观念与刘爱明面对面 登珠峰的目的是回来 (观念与刘爱明的区别)

编者按：中国经济走向片面复常的关键时期，随同着新旧动能转换、新质消费力展开，产业更新与基础设备树立的赛道备受注目。

基于此，观念机构将于11月在大湾区召开2024观念产业年会，并且全新谋划和推出2024观念产业年会系列报道——“增长：发明”。

我们将深度挖掘产业、物流等园区与供应链中的领军企业和代表性人物，经过深度采访与企业调研，探寻中国经济与产业增长的新动能。

媒体 在中城总部完毕采访后，刘爱明为尽地主之谊，布置了一桌午宴。

酒过三巡，他聊到了几位故人。

其中一位，是房地产行业公认的晚辈，多年前阅历一场纷争后激流勇退，开启另一番事业。

此人嗜好冒险，曾降服过一座又一座全球高峰，这深化影响了事先作为后代的刘爱明。

“登珠峰的目的是回来”，他数次濒临险境的阅历让刘爱明看法到，即使是后勤保证充沛、阅历技艺扎实，对海拔和气候仍要怀有敬畏。

另一位好友，则被视为上一位的接班人，和刘爱明一样热爱短跑，接班的企业如今处于风口浪尖。

“那时我们终于抵达北极点，从科考站出来，看着满天极光，两集团脱下羽绒服，打着赤膊在极地冰盖拉开红旗，事先也不知道失温的可怕。”

往事犹在眼前，刘爱明笑了笑，将杯中残酒一饮而尽。“等会儿我还有主人，要不先聊到这吧”。

昨日余晖流失，今天刘爱明还要处置他的园区业务，中城新产业的故事也还在继续。

天还没有塌上去

作为曾经的地产老将，刘爱明对房地产行业以后深度调整总有着说不完的话。

总体而言，他以为整个行业收缩的态势过于剧烈，融资和拿地急刹车以后，销售等数据也出现断崖式下跌。

按国度统计局数据，上半年新建商品房销售面积47916万平方米，同比降低19.0%，其中住宅销售面积降低21.9%。新建商品房销售额47133亿元，降低25.0%，其中住宅销售额降低26.9%；房地产开发企业到位资金53538亿元，同比降低22.6%。

即使龙头企业，面对如此情势也难言绝望。谈到一些房企断臂求生，以兜售资产换取现金时，刘爱明表示这并非持久之计。

他指出，商业中心等存量资产要面临理想疑问——多少钱，“卖不出价钱，比如商业资产原来要利润极高才或许接受买卖，物业估值80亿，能卖到100亿溢价才划得来，但如今最好的结果往往也只能卖60亿，而且即使卖掉回血，也意味着净资产增加，久远现金流增加，并且仍有余以出借后续到期债务，所以往往是作为资产的分母越来越少，作为负债的分子越来越多，这是灾难性的双杀局面。”

那么以后能否已到了最坏的关头？刘爱明沉吟片刻，摇摇头说，恐怕还没到。

在他看来，判别底部是一件艰难的事，由于这并不只是地道理性的维度，假定从价值逻辑判别似乎已跌无可跌，但思索到市场心境要求缓慢开释，以及种种潜在的超跌原因，“往年难，明年或许更难。”

关于身处困境，或许未来行将面对艰难的企业，刘爱明提到，他回母校清华大学讲课时，经常用企业家晚辈以及他自己攀爬珠穆朗玛峰的故事举例：“我问在校生们，登珠峰的目的是什么？不是登顶，是回来。假定不能回来一切都没无意义。”

他首先表达出“生活是第一要义”，但相同的故事他很快又延长另一重含义：“也就是所谓的目的跟结果不一样，一个企业的目的是服务好客户，结果才是赚了钱，就这个意思。冲着赚钱去不对，回来才无意义，环节当中你天然会登顶。”

就中城新产业而言，公司仍有大批前期贮藏的住宅项目在手，刘爱明走漏，正在寻求机遇适时买卖，或许严峻操盘，慎重出货。

从企业和社会的角度，他以为“天塌上去不是你一集团撑，何况天也没有塌上去。举个例子，有多少房地产企业银行存款通道是失常发放的？假定都不失常，那也就都失常。银行也不能把一切企业都堵死，由于银行也是生意，总要失常运营下去。”

早年间，从刘爱明身上看到的更多是忧患看法，但当下则更多是一种安然心态。

后来在餐桌上，他一边剥虾一边聊到，自己是苏北淮安人，生在江南水乡，记事起碗里就不缺鱼虾，这几年火起来的小龙虾，儿时早已吃腻，“有时洪泽湖发大水，养殖户的鱼虾蟹全都游到路面上，在家门口就可以抓到鱼，可那时辰的人都不爱吃，由于没有油水。到了这个时代，平淡的东西吃得太多，人们才爱清蒸海鲜。”

