消逝了的179亿港元 包租公 生意缩水香港地产豪门也末尾亏钱了 (消逝了的村庄高中课文原文)

“大家都在同一条船上。”

在被投资者问及旗下高端商场海港城往年上半年的销售表现时，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海如是回答，“我们的表现与市场分歧，没有跑赢大盘，朴素品类与非朴素品类之间没有太大差异，everybody is in the same boat。”

消费市场进入调整周期，高端商场未能走出独立行情。房地产市场调整的压力末尾蔓延到向来稳健的港资房企，维港两岸的置地广场、太古广场、IFC、K11、海港城等高端商局面前的港资房企们，不得不直面市场下行的应战。

往年上半年，以长实集团、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓置业等为代表的老牌港资房企，出现盈利下滑甚至盈余的状况。

依据Wind统计数据，往年上半年，长实集团、展开、恒隆地产、恒基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里树立、九龙仓置业8家港资房企算计成功营业支出约1033亿港元，同比下滑18.64%；成功归属母公司股东的净利润约161亿港元，同比大降179亿港元。

多家房企均在财报或业绩会上表达了对市场继续下行的担忧。

长实集团在财报中表示，地缘政治压力及贸易抵触继续为全球经济带来各种应战；九龙仓置业指出，本港营商环境依然艰难，汇率走势不利、息口高企及人手充足影响业务营运才干，批发业和酒店业饱受消费方式转变的冲击；恒隆地产董事长陈文博坦承，“股价也好，业绩也好，有一点应战，有一点压力。”

业绩承压，但少数港资房企仍表达了对未来的终年看好，抄底投资。

恒隆地产和香港置地借市场调整期，对旗下上海恒隆广场、香港中环置地广场启动扩建更新。太古地产主席白德利称，太古地产的一千亿港币投资方案进度理想，迄今已承诺投放逾越60%资金。

“虽然中心市场出现疲态，尤其香港办公楼市场表现低迷，但我们关于在中国香港和中国中原的自身业务久远增长依然充溢决计，尤其看好北京、上海及大湾区。”白德利表示。

稀有盈余

过去三年，港资房企的营业支出、净利润就已出现下滑趋向，往年的降幅尤为清楚。

Wind统计数据显示，2022年至2024年的上半财年，长实集团、恒隆地产等8家港资房企的总营业支出区分为1437.98亿港元、1269.84亿港元、1033.11亿港元，归属母公司股东的净利润区分为418.79亿港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年下滑。

往年上半年，多家房企盈利出现双位数的跌幅，普通盈余。

其中，长实集团支出220.08亿港元，同比降低10.55%，股东应占溢利86.3亿港元，较2023年上半年的103.31亿港元降低16.47%。净利润下滑的要素指向物业销售支出确认增加形成利润奉献降低——上半年长实集团成功物业销售支出46.35亿港元，同比降低43.79%；成功收益18.21亿港元，同比降低48.41%。

太古地产的支出则为72.79亿港元，同比基本持平，股东应占溢利17.96亿港元，同比降低19%。太古地产行政总裁彭国邦表示，虽然2023年清楚复苏，香港批发组合期内受多项微观经济不阴暗要素影响，继续出境游览及游客消费习气改动，均对批发市场出现不利影响。

恒隆地产支出约61.14亿港元，同比增长17%，股东应占净利润约10.61亿港元，同比增加55.68%。恒隆地产行政总裁卢韦柏在回答媒体提问时直言，“你问我未来的前景，我们也看不透，暂时也不敢望得太远，现下是保本保命的时辰。”

