华夏北京保证房中心租赁住房REIT获上交所受理 (北京华夏保险)

媒体讯： 9月24日，依据上海证券买卖所信息披露显示，华夏北京保证房中心租赁住房关闭式基础设备证券投资基金项目更新为“已受理”。

观念新媒体得知，上述债券发行人为北京保证房中心有限公司，拟发行总额为人民币8.61亿元，债券种类为基础设备公募REITs，承销商为华夏基金。

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热卖920.62亿元！REITs成为2022年市场宠儿

往年以来股市重复震荡，与股债市场关联度较低的公募REITs产品继续遭到资金追捧，最近刚刚发行的华泰江苏交控REIT认购金额打破900亿元。

11月2日，华泰江苏交控REIT的认购开放确认比例结果出炉，包括战略投资者、网下投资者和群众投资者在内，比例配售前认购总金额到达920.62亿元。

华泰江苏交控REIT面向群众投资者发行阶段相同遭到热捧，群众投资者的有效认购开放实践确认比例为0.83%，这也意味着，群众投资者用1万元认购该产品，获配金额只要83.42元。

实践上，在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的抢手，每一次性发行都引发了市场热潮。 往年以来已地下出售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧，未来随着更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行或许会逐渐回归常态化。

华泰江苏交控REIT热卖920.62亿元

群众投资者配售比例0.83%

作为基金市场“最火”的一类种类，公募REITs再度展现出弱小的“吸金”效应，又一只公募REITs遭到近千亿资金追捧。

11月2日，上交所官方发布华泰江苏交控REIT的认购开放确认比例结果公告。 公告显示，截至2022年10月28日，群众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份，群众投资者有效认购开放实践确认比例为0.%。

据悉，华泰江苏交控REIT基金份额总额为4亿份，本次出售采用向战略投资者定向配售、向契合条件的网下投资者询价配售、向群众投资者地下出售相结合的方式启动。

依据《出售公告》，本次初始战略配售出售份额为3亿份，占出售份额总数的比例为75%;

本次网下出售的初始基金份额数量为7000万份，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的70%;本次群众投资者出售的初始基金份额数量为3000万份，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的30%。

截至2022年10月31日，《出售公告》中披露的36家战略投资者皆已依据战略配售协议，依照网下询价确定的认购多少钱认购其承诺的基金份额并全额交纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为3亿份，占基金出售份额总数的比例为75%。

依照7.64元/份的发行多少钱测算，战略投资者认购总金额为22.92亿元。

华泰江苏交控REIT的网下认购环节相同遭到市场欢迎，截至2022年10月31日，67家网下投资者控制的205个有效报价配售对象已全部依照《出售公告》的要求启动了网下认购并全额交纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为81.54亿份，网下投资者有效认购开放确认比例为0.%。

10月28日，华泰江苏交控REIT启动群众投资者发行，当日一日售罄，据最新公告，群众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份。 如上有效认购的群众投资者已缴付全额认购资金，对比本次群众投资者出售的初始基金份额数量为3000万份，群众投资者有效认购开放实践确认比例为0.%。

依照基金发行多少钱测算，网下投资者及群众投资者认购金额区分到达622.97亿元、274.73亿元，加上战略投资者认购部分，华泰江苏交控REIT此次IPO算计“吸金”920.62亿元。

REITs成为2022年市场的宠儿

在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的抢手，每一次性发行都引发了市场热潮。 往年以来已地下出售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧。

往年最引人留意的是2022年4月13日成立的华夏中国交建高速REIT，依据华夏基金相关公告显示，该产品群众出售部分配售比例为0.84%，网下出售部分配售比例为2.69%，依照9.399元/份的出售多少钱计算，基金群众出售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下出售比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元的认购规模，华夏中国交建REIT出售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

这是往年以来最遭到追捧的一只REITs基金，其战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位。

遭到千亿资金追捧的产品还有鹏华深圳动力REIT、华夏合肥高新产园REIT.前者是算上群众出售、网下出售，以及战略投资者三类认购份额，该只REITs比例配售前的募集规模到达1099亿元;而9月份成立的华夏合肥高新产园REIT，出售比例配售前的募集总规模达1293.97亿元。

