万达父子俩联手续写轻资产商业梦 一人转型 一人入局 (万达亲儿子)

往年6月，新财富500创富榜中王健林、王思聪父子以1408亿元资产重回TOP10，将他们父子俩一同拉回了群众视野。如今王健林忙着甩卖商业资产，继续着“瘦身”方案，而他的儿子王思聪却似乎在走一条相同的路，紧锣密鼓的末尾入局商业，开拓自己的商业幅员。

近日，有信息称，万达在杭州落地的首个商业项目杭州拱墅万达广场被摆上货架，报价14.8亿元，年租金1.09亿元，全体商业综合体出售报答率8个点以上，多少钱还可以再谈。 值得关注的是，有中介表示，全国一切万达广场均可谈价，理由是万达向轻资产转型。

在王健林将杭州拱墅万达广场“摆上货架”之际，其儿子王思聪入局杭州商业幅员也传来最新信息：他在杭州投资的首个商业项目——ICON杭州行将开门。

续写轻资产“故事”

王健林的“瘦身”方案曾经启动了2年，就在刚刚过去的7月，万达就卖掉了烟台芝罘万达广场、宜春万达广场和东莞厚街万达广场三座项目。据媒体APP不完全统计，2023年以来万达已累计出售逾越20座万达广场，其中不乏北京、上海、广州等一线城市的优质项目。

此次方案出售杭州拱墅万达广场，甚至不惜把全国的万达广场都摆上货架，既是万达集团全体战略的一部分，但关键还是为了减轻债务，毕竟万达的债务压力还是微小的。

据万达商管2024年一季度财报，公司目前货币资金为124.81亿元，短期借款为27.84亿元，终年借款则高达943.57亿元。截至一季度末，万达商管存续债券规模53.92亿元，其中有13.67亿元将在一年内到期；境外债中，有8.2亿美元债券将在一年内到期。

地下资料显示，2013年3月，万达以14.26亿元竞得杭州北部软件园一宗商业商务用地，占高空积8.3万平米。2014年12月，该地块上的拱墅万达广场开门，是在杭州开门的首家万达广场。一至五层出租率达百分百，是集商业、休闲、文娱、文明、商务等多性能于一体的大型城市综合体。

粗略预算下，拱墅万达的拿地价有14.2亿，而年租金近10年按10亿来算，现如今万达投入的拿地价还没回本。一位商业地产人士表示，拱墅万达广场如今以这个多少钱出售，确实是甩卖，毕竟比事先的拿地多少钱还要低，更何况都曾经是现成的修建物了。

往年年终，王健林在万达年度任务会议上提到，2024年的义务之一是降本增效。要知道，万达商业广场的一切权，不时是王健林的底牌。王健林曾明白表示，万达商业是万达的中心企业，“什么企业都可以放，这个企业不能放。什么都能丢，这个不能丢。”但理想的结果却是，王健林在“卖卖卖”的路途上越走越远，可见万达的债务压力确实容不得给他喘息的时期。

虽然王健林采取了出售部分资产的战略以应对市场应战和债务压力，但他对商业的热情和坚持从未改动。这些被出售的商业项目保管了万达品牌，万达商管仍将以品牌输入控制的方式继续运营。

方便来说，以前的万达广场包括土地、商铺、员工、品牌等都属于万达，商场除了租金收益外，还有土地、商铺增值等收益，属于重资产方式。而如今的轻资产方式则是，土地、商铺都可以由第三方持有，万达输入品牌，担任设计、树立、招商与运营，关键收益来自于运营和租金。与此同时，万达商管新设立的项目也不在少数，也就是说，万达的轻资产方式还在不时扩展。

传承父亲的商业梦

关于商业范围的深沉情感，显然也在王思聪身上失掉了连续和表现。就在杭州第一座万达广场被摆上货架的同时，王思聪要来杭州进军商业幅员的信息就广为传达。相同是以轻资产方式运营，不由有人调侃，这是末尾“子承父业”了？

据悉，王思聪在杭州投资的首个商业项目ICON杭州行将开门。杭州ICON项目位于杭州市工联二期，商业面积达2.9万㎡，以租赁方式启动轻资产运营。将以青年社交文娱中心，打磨年轻消费商业新模型，经过潮流街区营建，聚集青年社交与品牌原创等方式，力图成为杭州年轻人首选的半开通式社交空间。

