做大做精做强华夏合肥高新REIT启动扩募 (做大、做强)

安徽省首个公募REITs扩募项目启动。9月27日，华夏合肥高新REIT公布拟扩募并新购入基础设备项目的公告，正式启动扩募流程。

华夏合肥高新REIT于2022年10月10日在深交所上市，是安徽省外乡企业首单公募REITs，也是华夏基金、、合肥高新联袂打造的精品公募REITs。首发募集时，曾遭到全国各大投资机构热情追捧，网下询价认购倍数达156.89倍，刷新事先已发行公募REITs网下询价纪录。在产品上市两周年之际，基金公布扩募公告，彰显华夏合肥高新REIT做大做强的决计，以及树立基础设备公募REITs市场的先锋典范的精气。

公告显示，华夏合肥高新REIT本次拟购入的基础设备项目包括合肥高新区创园二期F1、F3、F5项目（高新睿鑫资产）和集成电路规范化厂房项目（高新君晟资产）。高新睿鑫资产位于高新区创新小道2800号，紧邻基金已持有的创新产业园一期项目，由F1、F3、F5楼栋造成，房屋总修建面积约为11.41万平方米（不含分摊地下修建面积）。高新君晟资产位于合肥市高新区长安路与天堂寨路交口西北角，由A1、A2、A3和A4楼栋造成，房屋总修建面积约为7.21万平方米。

本次拟购入的扩募资产包括规范化厂房项目，丰厚了产品的底层资产类型，优化了底层资产的运营稳如泰山性，同时，也有助于增厚投资人终年的单位收益。

自华夏合肥高新REIT成立以来，华夏基金不时坚持投资人利益优先，发扬主动控制才干，优化基础设备项目出现现金流的才干，实施高频次分红。截至2024年6月末，华夏合肥高新REIT累计分红达1.35亿元，单位分红金额0.1922元，在全市场产业园REITs产品中首屈一指。

华夏合肥高新REIT原始权利人合肥高新股份有限公司是集开发树立、运营控制、产业投资等业务于一体的综合性产业园区开发运营商，公司拥有丰厚的产业园类基础设备资产贮藏，是安徽省内一流、国际抢先的国控产业园区开发树立主体。合肥高新股份有限公司拥有丰厚的产业园类、保证性租赁住房类基础设备资产贮藏，华夏合肥高新REIT作为其资产上市平台，后续贮藏可用于扩募资产超100亿元。项目ABS控制人中信证券规划REITs十余年，贮藏了大批基础设备及不动产投资范围的专业人员，在REITs范围拥有丰厚的阅历。基金控制人华夏基金公募REITs研讨贮藏和控制阅历丰厚，目前曾经成功发行12单公募REITs，是国际发行公募REITs数量最多的基金公司。

---

稀有！这类创新产品首现上市首日破发！

一度备受资金追捧的公募REITs基金，首现上市首日就破发的现象。

11月22日，中金安徽交控REIT首日上市，今天就以超4.5%的亏幅收盘，这是公募REITs产品初次出现上市首日破发的状况。

多位业内人士对此表示，近期债市回调，公募REITs二级市场动摇较大，以及机构投资者流动性需求参与等要素，都或许会影响到REITs上市新基金的表现。 他们也建议，投资者应该充沛看法REITs基金的风险收益特征和产品特性，依据未来分红预期合理评价REITs价值，在该类产品投资中要合理性能资产，并做好常年投资。

首现上市首日破发

新产品上市首日跌幅4.5%

11月22日，发行规模108.8亿元中金安徽交控REIT在上交所首日上市，收盘即跌破发行价，与前期动辄斩获30%涨停板的现象构成庞大反差。

11月22日收盘，中金安徽交控REIT以10.73元收盘，跌破了每份10.88元的发行价。 盘中，该只基金一度跌至10.037元，盘中最大跌幅到达7.75%；截至当日收盘，该只公募REITs多少钱企稳上升，收盘多少钱收于10.39元，跌幅4.5%。

针对公募REITs上市破发的现象，一位公募资深人士对此表示，破发要素或许有以下几个：一是近期债券市场表现不佳，而公募REITs作为大类资产性能的关键种类，它具有“固收替代”的性能，近期债市的回调也或许会涉及到公募REITs投资者的热情；二是近期公募REITs二级市场全体也是下跌的环境，也会对新基金上市的热度发生影响；第三，在往年以来发行的公募REITs产品中，该只产品发行价超越10元，估值在高速公路板块中也相对较高，或许也会发生上市破发的压力。

