华夏合肥高新REIT方案启动扩募 (华夏合肥高新创新产业园reits)

媒体讯： 9月26日，华夏基金控制有限公司公布公告，宣布华夏合肥高新创园关闭式基础设备证券投资基金（简称“华夏合肥高新REIT”）方案启动扩募，并新购入基础设备项目。

公关稿显示，华夏合肥高新REIT于此次扩募新购入的资产为合肥高新区创新产业园二期 F1、F3、F5（简称“高新睿鑫资产”）和集成电路规范化厂房项目（简称“高新君晟资产”）。

全国首单光伏公募REITs：中航京能光伏REIT案例解析

新动力发电行业是资本密集型范围，其特点为高资产负债率、大额初始投资及较长投资回收期。 随着规划深化，清洁动力发电企业面临资产负债率飙升，依赖传统融资渠道存在局限性。 公募REITs成为新动力资产投融资的新渠道，助力盘活存量资产，优化负债结构，推进新动力基础设备行业加快开展。 2023年3月2日，全国首单光伏公募REITs——中航京能光伏REIT获批发行。 项目由京能国际动力开展（北京）有限公司和结合光伏（常州）投资集团有限公司发起，中航基金作为基金控制人，中航证券担任专项方案控制，招商证券担任财务顾问。 基础设备资产为陕西榆林的300兆瓦光伏发电项目和湖北随州的100兆瓦光伏发电项目，评价价值达24.54亿元。 本文解析中航京能光伏REIT项目，涵盖基本状况、买卖结构、原始权益人、评价状况、国补应收账款处置方案及国补退坡风险缓释措施。 项目位于湖北省随州市和陕西省榆林市，采用高效光伏组件发电，为国度电网提供绿色电能。 项目关键支出为上网电费和可再生动力电价附加补助，后者由国度财政拨付，准绳上不超越20年。 项目服务国度电网，最终用户为分散电力用户。 基金初始投资为京能光伏项目，包括榆林光伏项目和晶泰光伏项目。 榆林光伏项目投资总装机容量300兆瓦，触及多晶硅电池组件、升压站及相关设备。 晶泰光伏项目包括70兆瓦太阳能光伏发电和30兆瓦光伏电站，共享升压站并网。 项目运营良好，具有稳如泰山支出来源。 买卖结构包括基金募集、专项方案设立、资产购置和股权转让。 基金募集后持有专项方案资产，并经过专项方案购置项目公司股权，向原始权益人支付股权对价。 专项方案发放股东借款用于归还存量融资和股东分红。 股权转让后，原始权益人配分解功工商变卦注销。 项目评价采用收益法，榆林项目增值率为25.70%，晶泰项目增值率为11.94%。 上交所反应意见关注国补支出、估值调整、风险应对及费用布置。 基金控制人经过银行保理处置国补应收账款，保证投资者利益。 国补退坡风险经过绿证买卖和基金扩募缓释，确保基金现金流稳如泰山。 原始权益人京能开展（北京）和结合光伏（常州）区分持有榆林光伏项目和晶泰光伏项目，具有丰厚的新动力项目开发和运营阅历。 项目评价、买卖结构和风险应对措施均需思索国补退坡风险，以保证基金投资收益和投资者权益。 中航京能光伏REIT的发行展现了公募REITs在新动力范围的运行潜力，对成功动力转型、保证动力安保和推进双碳目的具有关键意义。 经过公募REITs，原始权益人可应用回收资金启动新建清洁动力基础设备树立，构成投融资良性循环，对我国动力结构转型和碳减排目的的成功具有积极作用。

热卖920.62亿元！REITs成为2022年市场宠儿

往年以来股市重复震荡，与股债市场关联度较低的公募REITs产品继续遭到资金追捧，最近刚刚发行的华泰江苏交控REIT认购金额打破900亿元。

11月2日，华泰江苏交控REIT的认购开放确认比例结果出炉，包括战略投资者、网下投资者和群众投资者在内，比例配售前认购总金额到达920.62亿元。

华泰江苏交控REIT面向群众投资者发行阶段相同遭到热捧，群众投资者的有效认购开放实践确认比例为0.83%，这也意味着，群众投资者用1万元认购该产品，获配金额只要83.42元。

