延伸部分房地产金融政策期限央行金融监管总局通知 (房屋延伸)

admin1 7个月前 (09-29) 阅读数 66 #银行

9月29日晚，中国人民银行、国度金融监视控制总局结合公布了关于延伸部分房地产金融政策期限的通知。

通知显示，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，满足房地产行业合理融资需求，促进房地产市场颠簸瘦弱展开，通知《中国人民银行保险监视控制委员会关于做好以后金融支持房地产市场颠簸瘦弱展开任务的通知》（银发〔2022〕254号）中支持开发存款、信托存款等存量融资合理展期政策的适用期限延伸至2026年12月31日。同时，《中国人民银行办公厅国度金融监视控制总局办公厅关于做好运营性物业存款控制的通知》（银办发〔2024〕8号）中有关政策有适用期限的，将适用期限延伸至2026年12月31日。

央行、银保监会重磅发声：落实房贷延期还款政策加大对物流迟滞的金融支持

往年以来，外部环境复杂性、不确定性参与，国际疫情多点分发，小微企业、集体工商户困难加剧，尤其是货运物盛行业。同时，由于疫情分发对部分地域的消费生活形成了影响，缓交房贷的呼声再起。

面对新情势新特点，如何进一步发扬金融支持实体经济的作用十分关键。近日，央行、银保监会有关担任人在资讯发布会上启动了表态，将抓细抓实房贷延期还款政策，缓解受疫情影响客户还款的压力；加大对物流迟滞和产业链供应链稳如泰山的金融支持，对运输物流企业和货运司机开拓“绿色通道”。

落实房贷延期还款政策

近期，部分银行出台了房贷延期还款政策，最长可延期半年还款，并装备相应的征信维护政策。实践上，早在2020年新冠疫情爆发之初，央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局结合发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》就提出，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控要求隔离观察人员、参与疫情防控任务人员以及受疫情影响暂时失去支出来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵敏调整住房按揭、信誉卡等团体信贷还款布置，合理延后还款期限。

银保监会统计信息与风险监测部担任人刘忠瑞表示，从执行状况来看，银行机构依照监管要求，完善任务机制，明白开放流程，拓宽操持渠道，积极做好政策落实。 2020年以来，银行机构经过延后还款期限、调整还款方案，以及对契合条件的客户不催收、不报征信、不归入黑名单等措施，为受疫情影响客户纾困解难。

例如，树立银行累计为100万的客户延后按揭存款还款期限，金额大约是4330亿元。农业银行操持按揭存款延期140万笔，金额4658亿元。有效缓解了受疫情影响客户还款压力，为打赢疫情防控攻坚战、阻击战提供了有力支持。

央行数据显示，我国商业性团体住房存款余额是38.8万亿元，公积金存款余额约7万亿元，两项算计超越46万亿元，对应大约1亿笔存款。存款质量全体比拟好，不良率常年维持在0.3%左右。央行金融市场司司长邹澜引见，“从大型银行事先的通常来看，在（2020年）疫情初期，团体住房存款不良率一度由0.29%上升到了0.37%；延期还款政策实施后，存款质量总体坚持稳如泰山；随着后来疫情缓解，居民支出恢复，存款归还很快恢复正常，到2020年末，不良率曾经回到了0.29%的原有水平。 ”

针对以后疫情分发影响的状况，央行和银保监会做了详细部署。其中，银保监会将重点抓实抓细政策落实。如，丰厚操持渠道，提高任务效率，增强与客户沟通，经过灵敏调整按揭存款还款布置、合理延后还款期限等方式缓解受疫情影响客户还款的压力。

央行对征信权益维护提出了要求，邹澜表示，下一步，央行还将继续关注疫情情势，指点银行重点做好几方面任务：一是强化以客户为中心的理念，关于正常还款有困难的客户，要区分是还款才干还是还款志愿的要素，要区分是受疫情影响的短期还款才干还是中常年还款才干，将延期还款政策落到实处；二是加大政策宣传力度，适当简化业务流程，聚焦重点客户群，量体裁衣采取更鼎力度、更有针对性的措施；三是针对批发业务链条长、客群多样化的特点，要加大各层级业务培训，完善客户服务体系，落实征信权益维护，疏通揭发维权渠道，不时优化服务质量。

