融创与龙光据报将发布境外债务重组方案 (融创和龙光哪家公司工作氛围好)

引述知情人士称，融创中国和龙光集团的代表近日对债务人表示，方案在未来几个月敲定并提交触及境外债券和存款的债务方案，或许取代现有的债券期限延伸提案。据报，两家公司的债务重组方案结构相似，都包括延伸期限、发行新债打折置换现有债券等选项。融创拟最早12月向国外债务人提交债务重组方案。知情者指出，融创和龙光与国际投银在制定债务方案，细节尚未敲定。假定取得债务人赞同，拟议重组方案将取代两家公司约两年前发布的债券展期方案。

地产商债务展期方案解读

往年房地产市场堕入低谷，尤其是房企债务违约事情频发，二级市场继续低迷，投资者对房企的不信任心情升温，买房人张望心情浓重，给房企带来庞大回款压力。 近日，阳光城等多家房企成功成功债券展期，这一举措对房企、投资者乃至整个行业都具有关键意义。 本文将对各债务展期房企的展期方案启动剖析，并对以后地产业启动团体见地判别。 2021年四季度以来，境中原产债展期清楚增多，触及阳光城、恒大、花招年、龙光等房企。 展期方案关键包括延期支付利息、延期支付本金、参与担保措施等，展期期限多为6个月、1年或2年。 展期节拍上，部分房企选择在展期期末一次性性兑付本金或利息，部分房企则在展期时期分次逐渐偿付本息。 展期利率方面，少数房企仍按债券原票面利率计息，利随本清。 同时，部分房企在延期兑付本息时进一步追加担保措施，为展期债券增信。 以下是部分房企的展期方案：一、阳光城、福建阳光集团：阳光城集团股份有限公司发行的“18阳光04”、“21阳城01”和“21阳光城MTN001”区分于2021年11月、2022年1月、2022年2月启动展期。 二、恒大地产：“20恒大01”由恒大地产集团有限公司于2020年1月发行，规模45亿元，票面利率6.98%，期限2+1年。 鉴于公司运营状况，恒大于2022年1月5日发布债券持有人会议通知公告，并提出“20恒大01”兑付方案。 三、花招年：“20花招02”、“19花招02”、“18花招年”为花招年集团(中国)有限公司在2021年11、12月相继展期的三只债券。 四、龙光控股：深圳市龙光控股有限公司在2022年3月有两只债券展期，区分为“18龙控02”及“19龙控01”。 五、泛海控股：泛海控股股份有限公司发行的“19泛控01”、“18海控01”、“17泛海MTN001”区分于2021年7月9日、9月10日及12月24日启动展期。 六、鸿坤伟业：“19鸿坤01”由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司发行，发行规模3.437亿元，期限4年。 七、新力地产：新力地产集团有限公司展期债券“18新力02”和“20新力01”均为私募债。 八、重庆爱普地产：重庆爱普地产（集团）有限公司发行的“16隆地02”发行规模8亿元，期限5年。 九、华夏幸福：华夏幸福基业股份有限公司的多只债券于2021年先后公告展期。 十、融创集团：2022年3月23日，依据澎湃资讯，融创房地产集团有限公司对发行的“20融创01”提出了初步的展期方案。 十一、富力地产：2022年3月17日，富力地产公告称，“16富力04”债券余额19.5亿元。 解读与展望：政策面关键体如今融资端和去化销售端。 政策宽松，融资相对变得容易，且去化方面限制增加，关于地产商化解债务，还是会起到一定积极影响的。 综上评判看待投资地产项目已触及延期的投资人，只需项目非存款直接借给地产商下属公司，无明白树立楼盘，无明白抵押，未来回流本息的效率会更高更快。

佳兆业推出“复生路途图” 债务人股东仍在博弈

房企的“变”

2015年房地产回暖，让不少地产企业看到了希望，然后房地产“黄金十年”毕竟曾经过去，未来开展还是要求求变。 大型房企都在追求转型，以顺应未来经济情势和消费需求，万达就是其中一个代表，2016年，万达商业地产主动降低了房地产合同销售目的，相比2015年降低40%，朝着“轻资产”方向转型，今后重点产业和业绩增长主力将围绕文明旅游、金融以及电子商务等产业。 另一个变化则是房企困境求生，不少房企出现债务、运营等方面困境，如何求生是它们在思索的，佳兆业就阅历了从“死”到“生”，它的复生路途图也在一纸公告中展现出来，不过其中债务人和股东仍将博弈。

导读

关于最新的重组支持协议，佳兆业的态度较为失望。 佳兆业方面对21世纪经济报道记者表示，公司境外债务重组的进度状况顺利，方案失掉了大少数境外债务人的支持，并普遍以为目前公司提出的重组方案对各方来说是最优方案。

随着境内资产逐渐盘活，佳兆业正试图放慢海外债务重组进程。

继去年12月24日向境外债务人提供了三种可选方案后，1月10日晚间，佳兆业（）发布重组支持协议，进一步泄漏重组进度。

但这份重组支持协议依然遭到部分境外债务人的抵抗。 有境外债务人向21世纪经济报道记者表示，佳兆业方面的重组方案有利于股东而不利于境外债务人，部分债务人将结合启动维权，以确保未来一切境外公司债券投资人的利益。