该项目的运营方为杭州杯盏商业控制有限公司，于2022年9月22日成立，注册资本1000万元，持公司70%股份的大股东是北京兴盛四海投资控制有限公司，由王思聪及名下北京普思投资有限公司共同持股。

有ICON的任务人员走漏，该商业体估量在8月末、9月初试营业，有酒吧、餐厅等业态。相比一般商场，该商业体的营业时期或许会延伸到清晨。

从招引品牌来看，多以时兴酒吧、潮牌、网红餐饮为主，其中还引入了不少首店。据《联商网》统计，截至往年6月，ICON曾经引入了空瓶子live show、UNICORN、Le Baron、AMBER PARTYK、One Moment、The Nest、VIC WHISKY CLUB、24ans、Cody+、ATLAS、WOW-IN、奈社·美甲穿搭、Le Vase乐花、琼州糟粕醋火锅、马先念、ZARI、哥哥的深夜食堂、Loh hok shing楽·花·生探求餐厅、蓉锦巷、刘栋梁大排档等多个特征品牌。

5家酒吧同在一幢楼，品格各有偏重。例如，空瓶子Live show适宜喜好现场音乐的人、UNICORN主推欧美盛行音乐、LeBaron主打嘻哈音乐、VIC-X收藏了来自全球各地的威士忌、AM8ER包厢较多适宜i人或好友小聚。项目也引入了不少首店，如号称“上海滩最美餐厅”的The Nest为浙江首店，也是The Nest全国规划的第三家店，空瓶子Live Show也是初次进入杭州。

补偿杭州新“夜”态？

值得关注的是，很擅长“享用生活”的王思聪，这次投资商业项目能否会改动杭州夜生活不丰厚的现状？

早在几年前，就有网友调侃：“杭州是独一没有夜生活的新一线城市，独一的夜间活动就是西湖边不要钱的晚风。”

2023年，杭州出台创新政策，重点奖励展开“子夜经济”。“子夜经济”指的是早晨10点到早上6点的时段，在该时段内，杭州将对餐饮、批发、文娱、文明、书店等照常营业的店铺给予一次性性性分档补贴。夜经济的兴盛水平曾经成为城市经济生动度的关键目的。关于杭州来说，这似乎是一块短板。而ICON似乎精准地掌握了“子夜经济”的展开趋向，顺势为杭州的夜生活提供了有益的补充。

值得一提的是，ICON与同为非标的ins复兴·乐园有些相似，均属于非规范化创意空间。非标商业是近几年商业地产范围的一个热词，特征在于其创新性和特性化，区别于传统商业方式，非标商业从修建结构、空间场景、品牌组合、运营逻辑等方面启动了内容重构和价值再造，后续的展开空间是可观的。

ins复兴·乐园，自2023年6月开门以来，仰仗其2万平方米的广阔空间，在上海年轻集体中赢得了普遍关注，成为社交活动的新热点。该项目巧妙地将电竞作为中心元素，并融入音乐、演艺及夜经济等多元内容，展现了共同的文娱体验方式，曾经成为上海年轻人社交首选地之一。相同，ICON以夜生活为中心，配套餐饮、脱口秀剧场等业态，也试图打造出一种专属年轻人的文明空间。

这次ICON项目也将王思聪拉回到聚光灯下。不时以来，王思聪的投资范围十分普遍，除了游戏、电竞、文娱、影视、直播等，也涉足过餐饮。无论涉猎哪个方向，他的投资不时有目共睹。

但这一次性性入局杭州商业的反响，市场出现出绝望与慎重两种如出一辙的声响。绝望派以为，王思聪的入局将为杭州湖滨带来重生机，激活区域内的产业展开，优化整个城市的竞争力。但是，慎重派则对此表示担忧，存在市场泡沫、竞争加剧和文明抵触等潜在风险，以为虽无机遇，但应坚持觉醒的头脑。

关于ICON而言，如何做到吸引顾客同时留住顾客，在竞争剧烈的市场中站稳脚跟至关关键。最终的市场表现将有待于其正式开门并经过一段时期的运营通常来验证，媒体APP将继续关注。

