68间酒店被接纳 富力地产再陷危机 成功债务重组两年后 债主淡马锡呈请清盘 (酒店袭击事件)

万达等来了金主，富力的金主却想快点“割席”。

近日，富力地产（02777.HK）发布，旗下全资附属公司兆晞有限公司（下称“兆晞”）在中国直接持有的68间酒店及1栋写字楼被担保代理人委任的机构人员接纳。

同时被接纳的，还有富力地产(香港)有限公司(下称“富力香港”)持有的御逸有限公司股份(下称“御逸”)、御逸持有的兆晞股份。其中，兆晞是御逸的全资附属公司，御逸是富力香港的全资附属公司，富力香港则是富力地产的全资附属公司。

事情的要素是一笔金额为6.14亿美元的尚未出借的境外债务，而这笔债务的抵押品之一，便是本次被接纳的68间酒店及1栋写字楼。

此次被接纳的酒店资产，可追溯到一宗“世纪买卖”。

2017年7月19日，在北京万达索菲特酒店，万达开创人王健林、融创开创人孙宏斌以及富力地产开创人李思廉与张力杯觥交织，庆贺一场中国房地产历史上的最大买卖。

作为白衣骑士的富力地产，以189.55亿元的代价虎口夺食，“捡漏”万达集团旗下73家酒店，一举成为全球最大朴素酒店业主。尔后，李思廉曾屡次表示，这是一笔划算的买卖，坚称“买得不贵”。

7年后，这些资产再生变数。由于上述债务，淡马锡跟富力地产翻了脸。

新加坡政府投资机构淡马锡旗下私募信贷主权基金Seatown Private Credit Master Fund（下称“Seatown”）是债务人之一，在往年7-8月，Seatown在香港初等法院接连提交对兆晞、富力香港的清盘呈请。

2022年，富力地产率先成功了境内外债务全体重组，现在，却又再次走向资金困局。

淡马锡翻脸后，68间酒店被接纳了

7月8日，由于一笔包括本金及应酬利息合共6.14亿美元的存款尚未出借，Seatown在香港初等法院提交了对兆晞的清盘呈请。

这笔债务的融资协议订立于2023年1月13日。天眼查显示，兆晞持有广州兆晞投资有限公司（下称“广州兆晞”）100%的股份，广州兆晞又对外投资了73家酒店控制公司。这些公司有多个清楚的特点，它们均成立于2017年10月，且由广州兆晞100%控股，其中，不少公司又再全资控股了其它酒店控制公司，其它酒店控制公司的股东曾是大连万达商业地产股份有限公司。

富力地产对Seatown的清盘呈请十分不满。要素之一是Seatown“仅为该存款的其中一名存款人，只持有该存款尚未出借本金额18%”，富力地产董事会以为Seatown的呈请不代表兆晞和富力地产其它持份者的利益。

“该存款已有足够的抵押品，有担保债务人可以行使其权益强迫执行抵押品，而不是开放附属公司清盘”，富力地产董事会以为，任何此类开放清盘的尝试都会损害价值，“并会增加债务人的可收回的追讨”。

强迫执行抵押品和向法院提交清盘呈请是两种不同的债务追回形式。其中，强迫执行抵押品通常是指债务人直接对抵押品启动处置，以收回债务，这种形式直接针对特定的资产，通常适用于有明白抵押物的债务；而向法院提交清盘呈请则是恳求法院对债务人公司启动清算，这通常触及到公司的全体资产和负债。

汇生国际资本总裁黄立冲对时代财经表示，对债务人公司启动清盘呈请是一种更为彻底的处置形式，或许会形成公司的解散。

黄立冲剖析，Seatown之所以选择清盘的形式，“或许是由于Seatown以为经过清盘能更好地维护其全体利益，也或许是由于抵押品的价值有余以掩盖债务，或许是由于清盘可以处置公司的其它潜在疑问，比如公司运营不善或财务不透明等”。

在公告中，富力地产走漏，公司不时积极与Seatown沟通，也将继续沟通，争取双方达成一个“友好处置计划”。

不过，沟通显然没有成功。8月19日，Seatown又一次性性在香港初等法院提交了清盘呈请。这一次性性，Seatown的目的是兆晞的母公司富力香港，富力香港同时是这笔债务的担保人之一。

资金困境之下，富力地产似乎既有力招架Seatown，也无法阻止全体债务人的进一步执行。

9月3日，这笔债务的担保代理人Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏法证及企业重整有限公司）接纳了融资协议为担保代理人设立担保的资产，包括但不限于富力香港持有的御逸股份、御逸持有的兆晞股份以及兆晞的资产。

