高层对房地产有两个新提法 一线城市限购政策也将开放 机构估量 (高层对房地产最新认识)

中共中央政治局9月26日召休会议，剖析研讨以后经济情势，部署下一步经济任务。会议对房地产市场的表述引发普遍关注，开释出多重政策信号，旨在促进房地产市场止跌回稳，推进构建房地产展开新方式。

会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房树立要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目存款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，下降存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推进构建房地产展开新方式。

广东省住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉对媒体表示，会议有很多表态是第一次性性提出，例如“要促进止跌回温”，这意味着对以后房地产态势有了新的看法。会议还初次提出严控商品房树立增量，李宇嘉指出，这意味着各地需严峻控制新增供地和新房供应上市，以缓解库存压力。他估量，一线城市仅留的限购政策也要开放了，存量房贷利率下调也将落地，后续相关税费政策也或许调整。

中指研讨院政策研讨总监陈文静剖析称，本次政治局会议开释了愈加积极的信号，不只强调要加大财政货币政策逆周期调理力度，还明白将房地产政策放在了愈减轻要的位置。她估量，年内财政政策将清楚发力稳经济，包括发行更大规模的超凡年特地国债、加大对中央的转移支付等。同时，央行也将继续实施有力度的降息政策，为市场提供流动性支持，下降资金本钱。

陈文静还指出，本次会议提出的各项房地产政策举措若能放慢细化落地，将清楚修复市场预期，减速房地产市场筑底企稳。她估量，未来将有更多城市参考广州、武汉等地的做法，推进“退地”“调规”等任务，以盘活存量闲置土地。同时，与之配套的土地、财税、金融等政策也将进一步完善和落地，推进构建房地产展开新方式。

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楼市升温 调控接二连三 各地最新政策都在这里了

近来，一线城市“深上北”楼市继续升温。 国度统计局的数据显示，2020年12月，深圳二手住宅多少钱同比下跌14.1%。 在“房住不炒”基调下，多个热点城市的楼市调控再度更新，深圳增强购房资历审查和控制，上海出台“沪十条”，北京也末尾严查团体信贷资金违规流入房地产市场。

近日，住房和城乡树立部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场状况。 倪虹表示，中央经济任务会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“处置好大城市住房突出疑问”作为2021年度重点义务之一，城市政府要充沛看法坚持房地产颠簸安康开展的关键性，毫不坚定坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期抚慰经济的手腕。

北京银保监局：严查团体信贷资金违规流入房地产市场

1月30日，北京银保监局发布信息称，已留意到近期出现的“部分购房者填补房屋买卖资金缺口或启动套利，挪用消费贷、运营贷资金作为购房款或‘过桥’资金”等相关舆情。

同时，北京银保监局已会同人民银行营业控制部、北京市住建委等部门组建结合任务组，将于近日赴银行机构展开专项核对。

2月2日，北京市住房和城乡树立委员会、北京市市场监视控制局等部门发布关于规范本市住房租赁企业运营活动的通知。 住房租赁企业向承租人预收的租金数额准绳上不得超越3个月租金，收、付租金的周期应当婚配。

上海：出台“沪十条”、增强团体住房信贷控制

1月21日“沪十条”出台，上海市住建委、房管局等8个部门结合印发《关于促进本市房地产市场颠簸安康开展的意见》。 该意见明白，“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购置商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。

此次房地产调控新政还调整了增值税征免年限，将团体对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。 在信贷政策方面，上海市要求严厉执行差异化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务支出比加大核对力度，严防信誉贷、消费贷、运营贷等资金违规流入房地产市场。

1月25日，上海进一步规则，法拍房也归入限购的首套房源范围，买法拍房也要求“房票”，无购房资历的需承当悔拍等法律结果，这相同也有“补丁”意义。

1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步增强团体住房信贷控制任务的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》对上海辖内商业银行就差异化住房信贷政策执行、住房信贷控制等任务提出要求，要求辖内商业银行重点做好严厉审核首付款资金来源和偿债才干等八个方面的任务。

深圳：进一步增强深圳市商品住房购房资历审查和控制

1月22日，深圳市住房和树立局（下称“深圳住建局”）发布公告称，近期对华润城润玺一期认购人的购房资历、购房资金来源、流水等状况启动严厉审查。 经核，有12人存在隐瞒真实状况、提供虚伪资料及资金流水记载等状况，其行为曾经涉嫌违犯有关法律法规规则。

深圳住建局表示，调查时期，将对涉嫌违规的相关人员采取暂停经常使用深圳意向购房等级系统及网签系统、解冻人才住房轮候资历等处置措施。

2月1日，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市住房租赁市场颠簸安康开展的若干措施》（征求意见稿）。 深圳将鼎力推进公共服务均等化，逐渐推进租房积分入户政策与购房享用同等候遇，优化租房积分退学政策。 此外，还将实行住房公积金租房提取差异化，职工在市租赁平台操持租房注销备案，可享提取活动等。