“债市和公募REITs市场的关键投资者都是机构类型的投资者，不扫除部分投资者在债市回调中，会基于流动性的需求，而影响到公募REITs市场的表现，并因此发生上市首日破发的状况。 ”该公募资深人士称。

一位公募人士也表示，该只REITs产品标的是高速公路，REITs产品更看重底层资产状况，近日上市的华泰江苏交控REITs盘中也出现破发，或许是投资者对投资标的资产质量存在分歧。

依据中金安徽交控REIT招募说明书中披露的可供分配金额测算，该只基金2022年11月至12月预测现金流分派率为6.28%，2023年预测现金流分派率为8.17%。

上述公募资深人士称，“目前受疫情影响，高速公路项目的营运状况相对普通，但假设项目估值定价相对较高，在以后市场环境中，这样的高估值或许不会失掉二级市场投资者的认可。”

不过，也有业内人士剖析，公募REITs是适宜常年投资的资产，在中常年会回归到标的自身的运营净现金流、基本面的价值。 因此，短期的市场动摇不宜过度解读，但是上市首日破发，确实会影响到各类资金介入投资的热情，未来市场选择REITs项目，也会愈加精挑细选，关注项目自身的质地，同时愈加注重合理的估值，以成功常年的稳健报答。

“公募REITs产品首日破发，是近日市场走势和投资者心情变化的综合反映，此前网下配售和群众认购环节的热销，或许会推高该类产品定价，而定价变高也会损失赚钱效应，置信随着市场化的归结，该类产品的估值定价会回归到合理的区间。 ”一位公募人士也称。

数据显示，截至11月22日，目前全市场已有22只公募REITs产品上市，上市首日平均涨幅为13.47%，涨幅最高的国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新REIT、中金厦门安居REIT等6只产品，首日涨幅到达30%的下限，该类基金二级市场的优秀表现，引发了资金“类打新”的认购热情，在产品认购环节经常引发百亿，甚至千亿资金的追捧。

公募REITs较适宜常年持有

应充沛看法风险收益特征和产品特性

中金安徽交控REIT是目前国际已发行规模最大的公募REITs基金，募集时期，中金安徽交控REIT有效认购总户数3.89万户，有效认购份额10亿份，净认购金额108.8亿元。 这只产品也是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后，第三只上市的公募REITs基金。

地下资料显示，中金安徽交控REIT的底层资产为沿江高速公路，位于安徽芜湖、铜陵、池州市内，全长161.153公里，是沪渝国道(G50)安徽段的关键组成部分，服务于国度“长三角一体化”和“长江经济带”开展战略，成功了长江中、下游的加快互通，关于增强泛长三角区域的经济活动具有关键意义。

同时，安徽经济的高速开展为标的资产收益提供了保证。 沿江高速开放曾经十余年，其交通构成、形式和交通流量已趋于稳如泰山，切合公募REITs底层资产收益稳如泰山的要求。

业内人士剖析，公募REITs作为常年资产性能新选择，产品可分配收益关键来自于底层资产的运营净现金流，也是支撑其二级市场表现的关键要素。

在中金基金看来，公募REITs产品的风险收益特征与传统金融产品有较大区别，投资者应以常年视角和久远规划，充沛看法REITs基金的风险收益特征和产品特性，对相关资产状况及其运营形式启动充沛了解。

常年来看，公募REITs的投资价值一方面体如今相对股债市场独立的资产性能性能，另一方面，公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设备项目，并且在满足分红条件的状况下，每年至少将90%以上兼并后基金年度可供分配金额以现金方式分配给投资者，因此较适宜常年持有。

“投资者可深化了解REITs的底层资产及收益状况，基于理性的价值判别，依据未来的分红预期合理评价REITs价值，抱着常年性能的心态来投资公募REITs，并经过常年持有与合理的资产功才干求取得较好的投资报答。 ”中金基金相关人士称。