---

2021年，中国商业地产7大趋向

文章来源：商业与地产狄更斯在《双城记》里写道：“这是最好的时代，也是最坏的时代。 ”纵观整个2020年，国际在防止新冠肺炎分散方面效果斐然，缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。 但5月以来房地产调控收紧，预示着国度经济转型的决计照旧，加之，黑天鹅事情后，房地产低价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈，一方面买卖周期被大大拉长，另一方面，从久远来看，房地产价值的走低，无法防止。 如浪花事先留下的新贝壳，随着地产经济衰退结果的凸显，商业地产的细分范围末尾出现新的时机与趋向。 比如，去中心化的灵敏办公空间末尾崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋向、商业地产证券化势在必行等等。 进窄门，走远路，见微光。 疫后商业全球的重构注定是一场远行。 存量资产收并购、写字楼去中心化、购物中心本地化、公募REITS、轻资产上市......2020之所见，皆为当下商业全球的“窄门”，却恰是未来全球的“微光”。 以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋向报告》为依托，结合国际通常与案例，猫头鹰研讨所总结了商业地产市场的七大新兴趋向。 01腾笼换鸟并购改形成为新热潮一线城市微弱的经济增长造成城市土地日益充足，同时很多场所逐渐老化或不能满足以后的经常使用需求。 因此，各中央政府希望借助城市的更新改造，开掘更多的可开发土地，并不时提出各种建议，以便简化相关规则、同意程序以及土地转化环节。 此外，相关政府部门还出台了详细的规则，正式确定了相关行政流程，冷静积率到土地经常使用权转化再到土地溢价计算都有章可循。 在诸多促进要素的推进下，城市的更新改造曾经成为国际开发商失掉土地的关键来源。 在商业地产范围，并购改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能盘下魔都上环“烂尾”公寓地块，推出“宝能中环中心”，凯德在呼和浩特收买在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，规划全国首家城市奥莱等等。 无论是知名开发商还是行业新入局者，我们都明晰可见其对并购改造范围的试水。 数据显示，2020年上半年开门的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。 从城市散布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对兴旺的城市。 这关键是由于城市化进程早的城市，及城市中心位置项目投运时期早，不论是配件还是软件设备都与当下购物中心开展需求有出入，要求“更新换代”，且存量改造项目普通都是面积较小、业态单一的传统的商业，为顺应市场竞争，要求调整更新。 因此，经济和商业开展较早、兴旺的城市的物业，走向了更新改造的路程。 从详细区位过去看，存改项目少数位于城市中心肠段，中心商圈或许成熟商圈，周边的商业、住宅配套十分完善。 但寸土寸金的区位也意味着空置地块的稀有，所以，存量改造曾经渐渐成为开发商抢占中心商圈的独一途径。 更为关键的是，存量改造项目的低本钱拿地，才是对开发商致命的诱惑。 一位生动在深圳城市更新范围的开发商表示，目前在深圳周边厂房类商改项目的平均地价为1.4-1.5万元/平米，而惯例土地拍卖地价则在4-5万元/平米之间，只此一项，开发商就可取得40%到50%的毛利润，大大高于惯例项目20%-25%的盈利水平。 高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路，可以预期，在中心城市，存改项目将越来越多，并成为市场主流。 02写字楼市场：共享空间被疫情援救去中心化办公空间成为市场“新贵”新冠疫情对办公市场形成了深远的影响，有的范围因疫情改动了颓势，有的则因疫情改动了原有格式。 比如，2020年末尾下滑的共享办公空间，就因疫情再次遭到市场喜爱，而原本最受欢迎的中心区办公市场却遭到了礼遇，去中心化的办公市场趋向渐渐显现。 从近年全球市场来看，共享办公空间的运营商曾经成为闲置办公空间最大的接盘侠。 但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润降低，很多共享空间不只终止了扩展方案，还把空间还给了业主。 但谁也没想到，新冠疫情带来的经济衰退避在这个时刻拉了共享办公一把。 疫情之后，很多公司迎来了开展的困难期，相关于传统的办公空间，这时的公司确实更情愿租赁服务式共享办公室。 一位马尼拉业主表示，假设空置率末尾上升，那么“我们会对空间启动切割，改造为灵敏的服务式办公室，也就是1000㎡的楼面会分切成10个100㎡的空间。 