加大对物流迟滞的金融支持

我国小微企业和集体工商户量大面广，数量上占1.5亿户市场主体中的绝大少数，帮扶小微企业和集体工商户是保市场主体、保居民务工的关键内容。往年以来，国际疫情多点分发，服务业等部分行业和小微企业遭到了严重冲击，正常消费运营面临较大困难。为协助小微企业和集体工商户缓解资金压力，渡过难关，央行、银保监会进一步加大了金融支持力度。

银保监会政策研讨局担任人叶燕斐引见，一是原有政策要继续实施好，特别是要支持小微企业、制造业企业，落实“六稳”“六保”政策。二是对目前出现的一些新状况，特别是餐饮、旅游等行业，对这些出现特殊困难的行业要加大政策支持力度。三是要催促银行机构做好延期还本付息政策到期的接续转换。关于具有还款志愿和吸纳务工才干存在暂时性运营困难的小微企业要统筹思索展期、重组等手腕，依照市场化准绳自主协商存款还本付息方式，引导银行保险机构灵敏性能金融资源。

“理想证明，这些纾困政策对稳如泰山行业开展和稳如泰山信贷资产质量发扬了很大作用。 ”刘忠瑞在回答21世纪经济报道记者提问时如是表示。

邹澜引见，往年2月份，国度发改委等部门出台了《关于促进服务业范围困难行业恢复开展的若干政策》，从普惠性金融支持措施和行业特定扶持措施两个方面，对餐饮、批发、旅游、公路水路铁路运输、民航业等特殊困难行业给予重点的倾斜帮扶。 3月末，全国普惠小微存款余额20.8万亿元，同比增长24.6%，继续坚持较高增速。

值得一提的是，以后疫情情势出现了新变化。近日，银保监会专题研讨金融支持货运物流保通保畅任务。为统筹做好疫情防控和物流保通保畅任务，对银行业保险业提出了明白要求，主动采取精准有效措施，养精蓄锐协助货运物盛行业纾困解难。经过加大资金支持、帮扶重点群体、优化服务效率、创新担保方式、增强保险保证、确保资金安保等多种措施，催促银行保险机构增强金融服务，保证产业链供应链安保稳如泰山。

在加大对物流迟滞和产业链供应链稳如泰山的金融支持方面，央行在4月15日表示，将运用再存款、再贴现等多种货币政策工具，支持和引导金融机构加大金融支持力度，对运输物流企业和货运司机开拓“绿色通道”，合理给予存款展期和续贷布置，参与民航运输信贷投放，树立信贷、债券融资对接机制，发扬应收账款服务平台作用，支持产业链供应链稳如泰山循环。

政策加码房地产金融调控更新

在“房住不炒”的基调下，涉房存款调控力度继续更新。银保监办公厅近期发文表示，将在32个城市展开包括房地产业务授信政策执行、房地产开发存款控制、团体住房存款控制状况等方面银行房地产业务专项审核任务。与此同时，央行日前也要求银行进一步优化调整信贷结构，“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。

依据近期密集披露的A股上市银行中报，银行对涉房存款普遍持较为慎重的态度，不只团体住房存款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地产开发存款也均在实施较为严厉的名单制，在择优选择授信对象的同时，启动限额控制。依据各家银行的表态和业内人士的剖析，受制于监管政策继续收紧，下半年银行涉房资金端口将进一步扎紧，相关业务增速将继续放缓。

银行涉房存款稳中有降

银行涉房存款关键触及团体住房存款和房地产开发存款两方面。从A股上市的大行及股份行数据来看，团体住房存款增速全体已出现下滑。 Wind数据显示，上半年上述银行团体住房存款与2018年末相比增速为6.4%，低于去年同期近7%的增速。