杭州：增强住房限购、限售，团体住房转让增值税征免年限由2年调整为5年

1月27日，杭州市房地产市场颠簸安康开展指导小组办公室发布了《关于进一步增强房地产市场调控的通知》（简称“《通知》”），从住房限购、限售、税收和无房家庭认定规范等方面增强调控。

依据《通知》，本次杭州出台的调控政策的关键内容包括以下5条：

1、进一步增强住房限购，一是规则落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；二是规则将本市限购范围内住房

赠与他人的，赠与人须满3年方可购置限购范围内住房，受赠人家庭须契合本市住房限购政策（不含遗赠）。

2、进一步增强住房限售，规则本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号地下支售中签率小于或等于10%的，自取得不

动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购置方式取得的商品住房，

自取得不动产证之日起5年内不得转让。

3、进一步增强税收调理，明白本市限购范围内，团体住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

4、对2018年4月4日末尾实施的《关于实施商品住房公证摇号地下支售任务的通知》中确定的“无房家庭”的认定规范启动

了调整，新增一类无房家庭：2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记载满3年，可认

定为无房家庭。

5、完善了高层次人才优先购房政策。自《通知》发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围

内无自有住房记载满3年方可享用高层次人才优先购房。

中央经济任务会议首提预期引导，因城施策促进房地产良性循环

新华社12月10日信息，中央经济任务会议12月8日至10日在北京举行，会议总结2021年经济任务，剖析以后经济情势，部署2022年经济任务。

从大背景来看，会议提到，我国经济开展面临需求收缩、供应冲击、预期转弱三重压力。 会议要求明年经济任务要稳字当头、稳中求进，各地域各部门要担负起稳如泰山微观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳如泰山的政策，政策发力适当靠前。

关于明年房地产市场的定调，会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强预期引导，探求新的开展形式，坚持租购并举，放慢开展长租房市场，推进保证性住房树立，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和安康开展。

坚持“房住不炒”基调不变

此次会议中，再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，这已是中央经济任务会议延续第四年明白“房住不炒”。

广东省住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉表示，强调“房住不炒”，这是顶层设计，也是指点房地产和住房任务的常年指针，不会因行业一时出现下行和部分风险暴露而调整，这个战略定力是不能坚定的。 战略定力不变，短期的战略调整时，就会有底线、有据守，不会乱了阵脚。

“此前中央政治局会议没有提及‘房住不炒’，实践上‘房住不炒’的定位并不会变。 换句话说，无论后续关于刚需和改善型购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求曾经没有支持和市场。 所以，各地在后续了解政策的时刻，即使可以清闲政策，也要严厉守住这条红线。 ”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进说。

首提预期引导，探求新的开展形式

中央经济任务会议提出，增强预期引导，探求新的开展形式。

严跃进以为，此次会议初次提出了“预期引导”的概念，说明以后在预期控制和引导方面将有新的举措。

中指研讨院报告提到，以后购房者、开发企业、金融机构等多方市场介入主体预期均存在不稳如泰山性，引导各方的市场预期，有利于合理的购房需求正常释放，有利于住房树立、城市开展的稳步推进，“稳预期”的关键性愈加凸显。

从“探求新的开展形式”中亦可以看出，房地产行业经过二十多年的加快开展后，我国城镇居民人均住房面积已在40平方米左右，增量市场规模见顶，房企过去“高杠杆、高周转”开展形式亟待改动，企业经过高杠杆、高负债成功高速开展、加快扩张的形式已接近序幕，行业正从增量开发到存量运营时代转变，企业也要求顺势而为，拓展新的业务形式，成功高质量开展。 同时，关于中央政府而言，过去依赖房价、地价下跌驱动的“土地财政”形式也急需转变。

贝壳研讨院首席市场剖析师许小乐以为，“探求新的开展形式”将推进房企开发形式转型。 以后我国房地产企业常年开展环节中构成的高周转、高杠杆开发形式曾经难以为继，部分企业迸发债务危机，要求采取疏堵结合的方式，放慢引导房企转型更新，从开展形式上防范和化解房地产金融风险。 房地产开发企业应探求新的开展形式，结合社会开展趋向、住房需求演化规律和企业自身优势，介入租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业控制服务等范围，成功多元化转型。 这是防范和化解房地产行业开展风险的肯定选择，也是房地产行业成功可继续开展的殊途同归。

合理住房需求遭到支持

中央经济任务会议明白，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

中指研讨院以为，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的提法分歧，估量信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不时加大。

严跃进也以为，此次政策和中央政治局会议精气分歧，将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写出来，后续应该会有一些变化。 一是合理住房需求包括刚需和改善型需求，后续土地、信贷、税费方面会给予保证。 二是合理住房需求包括租和购，都将面临奖励和支持。