博弈境外重组

佳兆业正试图增加来自重组环节中的阻力。

重组支持协议要求，债务人须承诺不会采取任何强迫措施，并为防止佳兆业出现任何有力归还事情时提供“合理支持及协助”，且不会采取与重组不相符或拖延重组的批文或确认的任何其它执行。

重组支持协议的截止日期为2016年2月7日，债务人此日期前可取得0.5%的现金赞同费。 若在1月24日前赞同协议，则可取得1.0%。

这意味着，佳兆业试图在不到一个月的时期里完毕困扰其许久的境外债务重组的谈判。

但有境外投资人对佳兆业的重组支持协议并不认可，该人士称，佳兆业的境内重组方案拥有项目层次现金限制的条款，并且票息只要极少的增添，远低于境外票息4%的大幅度增添，公司给予境外债务人与境外债务人相比更苛刻的条件，是对境外投资人的不注重、不尊重。

作为佳兆业的关键境外债务人之一，对冲基金Farallon曾为争取债务人利益提出方案。

去年11月12日，Farallon向佳兆业收回一份“初步不具约束力的建议”：由Farallon指导的投资者银团拟向佳兆业注资1.5 亿美元，从而换取佳兆业20%的股份。

关于佳兆业境外债务人而言，Farallon提出的建议似乎更具吸引力：Farallon提出的新优先票据的到期日不只时限缩短，且利率更高。

Farallon给出的条件利于境外债务人但不利于佳兆业股东，在Farallon的注资协议中，股本注资现金将存于境外银行账户及持有作为受限制现金，寄存期最少为两年，该现金仅供派发新高息票据及可换股债券的利息。 这将保证境外债务人的债券流动性。

但佳兆业以为，引伸投资前估值3.875亿港币（5千万美元）发行股本，较公司2015年3月31日停牌前的总市值折让95%，并且Farallon提出的优先票据到期日被缩短，与公司预测现金流量并不配合。 这与公司持份者（stakeholder，即利益相关方）价值最大化的目的并不相符。

11月20日，佳兆业发布公告称，董事会以为Farallon的建议，在时期及成功方面具有严重的不确定性，并以为建议重组可为现有持份者带来更大裨益。

关于最新的重组支持协议，佳兆业的态度较为失望。 佳兆业方面对21世纪经济报道记者表示，公司境外债务重组的进度状况顺利，方案失掉了大少数境外债务人的支持，并普遍以为目前公司提出的重组方案对各方来说是最优方案。

但在上述境外投资人看来，境外债务人的利益仍未失掉足够保证。 “过去一年中原楼市已复苏，尤其是佳兆业规划的深圳等地，佳兆业的项目解封后其状况应该好于从前，但境外债务人不能失掉有效的财务信息。 ”该人士称，佳兆业应优化公司控制，将一切债务人同等看待。

重组方案终究结果如何，还要看债务人最终的投票。 佳兆业曾于2015年12月24日发布公告，估量将于2016年1月中旬，向开曼群岛大法院及香港初等法院开放，希望法院颁令支持其召开债务人或相关类别债务人的会议。

知情人士向记者表示，此次会议就是将就重组方案展开投票表决。

房企海外融资困境

在过去一年多时期里，佳兆业的债务重组，特别是境外债务重组依然悬而未决，凸显了中原房企境内外融资之后，并未有充沛思索过违约的或许、出现或作出相应的布置。

关于国际房企而言，境外债券融资是无法或缺的关键渠道。 穆迪及汤森路透的数据显示，过去三年在港上市的中原房企的境外债券融资已超越500亿美元的规模，占到内房股融资总额的56%。 就佳兆业来说，截至2014年6月其境外债务占债务总额的51%。

思索到境外融资关于国际房企的关键性，此事情对境外债务投资者决计和国际房企的开展带来了一定的影响。

中原地产首席剖析师张大伟表示，2015年国际房企海外融资步入了一个困境。

数据显示，2015年房企海外融资总额只要243亿美元，同比2014年全年的633亿美元，暴跌61.7%，折算成人民币，房企海外融资暴跌2500亿。

张大伟剖析以为，房企海外融资阅历自2013年起为期两年的高峰期后，自2015年终末尾遇冷，境外融资难度加大，这也促使少数海外上市的中原房企转向中原资本市场融资。 2015年境内融资开展规模大幅度参与，至12月末，已有包括恒大、融创、龙光、世茂等60多家房企成功发行公司债，发行规模到达2300亿元，相比2014增长了接近20倍。

但全体看，房企的资金压力依然未完全缓解，境内发债并不能完全取代海外融资，恒大集团便在2016年开年启动了一笔2019年到期的8%美元优先票据的国际出售。 不过，随着美元末尾加息，房企未来海外融资的难度更将清楚上升。

另一方面，近两年来，由于中原房地产市场的下滑，巨量的海外融资规模引发部分房企资金链紧张，假设继续甚至有或许出现违约。

前述佳兆业境外债务人表示，近年债务违约事情的出现频率有所上升，可由最近的案例发现违约事情中公司看待境内和境外债务人的方式有庞大差异。 虽然境外融资关于企业如此关键，可境外债务人的利益经常被违约企业无视。

（以上回答发布于2016-01-12，以后相关购房政策请以实践为准）

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