Wind数据显示，四大行团体房贷上半年增速少数稳如泰山在7%左右，其中树立银行增速仅为4.3%。股份制银行中，团体住房存款增速已出现清楚分化。中信银行、浦发银行、招商银行、华夏银行与去年末相比，团体住房存款增速均在10%以上，区分为14%，13.1%，11.5%和10.7%。而安康银行、民生银行、光大银行区分为3%，4.8%，3.5%。不过，即使是超越10%的银行，增速普遍较去年同期也有所降低。

而在房地产开发存款方面，目前大部分银行对房地产行业的授信都较为慎重，并实行十分严厉的名单制，以控制相关的业务风险。

依据建行披露的数据，上半年其房地产开发存款的增速同比降低6.55个百分点。与此同时，建行慎重择优展开房地产开发存款，往年0.81%的不良率比年终降低0.3个百分点。

招商银行副行长王良在2019年中期业绩电话推介会引见称，招行的房地产开发存款在总行层面不时以来都是采取限额控制，即每年的增量存款不超越一定数额，往年还会继续坚持限额控制的战略，估量下半年投放的房地产开发存款数量会十分少。

一位股份制银行信贷审批部门相关人士对记者表示，房地产企业不时是其所在银行重点监测的授信对象，该银行不时对房企的杠杆率启动实时的监测，并依据杠杆率灵活调整授信审批的白名单。

房地产金融政策继续从严

银行慎重稳健的房地产存款政策和整个国度层面“房住不炒”的政策基调不无相关。最近监管层再次密集释放出多个信号，估量前期房地产金融政策将会愈加严厉。

继7月窗口指点要求部分银行控制房地产存款增速后，日前银保监会再次下发房地产业务专项审核的通知，重点审核32个城市的银行在四大范围的房地产业务，提出银行在信贷控制方面，要关注房地产开发存款和土地储藏存款控制状况，包括要增强集中度控制、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等。 8月30日，银保监会发布的《关于对部分中央中小银行机构现场审核状况的通报》中，再度提及中央中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、违规向相关人发放信誉存款等疑问。

央行也在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，“点名”房地产行业占用较多的信贷资源，并提出对房地产信贷范围的详细要求。同时，在新的房贷利率对标LPR之时，央行就已明白强调房贷利率不降低。

新网银行首席研讨员、国度金融与开展实验室特聘研讨员董希淼对记者表示，总体而言，从房地产金融角度看，目前调控曾经并且将继续从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开发存款的条件，增加存款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托启动“窗口指点”；三是收紧团体住房存款条件、额度，提高存款利率，并严控团体消费存款、信誉卡资金违规流入房地产市场。此外，还或许从严监管房地产企业发行企业债券。

融360大数据研讨院剖析师李万赋也对记者表示，从各监管部门的表态来看，目前涉房金融监管全方位从严，银行信贷、信托、基金、保险都迎来了片面的把控。

银行涉房资金端口将再扎紧

随同着监管政策的趋严，多家银行表示将增强对涉房融资业务的片面管控，不论是团体房贷业务、房地产开发贷业务，还是相关的债券承销以及理财融资等业务，都将进一步严厉准入，以及增强风险管控。李万赋也表示，下半年银行涉房存款融资肯定收紧，房地产开发贷增速将会有所回落。

招商银行中报指出，下半年，估量在居民杠杆水平升幅较快及房地产调控相关政策约束下，团体住房存款增速较上半年将有所放缓。王良也表示，招行下半年会对房地产存款采取愈加稳健、慎重的投放战略，这既包括房地产开发存款，也包括住房按揭存款。

农行副行长王纬表示，将严厉团体住房按揭存款审核，落实好最低首付款比例、支出偿贷比等目的，增强借款人资质审核以及首付款来源支出真实性核对，严防虚伪按揭和团体消费存款挪用于购房。他还称，稳妥展开房地产企业债券投资、理财融资、债券承销等范围的类信贷业务，增强项目合法性、资金用途的核对，防止资金违规流入房地产市场。

业内人士表示，银行收紧涉房资金端口一方面是落实国度政策的要求，另一方面也有利于增强自身业务风险控制。有银行中报曾经明白点出“房地产市场出现分化，房地产开发存款风险有所上升。 ”