因城施策促进房地产业良性循环

中央经济任务会议提出，因城施策促进房地产业良性循环和安康开展。 往年12月6日召开的中央政治局会议提法是“促进房地产业安康开展和良性循环”。

中指研讨院以为，此次中央经济任务会议中“因城施策促进房地产业良性循环和安康开展”，与中央政治局会议的提法略有不同，一是强调了“因城施策”，各个城市以后的市场表现不同，所面临的地产相关链条不疏通的疑问各异，因城施策采取针对性举措，更有利于放慢各个城市成功房地产业的良性循环；二是房地产业“良性循环”与“安康开展”顺序改动，房地产业良性循环后才会更好地安康开展，以后关于政府来说，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业成功良性循环。

许小乐则以为，房地产的“良性循环”要求两个必要的基础，一是控制住房企暴雷风险，防止部分企业风险向系统传递。 二是房地产市场要运转起来。 往年下半年市场出现接近停滞的形态，关键是市场出现了由二手房到新房再到土地市场的链式降温，二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻，买卖阻滞使房企回款减速好转，到期负债无法接续滚动，面临严重的流动性疑问，全体房地产全链条无法正常运转。 基本要素是下半年的过快降杠杆，多项金融政策同时收紧，政策成效叠加造成房企融资环境、购房者购房信贷环境均加快收紧。

许小乐指出，未来在房地产“良性循环”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面过度清闲对房企融资的管控，合理发放房地产开发存款、并购存款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求或许有定向的支持政策。 估量2022年房地产市场将逐渐修复，不会出现硬着陆，继续发扬经济运转中的“稳如泰山器”作用。

再次提出放慢长租房开展

中央经济任务会议提出，坚持租购并举，放慢开展长租房市场，推进保证性住房树立。 而去年会议中更多强调的是“规范开展长租房市场”。

李宇嘉指出，长租房也就是长租公寓，自从去年长租公寓市场出现暴雷以来，国度更多地强调保证性租赁住房，长租房强调的少了。 理想上，长租房和保证性租赁住房是多层次租赁市场的组成部分，满足不同类型租赁需求的房源。 因此应该在总结长租公寓疑问的基础上，增强监管和树立形式，作为未来多渠道住房供应的来源，引导开发行业转型更新。

许小乐以为，未来将更多发扬市场效率，处置大城市租客多样化、质量化的租赁需求。 随着城镇化率的优化，大城市住房租赁市场需求旺盛，租客逗留在租赁市场的时期拉长，依据贝壳平台数据，2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁，相比于2018年推延了2-3年，很多租客租住时期或超越10年，未来家庭化租赁需求逐渐显现。 我国住房租赁体系关键由市场化租赁住房、保证性租赁住房和公租房构成，依托市场化的效率，能够有效处置租赁群体的多样化需求。

其以为，机构化是优化租赁市场专业服务的必要途径和关键载体，但由于租赁行业盈利空间较窄，租赁企业面临着本钱高、融资窄、合规难的疑问，造成目前我国全体租赁机构化率缺乏5%，一线城市机构化率也不到15%。 估量明年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策，未来住房租赁企业将取得良好的政策支持环境。

“一线城市”和“新一线城市”提法并不迷信？

近日，有经济学家发言称，中国至少要求8个一线城市。 除了北京、上海、广州、深圳外，天津、杭州、成都、武汉、南京、重庆、西安、苏州、合肥等9个城市有望成为“新一线城市”。

“一线城市”和“新一线城市”提法并不迷信

该学者提出9个城市有望成为“新一线城市”并非无的放矢。 他以为，和兴旺经济体相比，中国一线城市人口占比偏低，有参与第一层级城市数量和规模的内在需求。 “我们统计了一下，中国一线城市人口占全国总人口只要约5%。 ”

有专家表示，一线、二线、三线、四线城市划分是一种非学术范围的经济概念，最早确实是由从事房地产的人士提出来的，划分没有固定的规范，既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，还可按经济开展水平和GDP总量等规范划分。 “这个概念跟中国经济开展、跟区域经济开展没有直接的相关。 假设真有必要划分出中国究竟要求多少个一线城市、二线城市，就让市场去选择。 如今人为地去规划几个一线城市，自身并不迷信。 ”

由于一线城市划分没有固定的规范，究竟哪些城市是一线城市也没有威望性认定。

市场普遍公认的一线城市是北京、上海、广州、深圳。 由于这4个城市无论是在GDP总量上，还是对务工者的吸引力，排名都比拟靠前。

除此之外，国度统计局2010年调查五大一线城市空置房时选取的一线城市名单为北京、天津、上海、广州和深圳。 相比北上广深，多了一个天津。 还有将北京、天津、上海、重庆，即中国四大直辖市作为一线城市。 当然这种划分方式，仅仅思索了城市的行政级别。

基本就没有哪一个威望机构对一线城市这个提法做过明白的界定，也很难去启动准确的判定。 因此，用‘一线城市’或许‘新一线城市’这些概念权衡一个城市的综合实力并不准确。

权衡一个城市的综合实力有多个目的，比如城市开展水平、生活水平、人均支出、辐射带动才干、对人才的吸引力、国际知名度等等，因此用“城市竞争力”“国际化大都市”来定性比拟威望，毕竟是经过了学术部门的研讨