交资本”)表示，方案自2022年12月6日起6个月内，经过竞价买卖方式增持该只基金份额。 增持基金份额数量不超越1200万份，占已发行基金总份额的1.2%，依照最近收盘价测算，本次增持接近1亿元。

信息发布后，截至12月5日午盘，中交REIT涨幅3.25%。

多位业内人士对此表示，“中交资本”增持华夏中交REIT产品，将为高速公路基础设备REITs市场注入决计，同时，高折价买入也会带来更好的常年报答，不扫除未来会有更多机构跟随增持，助力公募REITs市场的常年安康开展。

公募REITs首现增持

华夏中交REIT被增持近1亿

12月5日，华夏中交REIT发布公告称，华夏基金于往年12月2日收到本基金原始权益人之分歧执行人“中交资本”通知，中交资本方案自2022年12月6日起6个月内，在遵守中国证监会和上交所相关规则前提下，经过竞价买卖方式增持本基金份额。

详细来看，基于对该只基金及基础设备项目未来开展前景的决计和常年投资价值的认可，为实际保养广阔投资者利益，增强投资者决计，支持本基金继续、稳如泰山、安康开展，“中交资本”将经过自有资金或自筹资金，在上交所买卖系统以集中竞价买卖方式增持，本次拟算计增持基金份额数量不超越1200万份，占已发行基金总份额的1.2%。

依照12月2日中交REIT基金份额收盘价8.286元和增持份额下限计算，本次中交资本增持中交REIT将动用9943.2万元，接近1亿元资金。

增持多少钱方面，本次增持不设定增持多少钱区间，增持主体将依据基金买卖多少钱动摇状况及二级市场全体趋向，择机实施本次增持方案。

同时，“中交资本”承诺，本次增持基金份额在持有时期与原始权益人坚持分歧执行，增持的基金份额在本次增持方案实施时期及增持方案实施时期届满后6个月内不会经过大宗、协议转让或竞价买卖等方式启动减持。

地下资料显示，中交资本控股有限公司(以下简称“中交资本”)是华夏中交REIT基金发起人中国交通树立股份有限公司(以下简称“中国交建”)的全资子公司，基金原始权益人之分歧执行人。

在本次增持方案实施前，华夏中交REIT原始权益人中交投资有限公司算计持有基金份额1.2亿份，持有份额比例为12%；该只基金原始权益人中交第二航务工程局有限公司算计持有基金份额6000万份，持有份额比例为6%；该只基金原始权益人中交第二公路勘察设计研讨院有限公司算计持有基金份额2000万份，持有份额比例为2%。

上述主体算计持有该只基金份额为2亿份，算计持有份额比例为20%。

4只高速公路REITs出现折价

增持有力优化市场决计

随着近期市场动摇，公募REITs市场折溢价率也出现较大分化。

截至12月2日收盘，华夏中交REIT折价率最高，到达12.15%；该只基金单位净值9.4322元，但收盘价只要8.286元，出现了较大的折价。 而华安张江光大园REIT溢价率最高，到达46.17%，折溢价率首尾相差接近60%。

目前公募REITs市场平均溢价率22%，仍处于全体高估的阶段。

谈及上述现象，一位公募业内人士剖析，由于11月份债市出现调整，具有“固收替代”性能的公募REITs也遭到涉及，部分投资者或许会基于“固收”基金下跌的要素，连带赎回了公募REITs产品。 第二，公募REITs产品投资者结构还是机构资金为主，不扫除债市调整时期，机构资金有流动性需求，影响到公募REITs的表现。 第三，高速公路板块在本轮疫情中，项目运营和公司业绩遭到冲击较大，也形成了二级市场多少钱下跌。

Wind数据显示，截至2022年12月2日，全市场20只公募REITs产品平均溢价率22.26%，相比11月初降低了4个百分点。

其中，全市场4只折价种类，都集中在高速公路项目中。 7个高速公路REITs产品中，华夏中交REIT、安康广州交投广河高速公路REIT、中金安徽交控REIT、华泰江苏交控REIT四个产品都是折价买卖中，折价率区分为12.15%、8.88%、5.72%、0.04%。

业内人士对此以为，受部分地域疫情重复及货车通行费减免等要素影响，高速公路基础设备REITs四季度的业绩修复承压，包括中交REIT在内的多只高速公路REITs二级市场多少钱出现较大动摇。

中国交建相关担任人对此表示，虽然中交REIT底层资产嘉通高速的业绩受疫情、货车通行费减免及抢先桥梁保养实行交通管制等影响，造成项目通行费支出和车流量出现了阶段性的下滑，但是项目自身运营正常。 随着疫情管控的优化和微观经济的恢复，项目运营和业绩将逐渐回归正常水平，“中国交建对中交REIT的常年价值具有坚决的决计。 ”

华夏基金相关人员也表示，中交REIT首发资产嘉通高速剩余不要钱年限约24年，在目前一切上市高速公路REITs中剩余不要钱年限最长，项目全周期预期报答关于疫情等要素的阶段性冲击具有较强的韧性，阶段性的疫情冲击对项目的常年基本面不会有实质性的影响。

