中海展开拥有富余财务空间应对市场坚定风险 颜建国 (中海开发公司)

乐居财经徐迪8月28日，中国海外展开(00688)公布截至2024年6月30日止六个月之中期业绩公告。

在主席报告书中，中国海外展开主席兼执行董事颜建国表示，内行业下行转机期，中海展开战略笃定、财务稳健、资金富余，货量结构优秀，市场占有率逆势上升，在一二线支流城市的品牌优点愈加彰显。

住宅开发业务的产品力与利润水平一向坚持行业抢先，商业物业支出处于加快增终年。

中海展开拥有富余的财务空间应对市场坚定的风险，拥有厚实的资源抓住市场调整的机遇，拥有攻守兼备的展开韧性，有决计以稳健优秀的运营绩效报答股东的信任。

2024年是中海展开创立45周年，历经多轮经济与房地产周期而继续稳健，坚持行业抢先。集团将继续坚持“客户为本、质量保证、价值发明”的中心价值观，坚持“好产品、好服务、好效益、好公民”的运营理念，与同行一道，推进房地产业向新展开方式颠簸过渡，引领房地产下半场高质量展开。

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多家房企召开中期业绩发布谈判市场：短期承压中常年向好

近期，多家房企召开了2022年中期业绩发布会，证券时报记者对房企高管关于市场情势、投资战略、收并购等热点疑问的回应启动了梳理。

多位房企高管以为，以后房地产市场曾经筑底，市场决计逐渐恢复，虽然短期市场依然承压，但对中常年市场向好有决计。 关于投资战略，多位高管表示，公司将坚持量入为出、现金流第一的准绳，依据现金流状况布置投资结构。 关于收并购方案，多位高管表示，会积极主动普遍接触收并购时机，同时严慎重重做预判和决策。

谈市场：短期承压中常年向好

在业绩发布会上，以后市场情势和未来市场预判备受关注。

龙头房企万科在两个月前就喊出“短期市场曾经筑底，但恢复是缓慢平和的环节”。 在这次中期业绩发布会上，万科董事局主席郁亮依然坚持这个观念。 他还表示，如今房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目的，前两个基本曾经成功了，稳预期出现了比拟大的应战，要求重建市场决计。

碧桂园集团总裁莫斌也以为，去年6月份市场下行到今天，曾经进入了底部，而且是在底部盘整的时刻，如今最关键的就是市场决计的恢复。 他以为明年6月份市场应该恢复到安康开展的阶段。

中海地产董事局主席颜建国和华润置地副主席兼首席运营官张大为均以为，房地产市场短期来看依然是承压的，不过中常年市场是向好的。

颜建国以为，房地产市场需求包括数亿新市民的需求，包括中心城市的聚焦效应与改善型需求，房屋折旧与新造的灵活平衡。 中国人口基数大、市场存量庞大，很多房子到了一定年限，要求改造新造，假设每年置换2%，都是一个规模庞大的量，未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个可以常年坚持的行业。 从美国房地产开展历程可以看到，房地产开展高峰后会降低，但是降低没有那么快，依旧维持很庞大的量。

“以后的市场处于上下半场的转换期，转换期要求一段时期，包括行业出清，环节相当复杂，也是比拟惨烈的。 行业重整完了，进入下半场，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳如泰山阶段，进入另外一个平衡。 经过转换期以后，中国经济开展韧劲、中国人口城市化率还在进一步上升，中心城市进一步聚集等，这些要素会进一步发扬作用。 所以，关于中常年市场，我们是失望的，有决计的。 ”颜建国说。

谈投资：量入为出现金流第一

上半年，行业阅历深度调整，不少房企调整了投资战略，拿地金额大幅增加。 关于下半年投资方案，多位房企高管表示，将坚持量入为出、现金流第一的准绳。

“我们从去年下半年末尾就调整了投资战略和投资的强度，在规划上向着确定性的市场，即人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调理。 ”碧桂园常务副总裁程光煜说，这是一个总的战略方向，下半年公司会依据现金状况，在保证公司运营和消费安保的前提下，有富余资金会拿来投资;同时也会依据时机出现的状况和能否掌握这些时机来投资。

万科上半年也增加了拿地，对此，万科执行副总裁刘肖表示，万科常年以来坚持量入为出，坚持仓位的合理，在此基础上还要参与一条投资准绳，即“要取得特别好的项目”。 在过往，万科曾由于部分项目投资错误，追高冒进造成开发业务盈利水平降低。 他解释，“特别好的项目”首先要求片区市场比拟好，这是最关键的规范;其次要有掌握为客户提供好产品、好服务;第三，财务目的、运营目的、效率目的，尤其净利润、ROI(投资报答率)目的要比拟出色。 “做好投资，是提高毛利的关键要素。 ”他说。