其他还遭到追捧的有国泰君安东久新经济REIT、红土创新深圳人才安居REIT等，这两只产品出售比例配售前的募集总规模均超越800亿。

从群众投资者认购的配售比例也十分表现出市场“热捧”。 数据显示，国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT、红土创新深圳人才安居REIT的群众投资者有效认购确认比例均低于0.5%，不时刷新市场新低纪录，目前最低的是华夏合肥高新产园REIT，仅0.23%。

据一位业内人士表示，公募REITs产品的相对稀缺性，独立的行情走势，常年稳健的收益特征，较低的网下和群众配售份额，以及前期产品的赚钱效应，都或许会助推新基金募集继续火爆。 随着未来更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行或许会逐渐回归常态化。

20只公募REITs上市以来平均涨超27%

不只这类产品发行环节中遭到追捧，二级市场引来的追捧也十分高涨。

往年不少REITs首日上市演出“30CM”的戏码。 如国泰君安临港创新产业园REIT10月份上市就演出涨停戏码，而往年8月31日，华夏、中金、红土创新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日群体涨停。 10月10日，华夏合肥高新REIT上市首日亦收涨30%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市场已颠簸运转一年多时期。 截至11月2日，深沪两市上市的公募REITs共有20只，发行规模打破600亿元，资产项目从高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等扩容至清洁动力、保证房等范围。

已上市公募REITs也给投资者带来了不错的报答，截至11月2日，已上市的20只公募REITs上市以来平均涨幅到达27.74%，其中，华安张江光大园REIT上市以来大涨49.68%，包括建信中关村产业园、红土创新盐田港仓储物流、博时招商蛇口产业园、富国首创水务在内3只REITs上市以来也涨超40%。

据一位REITs担任人表示，公募REITs上市火爆面前表现的是市场对REITs类产品的热捧。

上述人士以为，公募REITs产品受欢迎的要素有以下几方面：从公募REITs的特点看，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明白、强迫分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供常年稳如泰山的现金流;从资产性能角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的性能类资产。 在权益市场动摇较大、“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的性能需求;从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的生长阶段，已上市公募REITs产品均经过监管严厉审核，资产质量优秀，各类资金性能志愿较强。 且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供应有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

另一位REIT基金经理也指出，目前已上市REITs产品，尤其是产权类项目在上市今天以及往年以来的二级表现都十分亮眼，投资人们也在前几批的公募REITs发行环节中取得了不错的投资收益，因此新上市的REITs产品份额愈加遭到投资人的追捧。

“目前已发行的项目中，首日涨停的项目均为产权类项目，都有资质好、优中选优的特点，这也说明了从以后市场认可度来看，产权类项目和稀缺资产项目更遭到投资人的喜爱。 ”上述人士表示。

更有人士表示，已上市公募REITs产品均经过了监管严厉审核，资产质量优秀。 并且目前公募REITs一二级市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型项目二级市场多少钱对应的分派率，因此上市后通常都有一定的下跌空间。 此外，在利率下行、“资产荒”及权益市场动摇较大的大背景下，公募REITs产品供不应求，资金涌入收益稳健的REITs市场，进一步推高了二级市场多少钱，也使得往年公募REITs产品相比其他权益类基金取得较好表现。

业内人士表示，公募REITs业务空间宽广，目前不少基金公司都有相当多的储藏之中的REITs产品，未来将有更多的优质产品陆续出炉。

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什么是保租房REITs，保租房REITs有什么用？

什么是保租房REITs，保租房REITs有什么用?

日前，公募REITs(不动产投资信托基金)市场再添新丁，华夏北京保证房中心租赁住房REIT(简称华夏北京保证房REIT)取得证监会注册批复，成为全国首只公租房范围公募REITs产品。那么今天小编在这里给大家整理一下基金的相关知识，我们一同看看吧!