“针对像中央政府隐性债务、房地产和产能过剩行业等重点范围，我们会继续坚持风险排查，继续摸清底数。同时关于大额潜在风险客户，逐户定策、明白责任，及时跟踪，把潜在的风险提早化解。 ”中国银行风险总监刘坚东表示。

董希淼也表示，在政策框架之内的团体住房存款利率调整应该交由商业银行选择。但也要看到，近年来我国度庭部门的杠杆率上升较快，潜在风险不时累积。在近来流动性较为富余、负债本钱有所降低的状况下，商业银行应该坚持觉醒看法，慎重运营团体住房存款业务，不向市场收回错误信号。这既是防控自身运营风险的要求，也有利于稳如泰山家庭部门杠杆、抑制房地产市场泡沫。

金融支持房地产继续加码多家银行讨论加大房地产信贷投放力度

房地产存款集中度实施近两年，近期再迎来严重调整。

21世纪经济报道记者得知，近日金融部门下发金融支持房地产市场颠簸安康开展任务相关通知，提出关于受疫情等客观要素影响不能如期满足房地产存款集中度控制要求的银行业金融机构，监管部门可依据房地产存款集中度控制有关规则，基于实践状况并经客观评价，合理延伸其过渡期。

早在往年2月，央行、银保监会曾发布通知提出，银行业金融机构向持有保证性租赁住房项目认定书的保证性租赁住房项目发放的有关存款不归入房地产存款集中度控制。

“房地产存款集中度理想上曾经不顺应以后的微观经济环境，调整契合预期。 ”有业内剖析人士向记者表示，延伸房地产存款集中渡过渡期布置，可为银行尤其是部分大行和股份行支持房贷投放提供空间，并同时提示称，延伸并非“取消”，标明清闲更多是阶段性的。

21世纪经济报道记者多方了解到，在金融支持房地产市场颠簸安康开展任务相关通知下发后，11月14日多家银行举行外部会议，讨论进一步加大房地产信贷投放力度。一是针对银行外部“白名单”房企，依据住宅类项目资金运转状况与销售前景积极提供信贷支持；二是完善失职免责制度，奖励银行信贷部门员工深化了解房地产企业的资金需求，在落实风控要求的状况下提供开发贷、过桥存款等多种方式金融服务；三是加大房地产企业并购的存款或发债融资支持，促使房地产企业经过兼并整合，有效处置部分企业资金链疑问。

“目前，我们投行部的多个房地产项目并购存款业务曾经放慢审批流程，或许比原先预期提早数周落地。 ”一家股份制银行华东地域信贷部门人士向记者泄漏。此外，银行信贷部门人士已与白名单内的部分房地产企业展开亲密沟通，了解他们旗下住宅项目的详细资金需求与资金周转状况，末尾着手设计过桥存款等多元化金融服务，处置他们的燃眉之急。

在他看来，目前银行加大房地产金融支持，还需详细项目详细商量，先经过扶持一批优质房地产开发项目完工销售，助力相关房地产公司逐渐成功运营利润与恢复稳健开展，再经过支持房产企业并购重组“做大做强”，促进整个行业更好开展。

过渡期合理延伸利好部分大行股份行

“我们看到文件了，还在研讨要不要向监管部门提出延伸过渡期开放。 ”一位城商行人士对21世纪经济报道记者表示，2021年终其所在银行向监管部门提交了房地产存款集中度达标方案时期表，由于是按季度汇报落实状况，调整力度还挺大的，基本都提早成功了，“如今的状况不同了，存款想放也放不去出去，所以也或许不存在会再次超标的疑问，关键看前期市场的状况而定。 ”

2020年12月28日，央行、银保监会结合下发《关于树立银行业金融机构房地产存款集中度控制制度的通知》(下称《通知》)，选择树立银行业金融机构房地产存款集中度控制制度。房地产存款集中度控制是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产存款余额占该机构人民币各项存款余额的比例和团体住房存款余额占该机构人民币各项存款余额的比例应满足央行、银保监会确定的控制要求，即不得高于央行、银保监会确定的房地产存款占比下限和团体住房存款占比下限。中央监管部门可适当对辖内机构达标启动调整。