我以为这只是个时期疑问，尤其是大型办公室用户。 ”普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋向报告》针对不同行业启动了调研，55%的业主曾经末尾趋向于经常使用共享办公空间。 目前关于贵公司而言共享办公空间之于安排员工的关键性如何？此外，如今更多的业主选择兴办自己的共享设备，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。 虽然很多业主依然不情愿介入到复杂的设计、装修以及此类业务的运营，但大型业主希望亲历亲为或采用混合分红形式的志愿越来越剧烈。 上海一位基金经理表示：“我以为服务型办公空间运营商与业主的相关将朝着酒店型任务相关开展，那样的话他们之间的经济利益和风险/报答将会失掉更好的平衡。 最后疑问将会归结为运营质量、经常使用体验以及业主想要提供应租客的便利设备。 ”总体而言，共享空间的妙手回春关键还是由于更低的租赁本钱，同时，对低价的需求也在推进办公市场走向去中心化。 经济衰退之下，租户的盈利才干降低，为了降低本钱，越来越多的租户选择搬到租金廉价的中央。 一位香港的行业顾问表示：“他们所关注的不是他们能否应该让租户回到原来的办公室，而是这些租户能够回到哪里？眼下，我正在为客户制定少量突发事情预案，其中关注的重点是本钱——新冠疫情让人们无时机重新评价，并反思自己能否要求在中央商务区办公。 ”推进租客分开中心区的另一个要素是远程办公的加快开展。 疫情时期，在家办公倒逼远程办公急速完善，也让更多的业主看法到在家办公的或许性，疫情迸发后，受访公司平均每周居家办公的天数继续下跌。 一位受访者表示：“我以为情势出现了一些变化，以前相对是以雇主为中心，但如今，在办公空间的选择方面似乎更多的思索员工了——因此，至少在副中心的基础上，他们会将办公地点设置在员工寓居的中央。 招募新租客时，假设雇主能够为员工提供便利的办公地点，那么招募的成功率会更高。 ”疫情迸发前后平均每周居家办公天数无论是受员工居家办公驱动，还是更多的公司选择在中央商务区以外的中央寻觅更廉价的空间，分散型任务场所的任何大规模变化都肯定会造成副中心办公空间需求的下跌还会促进更多二级中央商务区的开展。 03购物中心市场：线上+疫情冲击之下购物中心需转向本地化与西方国度的状况一样，多年来整个亚太地域的传统批发设备收到线上批发的打击，节节溃退。 eMarketer的统计数据标明，从线下到线上的转变来得确实太过迅速，以致于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场奉献。 2020年亚太地域电子商务占批发总额的份额因此，经常使用线上平台的趋向本已微弱，而疫情毫无疑问进一步放慢了这种趋向。 但不同的批发类型所遭到的影响也大相径庭。 例如，朴素品批发具有极强的地域力。 部分要素是朴素品消费者更喜欢实体店的购物体验，还有一部分要素是游览禁令让朴素品消费不得不从国外转移到国际。 一位商场运营商表示：“我们发现销售朴素品的最高端购物中心也跻身业绩最好的批发类型之列。 由于消费者不能像之前一样前往海外购物，所以只能经常光临国际的高端购物中心了。 但一个城市高端的购物中心毕竟有限，其他商业体为了应对线上与疫情的冲击，末尾对他们的商业空间重新定位或是改动运营形式，比如，不少购物中心末尾塌下心来研讨自己的客户群。 在游客消费占比大的市场，这种转变卦为清楚，运营商末尾关注并研讨本地消费者。 商场末尾增加品牌店，并推出更适宜本地消费者需求的项目，更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。 一位香港的运营商表示：“我以为目前商场关注更多的是参与到访率，这样，消费者会活期或不连续逛商场，运营商还应做足安保措施，目前这种本地化的颜色十分浓重。 ”上海一位大型批发地产业主表示，新冠疫情迸发高峰时期，国际游览禁令致使批发运营商“将目光转向本地消费者，并着眼于忠实度和促销手腕。 我们还展开了一些再促销活动，引进了抢先上市最新商品的旗舰店来吸引外地和外地消费者。 这是积极的举措——虽然顾主人数尚未参与，但销售额参与了。 ”同时，促销也比过去“更真实”，筹划者更多的关注场所感的营建，而不再以榨取途径此地的游客钱财为目的。 一位受访者表示：“从运营角度来看，批发设备运营商如今更多的是站在市镇中心的角度思索疑问，而不是以一个商场的角度。 ”换言之，从服务本地视角动身，购物中心更像是一个城市性能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，如今的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是常年的一部分。 总体来看，购物中心外乡化的战略会起到双重作用。 一方面可以支撑支出，另一方面可以奖励以前不接地气得批发商服务外地社区，成为真正的生活中心。 