华润置地首席战略官谢骥也表示，公司一向坚持稳健投资战略，坚持量入为出、现金流第一的准绳，依据现金流状况布置投资结构。

美的置业执行董事兼副总裁王全辉则表示，下半年在投资方面会更多思索现有手上的土地资源以及协作项目的安保疑问，在新增土地上投入精神会比拟少，在协作项目会投入比拟大，确保协作项目的安保、按时交付。

谈并购：普遍接触慎重做决策

内行业出清阶段，不少房企希望经过出售优质资产回笼资金，项目收并购遭到监管部门的支持，多家金融资产控制公司(AMC)也参与纾困房企之列。 关于收并购方案，多位高管表示，会普遍接触收并购时机，同时严慎重重做预判和决策。

程光煜表示，往年上半年，碧桂园曾经跟39家企业启动了收并购，其中有一些是未出险的企业，也有相当数量是出险企业，启动归编分家布置后，曾经成功了63个项目任务，触及金额大约35亿元。 “目前我们对这类企业总体上比拟多的做法，关键是在外部曾经协作的项目降低风险，优化资产周转效率。 ”他说，当然也不扫除跟央企和AMC公司协作，启动一些有益的收并购，但是这部分少数还在洽谈阶段，真正实质落地的项目有限。

关于并购，颜建国表示，好项目是独一的规范。 中海依然坚持选择主流城市、主流地段，据守投资报答刻度。 对契合投资规范的项目，都会深化研讨，全力抓住时机。

“以后市场下，并购的时机不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有少量接触，上半年也成功了几单项目并购，并购金额超越100亿元。 未来几个月，我们会坚持积极姿态，片面撒网，希望有更好项目能够出去。 当然这取决于全体市场开展情势，我们仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业运营稳健的前提下启动并购投资。 ”颜建国说。

瑞安房地产行政总裁王颖则表示，房地产市场在全体调整环节中会出现很多收并购的时机，瑞安关于这类时机是坚持积极慎重的态度，收并购首先会去思索它的项目类型是不是跟瑞安的开展区域及开展类型相对比拟婚配，是不是能够契合公司的投资规范，在契合投资规范状况下会积极思索这样的项目。

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解局 | 建业抱团中海

建业、中海，单从品格来看，二者大致处在情怀与理性的两端，而今，双方启动战略协作了。

据建业集团官微， 2月18日，建业集团与中海企业集团战略协作签约仪式在郑州举行。 双方将在 房地产 综合开发、城市基础设备树立、装配式修树立计、修建工程总承包和物业控制供应链及其他开展前景良好的范围展开深度协作。

在年前年后两个月的时期里，建业接连与电建地产、中海启动战略协作。 协作间隙，继续渐上天启动架构调整，缩减控制层级。 本次发布与中海的协作，距离建业集团架构调整后的媒体恳谈会仅 4天。 接连而来的灵活，继续在释放决计。

刮骨、瘦身和找好友

就在上周，建业裁员 61%的传言惹起庞大关注，市场反响猛烈，似乎裁员越多，企业资金越紧张。

建业召开媒体恳谈会启动了廓清，胡葆森说，这次 5级变3级的架构大调整，是酝酿了大半年的一次性革新。 关于61%的裁员，建业集团副总裁代纪玲补充说这是不实和误读。

胡葆森表示这是一次性自我革新： “即使没有后来出现的特大暴雨和三次疫情迸发，也是要启动这样一次性革新的。 只不过是特大暴雨灾祸，加上三次疫情叠加的出现，就迫使必需刀刃向内，先刮骨疗伤。 ”

架构调整裁员半数许是误读，但是内行业下行阶段，各家企业缩表裁员，减脂瘦身，熬过冬天，不甚稀罕。

在业绩方面，政策调控叠加暴雨、疫情，行业全体销售下行，建业也不例外，在 2021年9-12月，销售平均同比降30%。 但建业在上下游产业链上业绩增长清楚。

尤为突出的是建业集团期下筑友智造，产量、销量及合同额均有增长，预制装配式修建构件及产品的销量由截至 2020年12月31日止年度31.4万立方米参与约33%至截至2021年12月31日止年度的41.7万立方米，销售合同额同比增74%。