中交reit认购结果

2022年4月7日，我积极介入了华夏中国交建高速公路reits（）的认购。 最终认购份额和金额如下所示。 团体投资者认购热情极高，认购倍数约为117倍。 依据群众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份，每份9.399元，群众投资者认购金额约为824.76亿元。 依照上次认购的中关村reit开板卖出涨幅40%估量，净赚1778元，收益率0.33%，估量持有30天预算全年收益率为4%，收益率并不高！华夏中国交建高速公路封锁式基础设备证券投资基金（以下简称华夏中国交建REIT）作为2022年首单获批公募REITs、行业首单央企高速公路REITs项目，近日正式获批，代码。 基础设备公募REITs再扩容，为投资者提供了更丰厚、优质的投资标的。 华夏中国交建REIT是行业首单央企高速公路REITs项目，以80%以上基金资产投资于不要钱公路类基础设备资产支持专项方案。 优先投资于以中国交通树立股份有限公司或其关联方拥有或介绍的优质不要钱公路基础设备项目为投资标的的资产支持专项方案，并持有资产支持专项方案的全部资产支持证券份额，从而取得基础设备项目运营权益。 基金类别：基础设备证券投资基金。 运作方式：契约型封锁式。 基金存续期限：自基金合同失效日后40年，在此时期内封锁运作并在契合规则的情形下在上交所上市买卖。 存续期届满后，经基金份额持有人大会决议经过，本基金可延伸存续期。 项目底层资产：底层基础资产为中交投资、中交二航局和中交二公院持有的湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目。 发起人中国交建实力雄厚，是基础设备树立行业的领军者。 该项目发起人中国交建是我国最大的高速公路投资商、基建范围的排头兵，拥有丰厚的资产储藏，可继续扩募优质资产。 本基础设备基金为中国交建旗下高速公路资产的独一上市平台，具有极高战略价值。 投资标的位于南北大通道，增长潜力微弱。 项目所属武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济兴旺，路网通行需求旺盛，服务于十四五提出的“中部开展战略”，对促进武汉城市圈经济一体化和沿线经济社会协调开展意义严重。 2018年末武深高速嘉鱼北段通车后，嘉通高速项目在2019年成功了加快增长，并在2020年下半年疫情有所紧张后坚持稳如泰山形态。 2020年上半年遭到新冠疫情影响，国度出台了高速公路免收通行费政策，直至2020年5月6日恢复不要钱，但嘉通高速2020年车流量与2019年同期相比降低4.78%，表现了基础设备项目较强的增长韧性。 中信证券发行了国际第一单类REITs产品，在类REITs范围拥有丰厚的承做及发行阅历，是中国权益类REITs业务领航者。 本基金将采用向战略投资者定向配售、向契合条件的网下投资者询价配售、向群众投资者地下出售相结合的方式启动出售。 在顺利成功网下投资者询价之后，可向群众投资者地下出售。 介入基础设备基金场内认购的，应当持有场内证券账户。 投资者经常使用场内证券账户认购的基金份额，可直接介入证券买卖所场内买卖。 投资者介入基础设备基金场外认购的，应当持有场外基金账户。 投资者经常使用场外基金账户认购的，应先转托管至场内证券运营机构后，介入证券买卖所场内买卖。 本基金出售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.5亿份，占出售份额总数的比例为75%。 其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2亿份，占出售份额总数的比例为20%；其他战略投资者拟认购数量为5.5亿份，占出售份额总数的比例为55%。 网下出售的初始基金份额数量为1.75亿份，占出售份额总数的比例为17.50%，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的比例为70%。 群众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份，占出售份额总数的比例为7.5%，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的比例为30%。 最终战略配售、网下出售及群众投资者出售的基金份额数量将依据回拨状况（如有）确定。 本基金将于2022年3月29日的9:00-15:00启动询价，询价区间为8.467元/份—10.067元/份，并将经过网下询价最终确定基金份额的认购多少钱。 基金份额认购多少钱确定后，战略投资者、网下投资者和群众投资者依照对应的认购方式，以询价确定的认购多少钱介入本基金基金份额的认购。 1、场内认购流程第一步：开放REITs权限。 第二步：认购。 场外认购与普通基金认购相似，场外每次最低认购金额为1,000元人民币。 场内认购时期为2022年4月7日起至2022年4月8日，每个买卖日的认购时期为：9:30-11:30，13:00-15:00。 场外认购时期以销售机构规则时期为准。 认购多少钱为9.399元/份，出售总份额为10亿份，估量募集总规模为93.99亿元。 群众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份（规模为7.亿元），占出售份额总数的比例为7.5%，假设认购热烈，在募集期内有效认购开放份额总额超越群众投资者的募集下限，将实行比例配售。 有券商测算，估量配售比例为1至2%。 假设想买到心仪的数额，要多预备一些资金。 特别要留意的是认购REITs是在认购期要全额缴款的，与申购可转债和新股不同。 有意认购要做好资金布置。 场内认购的：在上市后可以像股票一样卖出。 首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。 场外认购的：可以经过先转托管到场内启动卖出；或许经过已接入基金通平台的场外销售机构启动卖出，无需转托管。 1、现金分红率：不动产类REITs(含仓储类REITs、园区类REITs)2022年预期现金分红率在2.96%~3.73%之间，而特许运营权REITs（高速公路等）相对较高，在4.95%~8.82%之间。 最高的为浙商沪杭甬8.82%。 2、运营稳如泰山性和可供分配：曾经发布的9只REIT除了富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT的年化可供分配金额低于招募说明书的预期值，其他7只都超预期成功。 运营数据都比拟稳如泰山。 由于REIT有强迫分红的规则，所以派现也比拟稳如泰山。 3、折溢价：目前曾经上市的11只，除了广州广河折价0.22%外其他都溢价，溢价率在14.31%至54.37%之间。 关于溢价过高的REITs要慎重介入。 4、外部收益率：华夏越秀最低为1.62%，东吴苏园最高为5.3%。 券商基于3月31日收盘价测算C-REITs市场全体加权平均IRR区间在4.16%-5.59%，高于同期十年期国债收益率137-281bps。 估值较高。 5、成交额动摇较大：小结：REITs作为一个新兴事物，假设要常年持有还是要关注REITs的底层资产，了解底层资产的运营状况，依据自己的投资偏好，选择运营稳如泰山，未来有增长，现金分红率较高的REITs，至于经过认购REITs，然后在上市卖出启动套利的短期投资者，关键要关注出售热度及其他行情目的，在目前REITs数量较少，特别是群众投资者分配到的份额较少的状况下，上市后溢价或许性还是较大的，不过由于配售比例较低，总体收益其实不算太高。 风险提示：REITs作为一个新兴事物，风险等级是r5，高于混合型基金，不保本，REITs封锁期较长，在封锁期缺乏申购赎回套利机制，溢价折价都是或许的，假设不了解REITs的特点，自觉投资或许会有较高的风险。 本文为团体观念，据此入市，风险自傲。

