挑起了中铁置地大梁 冯军山中专毕业 (中铁置业换帅)

惨淡的地产情势，让地产老兵冯军山都不得不慨叹难。

9月3日，在中铁置业北京公司上半年经济活动剖析会上，党委书记、行动董事冯军山对台下一众员工坦言，“以后北京公司正处于成立以来情势最严厉的一年”。

在公司外部，冯军山喜爱“开药方”，他以为现阶段北京公司不只要开源节流、过紧日子；还要调整营销处分政策，关注项目质量，盘活现有资产。

如何盘活资产？以价换量成为眼下开发商的独一出路，中铁置业北京公司也不例外。

8月下旬刚收盘的京玺，最早想卖4.8万/平，结果传言被建委约谈。但通常上，该项目多少钱还是偷摸降了不少。京玺置业顾问向乐居财经表示，99平以下户型房源有4.7万/平，甚至120平户型也有不逾越5万/平的房源。对比5.9万/平的指点价，肉眼可见直降了一万多/平。

尽管京玺想5万以下单价快跑，但收盘结果却不尽人意。取证59天，京玺在北京住建委网站上的成交为“0”。

关于中铁置业北京公司而言，以价换量这个“药方”，目前药效还不是很清楚。中铁置业北京公司总经理、党委副书记李定环，则在上半年经济活动剖析会上开出了另一剂药方，除了要有效盘活资产、继续跟踪失掉项目、确保项目交付，还要做好清收清欠。

做好债务清欠，谈何容易？中铁置业北京公司旗下子公司被活动公司、设计公司告上法庭，甚至还被工程商和地产代理商连连追债。

京玺没“惊喜”

7月17日，北京大兴区黄村镇的京玺楼盘取得预售容许证，支持销售面积6.96万平米，12栋楼712套房，拟售多少钱在5.43万元-6.31万元/平米。

京玺发生的运气不太好，赶上了北京新房市场不景气，城南新房大跳水。该项目左近在售新房有中铁兴创逸境预售价约为5.25万元/平方米，大兴星光城预售多少钱约5.4万元/平方米，二手房绿地海珀云翡多少钱约4.5万元/平方米。由此可见，周边市场行情并有余以支撑京玺用指点价卖房。

看完京玺项目的黄小姐通知乐居财经，“交房（2026年底）太晚，还有装修外面的储物空间尽管开发商给做了，但不契合集团的需求，有点鸡肋，还不如不装。再加上京玺的位置有点偏，（我）宁愿买晓月微风或许颐和公馆。”

业内人士则剖析称，该片区客户集体被分流的凶猛，大户型改善置办集体基本买西红门橡树湾和玖玥府，由于西红门东板块规划更完善，加上学校和地铁的加持，以及如今还推出了不少特价房；大户型基本会买清源路星光城和晓月微风，周边配套和城市界面可以说碾压京玺，而且星光城还是准现房。

从保值角度看，京玺所处大兴黄村的地缘客户普遍不认可京开高速以东片区，项目去化更多的还是依赖主城区外迁客群，前期保值增值也会遭到影响。

最令外界“惊吓”的是，京玺的得房率创下了11层以下洋房纪录新低，一切没有逾越80%。

作为南五环外的一个刚需盘，京玺的得房率为何如此之低？业内人事剖析称，京玺是第一个在大兴区经过防火挑檐偷面积的楼盘。偷面积太多，形成产权上的得房率变低。

京玺所处大兴黄村板块的6021地块，是中铁置业 兴创置地组合于2023年12月6日以19亿元拿到，溢价率1.06%，楼板价27096元/平方米，规划修建面积70121.08平方米。

拿地公司是北京诺德兴创置业有限公司（简称“诺德兴创”），由中铁置业集团北京有限公司和北京兴创置地房地产开发有限公司区分持股65%和35%，注册资本18亿元。

紧接着2024年2月6日，诺德兴创投资设立北京诺德兴泰置业有限公司（简称“诺德兴泰”），为京玺的项目公司，注册资本9.5亿元。4月2日，诺德兴创新增了两笔股权质押，区分向和住总地产质押了诺德兴泰23750数额股权，换算成股权为25%。

