往年发行规模已达384亿元 公募REITs迎发行大年 (发行规模创历史新高)

媒体讯： 9月28日，最新数据显示，截至9月27日，2024年公募REITs的发行数量和规模区分抵达17只和384亿元，较2023年全年增长183.33%和91.04%，标志着2024年成为REITs发生以来的最大发行年份。

另依据Wind统计，截至目前全市场公募REITs数量已抵达了69只，其中约有45只已登陆二级市场。

---

政策助力！住房租赁REITs推出条件初具

5月31日，首批公募REITs地下出售，底层资产关键是大基建行业。 中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国际已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步阅历和项目积聚。

REITs市场潜力大

戴德梁行初级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处置设备和1只渣滓发电项目。 目前，底层资产关键围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。

“对直接融资市场来说，首批公募REITs出售是里程碑式的事情。 ”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场介入方就末尾紧锣密鼓地启动研讨，之后契合政策规则的企业末尾婚配和对接券商、评价、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在协助这些企业理清思绪，尽早成功基金的出售。 公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂水平不分上下。 这么短的时期成功首批9只公募REITs的审批和出售，可以说是相当迅速和有效率的。 ”

2020年4月30日，中国证监会、国度开展革新委结合发布《关于推进基础设备范围不动产投资信托基金（REITs）试点相关任务的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。

中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛介入不动产市场，取得不动产市场租金与增值所带来的收益。 目前，国际高端行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，经过这一手腕把流动性较低的、非证券外形的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融买卖环节。

“据北大光华估量，中国REITs市场的潜在规模保守估量将在5万亿元-14万亿元。 参考美国相对成熟的REITs市场阅历看，公募REITs的规模大约占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。 市场潜力较大。 ”胡峰指出。

“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金控制者首先要求对基础设备资产有正确的了解，在选择正确的标的上有共同的思绪和目光；其次要有主动控制基础设备资产的才干，为投资人提供分红收益及或许的资产增值收益。 同时，购入更为优质的标的，保证基金继续运作。 ”

类REITs产品逾90只

胡峰引见，此次9只REITs公募产品问世之前，我国曾经启动了少量类REITs产品发行。 截至2020年12月31日，国际类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。 其中，已有18只类REITs产品经过主体回购、续发、市场化处置方式成功分开，分开产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。

“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大少数是融资手腕，没有真正构成‘投融管退’良性的投资循环。 ”胡峰指出，“目前市面上经常出现的类REITs产品普通实行的是‘3 3 3’的形式，每隔3年开放一次性，经过续发的形式可以不时存续下去。 此外，类REITs产品关键针对的是机构投资者，是一种私募方式的融资方式。 而公募REITs则可以针对群众投资者，让群众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。 大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息活期分配给投资者。 但是，REITs作为权益投资工具，上市后自身多少钱也会有动摇。 ”

胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的关键手腕，不动产估值定价对投资人的投资决策、控制人的运营决策有着十分关键的影响。 在不动产买卖市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。

“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产启动合理定价并树立可参考的价值权衡体系显得尤为关键。 其中，资本化率在不动产大宗买卖市场中可以真实地表现资产运营净收益与价值之间的相关，客观反映投资者关于收益报答的要求，研讨资本化率对不动产定价具有关键意义。 ”胡峰指出。

住房租赁REITs有望获政策支持

针对REITs未来开展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他范围更有或许取得政策支持。

2018年4月25日，中国证监会和住房城乡树立部结合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关任务的通知》，明白了展开住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持范围，完善了住房租赁资产证券化的任务程序，提出增强住房租赁资产证券化的监视控制。 同时，奖励专业化、机构化的树立或运营机构展开住房租赁资产证券化。

截至2021年第一季度，国际已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。 市场介入企业类型多样，包括政府投资平台，如深圳人才安居、海南省开展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。 底层资产细分范围丰厚，包括人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步阅历和项目积聚。

胡峰指出，以资产证券化成功住房租赁企业从投资、运营、分开渠道构建完整的产业链和商业形式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供决计和动力，也有利于提高资产运营控制才干，优化项目投资收益。

