天风微观宋雪涛 存量房贷利率最大下调空间为40BP (天风宏观宋雪涛简历)

房贷利率变化的或许性与影响。

以后存量房贷利率如何散布？新旧房贷利率的差值是多少？

以后存量房贷大约有38万亿元。

38万亿存量房贷中的60.8%（23万亿） ，属于首套房购房者（且购房时利率高于政策利率下限）和多套房在新规范下被认定为首套房的购房者。

这部分存量房贷在2023年8月央行下调存量首套房贷利率时的平均利率降幅为73BP，调降后的加权平均利率为4.27% 。

2024年终又跟随LPR利率全体下调10BP后 [2] ，这23万亿存量房贷的平均利率为4.17%。

38万亿存量房贷中的26.5%（10万亿） ，是在低利率时期（2009年-2010年一季度；2015年四季度到2017年二季度）构成的，事先加权平均利率为4.55%（依据低利率时期发放存款*发放利率加权）。

这部分房贷利率由于低 于2019年末的LPR（事先LPR为4.8%），因此不享用2023年存量房贷利率下调政策活动，只能跟随LPR利率全体下调。

2020-2023年时期，LPR累计下调了60BP，这10万亿存量房贷的平均利率为3.95%。

38万亿存量房贷中的12.7%（4.8万亿） ，属于不享用政策活动的多套住房购房者。

2019年以前，去掉低利率时期的加权平均房贷利率为5.67%，由于不享用加点活动，到2023年末的存款平均利率还有5.07%。

2024年终，随着LPR利率下调10BP后，这部分存款利率降到了平均4.97%，但依然是房贷利率最高的群体，也是最有延迟还贷志愿的群体。

这三类存款加权上去，以后存量房贷的平均利率大约是4.21%。

这个数字和 二季度上市银行的集团存款加权平均利率4.4%相差不大，由于住房存款占集团存款的57%。

而往年二季度，新发行房贷的平均利率是3.45%，也就是说，新旧房贷的利差有76个BP。

当中有 35BP是“暂时利差”， 关键要素是目前大少数存量商业性集团住房存款的重新定价周期为1年。

往年5年期LPR曾经累计降息35bp，明年终存量房贷利率会随着一年一度合同更新而下调。

剩余的 41BP是“加点利差”。 关键要素是房贷利率换锚后的“加点”坚持恒定，不能跟随新房贷合同的加点水平下调。

这其中，23万亿的存量房贷（23年政策受益者）的加点利差为37BP；10万亿的存量房贷（低利率时期购房者）的加点利差为15BP；4.8万亿的存量房贷（高利率多套房购房者）的加点利差为117BP。

存量房贷利率如何调整？

目前市场关注的下调存量房贷利率，指的就是下调“加点利差”， 依照上方的分解，那么 最大下调空间为40BP。

40BP的存量房贷利率下调，大约影响银行资产端收益率下滑6BP （存量房贷占银行信贷的比重为15%）。

假定继续将背负高利率的多套房持有者扫除在下调存量房贷利率的政策之外，那么延迟还贷行为还会进一步介入。

因此再次调降存量房贷利率加点，要求掩盖大部分存量房贷，而非仅针对首套房，也由于掩盖面更广，调降幅度或许相对慎重。

往年二季度银行净息差曾经降至1.54%， 明年 初存量房贷利率调整时，银行净息差或许还会面临一次性性回落 （如23、24年终净息差加快回落17BP、15BP）。

假定银行净息差要维持住1.5%左右，那么存量房贷利率的调降幅度只需25BP。 假定独自降低存款利率， 那么存量房贷利率的调降幅度还可以更大。

对居民消费、延迟还贷的影响几何？

依照“38万亿房贷、平均利率4.2%、平均下调20BP”来计算，存款人每月可以少还63亿元。假定“30年期、100万存款、等额本息” ，存款人每月可以少还116元。

增加的利息支出就是介入的居民支出。实际上，降低存量房贷利率可以减缓居民延迟还贷，并抵消费构成肯定提振。

但是 在缺乏高息资产的状况下，下调存量房贷利率或许并不能阻止居民延迟还贷。

比如，2023年8月存量房贷利率下调前，每月房贷延迟还款额为4324.5亿元。政策出台后的9-12月，每月房贷延迟还款额仍有3870.4亿元，仅比之前降低了10.5% 。

相同，在支出预期偏弱的状况下，负债居民的消费志愿低迷也不会由于利息支出降低而失掉基本改动。

比如，2023年8月下调存量房贷利率后，9-12月社零复合增速继续回落，消费并未看到反弹的迹象， 2023年4季度居民平均消费偏向反弹幅度（4个百分点）也低于历史平均水平（9-10个百分点），可见居民消费偏向并未由于利息支出降低而清楚上升。