《通知》还明白，2020年12月末，银行业金融机构房地产存款占比、团体住房存款占比超出控制要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起4年。房地产存款占比、团体住房存款占比的业务调整过渡期区分设置。

理想上，依照上述要求，事先已有中央金融监管部门将辖内有达标有困难的法人机构房地产存款集中度达标时期延伸至6年，以确保超标机构颠簸过渡。

21世纪经济报道记者事先曾测算，依照此规范，要求制定达标方案的银行不在少数，包括多家国有大行、股份行以及较多的城农商行。而从上市银行数据看，截至往年6月末，大行、股份行中仅有一般银行相关目的不达标。

“房地产存款集中渡过渡期可合理延伸，可以看作是最新文件的配套措施，一方面政策奖励机构发放团体住房存款，尤其是在年底前，部分城市的房贷利率还可以打破下限要求；另一方面政策还奖励机构稳如泰山房地产开发存款投放、稳如泰山修建企业信贷投放，这些都是促进银行投放涉房存款。 ”一位股份行人士对21世纪经济报道记者表示，理想上，前期金融部门曾经出台了较多的政策，但最终还是要看市场预期能否改善，只要预期改善，过渡期延伸才有实践意义。 “此外，还要看曾经达标了的银行能否能再次打破下限要求。 ”

银河证券银行业剖析师张一纬表示，集中度控制政策边沿放宽好于预期，能够一定水平上缓解房地产存款占比拟高的国有大行以及部分超越监管下限的股份行在业务整改方面的压力，预留更多的时期窗口，协助该类银行合理过度加大对房地产范围的融资支持。

助力树立新住房制度

最新文件还提出，奖励金融机构依照市场化、法治化准绳，为各类主体收买、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保证性住房租赁项目认定书的保证性租赁住房项目发放的有关存款，不归入房地产存款集中度控制。商业地产改造为保证性租赁住房，取得保证性租赁住房认定书后，银行发放存款期限、利率适用保证性租赁存款相关政策。

并提出，支持住房租赁企业发行信誉债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房树立和运营。奖励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于参与住房租赁开发树立存款和运营性存款投放。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

理想上，往年2月发布的《关于保证性租赁住房有关存款不归入房地产存款集中度控制的通知》曾经明白，银行业金融机构向持有保证性租赁住房项目认定书的保证性租赁住房项目发放的有关存款不归入房地产存款集中度控制。

“往年以来，住房租赁范围的金融创新取得严重打破。 ”中指研讨院表示，8月31日3支保租房公募REITs地下上市发行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，树立银行300亿住房租赁基金已正式落地，探求经过私募基金收买项目、装修正造、租赁运营，成熟后再经过公募REITs的渠道成功分开。

监管部门曾表示，明白保证性租赁住房项目有关存款不归入房地产存款集中度控制，有利于银行业金融机构加大对保证性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保证体系树立，有助于推进树立多主体供应、多渠道保证、租购并举的住房制度。

值得留意的是，11月14日，中国银保监会、住房和城乡树立部、人民银行结合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关任务的通知》(下称《通知》)，助力优质房地产企业缓解流动性压力，稳如泰山房地产市场预期，促进房地产市场颠簸安康开展。

中指研讨院指数事业部市场研讨总监陈文静指出，往年以来，面对部分房地产开发企业出现资金流动性疑问，全国已有逾110城市调整预售资金监管政策，其中部分城市已着手清闲资金监管为房企提供部分资金支持。《通知》的出台，将在全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求，既支持房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保证项目完工交付。

陈文静以为，《通知》出台后，各地预售资金监管政策有望放慢落地执行，为优质房企释放更多资金流动性。结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场决计有望失掉进一步提振。与此同时，相关部门还需积极执行促进市场销售企稳，唯有房地产企业销售回款失掉清楚改善，才干使整个房地产行业恢复颠簸开展。