香港置地、九龙仓置业、新全球展开则稀有出现盈余。

往年上半年，香港置地成功支出9.72亿美元，较去年同期的6.70亿美元增长45.1%，但归属于股东的净盈余从去年同期的3.33亿美元扩展至8.33亿美元。

九龙仓置业支出65.01亿港元，同比微增0.43%，股东应占盈余10.52亿港元，与去年同期的盈利18.05亿港元相比，骤降158.28%。

九龙仓置业将业绩不振归因于市场疲弱。“香港出境游览正在艰辛运营之际，出境游览日益介入亦进一步打击本地消费。往年首两个月，全体批发销售在低基数下增长平平，其后在三月份出现转机点，疫情后恢复向上的走势中止并掉头向下，第二季的批发销售更出现双位数急剧下滑。”

新全球展开的业绩预告称，由于在2023财年落成并移交的关键项目缺乏收益确认、投资及展开物业及商誉重估或耗蚀盈余、出售事项确实认盈余，以及年内利率继续高企及人民币升值，其估量于2024财年录得股东应占盈余（包括继续及已终止运营业务）为190亿港元至200亿港元之间。

账面巨“亏”

港资房企盈利下滑要素有二：一是赚钱变得更难了，卖房、收租的支出都在缩水；二是房价深度回调，殃及投资物业估值。

长实集团、太古地产、香港置地都是香港知名“大地主”，在中环、尖沙咀等外围肠段坐拥大批运营性物业。由于市场不景气和供应过剩，拥有香奈儿、爱马仕、路易威登等朴素品牌租户的包租公们也过起了紧日子。

往年上半年，太古地产香港批发物业组合太古广场、太古城中心、东荟城名店仓的批发额区分下跌13%、4%、3%，租金支出同比下跌3%至11.98亿港元；办公楼物业组合方面，由于供应一直介入，叠加需求疲软，租金受压，租金支出下跌7%至25.76亿港元，截至往年6月末的出租率为89%。

恒隆地产本港市场的租赁业务支出下跌8%至15.48亿港元。批发物业由于关键商业区及游览区部分关键租户租金下调，形成支出下挫；办公物业面对市场不景，恒隆地产主动下调部分办公楼租金，关键触及中环一带租户，支出下跌14%，出租率为83%。

九龙仓置业两大商业地标海港城和时代广场写字楼部分，出租率区分为88%、87%，支出区分下跌2%、8%，盈利区分下跌5%、10%，商业部分得益于海港城面向广东道长达530米的临街店面上的16个朴素品牌继续吸引众多顾客到访购物，盈利坚持微增。

“目前一切物业种类都供过于求，惟冀（心愿）汇率和利率等周期性要素改善后，需求得以上升。”九龙仓置业表示。

投资物业账面价值缩水，对当期利润表现构成负面影响，是港资房企盈利才干削弱的主因。

投资物业重估损益，是企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内依照公允市值坚定启动重新估值后出现的净值差额，计入当期损益。当行业承压，投资物业公允价值降低，房企的业绩表现无法防止遭到触及。

投资物业公允价值大幅缩水，是九龙仓置业业绩由盈转亏的关键要素。依据九龙仓置业公告，截至往年6月末，其投资物业资产总额为2230亿港元，出现2%的重估减值。其中，海港城（不包括三间酒店）评价值降低29亿港元至1516亿港元，时代广场估值降低13亿港元至460亿港元。

在计入投资物业重估减值后，九龙仓置业股东应占溢利盈余10.52亿港元；若剔除减值影响，全体营收、盈利基本与去年同期持平。九龙仓置业控制层表示，假定批发市场表现继续疲弱，不扫除下半年仍要求减值。

值得留意的是，九龙仓置业在财报中指出，集团资产净值较五年前降低16%。

盈余8.3亿美元的香港置地相同将业绩不振归因于减值拨备。

香港置地表示，中原房地产市场环境变化使集团对开发项目的定价启动片面审查，计提了总计2.95亿美元的非现金拨备，受影响的项目关键位于武汉、南京和重庆的非黄金地段。

“这些拨备是当基于市场可比多少钱的预期销售多少钱低于账面价值才要求计提的”，如扣除十分常性拨备影响，香港置地往年上半年股东应占利润为2.88亿美元，虽然同比降低31.75%但仍坚持盈利。