回过头来，每一个时代的人都有那一代人的匮乏，和那一代人的机遇；也有他们的艰难，和他们处置艰难的形式。刘爱明经常跟团队的年轻人说：“我们能有房子住，能有饭吃，能差到哪去？冷静上去，总有处置计划。”

相较于住宅开发范围的颓势，刘爱明对产业园区未来充溢决计。他置信，中国作为制造业大国，产业更新的途径不会坚决，既然选择了产业运营这条路就要坚决走下去。

至于市场环境，“往年难，明年会更难，但如今哪有不难的事，难就不做了吗？”。

实事求是的产业

关于房地产以及产业的展开途径，刘爱明以为未来仍会围绕大城市群，以粤港澳大湾区新开放的深中通道为例，城市群连成一片是无法逆的趋向。

“国度这么多年规划，都是这个法则，大城市越来越大。美国如今人口是不是越来越集中？全球都是这样，像纽伦港甚至曼谷堵到走不动，但移民和游客还是情愿去，越堵越去，面前的逻辑就是效率。”他以书架上放着的一本《美国大城市的死与生》，和自己的见闻举例道。

这正是中城新产业如今的规划逻辑。

例如去年7月13日，华城新产业与惠城区政府签约惠州新动力储能产业示范园项目，并在8月以总价3500万元摘得工业用地。

据了解，“华城绿谷产业园”是惠城区首个新动力储能产业园区，估量片面达产后产值约17.2亿元/年。截至往年6月，华城绿谷招商率约60%，其中新动力储能项目占比48%。

此外，去年11月2日，华城新产业摘下佛山市顺德区大良街道约73亩工业用地，将打造为华城云鹭智湖湾项目，也是华城新产业在粤港澳大湾区打造的第六个主题园区，总投资超15亿元。

项目聚焦新一代信息技术、芯片硬科技、数字化转型、数字商贸、自动化改造五大细分范围，依附周边产业资源，打构成集产业孵化、企业办公、科技研发、商务会展等于一体的数字经济产业园。

重点关注粤港澳大湾区内，尤其是珠江两岸城市，统筹苏州、成都等新兴城市产业展开机遇，立足生物医药、数字经济、自动制造等优点范围，中城新产业逐渐构本钱人的壁垒。

在园区产品规划上，刘爱明坚持中城新产业主打厂房，而不能随意涉足以后颇为炽热的“产办”概念，混杂消费、研发和办公之间的边界。

“厂房可以研发可以办公，但是办公既不能研发也不能消费。如今通常上，很多厂房的楼在蚕食办公楼市场，在市中心办公楼月租每平300块钱，跑到龙华租个厂房50块钱，装修装修也不是不能用。至于研发这个事儿自身也有点虚，中国如今还不要求那么多研发空间，研发自身就是小规模的消费，所以空间应该参照厂房，但我们太多研发楼建得跟办公楼一样，逻辑不对。另外并不是一切区域都适宜研发，要求人才集中，比如深圳的研发企业就集中在南山、宝安。”

面对层出不穷的新兴概念，刘爱明以为，既然传统厂房仍有充足的市场需求，如今向一些有待验证的需求靠拢还为时兴早。

“研发楼只需追求立面，我就觉得往办公那个方向去。而办公楼跟厂房又是完全不兼容的，一个往高了建，一个是趴在地上建，办公楼要采光，要美观的玻璃幕墙，厂房对采光的需求较低，甚至有无灯无人的消费线，就连窗户都可以不要，但关于载重负荷等方面有严峻要求。”

为处置经济加快展开环节中土地充足和原有工业用地运行率低的疑问，深圳等城市近年来鼎力推行工业上楼政策，但刘爱明一再强调，并不是什么产业都能上楼，而是要集合通常需求，拟定细节。

刘爱明指出，以后社会上存在一个普遍现象，即久远指标明晰，但实施途径模糊。

“我觉得提的东西都是好的，都是对的，但得有个实施途径。比如我心愿企业控制效率提高一倍，但怎样做到这一点这才是关键，没人谈这个，只谈小气向大目的。眼前大家急需你通知他‘我们早晨这顿饭有下落了，明天也有下落，后天我们再说’而不是‘明年我们都发大财。”他笼统地比喻道。

往年6月，中城新产业迎来成立九周年，刘爱明并没有选择大操大办，而是率领团队在炎炎夏日登上莲花山，瞻仰改造开放总设计师的铜像。

“约束思想，实事求是”，无论是当年考上清华大学土木系的高材生，还是作为如今的企业家，刘爱明不时对这八个字铭刻于心。

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