在地产圈取得项目股权的方式，普通先质押项目公司股权，然后再变卦为正式股权。由此推算京玺后续的股权结构为，中铁置业北京公司32.5%、兴创置地17.5%，首开股份25%、住总地产25%。

但是，五个多月过去，京玺的股东仍是中铁置业和兴创置地。

在帝都，中铁置业热衷于组团开发楼盘，它深谙“抱团取暖”的优势，可以减小资金压力，下降开发风险。中铁置业集团北京有限公司成立于2003年，注册资本70000万元，旗下14家子公司中，有一半是合资公司。

例如，北京兴翃置业有限公司是中铁置业北京公司与华润置地开发（北京）有限公司共同出资设立，双方区分持股40%和60%，注册资本528800万元。据乐居财经了解到，兴翃置业是橡树湾三期的开发商。

再如，北京兴晔置业有限公司也是中铁置业北京公司与老好友华润置地北京公司、兴创置地共同出资125000万元设立，三方区分持股43%、42%和15%。

据乐居财经统计，中铁置业北京公司的房企协作同伴还有华裔城、北京建工地产、碧桂园，此外，它还与兄弟公司中铁物贸、中铁四局、中铁北京工程局等协作。

协作方“讨债”

作为堂堂央企开发商，中铁置业北京旗下全资子公司——北京中铁诺德隆兴置业有限公司（简称“中铁诺德隆兴置业”）却由于拖欠费用，屡屡被协作方告上了法庭。

中铁诺德隆兴置业是中铁诺德阅墅的开发商，它与北京元隆博雅文明展开有限公司（简称“元隆公司”）曾签署《中铁诺德阅墅周末暖场所同》，元隆公司担任诺德阅墅活动的通常行动。另据元隆公司自行制造的暖场活动结算单载明，金额总计（含税）共688858.796元。

此外，中铁诺德隆兴置业与元隆公司还签署了《诺德阅墅项目冬施包装制造合同》，合同含税总价350000元。元隆公司称其曾经依照合同商定实行合同义务，为讨要合同款，它将中铁诺德隆兴置业告上法庭。最终法院判决，中铁诺德隆兴置业支付元隆公司60万元及违约金。

此外，北京有限修树立计有限公司也将中铁诺德隆兴置业告上法庭。该设计公司是中铁方委托代为启动北京某项目售楼中心、合院、上叠、下叠等部分的软装设计及推销陈列事项，设计公司称，截至起诉时对方仅支付了6985207.5元，剩余867642.5元经屡次催要未予以支付。最终，法院判决中铁诺德隆兴置业支付北京有限修树立计有限公司工程款867642.5元及逾期付款违约金。

除了活动公司和设计公司，还有地产代理商“北京墅生活咨询服务有限公司”也用法律途径，向中铁诺德隆兴置业成功讨回服务费21.7万元。

不只被协作商追债，中铁诺德隆兴置业还收到购房者的一纸诉讼。

事情源于，黄先生欲置办顺义诺德阅墅项目XXX房屋（以下简称涉诉住宅），但因他事先社保未满5年，不具有北京市住宅购房资历，而贮藏室、车位不要求购房资历，为锁定该房源，双方协商先就涉诉住宅附属的两个贮藏室及两个车位区分签署相应预售合同。

2020年11月17日，双方签署四份《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），商定中铁诺德隆兴置业将位于顺义区诺德阅墅下的两个仓储、两个车位出售给黄先生，合同商定的总价款区分为1718400元、458400元）、420000元、420000元。

2021年12月6日，中铁方向黄先生发送催款函，载明：截止今天，您已付房款算计5339908元。自您支付首付款至今，我司屡次与您沟通签署房屋买卖网签合同并支付剩余款项的事宜，但是截止本函收回之日，您仍没有回答，也没有再支付任何款项……若您仍未回应，我公司将不扫除依照合同商定解除预售合同，届时您除承当违约责任外，给我公司构成其他损失也应当一切赔偿。