04购物中心市场：5-10万㎡中小型购物中心成为市场主流物业规模追求矮小上的购物中心已成为一种历史，如今的主题是普遍散布于各处的数量更多的较小商业设备，过去，5-10万㎡的中小型购物中心被以为缺乏竞争力。 如今，“人们以为这是基于周边消费者需求而发生的刚刚好的面积规模，距离简易，逛起来也舒适。 ”数据显示，在2019年新开商业项目中，规模在5至10万㎡的购物中心数量最多，占比48%；2至5万㎡的购物中心数量占比约30%；10至15万㎡占比约17%；15万㎡以上占比约5%。 与2018年同期相比，5-10万㎡规模的商业体开门数量激增，从35%优化至48%，其他三种体量占比均有不同水平的缩减。 其中，在一线城市，这种体量上的细分更甚，更小的体量更受欢迎。 2019年上海开门的36个购物中心中，商业面积在3-5万方以内的购物中心共13个，占一年总开门量的36.11%，5-8万方的购物中心有12个，占比约33.33%，8-10万方的购物中心有5个，超越10万方的购物中心为6个。 总体来看，5-10万㎡的一站式商业中心曾经成为近年来最经常出现的商业形式，这些更为小巧的商业体融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、文娱会所、电影院、生物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，成为最受市场欢迎的购物中心规模。 5-10万㎡购物中心的兴起，一方面是市场经济自主选择下的产物，一份针关于购物中心的调研数据标明，购物中心体量在10万㎡以内时，面积对客流的拉动力较大，超越10万㎡以后，面积越大，其对客流的拉力反而越弱。 当购物中心面积超越13万㎡，顾客的游逛志愿会随体力消耗而清楚降低。 另一方面，拿地本钱亦推进着地产商倾向于开发中小型购物中心。 当下拿地本钱越来越高，加上社区商业形式的盛行，5万㎡左右及以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心肠区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于接近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，被行业普遍看好。 在两方面的共同推进下，可以预见到，中小型商业体将成为未来商业市场的主流。 05酒店市场：酒店改公寓，悄然成风酒店市场与批发市场可谓难兄难弟，是一切资产类别中受疫情打击最大的重灾区。 疫情迸发后，国际旅游业堕入进度。 国际，疫情的颠簸拉动旅游业复苏，酒店业有所好转。 但由于国际游客和商务人士锐减，国外销售缺乏以将酒店的业绩拉升至新冠疫情迸发前的水平，酒店行业照旧面临着供应过剩的疑问，这无疑会迫使很多资产出局。 2019年12月及2020年6月亚太地域酒店每间可供租出客房发生的平均实践营业支出可以预见的是，即使未来疫苗能把病毒消弭，地域旅游业也很难完全恢复到之前的水平，由于商务差旅或许出现了终身性的改动，之前出手阔绰会以挂牌价入住的顾客一下子不见了。 区域游览禁令解除后，您有哪些差旅方案？基于此，很多投资人正在思索重新规划业绩不佳的酒店资产用途。 将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。 酒店拥有暖通等基础设备，因此在向住宅改造这方面有较大优势。 一位顾问表示：“我的一些客户在购入酒店资产时就曾经想好了怎样做，他们入手的都是经济型或许2-3星酒店，经过简易的外部改造，就可以加快变身为共享寓居空间。 ”理想上，酒店改住宅公寓的形式，在一线城市早已屡见不鲜。 在北京，从经济型酒店转型而来的忧心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂“一族中悄然兴起。 】和城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正轨运营手续，同时又能满足消防需求，只是房源稀少。 刚刚拿到新一轮3亿元融资的忧心公寓，正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物业是首选，首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。 比做经济型酒店更低的本钱投入，以及5%以下的空置率，让越来越多一线城市的经济型酒店末尾揣摩“转型“的路子了。 06高位拿地、为品牌买单、以小广博三推手将“轻资产”送上热搜在近几年的房地产市场，“轻资产”是当仁不让的热搜。 轻资产化：从重资产形式走向轻资产形式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。 万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。 