热卖920.62亿元！REITs成为2022年市场宠儿

往年以来股市重复震荡，与股债市场关联度较低的公募REITs产品继续遭到资金追捧，最近刚刚发行的华泰江苏交控REIT认购金额打破900亿元。

11月2日，华泰江苏交控REIT的认购开放确认比例结果出炉，包括战略投资者、网下投资者和群众投资者在内，比例配售前认购总金额到达920.62亿元。

华泰江苏交控REIT面向群众投资者发行阶段相同遭到热捧，群众投资者的有效认购开放实践确认比例为0.83%，这也意味着，群众投资者用1万元认购该产品，获配金额只要83.42元。

实践上，在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的抢手，每一次性发行都引发了市场热潮。 往年以来已地下出售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧，未来随着更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行或许会逐渐回归常态化。

华泰江苏交控REIT热卖920.62亿元

群众投资者配售比例0.83%

作为基金市场“最火”的一类种类，公募REITs再度展现出弱小的“吸金”效应，又一只公募REITs遭到近千亿资金追捧。

11月2日，上交所官方发布华泰江苏交控REIT的认购开放确认比例结果公告。 公告显示，截至2022年10月28日，群众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份，群众投资者有效认购开放实践确认比例为0.%。

据悉，华泰江苏交控REIT基金份额总额为4亿份，本次出售采用向战略投资者定向配售、向契合条件的网下投资者询价配售、向群众投资者地下出售相结合的方式启动。

依据《出售公告》，本次初始战略配售出售份额为3亿份，占出售份额总数的比例为75%;

本次网下出售的初始基金份额数量为7000万份，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的70%;本次群众投资者出售的初始基金份额数量为3000万份，占扣除向战略投资者配售部分后出售数量的30%。

截至2022年10月31日，《出售公告》中披露的36家战略投资者皆已依据战略配售协议，依照网下询价确定的认购多少钱认购其承诺的基金份额并全额交纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为3亿份，占基金出售份额总数的比例为75%。

依照7.64元/份的发行多少钱测算，战略投资者认购总金额为22.92亿元。

华泰江苏交控REIT的网下认购环节相同遭到市场欢迎，截至2022年10月31日，67家网下投资者控制的205个有效报价配售对象已全部依照《出售公告》的要求启动了网下认购并全额交纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为81.54亿份，网下投资者有效认购开放确认比例为0.%。

10月28日，华泰江苏交控REIT启动群众投资者发行，当日一日售罄，据最新公告，群众投资者的有效认购基金份额数量为35.96亿份。 如上有效认购的群众投资者已缴付全额认购资金，对比本次群众投资者出售的初始基金份额数量为3000万份，群众投资者有效认购开放实践确认比例为0.%。

依照基金发行多少钱测算，网下投资者及群众投资者认购金额区分到达622.97亿元、274.73亿元，加上战略投资者认购部分，华泰江苏交控REIT此次IPO算计“吸金”920.62亿元。