保租房REITs减速扩容

近年来，我国不时推进保证性租赁住房体系树立。 在业内人士看来，保证性租赁住房树立是我国新情势下住房制度革新的又一新探求，是处置大城市住房结构性疑问的着力点，更是优化房地产租住供需平衡、促进房地产业安康稳如泰山开展的有效手腕。

保证性租赁住房REITs的推出，将有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保证性租赁住房项目树立，促进构成投融资良性循环，对坚持房地产市场颠簸安康开展具有关键作用。

详细来看，本次获批的华夏北京保证房REIT是由北京保证房中心有限公司作为原始权益人，中信证券作为专项方案(ABS)控制人，华夏基金作为基金控制人发起设立的基础设备公募REITs。 项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。

据悉，文龙家园项目和熙悦尚郡项目区分于2015年和2018年投入经常使用，楼龄短，物业质量良好，社区内生活配套设备完全，房间以较高的规范交付，出租率较高，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。 经过近年来的培育与完善控制，两个项目已进入运营稳如泰山期，总估值约11.51亿元。 此次项目的回收资金将关键用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的树立。

此前，首批两只保证性租赁住房REITs已于7月29日率先获批，区分为红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT。 因此，华夏北京保证房REIT成为全国第三只具有保证性质的租赁住房REITs产品。

更为关键的是，由于华夏北京保证房REIT的底层资产为两项公共租赁住房项目，这就意味着公租房初次被归入公募REITs，这关于进一步盘活存量资产可谓具有严重意义。

华夏基金基础设备与不动产投资部行政担任人莫一帆表示，保证性租赁住房REITs的落地，契合“房住不炒”的常年政策，是金融支持处置新市民、青年人等群体住房困难疑问的关键举措，经过盘活保证性租赁住房存量资产，更好地支持住房保证体系树立，构成投资良性循环，参与保证性租赁住房市场供应，更好地处置民生疑问。

“此外，公募REITs作为国际资本市场关键的创新产品，吸引社会资本积极介入保证性租赁住房成熟资产的投资，有助于保证性租赁住房相关投资运营主体盘活存量资产，放慢保证性租赁住房树立，提高保证性租赁住房有效供应;也有助于国际保证性租赁住房构成市场化的定价基准;还有助于推进保证性租赁住房服务形式向市场化、专业化转型。 ”莫一帆说。

政策供应夯实开展基础

在我国公募REITs市场稳步推进的背景下，保证性租赁住房REITs的推进失掉了监管和政策上的有力引导与支持。 截至8月10日，全市场已上市发行的基础设备公募REITs共有14只，发行总规模为541.43亿元，总市值到达628.24亿元。 从资产类型看，包括高速公路、产业园区、仓储物流、污水处置、渣滓处置项目，以及等候正式出售的保证性租赁住房项目等。

往年以来，保租房REITs正式驶入开展快车道。 5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩展有效投资的意见》，提出推进基础设备范围不动产投资信托基金(REITs)安康开展;进一步提高介绍、审核效率，奖励更多契合条件的基础设备REITs项目发行上市。

随后，在5月27日，证监会、发改委结合发布《关于规范做好保证性租赁住房试点发行基础设备范围不动产投资信托基金(REITs)有关任务的通知》，推进保租房REITs业务规范有序展开。 《通知》提到，奖励将净回收资金用于投向明白、条件成熟、短期内能够构成有效投资的新建项目，促进构成投资良性循环;项目应当权属明晰、运营形式成熟、具有可继续的市场化收益，并经有关部门认定为保证性租赁住房项目。

7月29日，证监会在2022年系统年中监管任务会议暨巡视整改常态化长效化发动部署会议上也提到，稳步扩展REITs试点范围，放慢推进常态化发行，促进存量资产盘活。

公募REITs被誉为“资产的IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，能让规模庞大的“沉睡”基础设备资产取得流动性溢价，再将收回的资金用于新的基础设备项目树立。 业内人士指出，保证房树立要求少量的资金投入，保租房公募REITs可成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是以后基础设备REITs备受政策力挺的关键要素。

中航证券首席经济学家董忠云表示，保租房REITs项目，以保租房为基础资产，以租金收益为支撑，关于发行主体和房地产市场来讲，保租房REITs能够有效衔接资产端和资金端，拓宽保租房资金来源，盘活存量资产，加上REITs产品的净回收资金优先用于新保证性租赁住房项目树立，能够确保房地产保证体系颠簸运转;关于投资者来讲，保租房REITs提供了新的投资种类，并拥有常年稳如泰山的现金流，让投资者能够经过投资对应的REITs项目介入到保租房市场的开展当中。

