包租公 险企要做 新华保险三度接盘万达 险企年内抄底不动产超90亿 (包租公要交税吗)

（601336.SH）再向“万达”出手。

近日，南京万达茂投资有限公司（下称“南京万达茂”）出现工商变卦，大连万达商业控制集团股份有限公司（下称“大连万达”）分开股东行列，新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“坤华股权投资”）为股东并全资持股。

坤华股权投资是由新华保险与中金资本运营有限公司（下称“中金资本”）结分解立的百亿不动产投资基金的组织方式，新华保险作为LP（有限合伙人）持股99.9%、中金资本作为GP（普通合伙人）持股0.1%。

天眼查显示，大连万达实控人为王健林，南京万达茂此前由大连万达全资持有，业务涵盖商业综合体控制服务、文明游览投资、进出口代理等。

万达茂和万达广场一样，是万达集团在商业地产范围的关键项目品牌，不过万达茂更偏重于文旅。南京万达茂项目是万达集团投资的南京首个大型文明游览项目，总投资达150亿元。

往年以来，多家险资出手置办不动产。据时代周报记者不完全统计，年内包括安康人寿、、阳光人寿、长城人寿在内置办了10余个位于一线城市或省会城市的商业办公楼宇、产业园区、大型shopping mall及物流仓储等运营性不动产。

北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆对时代周报记者表示，近年来，多家险资积极规划不动产范围，其特征既包括在市场相对低点时的“抄底”行为，也触及经过投资不动产启动债务置换的战略。投资类型上也出现出多元化的趋向，同时投资方式也在逐渐转变。

“详细来说，险资积极规划不动产，一方面是看中不动产投资的终年稳如泰山性，可以抵御通货收缩和市场坚定，成功资产的保值增值；另一方面也是为了分散投资风险，提高全体投资组合的收益率，更好地控制风险并寻求收益的平衡。此外，随着不动产市场的一直成熟，险资还可以经过介入不动产项目，成功资产的多元化性能，进而优化企业的综合竞争力。”杨帆表示。

新华保险年内屡次接盘万达集团旗下不动产

这并非新华保险初次对万达集团旗下的不动产“出手”。

在本次对南京万达茂出手之前，坤华股权投资已接盘万达旗下两家公司。往年4月、7月，北京万达广场实业有限公司和烟台芝罘万达广场有限公司先后出现工商变卦，原全资股东大连万达分开，由新股东坤华股权投资接盘。

就公司接手万达集团旗下资产出于哪些方面的考量等疑问，时代周报记者咨询新华保险相关人士，截至发稿暂未收到相关回复。

新华保险半年报显示，截至2024年6月30日，其保险资金投资组合中，关键投向基础设备和不动产资金项目的债务投资方案余额为317.33亿元，在总投资资产中占比2.2%。

除新华保险外，其他险资也曾向万达集团旗下不动产出手，最近的要数阳光人寿。

往年7月，工商信息显示，东莞厚街万达广场投资有限公司出现股权变卦，原全资股东大连万达分开，阳光人寿以通常控制人的身份经过苏州联商陆号商业控制有限公司全盘接手；此前5月，阳光人寿以相同的方式接盘了合肥万达广场商业展开有限公司。

对此，对外经济贸易大学创新与风险控制研讨中心副主任龙格对时代周报记者表示，随着商业地产市场进入调整期，部分优质资产多少钱回落，为险资提供了较为合理的入市机遇。就投资逻辑来看，以新华保险为代表的险资其实是看中了万达良好的天文位置和成熟的商业运营体系，终年看好国际消费市场和批发行业，特地是国际的下沉消费市场。

年内险资“捡漏”不动产总额超90 亿元

据时代周报记者不完全统计，年内已至少有9家险企密集出手接盘13个不动产项目，其中6个项目算计地下的投资金额为90.57亿元， 另外有7个不动产项目的投资金额未地下；此外，安康人寿和友邦人寿区分有增资过往的不动产“旧项目”，3个项目算计金额为3.58亿元。

从标的看，险企投资的不动产项目包括办公写字楼、物流园区、商业综合体、产业园区等。出手接盘新项目的险企，既有大型险企、也包括中小保险公司。

从年内保险公司对不动产项目“出金”的频次来看，新华保险、安康人寿是险资中投资不动产范围的“领头羊”，出手的次数皆为3次；阳光人寿、中国人寿、友邦人寿皆出手2次。

以安康人寿为例，时代周报记者依据公告梳理，往年1月11日，安康人寿对北京丽泽金融商务区南区 E-06 地块不动产项目新增出资0.24亿元，累计通常出资金额约为 46.51 亿元人民币； 2月19日，安康人寿收买鹤山合能、维龙蓬江、安华维龙（西咸新区）仓储服务三家公司100%股权，以股权方式投资三大物流园区位于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个物流园区；此外，1月22日和8月15日，安康人寿区分公告称，对上海西方万国等四个产业园区不动产项目新增出资，两次追加的投入算计为0.14亿元，截至8月15日，安康人寿对该项目已累计出资62.04亿元。

从“出金”金额来看，友邦人寿抢先一众险企。1月31日，友邦人寿公告称以约24亿元的总对价，收买北京中央商务区地产项目控股股权。

中小险企方面，如东吴人寿、长城人寿、众安保险皆有出资收买商业写字楼、商务区、地块等不动产。

险资积极规划不动产是出于多重原因的考量。

龙格通知时代周报记者，险资规划不动产是优化资产性能的一种方式。“保险资金具有负债久期长、规模大的特点。关于规模高达几万亿元的险资而言，在市场上寻觅可婚配、风险可控、收益稳如泰山、穿越周期的资产并不容易。”

“不动产项目尤其是商业地产和产业园区等，往往能够出现稳如泰山的租金支出和物业增值收益，为险资提供终年稳如泰山的现金流报答。经过介入不动产投资比例，险资可以更好地成功资产负债婚配。”龙格还表示，不动产投资与股票、债券等传统金融资产的相关性较低，有助于险资分散投资风险，提高投资组合的稳健性。

此外，政策推进也是险资积极规划不动产的一大原因。龙格表示：“国度层面出台了一系列政策奖励保险资金投资不动产范围。这些政策不只为险资提供了愈加灵敏的投资渠道和更广阔的市场空间，还下降了投资门槛和本钱。在政策推进下，险资规划不动产的志愿和动力进一步增强。”

9月11日，国务院对外印发《关于增强监管防范风险推进保险业高质量展开的若干意见》，也被业界称为3.0版“国十条”。 文件提出，在风险可控的前提下，奖励保险资金直接或直接投资资本市场，逐渐提高投资比例，稳步扩展保险资金投资资产证券化产品的规模与种类，展开保险资金投资不动产和创业投资企业试点。

险资投资不动产也出现出肯定的投资趋向。

往年8月，瑞银香港投资银行部地产团队行动董事葛潇白地下表示，险资投资不动产，在资产类别上会愈加看重供求相关比拟瘦弱、出租率比拟高且租约较稳如泰山的底层资产；买卖的资产规模上，普通在20亿元—30亿元之间，假定资产规模逾越30亿元人民币的大型险资买卖，普通有多家险资介入；在项目运作上，资产控制人通常在买卖之后都会继续运营底层资产，当中有极少数的买卖是由险资跟原始权利人先商定。