2015年年终，万达商业地产就与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，树立约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”形式正式启动。 2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业支出1609亿元，占总支出的75.1%，房地产支出仅占24.9%。 可见，轻资产形式为万达带来了实真实在的变化。 到了2020年，我们耳熟能详的少数商业地产企业均开启了轻资产开发运营形式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。 从万达开启“轻资产”的不被看好，到众人拾柴火焰高，轻资产化的要素无外几种。 从微观环境来看，土地多少钱不时处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严厉。 从微观市场来看，消费者愈加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信任感。 另一方面，在经济市场不太景气的近几年，企业的心态末尾趋稳，高风险的大手笔投资更为慎重。 从开发商视角来看，传统的房地产开发形式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发树立，之后启动项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环环节。 轻资产形式以较少的自有资金经过资本市场的手腕来撬动少量社会资金来投资项目，不只拓展了开发商的融资渠道，而且开发商自身不用承当过重的资金压力及风险。 更为关键的是，企业思想的转变，从甲方思想转换到控制人和服务者思想正在洗礼地产市场。 总体而言，企业的最终诉求都是以有限的资产成功最大化的利益，一掷千金与收取服务费的报答率差额并没有想象中那么美观，所以，“变轻”不只仅是一种企业选择，也是一种市场肯定。 07政策落地REITs成为商业地产的未来开展方向2020年4月底，中国证监会、国度开展革新委结合发布《关于推进基础设备范围不动产投资信托基金(REITs)试点相关任务的通知》。 自此，中国公募REITs正式出道。 在疫情时期开放金融市场，可见政府对公募REITs提振市场，维稳经济，抱以的等候。 截止目前，各地发改委积极推进，已储藏300余个项目，其中50余家报送国度发改委，国度发改委审核成功后将发布首批名单并报送证监会，进入发行程序，估量2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。 那么，公募REITs关于正面临资金链困扰的房地产行业而言能否为久旱之甘霖？答案或许并不那么美妙。 从本意了解，REITs最直接受惠的无疑应该是房地产，但此次我国推出的公募REITs，明白定义为地下募集基础设备证券投资基金，聚焦于新基建、交通、动力、仓储物流、环境维护、信息网络、园区开发七大范围。 这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多要素，意在防止对近年来房地产调控既有成效的腐蚀。 因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张形势。 但是，基础设备REITs并未将商业地产摒除在外，所以从常年来看，此次的政策落地，不只为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。 以美国地产巨头西蒙集团为例，仰仗着出色的并购重组以及REITs专业化控制才干，西蒙集团25年中成功了21.05倍的报答，公司市值则从最后的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。 还有我们众所周知的凯德商用，借助REITs募集的资金，公司开启大规模物业收买。 2002-2007年共收买9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等至今仍被持有的优质物业。 时期，公司资产大规模扩张，2002-2007年增长56.9%，资产负债率大幅降低，2001-2017年，资产负债率从55%降低至48%，净负债率从112%降低至56%，公司的轻资产转型基本成功。 由此可见，公募REITs于商业地产商而言，不只能分散投资风险，还能深化开掘资产的价值，经过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳如泰山。 而无论是从全球阅历来看，还是国际经济情势驱动，公募REITs无疑将成为商业地产开展未来的方向。 08结语凡是过往，皆为序章。 每一次性洗礼都是一场革新，我们应该坚信，在2020年的低谷事先，市场终会迎来触底反弹。 阴霾之下，微光亦能照亮前路，2021，我们继续觅光前行。