热卖920.62亿元！REITs成为2022年市场宠儿

往年以来股市重复震荡，与股债市场关联度较低的公募REITs产品继续遭到资金追捧，最近刚刚发行的华泰江苏交控REIT认购金额打破900亿元。

11月2日，华泰江苏交控REIT的认购开放确认比例结果出炉，包括战略投资者、网下投资者和群众投资者在内，比例配售前认购总金额到达920.62亿元。

华泰江苏交控REIT面向群众投资者发行阶段相同遭到热捧，群众投资者的有效认购开放实践确认比例为0.83%，这也意味着，群众投资者用1万元认购该产品，获配金额只要83.42元。

实践上，在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的抢手，每一次性发行都引发了市场热潮。 往年以来已地下出售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧，未来随着更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行或许会逐渐回归常态化。

华泰江苏交控REIT热卖920.62亿元

群众投资者配售比例0.83%

作为基金市场“最火”的一类种类，公募REITs再度展现出弱小的“吸金”效应，又一只公募REITs遭到近千亿资金追捧。

11月2日，上交所官方发布华泰江苏交控REIT的认购开放确认比例结果公告。 公告显示，截至2022年10月28日，群众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份，群众投资者有效认购开放实践确认比例为0.%。

据悉，华泰江苏交控REIT基金份额总额为4亿份，本次出售采用向战略投资者定向配售、向契合条件的网下投资者询价配售、向群众投资者地下出售相结合的方式启动。

依据《出售公告》，本次初始战略配售出售份额为3亿份，占出售份额总数的比例为75%;

本次网下出售的初始基金份额数量为7000万份，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的70%;本次群众投资者出售的初始基金份额数量为3000万份，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的30%。

截至2022年10月31日，《出售公告》中披露的36家战略投资者皆已依据战略配售协议，依照网下询价确定的认购多少钱认购其承诺的基金份额并全额交纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为3亿份，占基金出售份额总数的比例为75%。

依照7.64元/份的发行多少钱测算，战略投资者认购总金额为22.92亿元。

华泰江苏交控REIT的网下认购环节相同遭到市场欢迎，截至2022年10月31日，67家网下投资者控制的205个有效报价配售对象已全部依照《出售公告》的要求启动了网下认购并全额交纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为81.54亿份，网下投资者有效认购开放确认比例为0.%。

10月28日，华泰江苏交控REIT启动群众投资者发行，当日一日售罄，据最新公告，群众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份。 如上有效认购的群众投资者已缴付全额认购资金，对比本次群众投资者出售的初始基金份额数量为3000万份，群众投资者有效认购开放实践确认比例为0.%。

依照基金发行多少钱测算，网下投资者及群众投资者认购金额区分到达622.97亿元、274.73亿元，加上战略投资者认购部分，华泰江苏交控REIT此次IPO算计“吸金”920.62亿元。

REITs成为2022年市场的宠儿

在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的抢手，每一次性发行都引发了市场热潮。 往年以来已地下出售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧。

往年最引人留意的是2022年4月13日成立的华夏中国交建高速REIT，依据华夏基金相关公告显示，该产品群众出售部分配售比例为0.84%，网下出售部分配售比例为2.69%，依照9.399元/份的出售多少钱计算，基金群众出售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下出售比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元的认购规模，华夏中国交建REIT出售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

这是往年以来最遭到追捧的一只REITs基金，其战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位。

遭到千亿资金追捧的产品还有鹏华深圳动力REIT、华夏合肥高新产园REIT.前者是算上群众出售、网下出售，以及战略投资者三类认购份额，该只REITs比例配售前的募集规模到达1099亿元;而9月份成立的华夏合肥高新产园REIT，出售比例配售前的募集总规模达1293.97亿元。

其他还遭到追捧的有国泰君安东久新经济REIT、红土创新深圳人才安居REIT等，这两只产品出售比例配售前的募集总规模均超越800亿。

从群众投资者认购的配售比例也十分表现出市场“热捧”。 数据显示，国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT、红土创新深圳人才安居REIT的群众投资者有效认购确认比例均低于0.5%，不时刷新市场新低纪录，目前最低的是华夏合肥高新产园REIT，仅0.23%。

据一位业内人士表示，公募REITs产品的相对稀缺性，独立的行情走势，常年稳健的收益特征，较低的网下和群众配售份额，以及前期产品的赚钱效应，都或许会助推新基金募集继续火爆。 随着未来更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行或许会逐渐回归常态化。