实践上，在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的抢手，每一次性发行都引发了市场热潮。 往年以来已地下出售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧，未来随着更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行或许会逐渐回归常态化。

华泰江苏交控REIT热卖920.62亿元

群众投资者配售比例0.83%

作为基金市场“最火”的一类种类，公募REITs再度展现出弱小的“吸金”效应，又一只公募REITs遭到近千亿资金追捧。

11月2日，上交所官方发布华泰江苏交控REIT的认购开放确认比例结果公告。 公告显示，截至2022年10月28日，群众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份，群众投资者有效认购开放实践确认比例为0.%。

据悉，华泰江苏交控REIT基金份额总额为4亿份，本次出售采用向战略投资者定向配售、向契合条件的网下投资者询价配售、向群众投资者地下出售相结合的方式启动。

依据《出售公告》，本次初始战略配售出售份额为3亿份，占出售份额总数的比例为75%;

本次网下出售的初始基金份额数量为7000万份，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的70%;本次群众投资者出售的初始基金份额数量为3000万份，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的30%。

截至2022年10月31日，《出售公告》中披露的36家战略投资者皆已依据战略配售协议，依照网下询价确定的认购多少钱认购其承诺的基金份额并全额交纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为3亿份，占基金出售份额总数的比例为75%。

依照7.64元/份的发行多少钱测算，战略投资者认购总金额为22.92亿元。

华泰江苏交控REIT的网下认购环节相同遭到市场欢迎，截至2022年10月31日，67家网下投资者控制的205个有效报价配售对象已全部依照《出售公告》的要求启动了网下认购并全额交纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为81.54亿份，网下投资者有效认购开放确认比例为0.%。

10月28日，华泰江苏交控REIT启动群众投资者发行，当日一日售罄，据最新公告，群众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份。 如上有效认购的群众投资者已缴付全额认购资金，对比本次群众投资者出售的初始基金份额数量为3000万份，群众投资者有效认购开放实践确认比例为0.%。

依照基金发行多少钱测算，网下投资者及群众投资者认购金额区分到达622.97亿元、274.73亿元，加上战略投资者认购部分，华泰江苏交控REIT此次IPO算计“吸金”920.62亿元。

REITs成为2022年市场的宠儿

在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的抢手，每一次性发行都引发了市场热潮。 往年以来已地下出售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧。

往年最引人留意的是2022年4月13日成立的华夏中国交建高速REIT，依据华夏基金相关公告显示，该产品群众出售部分配售比例为0.84%，网下出售部分配售比例为2.69%，依照9.399元/份的出售多少钱计算，基金群众出售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下出售比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元的认购规模，华夏中国交建REIT出售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

这是往年以来最遭到追捧的一只REITs基金，其战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位。

遭到千亿资金追捧的产品还有鹏华深圳动力REIT、华夏合肥高新产园REIT.前者是算上群众出售、网下出售，以及战略投资者三类认购份额，该只REITs比例配售前的募集规模到达1099亿元;而9月份成立的华夏合肥高新产园REIT，出售比例配售前的募集总规模达1293.97亿元。

其他还遭到追捧的有国泰君安东久新经济REIT、红土创新深圳人才安居REIT等，这两只产品出售比例配售前的募集总规模均超越800亿。

从群众投资者认购的配售比例也十分表现出市场“热捧”。 数据显示，国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT、红土创新深圳人才安居REIT的群众投资者有效认购确认比例均低于0.5%，不时刷新市场新低纪录，目前最低的是华夏合肥高新产园REIT，仅0.23%。

据一位业内人士表示，公募REITs产品的相对稀缺性，独立的行情走势，常年稳健的收益特征，较低的网下和群众配售份额，以及前期产品的赚钱效应，都或许会助推新基金募集继续火爆。 随着未来更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行或许会逐渐回归常态化。