黄先生自认其于2021年11月取得北京市住宅购房资历。他称其对中铁公司信誉存在严重质疑，且不认可住宅多少钱、交付时期，故不赞同就涉诉住宅签署购房合同，并主张依据补充协议第三十三条商定，贮藏室、车位的预售合同附随于涉诉住宅的预售合同，因双方未就住宅签署预售合同，故贮藏室、车位的四份预售合同应当解除。

此外，他以为中铁诺德隆兴置业所售仓储和车位是规避国度购房政策，双方之间所签署的以上《北京市商品房预售合同》存在微小的法律风险。于是，黄先生经屡次交涉要求原告退还款项，中铁诺德隆兴置业均以各种理由予以推托，他以为自己的资金被开发商无偿占用，遂起诉至法院。

最终法院判决，解除黄先生与中铁诺德隆兴置业于2020年11月17日签署的四份《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；同时，中铁诺德隆兴置业返还黄先生4839908元。

“铁面”书记

北京公司在中铁置业外部有着举重若轻的位置。依据一份评级报告显示，北京、贵阳及上海对中铁置业2023年对销售业绩奉献较大，全年销售额算计占比靠近60%。

但三年前的中铁置业北京公司，却不是公司的“顶梁柱”。彼时，北京公司正处于困难展开阶段，规模和奉献不成比例。这既有项目开发的阶段性要素，更多的是在企业外部控制方面存在差距。

作为中铁置业北京公司党委书记、行动董事，冯军山率领干部职工一同找疑问、找差距、找要素、找方法。他经过失掉新项目成功继续展开，经过快去化取得现金流，经过挂牌督战确保按期交房，经过招采下降本钱，稳住了企业展开大局。

经过三年的妥协，中铁置业北京公司的规模和效益逐年攀升，站稳集团第一阵营。冯军山自己也取得了“休息竞赛先进集团”和中铁置业“优良党务任务者标兵”称号，往年4月，他还被中铁置业授予2023年度“置业之星”荣誉称号。

在外部，冯军山是一位铁面书记，他勇于整治干部队伍，把部分不敢担当、不思上进的干部调整岗位，对普通内外勾搭损害公司利益的“害群之马”动摇予以解雇，并用法律武器为公司挽救损失。一些协作商反响，北京公司的活儿不好干了，钱也不像以前那么好挣了。

此外，他经常对一些控制任务中或项目上发生的疑问当众“追根究底”，让一些不担任任、生搬硬套的干部职工下不来台。“冯书记可不好糊弄，疑问装懂的人两句话就被问住了。”外部员工表示。

冯军山是工民建专业出身，他于1988年由初中考入陕西铁路工程职业技术学院的工业与民用修建专业8831班，事先校名叫渭南铁路工程学校，是一所部属中专。

在那个年代，初中考中专是乡村孩子早日“跳出农门”的关键途径，但是招生名额有限很难考。铁路上是铁饭碗，搞修建的支出高，部属中专又是各类中专中最好的，于是冯军山的父亲就做主帮他填了志愿。

为了上学，他坐了几个小时的绿皮车从河北邢台到来渭南。事先学校是依照高中的方式控制的，冯军山有一次性性由于起晚了没出操，被叫到在校生处教员那里做检讨。而且，每次期末考试后，学校都会把效果单寄到家里。第一学年考通常力学时，冯军山只考了60分。

除了在课堂学习，冯军山还去过西安铁路分局机务段，体验蒸汽机车司机的任务。去过渭河化肥厂树立工地，和工人徒弟一同搬砖抹灰。或许是在校生时代的阅历，让冯军山到如今也爱去一线倾听炮火声。

眼下，冯军山还有一个头疼的事情，中铁置地北京公司的拿地势头相较前两年已收敛许多。往年上半年，其在战略大本营北京的土拍市场上鲜有收获。依据评级报告显示，截至2024年3月末，中铁置业在北京的全口径土储散布面积仅占7%。

另据乐居财经了解到，2024上半年，中铁置业成功营收约69.87亿元，同比增加57.29%；归母净利润约-10.44亿元，而上年同期为-1.67亿元。

截至2024年6月30日，中铁置业资产总额为1733.79亿元，负债总额为1304.50亿元，资产负债率为75.24%。