业绩增长的同时，胡葆森还找来了盟友共同投资。 2021年11月，筑友智造找到战投广联达，认购事项成功后，前者由胡葆森持股65.28%，广联达持股9.67%成为第二大股东。

接着，地产板块也末尾找好友。 2021年的最后一天，建业集团与中国电建地产集团签署战略协作协议，两个多月后又与中海签署相似协议。

关于找协作方、或许说关于这一切不确定性下的调整，胡葆森在恳谈会上说： “我写过一篇小文章，叫《在变与不变中继续前行》，这次相同也是，变的是机构，紧缩的是层级，或许未来出资产，如今万科也在出资产，也在缩表。 我们或许有些项目也要找新的协作方，有些商场、酒店或许有人要买，我们或许也会出售这些资产，或许我们的运营战略要变，开展的目的也或许会变。 但是不变的是初心，价值观不会变、战略不会变，据守阵地、据守初心的决计不会变。 ”

中海与建业 “好友圈”

最近的这次协作，建业集团指出，与中海将在房地产综合开发、城市基础设备树立、装配式修树立计、修建工程总承包和物业控制供应链及其他开展前景良好的范围展开深度协作。

从协作内容来看，在装配式修建和代建业务、物业控制供应链等方面，建业集团旗下筑友智造、中原建业、建业重生活在业绩上均有继续增长且开展迅猛可助力中海。 而地产方面，稳健的 “利润王”中海资金相对富余，一个月前，中海才刚以37亿元收买雅居乐、世茂所持广州利合公司股权，其关键资产为“广州亚运城”商住混合式综合体，中海将算计持股73.33%；此外，中海在本钱控制、产品上都有更为丰厚的阅历，建业可借助中海的品牌力和资金。

理想上，在其他业务线上，两家企业均有规划。

中海方面，颜建国曾提出行业趋向的市场、企业、投资、控制和产品力“五大分化”。 在未来行业的投资分化中，颜建国以为，具有商业资产投资运营、城市更新、旧改等城市运营才干的企业拥有更多时机。

因此，中海在不时调整多元业务，确定了以 “今天”（地产开发）、“明天”（ 商业地产 等）、“后天”（养老、教育、物流等新产业）三个层级构成有序性能资源。 而建业在河南省内，多元业务范围较广，两个大型文旅IP，全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地，此外还包括一些其他五星级酒店、商业、文旅综合体，在一些地市，还接手了5A级景区及配套。

两个月前，建业与中国电建地产集团的协作，内容亦相差不远，建业集团表示，双方将以 “优先性能资源、活动协作条件、优化决策程序”为准绳，展开城市综合开发、产业、房地产开发项目多元化协作。

建业集团联席董事长刘卫星表示，建业、电建两家企业价值观高度契合、业务高度互补，双方将在地产开发、轻资产代建、物业控制、装配式修建等范围展开普遍协作，共同努力于河南经济安康继续稳如泰山开展。

建业交了许多新好友，并表示进入 “战略安全期”，接上去要坚持三个字：“少、小、好”，即增加开拓新赛道、不再追求规模过快增长、把企业做得越来越好。

可以发现，安全期，建业在地产板块启动协作的好友圈逐渐往央企扩容。

与协作同伴的相处，胡葆森以为，自身稳健开展是责任。

“中原建业就有超越200个协作同伴，建业地产的协作同伴就更多，建业重生活、筑友的协作同伴也很多，包括金融机构在内，这些方方面面都是建业利益的相关方。 接上去我们只能稳健开展，而且必需稳健开展，由于我们扛的这个责任。 ”他说。

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物业基本法⑩ 中海物业：上市三年，老牌物业公司“小步慢走”