重仓中原的新全球展开亦出现巨额账面浮亏。

截至2023年末，新全球展开在中原的土储总建面约435万平方米，中心物业展开项目关键散布于广州、深圳、佛山、武汉、宁波、沈阳等城市。受房价回调影响，新全球展开在2024财年启动一次性性性非现金重估或耗蚀盈余，总额在85亿港元至95亿港元之间，估量录得股东应占盈余在190亿港元至200万港元之间。

不过，对投资物业启动减值拨备，是房企延迟开释风险的惯例操作，而非运营层面出现基本性疑问。

太古地产往年上半年录得投资物业公允值盈余8.79亿港元，2023年同期为16.35亿港元。“投资物业公允值变化属于非现金性质，不会对公司的营运现金流或股东应占基本溢利构成任何影响”，白德利说。

抄底投资

关于大部分港资房企来说，当下的艰庞大约是其数十年乃至上百年展开长河中的一朵浪花。见惯了风浪的“老船长们”纷繁在市场谷底追加投资，期望掌握市场轮转机遇。

“太古地产对中国中原市场久远前景之决计，反映在规划中的投资项目上。”白德利表示，太古地产的千亿港元投资方案进度理想，迄今已承诺投放逾越60%资金，其中，投放500亿港元于中原市场，进一步扩展及优化现有项目；投放300亿港元于香港市场，扩展中心商业物业组合太古坊及太古广场；投放200亿港元于香港、中原、西北亚多个新市场，展开住宅买卖项目。

太古地产在中原的投资关键位于上海、西安、三亚、广州及北京。

在上海，太古地产落地两个大型综合体项目，上海前滩综合展开项目、上陆地泾综合展开项目，上海已成为太古地产在中原业务规模最大的城市。在广州，太古地产与广州珠江实业集团协作，在荔湾聚龙湾片区树立大型综合展开项目的批发部分，并于往年8月投得天河路387号项目，创新作为初级批发物业太古汇的新增部分，令太古汇修建面积增长43%。

彭国邦表示，太古地产的1000亿港元投资方案自2022年宣布推进至今进度理想，尤其是中国中原市场，中国中原市场为推进支出增长的关键，在久远扩展方案中亦具有关键的战略意义。

“于2027年前在6个中原城市展开11个关键以批发主导的大型商业项目”——这是白德利给太古地产制定的目的。

恒隆地产选择扩建上海恒隆广场。

陈文博称，上海的竞争越来越剧烈，恒隆广场扩建目的就是提供更多空间，满足以后年轻人的需求。“趁微观市场的放缓时期，假定我们可以不花太多钱，但是可以让我们的产品做得更好，其实更应该放慢启动。”

香港置地在6月底宣布启动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，方案投资逾越4亿美元，扩建更新置地广场批发物业组合，为顾客带来顶级朴素购物体验。此外，香奈儿、爱马仕、蒂芙尼、迪奥等置地广场多家现有朴素品牌租户亦将额外投资约6亿美元，介入项目设计与打造崭新体验。

相对而言，负债净额与总资本净额比仅为5.5%的长实集团较为保守。长实集团主席李泽钜表示，长实有耐烦，历来不会抱有“志在必得”的心态。“当香港或中原有庞大的投资机遇时，我们有才干随时动用大批资金回来启动投资。”

虽然控制层们在业绩会上、在财务报表中群体开释决计，表示看好市场终年向好，但眼下的艰难亦是客观存在的。

摩根大通、花旗银行等机构对多家港资房企给出中性评级。

基于对长实集团未来盈利前景的评价，花旗银行将长实集团的目的价从36港元下调至33.5港元。花旗银行称，长实集团作为香港的关键地产开发商，拥有多个在建和规划中的项目。但是，市场环境的变化和项目进度的不确定性或许对公司的盈利才干出现影响。

吴天海也说，“我们估量往年下半年不会有太大的惊喜。”