REITs成为2022年市场的宠儿

在2022年A股市场震荡的大背景下，REITs成为市场最受宠的抢手，每一次性发行都引发了市场热潮。 往年以来已地下出售的10只REITs的产品差不多吸引了近9000亿的资金追捧。

往年最引人留意的是2022年4月13日成立的华夏中国交建高速REIT，依据华夏基金相关公告显示，该产品群众出售部分配售比例为0.84%，网下出售部分配售比例为2.69%，依照9.399元/份的出售多少钱计算，基金群众出售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下出售比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元的认购规模，华夏中国交建REIT出售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

这是往年以来最遭到追捧的一只REITs基金，其战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位。

遭到千亿资金追捧的产品还有鹏华深圳动力REIT、华夏合肥高新产园REIT.前者是算上群众出售、网下出售，以及战略投资者三类认购份额，该只REITs比例配售前的募集规模到达1099亿元;而9月份成立的华夏合肥高新产园REIT，出售比例配售前的募集总规模达1293.97亿元。

其他还遭到追捧的有国泰君安东久新经济REIT、红土创新深圳人才安居REIT等，这两只产品出售比例配售前的募集总规模均超越800亿。

从群众投资者认购的配售比例也十分表现出市场“热捧”。 数据显示，国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT、红土创新深圳人才安居REIT的群众投资者有效认购确认比例均低于0.5%，不时刷新市场新低纪录，目前最低的是华夏合肥高新产园REIT，仅0.23%。

据一位业内人士表示，公募REITs产品的相对稀缺性，独立的行情走势，常年稳健的收益特征，较低的网下和群众配售份额，以及前期产品的赚钱效应，都或许会助推新基金募集继续火爆。 随着未来更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行或许会逐渐回归常态化。

20只公募REITs上市以来平均涨超27%

不只这类产品发行环节中遭到追捧，二级市场引来的追捧也十分高涨。

往年不少REITs首日上市演出“30CM”的戏码。 如国泰君安临港创新产业园REIT10月份上市就演出涨停戏码，而往年8月31日，华夏、中金、红土创新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日群体涨停。 10月10日，华夏合肥高新REIT上市首日亦收涨30%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市场已颠簸运转一年多时期。 截至11月2日，深沪两市上市的公募REITs共有20只，发行规模打破600亿元，资产项目从高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等扩容至清洁动力、保证房等范围。

已上市公募REITs也给投资者带来了不错的报答，截至11月2日，已上市的20只公募REITs上市以来平均涨幅到达27.74%，其中，华安张江光大园REIT上市以来大涨49.68%，包括建信中关村产业园、红土创新盐田港仓储物流、博时招商蛇口产业园、富国首创水务在内3只REITs上市以来也涨超40%。

据一位REITs担任人表示，公募REITs上市火爆面前表现的是市场对REITs类产品的热捧。

上述人士以为，公募REITs产品受欢迎的要素有以下几方面：从公募REITs的特点看，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明白、强迫分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供常年稳如泰山的现金流;从资产性能角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的性能类资产。 在权益市场动摇较大、“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的性能需求;从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的生长阶段，已上市公募REITs产品均经过监管严厉审核，资产质量优秀，各类资金性能志愿较强。 且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供应有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

另一位REIT基金经理也指出，目前已上市REITs产品，尤其是产权类项目在上市今天以及往年以来的二级表现都十分亮眼，投资人们也在前几批的公募REITs发行环节中取得了不错的投资收益，因此新上市的REITs产品份额愈加遭到投资人的追捧。

“目前已发行的项目中，首日涨停的项目均为产权类项目，都有资质好、优中选优的特点，这也说明了从以后市场认可度来看，产权类项目和稀缺资产项目更遭到投资人的喜爱。 ”上述人士表示。

更有人士表示，已上市公募REITs产品均经过了监管严厉审核，资产质量优秀。 并且目前公募REITs一二级市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型项目二级市场多少钱对应的分派率，因此上市后通常都有一定的下跌空间。 此外，在利率下行、“资产荒”及权益市场动摇较大的大背景下，公募REITs产品供不应求，资金涌入收益稳健的REITs市场，进一步推高了二级市场多少钱，也使得往年公募REITs产品相比其他权益类基金取得较好表现。

业内人士表示，公募REITs业务空间宽广，目前不少基金公司都有相当多的储藏之中的REITs产品，未来将有更多的优质产品陆续出炉。

假设想实时了解更多理财要闻，欢迎关注我们。