万达走在房企转型前列？王健林的“大时代”与“小时代”

作 者：邵轩岚

来 源：财视传媒

时势造英雄，时势也毁英雄；但真正的英雄都会东山再起。 “识大势、知进退”，如今用来描画万达开创人王健林，或许恰如其分。

4年前，王健林面临的时代“大势”是在一轮又一轮海外扩后，外部情势的突变： 融资收紧，资金链几近断裂，万达要面临困难的“去杠杆”环节，属于万达的时代迅速变“小”了。

随后几年，王健林自愿末尾了“瘦身方案”，武断变卖中心资产。 比如2017年7月，以637.5亿元的代价，将13个文旅项目和77家城市酒店的股权区分卖给融创的孙宏斌与富力的李思廉。 中国首富要靠卖家产求存？这一度让外界颇为震惊： 靠资金杠杆撬动的企业，如此没有韧性？

大势变了。 王健林这个出身军旅的四川人，关键时辰的决策自然是杀伐决断：虽然无奈，也必要求坚决分开，虽然不舍，也不能有太多留恋。 这就是“知进退”。 尤其是“退”，这是要求自我否认的，特别能否认之前很成功的商业形式。

一次性性出清了重资产，万达如今成了“彻底的商业控制运营企业”。 有信息称，曾经的万达物业，如今的万达轻资产商管公司（下称“万达商管”）或在年内上市。 万达正在变轻，转型较为彻底，已悄然间走在了房企转型的前列。

01、王健林的“大时代”与“小时代”

王健林可谓是一代“网红企业家”。 他言辞犀利，思想矫捷。 广为人知的是他赚1个亿的“小目的”论，让普通人印象深入，不时拿这个论调调侃。

在联想开创人柳传志眼中，王健林是个 “不做家门口的汉子” ，他率领万达从大连走到全国；又从全国走向全球。 在王健林全部用手稿写就的《万达哲学》一书中，柳传志作序称誉王健林， “极具前瞻性而且决策果敢”；“没一句空话套话，从不藏着掖着”；“虽只是一本演讲集，但细读上去却是一部企业创业史”。

让柳传志印象深入的是王健林的“三次转型”：

第一次性 是2000年万达末尾做商业地产，反对声响很多，住宅地产开展那么好，为什么要自讨苦吃？

第二次 是在2010年，商业地产做得正红火，王健林又一头扎向文明 旅游 ，而且投资之大、举措之快，让人蔚为大观，刚末尾大家也看不明白，但是王健林趟出了一条新路。

第三次 是万达“又是电商，又是金融，大步流星，与时俱进”，柳传志如此描画。

而这正是王健林的“大时代”， 它契合了中国房地产开展的时代进程，王健林敏锐地抓住了中国城镇化开展的 历史 机遇。 2017年之前，王健林不时是《财富》富豪榜的常客，巅峰时曾以净资产313亿美元问鼎亚洲首富，超越李嘉诚。

新的变化很快来了。 2017年，美国《财富》杂志评选全球500强，万达也上榜了，位列第380位。 细看万达营业支出为284.8亿美元，利润为1.103亿美元，净利润率不到0.4%，而此前一年万达的利润率还有8.88%。 这让观察者十分惊讶。

值得一提的是，2014年12月万达物业曾在香港上市，以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。 不到两年，也就是在2016年3月，王健林以“估值不及预期”启动私有化退市，希冀在A股上市。 很显然，私有化造成了赢利才干降低。

据一篇题为《王健林“清仓甩卖”真相首富如何看待政策？》的文章解读， 外表上是万达在“买买买”，但面前是金融机构提供的资金。 这部分资金经过“内保外贷”进入了境外，万达和王健林在中国国际背负人民币负债，持有的是海外的美元资产。

而王健买的大都是酒店、游艇公司、 文娱 、 体育 公司等泛 文娱 公司。 而这些资产，并不是国度要求的。

2017年7月，“看清大势”的王健林武断将旗下13个文旅项目与76家酒店卖掉。 值得一提的是，在做出转让决策的半年前，王健林还地下表示，要打败迪士尼。 半年后，他要把打败迪士尼的武器卖了。 “这无疑挖心” ，一位 财经 评论员直言。

随后几年，万达不时在接受外界加大镜下的审视，甚至是冷言冷语，收缩阵线的万达无疑面临了一个困难的“小时代”。 比拟有意思的是，相较于苏宁与恒大等企业近来面临的债务困境，万达的“卖卖卖”目前赫然成了一个成功转型的“形式”。

02、卖卖卖：舍弃了部分利益，保管了全体

“很早以前，1998年吧，成都某现场活动采访，见过一次性，聊天谈到买大连万达足球队，搞到甲A第一，后来又低价卖给实德。 那种高位套现的自得感，印象深入！”一位媒体人谈及20多年前与王健林的一次性交集时如是说。

王健林在最近一次性的“高位套现”是在2021年5月23日。 当日大连万达集团在其官方发布信息，公司已全部分开了AMC（NYSE：AMC）董事会，仅保管少数股权， 累计回笼资金14.76亿美元。 投资收益超越1倍。

2012年，王健林斥资26亿美元购置了全球最大连锁影院AMC100%的股权，这也是万达当年出海的第一笔收买。 据报道，在这笔投资中，包括7亿美元现金、19亿美元债务和5亿美元的设备改造费用。

但依照万达方面的说法，万达在AMC的实践现金投资仅有7亿美元，债务仍归属AMC，5亿美元的设备改造费经过AMC上市募资之后已处置。 依据此次回笼的14.76亿美元来计算，万达在AMC方面的投资收益超越了1倍。