依据金融服务公司TMF GROUP的引见，当贷方以抵押品作为存款担保时，普通都会委任一家担保代理或代理，在借方违犯存款或债券合约时实行权益。因此，担保代理人往往代表的是一切债务人的利益。

不过，黄立冲指出，担保代理人委派机构接纳富力地产债务的抵押物，或许是作为对借款公司提交清盘呈请的一系罗列措的一部分，也或许是独立于清盘呈请的执行，这取决于存款协议的详细条款以及存款人之间的协商。

成功债务重组两年后，富力又要直面危机

无论清盘，还是接纳，富力地产都渐渐失去对68间酒店及1栋写字楼拥有的主动权，这是富力地产不愿看到的结果。

“过去一年，合约销售大幅降低，加上缺乏还款才干，减速债务到期。这些异常外形形成现金流出现更多不确定性，且无法启动战略规划，难以控制流动资金以实行债务出借责任”，在8月底发布的2024年中期报告中，富力地产坦言，公司及同业将继续面对财务限制及资产流动性疑问。

酒店是富力地产的“救星”之一。“面对困难的运营状况，本集团关键依赖销售近期已落成物业及经常性投资物业所出现的现金流”，富力地产称，除了已落成物业的合约销售带来的现金流，“另一个关键的现金流是来自可出现营运及租金支出的投资物业，如批发商场及酒店”，而截至6月30日，富力地产拥有90间酒店。

“投资资产组合可提供应急而稳如泰山的现金流，不易受市场坚定所影响。加上，中央政府不时奖励外乡消费及外地游览，促进本集团酒店及游览资产的增长”。

中期报告显示，上半年，富力地产成功协议销售支出约56亿元，同比增加58.64%；成功营业额为142.11亿元，同比增加15%。其中，来自物业展开的营业额为104.84亿元，同比增加15%；投资物业租金支出为4.25亿元，同比微增2%；酒店营运营业额为27.62亿元，同比增加7%。

黄立冲以为，淡马锡作为一个有阅历的投资者，有才干启动深化的市场剖析微风险评价，从而在市场不确定性中找到投资机遇，这也或许是Seatown选择酒店资产作为抵押品的要素，“虽然以后中原房地产情势不佳，但他们或许以为酒店资产具有终年价值，或许以为这些资产在市场复苏时能够带来较高的报答”。

时代财经留意到，除了投资富力旗下的酒店资产外，淡马锡还投资了万达。

港交所权益披露文件显示，淡马锡于2023年1月11日持有万达酒店展开65.04%的股份，相当于30.55亿余股；次日，万达酒店展开放告称，由王健林最终实益拥有的控股股东万达海外，已将其持有的逾越30.55亿余股公司普通股质押给存款人，作为获提供存款融的抵押品。

据界面资讯去年1月的报道，存款人是淡马锡旗下公司，其向Wanda Culture Holding Co.Limited提供存款，由此取得万达酒店展开的股份。截至2022年12月31日，万达酒店展开拥有122家酒店，算计逾越2.86万间客房，另有232家已签约控制正在开发中尚未开门的酒店。

作为富力地产体系内相对优质的资产，酒店的控制权一旦旁落，对富力地产现已承压的资金状况无疑是雪上加霜。

2022年，富力地产率先成功了境内外债务全体重组。同年7月，富力地产附属公司怡略发布，10支美元票据兼并为3支（下称“怡略票据”） ，并展期3-4年，票据总额将近49.44亿美元，事先，富力方面还拿出了位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的 LONDON ONE 项目（即ONE Nine Elms项目）作为增信。此次美元票据展期，亦被市场称为亚洲房企最大一笔债务重组案例。

现在，却又再次堕入资金困局。在富力地产的酒店资产卷入债务违约风云之时，上述3支展期后的债券也走到了风险的边缘。8月11日，富力地产发布公告称，怡略票据目前还剩45.27亿美元尚未出借，票据一共1.47亿美元的利息需在7月11日支付，但在过了一个月宽限期，富力地产由于“面临的现金流压力”没有支付。

往年5月，富力地产卖掉了ONE Nine Elms项目，出借了项目存款，也注销了部分怡略票据，富力地产称公司借此“成功降低了债务规模”。而在淡马锡提出清盘呈请后，一只脚“上岸”的富力又被拽回岸边，新一轮应战才刚刚末尾。