20只公募REITs上市以来平均涨超27%

不只这类产品发行环节中遭到追捧，二级市场引来的追捧也十分高涨。

往年不少REITs首日上市演出“30CM”的戏码。 如国泰君安临港创新产业园REIT10月份上市就演出涨停戏码，而往年8月31日，华夏、中金、红土创新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日群体涨停。 10月10日，华夏合肥高新REIT上市首日亦收涨30%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市场已颠簸运转一年多时期。 截至11月2日，深沪两市上市的公募REITs共有20只，发行规模打破600亿元，资产项目从高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等扩容至清洁动力、保证房等范围。

已上市公募REITs也给投资者带来了不错的报答，截至11月2日，已上市的20只公募REITs上市以来平均涨幅到达27.74%，其中，华安张江光大园REIT上市以来大涨49.68%，包括建信中关村产业园、红土创新盐田港仓储物流、博时招商蛇口产业园、富国首创水务在内3只REITs上市以来也涨超40%。

据一位REITs担任人表示，公募REITs上市火爆面前表现的是市场对REITs类产品的热捧。

上述人士以为，公募REITs产品受欢迎的要素有以下几方面：从公募REITs的特点看，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明白、强迫分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供常年稳如泰山的现金流;从资产性能角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的性能类资产。 在权益市场动摇较大、“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的性能需求;从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的生长阶段，已上市公募REITs产品均经过监管严厉审核，资产质量优秀，各类资金性能志愿较强。 且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供应有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

另一位REIT基金经理也指出，目前已上市REITs产品，尤其是产权类项目在上市今天以及往年以来的二级表现都十分亮眼，投资人们也在前几批的公募REITs发行环节中取得了不错的投资收益，因此新上市的REITs产品份额愈加遭到投资人的追捧。

“目前已发行的项目中，首日涨停的项目均为产权类项目，都有资质好、优中选优的特点，这也说明了从以后市场认可度来看，产权类项目和稀缺资产项目更遭到投资人的喜爱。 ”上述人士表示。

更有人士表示，已上市公募REITs产品均经过了监管严厉审核，资产质量优秀。 并且目前公募REITs一二级市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型项目二级市场多少钱对应的分派率，因此上市后通常都有一定的下跌空间。 此外，在利率下行、“资产荒”及权益市场动摇较大的大背景下，公募REITs产品供不应求，资金涌入收益稳健的REITs市场，进一步推高了二级市场多少钱，也使得往年公募REITs产品相比其他权益类基金取得较好表现。

业内人士表示，公募REITs业务空间宽广，目前不少基金公司都有相当多的储藏之中的REITs产品，未来将有更多的优质产品陆续出炉。

假设想实时了解更多理财要闻，欢迎关注我们。

稀有！这类创新产品首现上市首日破发！

一度备受资金追捧的公募REITs基金，首现上市首日就破发的现象。

11月22日，中金安徽交控REIT首日上市，今天就以超4.5%的亏幅收盘，这是公募REITs产品初次出现上市首日破发的状况。

多位业内人士对此表示，近期债市回调，公募REITs二级市场动摇较大，以及机构投资者流动性需求参与等要素，都或许会影响到REITs上市新基金的表现。 他们也建议，投资者应该充沛看法REITs基金的风险收益特征和产品特性，依据未来分红预期合理评价REITs价值，在该类产品投资中要合理性能资产，并做好常年投资。

首现上市首日破发

新产品上市首日跌幅4.5%

11月22日，发行规模108.8亿元中金安徽交控REIT在上交所首日上市，收盘即跌破发行价，与前期动辄斩获30%涨停板的现象构成庞大反差。

11月22日收盘，中金安徽交控REIT以10.73元收盘，跌破了每份10.88元的发行价。 盘中，该只基金一度跌至10.037元，盘中最大跌幅到达7.75%；截至当日收盘，该只公募REITs多少钱企稳上升，收盘多少钱收于10.39元，跌幅4.5%。