编者按：随同楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但末尾为母公司提供资金背书，还演出“青出于蓝而胜于蓝”的故事。 凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“规律”，第十期：中海物业。 如若将房企分拆物业上市启动拆解、陈列，中海物业（）无论是在控制面积，还是营业支出中，都当属前列。 作为除彩生活、碧桂园、绿城服务、雅生活之外，为数不多超越1亿平方米的房企物业公司，这家老牌房企物业公司正派历规模扩张缓慢、内生增长乏力的现状。 数据显示，2018年中海物业在管面积到达1.4亿平方米，其3年复合增长率仅为19.48%，趋于保守；作为对比，碧桂园服务在管面积已达1.8亿平方米，其3年复合增长率为37.51%；雅生活更是行将奋力赶超，在管面积区分为1.3亿元，3年复合增长率为58.02%，永生生活服务更是高达复合增长率60.26%。 纵然规模与优劣并没有等值号相对应，但是，与销售型物业不同的是，物管企业的开展树立在小区控制权之上，规模要放在首位，是营收的源泉，在跑马圈地渐成趋向的物业幅员，抢占了“城池”，便抢下了行业话语权和开展的空间。 往前看，前行者在减速奔跑，小步慢走的中海物业末尾被拉开距离；往后看，面对永生生活服务、绿城服务等年轻企业的强势追逐，内生增长较慢的中海物业将如何应对。 90%控制面积依托母公司脱胎于母公司央企—中国修建工程总公司所属中海集团，中海物业较早成立于1991年，且似乎不时处于“不差钱”的形态。 2015年，中海物业登陆港股资本市场。 与彩生活IPO上市不同的是，作为国际物业控制范围第二家实如今港上市的企业，中海物业采用的是引见上市。 与IPO相比，引见上市的优势在于程序上较为简便，能在较短的时期内成功，且不触及地下集资。 这在正面反映了募资并非中海物业上市的首要目的，搭建物业资产平台和优化母公司估值才是其基本要素。 理想上，中海物业不时备受母公司喜爱，中海物业副总裁叶翔曾如此讲述对物业市场的看重：“香港的物业控制费水平平均是我们的7倍，但香港人工费的水平只是我们国际的2倍多一点。 物业控制主业这块蛋糕是最大的，跟兴旺国度水平比拟，5年以后物业主业或许还有7倍的增长空间。 ”。 上市三年，中海物业更多的是依托中海地发生活运营，其大少数业务来自中海地产或同系联营公司，基本上与房地产业务规划同步，90%控制面积依托母公司 。 凤凰网房产发现，2015年10月份上市时，中海物业股价仅为0.94港元，在2017年之前不时处于动摇形态，该股价从2018年年中股价到达同时期最高值约为3元/股，之后开启一路下滑趋向，2019年开年之后，股价一路看涨，截至6月28日收盘，收盘最高4.25元/股，最低4.05元/股，收盘4.07元/股，每股收益0.12，港股市值为133.78亿元。 截至目前股价升幅已达4倍，市盈率为33.28，在同行业内处于抢先位置。 中海物业股价动摇表示图凤凰网房产梳理发现同为分拆物业上市，截至7月1日，彩生活、绿城服务、雅生活、碧桂园服务等港股物业公司的市盈率，区分约为12.51、31.78、19.28、45.75。 依赖母公司确实有背靠大树好纳凉的先决条件，但是，这种依赖性也有无法防止的局限性。 在决策上需等候母公司一致协调，缺少开展形式的灵敏性，业务开展受制于房地产市场的总体坎坷，一旦房地产市场下行其业绩也会遭受影响。 因此，近些年，当中海堕入人事更迭内讧之时，“落伍”等负面效应也在一定水平上投射在了中海物业的开展状况上，中海物业在2015年-2017年阅历过一段迷茫期。 中海自2015年上市后，在管面积增速清楚放缓，从46%锐减至13%，2017年上半年增速更是跌至个位数6%，这与中海地产在售额规模增速放缓周期上十分契合。 2015年5月，中海物业所控制的总面积为6760万平方米，截至2018年末，虽然中海物业的在管面积是2015年的2.3倍，但是相关于后起之秀碧桂园服务、雅生活服务在管修建面积区分是2015年在管修建面积的2.6、3.9倍，相形见绌。 增长率数据也照应了目前的现状，中海物业2015-2017年物业支出的增长率为17.6%、0.7%、12.5%、18.2%，同时期，上市晚将近一年的绿城服务的支出增长率皆在30%以上。 此外，中海集团也在经过转让的方式向中海物业“输血”，协助其改善营收现状。 2015年，中海物业经过外部转让以及收买的方式将集团旗下的北京中建物业、重庆海投物业、淄博亲颐物业、中海宏洋物业、广州光大花园以及呼市中海物业支出囊中。 转机点出现在2017年，经过中海地产收买中信，中海物业取得中信物业在中国中原拥有的120个物业控制项目控制面积达24.1百万平方米，作价2.29亿港元，这也让中海物业的财务报表优化了不少。 对比2016年的业绩，相关收买令中海物业2017年营业支出由25.6亿增长至33.6亿，纯利由2.26亿增长35.8%至3.07亿。 