此外，王健林还减速收缩海外投资： 卖掉全球铁人公司，清空海外5个地产项目。 据媒体统计，万达目前曾经清空了其在海外全部的地产项目，累计回笼资金约65.04亿元。 有剖析人士以为， 王健林当年在海外买的资产其实还不错，所以他出手的时刻还能有点溢价，基本也没做赔本买卖。

在国际方面，万达相同是卖卖卖，王健林还喊出了 “商管集团剥离房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业控制运营企业”，足见其决计。

除了卖掉文旅项目与酒店这个“震惊全球的大举措”外，王健林还引进了腾讯、苏宁、京东与融创4家战投，340亿元入股万达商管；引进阿里、北京文投70亿元入股万达电影；60亿元向融创转让文旅控制公司。 这些运作，在外界看来， 万达俨然阅历了一次性“混合一切制”革新，这场“混改”粘合了中国南北各方权利入局，为其日后启动商管、文明与投资规划轻资产奠定了基础。

在2019年终万达外部的总结大会上，王健林称2018年资本运作合同支出827亿元人民币，已收回现金627亿元人民币。 这些支出中，绝大部分是股权资本运作，少部分是资产转让。 万达经过卖卖卖，为转型取得了喘息之机。 在剖析看来， 具有很高“政治智慧”的王健林，舍弃了万达的部分利益，保管了全体利益。

万达第四次转型，在王健林看来是很成功的，房地产不再是关键支出来源，最终成功目的定在了2020年。 据报道，虽然在末尾剥离地产业务之初，万达商管曾有过持久的“阵痛期”，但在2018年和2019年，万达商管净利润率成功延续两年优化，2019年的利润率更是到达了近五年的新高31.91%。

03、如何规划轻资产，万达凭的是什么？

2020年，疫情突如其来，万达活得怎样样？ 据万达发布的数据显示，2020年，全国万达广场出租率高达99.4%，租金收缴率更是到达惊人的99.9%。 假设扣除减免的43.3亿元租金的影响，即使是遭到疫情冲击，2020年万达广场租金同比2019年依然增长8.1%，成功逆势增长。

万达不但没有倒下，还活得十分不错。 在疫情时期，万达让利43.3亿，租金支出比2019年还要多。 在外界看来，这可谓是一大商业奇观。 如今万达旗下各业务板块正在片面末尾寻求品牌、控制输入。 其中，万达商管的轻资产化最为彻底。

据报道，2020年，万达商管对外宣布，自2021年末尾不再开展重资产，即不再投资持有万达广场物业，片面实施轻资产战略，每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。 据万达官方显示，目前开门的万达广场有385个。

王健林曾在一次性年会中详细论述了万达商业的“轻资产模型”，将万达轻资产分为投资及协作两类： 投资类就是他人出钱，万达帮他人找地、设计、树立、招商、完工运营后移交给他人，其中还有一个资本化程序。 协作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目适宜，跟他人签合同，帮他人树立，建成后租金三七分红。

新华社关于“万达形式”也给予了很高的表扬与溢美，原文如下： 放眼中国乃至全球商业史，能够做到输入品牌控制价值的优秀企业可谓凤毛麟角，且通常要求历时百年之久。 而万达用了30年，就让“万达广场”跻身其中，拥有比肩可口可乐、迪斯尼、耐克等全球品牌的价值，殊为难得。

万达凭什么？仰仗的是自身的控制阅历与品牌， “我作为一些大银行的顾问，被请去为一些不良资产的购物中心做诊断，银行希望我能提供一些阅历，帮它们做起来，可是有的项目看完后，我只要一个意见——炸掉重来，没有任何优化方法。 ” 王健林在《万达哲学》一书这样讲述，而这个讲话是在2010年9月27日。

王健林在书中举了上海松江的一家购物中心的例子。 它在大学城左近、地铁站的终点，地段很好，但总修建面积48万平方米的综合体，只做了7层，每层6万多平方米，一致层高4.5米、荷载500公斤。

“6万多平方米一层，人出来基本找不着北；一致层高、荷载，完全没有思索商家的要求。 事先还在基坑阶段，我诚实地对几个股东建议，一定要推倒重来，但他们舍不得曾经投入基础施工的几千万元，最后这个项目成了烂尾楼，损失几个亿。 ”王健林无不遗憾地表示。