除了政策的“铺路”外，保租房公募REITs项目的陆续落地与其产品特征的高度适配有直接相关。 中信证券剖析师明明在研报中指出，从保租房的角度看，REITs关于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用清楚，相关企业有动力尝试将保证性租赁住房资产启动证券化;从REITs市场的角度看，保租房常年运营的目的、相对稳如泰山的租金、较高的出租率等特征与REITs关于底层资产的要求婚配度较高，二者相结合既能够扩大我国REITs市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。

具有常年投资价值

除了让庞大的房地产资产“转动”起来，推进保租房市场的颠簸安康开展外，业内人士还指出，作为产权类公募REITs，保证性租赁住房REITs项目通常具有运营期限长、出租率稳如泰山、抗周期属性强等特点，有较好的常年投资价值，还可以进一步满足我国居民日益增长的财富控制需求。

我国基础设备公募REITs相关法规对底层基础设备资产权属的完整性、运营的成熟性、现金流来源的分散性、收益的稳如泰山性等方面有一定的要求。 从曾经获批的3单保证性租赁住房REITs来看，底层项目均位于一线、二线城市，且均处于生活配套设备完善的务工集中区域，这类资产往往被视作质量比拟有保证的资产。

以中金厦门安居REIT的底层资产园博公寓和珩琦公寓的状况为例，均契合基础设备公募REITs试点阶段的要求。 详细来看，2个项目均已取得厦门市住房保证和房屋控制局关于保证性租赁住房的认定;截至2022年3月末出租率超越99%;具有4665套租赁住房，以团体租户为主，租金来源较为分散;估量现金流分派率在2022年4月至12月及2023年区分为4.04%和4.05%。

值得一提的是，首批两只保租房REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。 8月8日，红土创新深圳人才安居REIT发布的《基金份额出售公告》中显示，本次询价共收到83家网下投资者控制的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下出售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录，投资者关于保租房REITs的热情可见一斑。

“保证性租赁住房是我国基础设备公募REITs较为理想的资产类型之一，与其他公募REITs的底层资产相比，保证性租赁住房具有运营期限长、现金流稳如泰山、抗周期属性强等特征。 对投资人而言，保证性租赁住房REITs在丰厚其资产性能的同时，也将为其提供相对常年、稳如泰山的收益来源。 ”中金基金相关担任人表示。

莫一帆以为，保租房REITs的投资价值关键体如今两点：一是来自政策的多方面支持，该投资范围具有一定政策红利;二是各地保证性租赁住房项目进入加快开展期，为保证性租赁住房REITs提供了优质投资标的。 “保租房REITs底层资产具有常年、稳如泰山现金流，适宜追求常年稳如泰山投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。 ”他同时提到。

“关于投资者而言，保租房契合国度‘房住不炒’的关键定位，土地、税收等政策红利优势清楚，保租房REITs又是一种新的投资种类，具有常年投资价值，但也要留意到由于保租房的租金多少钱接受政府指点，普遍低于市场化水平，因此更适宜风险偏好较低的稳健型投资者。 ”董忠云说。

★保证性租赁住房REITs获批是新发力点吗?

8月行将上市的reits

首批保租房REITs行将上市买卖。 8月26日，华夏基金公告，华夏北京保证房REIT（场内简称：京保REIT，买卖代码）将于8月31日在上交所上市。 此外，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT也公告称，将于8月31日区分在上交所、深交所上市买卖。 业内以为，场内可买卖的公募REITs再次迎来扩容，以京保REIT为代表的保证房REITs正式参与已上市公募REITs小家庭，看好基础设备项目投资机遇的投资者有了新的方便投资利器。 公告显示，截至8月24日，京保REIT本次上市买卖份额为1.903亿份（不含有锁定布置份额）。 依据公告，京保REIT上市后，除依照法律法规规则启动限售的基金份额外，场内份额可以上市买卖。