“华夏基金将与中国交建和运营控制机构继续共同努力，保证项目稳健运营，实际保养基金持有人利益，推进基金和基础设备资产的可继续安康开展。 ”上述华夏基金相关人员称。

据悉，中交REIT是2022年首单公募REITs，也是首单央企高速公路REITs.自往年4月13日成立以来，中交REIT曾经启动了2次分红，累计派利1.78亿元，展现出优秀的现金流消费和可继续分派才干。

一位公募基金经理也表示，遭到疫情影响，往年高速公路REITs项目业绩遭到压力，曾经反映在公募REITs二级市场多少钱中，项目原始权益人的分歧执行人增持，一是为市场提供了决计，二是在折价买入，也是很好的投资机遇。 假设项目未来运营回归到正常形态，回归究竟层资产自身的价值，折价回归也是大约率的趋向，高折价买入也会带来较好的报答。

“随着公募REITs出现首单增持，不扫除未来会有更多原始权益人，会在项目发生高折价时也出手增持，对优化市场决计和投资报答，都是有优势的。 ”该人士称。

数万亿规模公募REITs助燃长租公寓市场

虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品或许延期，但公募REITs真的要来了！

公募REITs事关长租公寓行业的金融分开机制，也是保证行业稳如泰山安康开展的关键一环。 在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项方案之时，深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。

据北大光华学院统计，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。 《每日经济资讯》记者留意到，此前上交所也曾召集十多家基金公司休会，奖励上报公募REITs方案，公募REITs产品可谓呼之欲出。

呼之欲出

“就像一栋楼的IPO。 ”关于公募REITs，戴德梁行初级董事胡峰深刻地解释为“将一栋物业权益分红不同的份额上市买卖，像投资股票一样，每人都能持有一部分的份额，享用该部分的收益，这部分的份额流动性较好。 ”

理想上，我国曾经有很多类REITs产品。

据相关研讨机构数据，截至2018年12月31日，我国共发行类REITs产品46支，发行金额累计957.1亿元。

2018年，国际共发行类REITs产品15只，发行金额为277.58亿元，持有物业类型关键包括写字楼、购物中心、批发门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。

2019年2月，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上宣布署名课题文章中指出:“目前，中国推进公募REITs已具有较好的基础。 2015年以来，国度政策也屡次明白支持。 截至2018年6月底，中国香港、新加坡市场区分有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业，已发行的境外REITs资产收益表现良好。 ”

《每日经济资讯》记者留意到，在2018年发行的类REITs产品中，超越50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。

克而瑞研讨中心报告指出，据不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年增长了168%。 截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已打破1000亿元，约860亿元待发行，估量随着如此大体量的资金规模不时释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的规划。

据了解，目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案，试点产品或在年内出炉。

资金激活

虽然行业的普遍共识是长租公寓充溢前景，但是无法否认的是，长租公寓行业前期投入大、报答周期长的特点，也令其堕入了为难的境地。

关于长租公寓等新业务，万科董事长郁亮曾表示：“假设说我们指望新业务要赚大钱，那是胡思乱想。”

龙湖CEO邵明晓也以为：“但如今还在投入期，这个板块刚刚末尾。”

从国外公寓类REITs发行状况看，该行业的资金吸引才干也不甚失望。 据戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金研讨报告》，截至2018年6月30日，亚洲市场上共有168只REITs，总市值达2348亿美元，而公寓类REITs只要8只，占比拟小。

国际为打破长租公寓的资金掣肘，近一两年各种背景企业的REITs类产品实验性推出。 自2017年10月11日国际首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷繁介入。

公寓类REITs增长速度是一切资本类型中最快的。 据戴德梁行统计，截至2019年3月，国际已发行的租赁住房资产证券化产品在过去1年半的时期内已达14单，发行规模170亿元。 最近的15单类REITs产品中，长租公寓项目占据了9席，是最近发行势头最猛烈的资产类型。

胡峰向《每日经济资讯》记者表示：“长租公寓是十分适宜发行REITs的资产类别。 一方面，长租公寓自身具有‘资产特定化、租金支出稳如泰山、运营形式明晰’的特点，政策带动下租赁住房市场的开展为REITs提供了少量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁住房的分开方式比拟单一，而REITs恰恰可以协助开发商处置开发、运营环节中的资金需求量大的疑问。 因此，租赁住房物业是展开资产证券化业务的适宜选择，估量未来将占据REITs市场关键位置。 ”

风险防范

但是每个硬币都有两个面，公募REITs的风险相同值得防范。

首先是物业质量疑问。 公募REITs关注的应该是较为优质的资产，可以继续带来收益，假设专业机构没有做好失职调查，“使得收益较差资产经过过度包装进入公募REITs市场，则会令公募REITs成为一些企业资产分开放道的风险。 ”胡峰说。

其次是物业运营才干将遭到更大考验。 令存量资产继续增值，肯定对物业的运营才干提出了更高要求。

胡峰表示：“假设不能在运营质量上提高，那么REITs的收益也很难失掉提高，毕竟任何投资都有风险。”

据北大光华学院统计，从兴旺国度REITs市场与GDP、股市市值的角度比拟，中国公募REITs市场可达4万~12万亿元，这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出的。

公募REITs再一次性让长租公寓范围充溢想象。