20只公募REITs上市以来平均涨超27%

不只这类产品发行环节中遭到追捧，二级市场引来的追捧也十分高涨。

往年不少REITs首日上市演出“30CM”的戏码。 如国泰君安临港创新产业园REIT10月份上市就演出涨停戏码，而往年8月31日，华夏、中金、红土创新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日群体涨停。 10月10日，华夏合肥高新REIT上市首日亦收涨30%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市场已颠簸运转一年多时期。 截至11月2日，深沪两市上市的公募REITs共有20只，发行规模打破600亿元，资产项目从高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等扩容至清洁动力、保证房等范围。

已上市公募REITs也给投资者带来了不错的报答，截至11月2日，已上市的20只公募REITs上市以来平均涨幅到达27.74%，其中，华安张江光大园REIT上市以来大涨49.68%，包括建信中关村产业园、红土创新盐田港仓储物流、博时招商蛇口产业园、富国首创水务在内3只REITs上市以来也涨超40%。

据一位REITs担任人表示，公募REITs上市火爆面前表现的是市场对REITs类产品的热捧。

上述人士以为，公募REITs产品受欢迎的要素有以下几方面：从公募REITs的特点看，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明白、强迫分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供常年稳如泰山的现金流;从资产性能角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的性能类资产。 在权益市场动摇较大、“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的性能需求;从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的生长阶段，已上市公募REITs产品均经过监管严厉审核，资产质量优秀，各类资金性能志愿较强。 且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供应有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

另一位REIT基金经理也指出，目前已上市REITs产品，尤其是产权类项目在上市今天以及往年以来的二级表现都十分亮眼，投资人们也在前几批的公募REITs发行环节中取得了不错的投资收益，因此新上市的REITs产品份额愈加遭到投资人的追捧。

“目前已发行的项目中，首日涨停的项目均为产权类项目，都有资质好、优中选优的特点，这也说明了从以后市场认可度来看，产权类项目和稀缺资产项目更遭到投资人的喜爱。 ”上述人士表示。

更有人士表示，已上市公募REITs产品均经过了监管严厉审核，资产质量优秀。 并且目前公募REITs一二级市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型项目二级市场多少钱对应的分派率，因此上市后通常都有一定的下跌空间。 此外，在利率下行、“资产荒”及权益市场动摇较大的大背景下，公募REITs产品供不应求，资金涌入收益稳健的REITs市场，进一步推高了二级市场多少钱，也使得往年公募REITs产品相比其他权益类基金取得较好表现。

业内人士表示，公募REITs业务空间宽广，目前不少基金公司都有相当多的储藏之中的REITs产品，未来将有更多的优质产品陆续出炉。

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瑞思快评丨保租房REITs扎堆扩募，怎样看？

瑞思快评：近期，保租房REITs市场出现密集扩募态势。 华夏北京保证房REIT、华夏基金华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT接连宣布扩募方案，触及项目涵盖北京和上海的多个保证性租赁住房项目，出租率稳如泰山且显示出良好的运营韧性。 业内专家以为，扩募不只是REITs平台性能的表现，更是优质资产融资与风险分散的关键手腕。 估量随着监管机制的成熟和市场接受度提高，2024年REITs发行规模将扩展，更多投资主体会喜爱这一范围，扩募将成为增强市场生机和风险防范的有效途径。 在扩募方面，专家提出了不同的观念。 徐成彬强调了审核速度的优化和REITs市场规模的翻番，以为REITs平台化价值日益关键。 范智坤指出，扩募有助于资产多元化、优化投资组合和降低原始权益人负债。 潘伟比喻扩募为资产的深度体检，以为扩募提供了一个审视基础资产深层次状况的时机。 朱元伟则强调扩募不只是融资，更应视为资本控制和市值控制的工具，原始权益人借此调整投资人结构，或许引入市场化并购形式，平衡新老股东权益。 张宝强建议引入多元化扩募方式，如私募和地下市场出售。 张峥教授强调扩募时应注重价值发明，思索协同效应、风险分散等多方面要素，同时保证老股东利益和慎重定价。 总体来看，保租房REITs的扩募热潮反映出市场对这类资产的决计和对其未来开展的等候，同时也反映了政策导向和市场环境对REITs开展的积极影响。 随着市场成熟度的优化，扩募将成为推进保租房REITs市场稳健开展的关键推进力。