站在房债居民的视角，房价下跌的资产损失曾经降低了负债居民的消费志愿 ，在存量房贷利率照旧清楚高于存款收益的状况下，虽然糜费的利息支出带来了一笔可支配支出，但只需未来支出预期不变，更好的选择依然是继续延迟出借存款以紧张负债压力。

虽然降低存量房贷利率的短期效果或许有限，但不能否认政策的终年作用，由于介入的储蓄和增加的负债都是居民未来的消费才干优化。关于30年期限的100万房贷，假定房贷利率下调20BP，总负债规模会降低2.4个百分点。

假定下调存量房贷利率，对资本市场意味着什么？

从维持银行净息差的角度，假定央行下调了存量房贷的“加点利差”，那么央行也要求降准或降息来稳住银行的负债端，降息预期对短久期债券构成直接利好。 房贷利率下调也会优化持久期债券对银行的性能吸引力，所以就短期而言，降存量房贷利率对债市是明白的利好。对股市而言是短期中性，同时也让中终年的改善时点或许更早到来。

注：假定2023年存量房贷利率调降未触及当年LPR利率的调整，2023年LPR利率下调10BP

风险提醒

房贷政策落地状况有待进一步观察，货币政策状况超预期，房地产市场变化超预期

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“稳”是关键房地产业向新开展形式转型

中央经济任务会议日前提出，要确保房地产市场颠簸开展，扎实做好保交楼、保民生、保稳如泰山各项任务，满足行业合理融资需求，推启动业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。 要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推进房地产业向新开展形式颠簸过渡。

专家表示，“稳”是房地产业的关键。 在政策综合发力下，估量明年上半年，房地产市场将逐渐企稳。 随同房地产业进入新开展阶段，新开展形式或落脚在住房体系树立、租购并举、盘活存量等方面。

保交楼是重中之重

会议指出，确保房地产市场颠簸开展，扎实做好保交楼、保民生、保稳如泰山各项任务。

“保交楼是重中之重，也是房地产政策出台的关键着力点之一。 ”中指研讨院指数事业部市场研讨总监陈文静表示，明年保交楼专项借款及配套资金将继续放慢落地，保交楼有望取得更多实质性进度，促进房地产市场预期修复。

天风证券研讨所微观首席剖析师宋雪涛以为，如明年保交楼推进顺利，房企放慢停工复产、有效优化施工强度，则建安设备投资或许会出现清楚改善，成为房地产投资拉动项。 此外，放慢施工完工将带动房地产抢先修建建材、下游家具家电等行业修复，也会对微观经济发生积极影响。

“房地产市场阅历2022年的深度调整后，以后购房者置业心情、企业端市场决计均尚未改动，确保房地产市场颠簸开展目的下，提振供需两端市场决计是当下处置疑问的关键。 ”陈文静说。

政策支持有空间

会议提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

“针对短期房地产企业出现债务违约疑问，采取国度担保增信的方式，满足行业合理融资需求，特别是可以有效防范化解优质头部房企风险，恢复行业信誉，让这些房企恢复融资才干。 支持优质房企上市启动股权融资，能够改善资产负债表降低的局面，协助行业恢复良性循环。 ”贝壳研讨院首席市场剖析师许小乐表示。

11月，支持房地产融资的“三支箭”发射。 “处置地产融资困境的‘三支箭’找准了以后房地产市场的关键矛盾。 ”中银证券首席经济学家徐高表示，“三支箭”落地，有望推进房地产开发商恢复融资，其信誉风险有望走低。

“明年房地产市场开展的中心在于防范化解房地产引发的金融风险。 ”中国社科院财经战略研讨院住房大数据项目组组长邹琳华以为，明年政策还有支持空间，以进一步恢复房地产市场决计。

西方金诚首席微观剖析师王青表示，估量下一步政策支持空间依然较大。 除有效落实以“三支箭”为代表的房企金融支持政策外，政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率方面还有较大空间。

向新开展形式颠簸过渡

会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推进房地产业向新开展形式颠簸过渡。

“新形式从供应侧来说是租购并举；从群体角度来看，是以新市民为主；从形式上看，是告别土地依赖。 ”广东省城规院住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉说。

陈文静对上述说法也表示认同。 “随着房地产业进入新开展阶段，新开展形式或落脚在住房体系树立、租购并举、盘活存量等方面。 ”陈文静说，一是市场体系和保证体系并行开展，树立人房地钱联动机制；二是租购并举，保证租房群体享有公共服务的权益；三是盘活存量，健全配套服务，推进城市更新，开展房地产相关服务产业。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟以为，推进房地产业向新开展形式颠簸过渡，应在坚持“房住不炒”定位与“稳地价、稳房价、稳预期”目的前提下，继续稳妥实施房地产长效机制。 既立足当下，缓解行业当期压力，又放眼久远，以有效措施稳如泰山预期、提振决计、培育行业未来安康开展的根基。