针对公募REITs上市破发的现象，一位公募资深人士对此表示，破发要素或许有以下几个：一是近期债券市场表现不佳，而公募REITs作为大类资产性能的关键种类，它具有“固收替代”的性能，近期债市的回调也或许会涉及到公募REITs投资者的热情；二是近期公募REITs二级市场全体也是下跌的环境，也会对新基金上市的热度发生影响；第三，在往年以来发行的公募REITs产品中，该只产品发行价超越10元，估值在高速公路板块中也相对较高，或许也会发生上市破发的压力。

“债市和公募REITs市场的关键投资者都是机构类型的投资者，不扫除部分投资者在债市回调中，会基于流动性的需求，而影响到公募REITs市场的表现，并因此发生上市首日破发的状况。 ”该公募资深人士称。

一位公募人士也表示，该只REITs产品标的是高速公路，REITs产品更看重底层资产状况，近日上市的华泰江苏交控REITs盘中也出现破发，或许是投资者对投资标的资产质量存在分歧。

依据中金安徽交控REIT招募说明书中披露的可供分配金额测算，该只基金2022年11月至12月预测现金流分派率为6.28%，2023年预测现金流分派率为8.17%。

上述公募资深人士称，“目前受疫情影响，高速公路项目的营运状况相对普通，但假设项目估值定价相对较高，在以后市场环境中，这样的高估值或许不会失掉二级市场投资者的认可。”

不过，也有业内人士剖析，公募REITs是适宜常年投资的资产，在中常年会回归到标的自身的运营净现金流、基本面的价值。 因此，短期的市场动摇不宜过度解读，但是上市首日破发，确实会影响到各类资金介入投资的热情，未来市场选择REITs项目，也会愈加精挑细选，关注项目自身的质地，同时愈加注重合理的估值，以成功常年的稳健报答。

“公募REITs产品首日破发，是近日市场走势和投资者心情变化的综合反映，此前网下配售和群众认购环节的热销，或许会推高该类产品定价，而定价变高也会损失赚钱效应，置信随着市场化的归结，该类产品的估值定价会回归到合理的区间。 ”一位公募人士也称。

数据显示，截至11月22日，目前全市场已有22只公募REITs产品上市，上市首日平均涨幅为13.47%，涨幅最高的国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT、中金厦门安居REIT等6只产品，首日涨幅到达30%的下限，该类基金二级市场的优秀表现，引发了资金“类打新”的认购热情，在产品认购环节经常引发百亿，甚至千亿资金的追捧。

公募REITs较适宜常年持有

应充沛看法风险收益特征和产品特性

中金安徽交控REIT是目前国际已发行规模最大的公募REITs基金，募集时期，中金安徽交控REIT有效认购总户数3.89万户，有效认购份额10亿份，净认购金额108.8亿元。 这只产品也是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后，第三只上市的公募REITs基金。

地下资料显示，中金安徽交控REIT的底层资产为沿江高速公路，位于安徽芜湖、铜陵、池州市内，全长161.153公里，是沪渝国道(G50)安徽段的关键组成部分，服务于国度“长三角一体化”和“长江经济带”开展战略，成功了长江中、下游的加快互通，关于增强泛长三角区域的经济活动具有关键意义。

同时，安徽经济的高速开展为标的资产收益提供了保证。 沿江高速开放曾经十余年，其交通构成、形式和交通流量已趋于稳如泰山，切合公募REITs底层资产收益稳如泰山的要求。

业内人士剖析，公募REITs作为常年资产性能新选择，产品可分配收益关键来自于底层资产的运营净现金流，也是支撑其二级市场表现的关键要素。

在中金基金看来，公募REITs产品的风险收益特征与传统金融产品有较大区别，投资者应以常年视角和久远规划，充沛看法REITs基金的风险收益特征和产品特性，对相关资产状况及其运营形式启动充沛了解。

常年来看，公募REITs的投资价值一方面体如今相对股债市场独立的资产性能性能，另一方面，公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设备项目，并且在满足分红条件的状况下，每年至少将90%以上兼并后基金年度可供分配金额以现金方式分配给投资者，因此较适宜常年持有。

“投资者可深化了解REITs的底层资产及收益状况，基于理性的价值判别，依据未来的分红预期合理评价REITs价值，抱着常年性能的心态来投资公募REITs，并经过常年持有与合理的资产功才干求取得较好的投资报答。 ”中金基金相关人士称。