此次收买让中海物业控制建面由2016年底的0.935亿平方米上升37.3%至1.283亿平方米。 而增幅的70%来自上述对中信的物业业务收买。 新业务拓展“苟且偷生”物管企业未来生长的关键途径有两条：一是经过做大基础物管规模成功生长，二是开拓增值服务市场、开掘潜在商业空间。 营业面积终究是权衡一家物业公司总体实力的关键规范，物业公司大都看法到单靠内生增长的面积，即拓展第三方项目占总项目的比例，并尝试并购途径。 央企背景给中海物业项目拓展带来一定便利，中海物业得以积极承接各类政府、公建项目，从而优化在政府物业方面的市场优势，不时拓展企业控制边界。 就中海物业来看，中海物业在第三方项目拓展上相同趋于保守。 在万科将住宅物业和商业物业拆分，推出“万物商企”子品牌，龙湖积极规划火车站、医院等市政项目，2018年中海物业相比2017年参与了1260万平方米，其中有230万平方米为新拓展的商业或政府项目，占比为18.25%，这成为中海物业近年来，屈指可数“走出去”的案例。 不过，与四处开花不同，中海物业新拓展的商业及政府项目颇惹人注目，包括雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等，皆为所在城市中心项目。 除了第三方业务拓展有限之外，中海物业在盈利空间清楚的增值服务上效果也不尽人意。 凤凰网房产梳理开展，中海物业的收益共分为物业控制服务收益及增值服务分部收益。 从支出结构看，2018年中海物业的物业控制服务收益、增值服务区分占比为90.1%、9.9%，收益区分为港币37.45亿元、4.1亿元，较去年参与21.0%，控制服务收益所占份额比2017年92.2%降低了2.1个百分点。 中海物业也看法到要求减轻增值服务的比例，只不过，这条路任重道远，效果并不十分清楚。 凤凰网房产梳理发现，在2015年—2017年中海物业增值服务占总支出比重区分为7.03%、8.93%、7.83%，继续处于低位，这与彩生活、绿城服务增值服务占比到达约30%的水平相差甚远，碧桂园增值业务占比到达了26%，雅居乐更是到达了52%据中国 指数研讨院数据统计，2015年—2017年，上市物管公司增值服务的占比区分为24%、22.94%、23.97%、24.29%。 中海物业增值服务占比也远低于行业平均水平。 盈利形式待考2018年12月31日，在曾经分拆的物业公司中，绿城服务、碧桂园服务、中海物业和彩生活区分成功营业支出67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元、36.1亿元。 虽然营收可期，但是，毛利率不时是中海物业被诟病的要素。 2018年中海物业全体毛利率为20.4%，同比降低了3.5个百分点，其中物业控制服务的毛利率降低3.3个百分点至18.0%，对比2018年碧桂园服务毛利率37.7%；雅生活毛利率38.2%，彩生活的毛利率为35.5%,中海物业的毛利率水平仍有待提高。 中海物业的低利率，与中海地产不时以来的“利润王”笼统差距较大。 物业控制行业的服务形式关键有包干制及酬金制两种，中海物业采取的是包干制占比超越80%。 包干制是由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或盈余均由物业公司享有或承当的物业服务计费方式。 酬金制即业主委员会与物业控制公司签署合同，代理小区的物管任务，启动控制输入，并收取10%的物业费作为酬金，剩余90%的费用作为小区的营运资金，结余或许缺乏均由业主享有或许承当。 有业内人士向凤凰网房产解释了两者的不同，包干制的毛利率低于酬金制，包干制在一定水平上会将毛利率下压，假设要优化包干制的毛利率要求启动较大的本钱控制；关于酬金制而言，业绩奉献效率相对稳如泰山，但随着在管面积的参与，留给企业自身业绩优化空间也会增加。 与中海物业不同的是，彩生活采用的是酬金制，两种制度的方式也形成了两套运营逻辑。 2014年中海物业全年营收21.6亿港元，是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活：2014年彩生活的毛利率和净利率区分到达了79.2%和37.5%，中海物业则区分只要19%和4.5%。 对比数据发现，2018年中海物业全年营收41.55亿港元，彩生活成功营收36.14亿，相差不多，而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%毛利率多了近15%。 纵然面对的状况是，物业幅员毛利不高，新业务拓展、面积增速要求扩围等现状，但是，往年年终，颜建国再度回归中海地产后，他对中海地产未来定及规模提出要求，制定“2020年冲4000亿港元规模”目的。 这也为中海及中海物业的未来参与了想象的空间。 随着母公司规模的再度扩围及增长势头的迎头赶上，中海物业的开展或许在规模及质量上逐渐提速。