奖励农民进城购房 户口迁移后原乡村群体组织成员享用的权利不变 湖南株洲 (奖励农民进城的措施)

9月30日，湖南省株洲市人民政府办公室印发《关于进一步促进房地产市场颠簸瘦弱展开的十条措施》（简称“新十条”），其中提到，乡村户口居民进城购房，依据自己志愿可在料理户口迁移后，按相关政策料理子女退学手续。

9月30日，株洲市人民政府办公室印发《关于进一步促进房地产市场颠簸瘦弱展开的十条措施》（简称“新十条”）。

“新十条”明白，为进一步促进房地产市场高质量展开，依据国度、省有关精气，结合我市通常，制定以下任务措施：

一、优化住房信贷政策。 片面落实全国分歧的下降存量房贷利率等政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）开放存款置办商品住房时，在拟购新建商品房的县（市、区）名下无住房的，均按首套住房行动住房存款政策。对拥有住房但已结清购房存款的居民家庭，为改善寓居条件再次开放存款置办商品住房的，行动首套房存款政策。商业性集团住房存款首套房和二套房最低首付比例分歧为 15%。（责任单位：中国人民银行株洲市分行、国度金融监视控制总局株洲监管分局，市住房公积金中心、市住房城乡树立局、市天然资源和规划局，各金融机构）

二、支持团购新建商品住房。 奖励房地产开发企业依据不同人群展开各类购房活动活动。支持房地产企业在产业园区、科研机构、大专院校、企事业等单位展开群体团购商品住房活动。对满足团购条件购房的，一次性性性置办 10 套及以上新建商品住房，团购网签多少钱下浮幅度控制在申报多少钱的 20%以内。对一次性性性团购 100 套及以上新建商品住房的，可由买卖双方协商确定买卖多少钱。（责任单位：市住房城乡树立局、市天然资源和规划局，各县城市人民政府）

三、实施“群众无过失即办证”。 妥善处置保交房、保交楼项目办证，在守住安保底线的前提下，分类施策、集中攻坚，依照“群众无过失即办证”的准绳，及时为购房群众料理不动产注销手续，成功“应发尽发”。（责任单位：市天然资源和规划局、市司法局、市住房城乡树立局，国度金融监视控制总局株洲监管分局）

四、加大“白名单”融资落实力度。 加大“白名单”项目存款投放力度，对契合“5+5”要求的合规房地产项目，做到“应进必进”，金融机构应当加大融资支持力度，经过新增存款、存量存款展期或续贷、调整还款布置等形式予以支持，做到“应贷必贷”。对存在瑕疵的房地产项目，由项目所在县城市人民政府牵头组织房地产开发企业、法院、主办银行及相关单位，逐条梳理修复，力争抵达“白名单”条件。对“白名单”项目的融资开放，各金融机构应当开放绿色审批通道，加快受理、审批、放款。（责任单位：市住房城乡树立局、市天然资源和规划局、市公安局、市审计局等相关部门，国度金融监视控制总局株洲监管分局、市税务局，各金融机构，各县城市人民政府）

五、推行“房票”布置。 在城市升级、城中村改造等触及房屋征收环节中，推行“房票”布置，被征收人可持“房票”购房。房地产企业接纳房票启动购房买卖的，购房人可持房票直接料理网签，房地产企业将房票兑付的资金全额缴存至预售资金监管账户。（责任单位：市住房城乡树立局、市天然资源和规划局、市财政局，国度金融监视控制总局株洲监管分局、中国人民银行株洲市分行、市税务局）

六、放慢推进商品房去库存。 支持市属国有企业等市场主体收买过量的存量房源作为公共租赁住房、保证性住房。置办新建商住公寓、酒店式公寓商品房且作为居民自住经常经常使用的业主，其子女可享用与该地域住宅同等的退学待遇，其中契合“一户一表”装置条件和树立规范的，由市水务集团、国网株洲供电分公司、城市燃气公司抄表到户后，居民用户可持不动产权证等证件开放，享用与该地域住宅同等的用水用电用气多少钱规范。（责任单位：市住房城乡树立局、市财政局、市住房公积金中心、市天然资源和规划局、市教育局、市展开除新委，市水务集团、国网株洲供电分公司、各城市燃气公司）

七、奖励农民进城购房。 乡村户口居民进城购房，依据自己志愿可在料理户口迁移后，按相关政策料理子女退学手续，原乡村群体组织成员享用的权利（含土地承包运营权、宅基地资历权、群体收益分配权）不变，进城购房料理户口迁移后再生育的小孩，可按政策规则同等享用原乡村群体经济组织成员的权利。（责任单位：市农业乡村局、市公安局、市教育局、市住房城乡树立局，各县城市人民政府）

八、展开运营性物业存款。 房地产企业可运行自营的商业性房地产，向商业银行开放运营性物业存款，可用于承贷物业在运营时期的保养、改造、装修等与物业自身相关的运营性资金需求，以及置换借款人为树立或置办该物业构成的存款、股东借款等。（责任单位：中国人民银行株洲市分行、国度金融监视控制总局株洲监管分局）

九、支持住房“以旧换新”。 奖励房地产开发企业、房地产经纪机构及意向购房者签署三方合同，由购房者交纳新房意向订金，订金由市住房城乡树立局启动监管。旧房在交纳新房意向订金之日起 6 个月内未售出的，退还新房意向订金，终止新房买卖。促进“以旧换新”的，可依照相关规则料理退税活动。对房地产开发企业或房地产经纪机构收买的二手房可先采纳转移预告注销，待售出时再依据公证委托书启动二手房过户注销形式成功买卖。对收买二手房的房地产开发企业，将二手房的合同价款（含首付款）抵扣新购商品房房款的，可开放免予房屋首付款的资金监管限制料理网签手续。对拟改换既有独一住房（以家庭为单位）的购房人，按置办首套住房料理住房公积金提取和存款活动政策。（责任单位：市住房城乡树立局、市财政局、市天然资源和规划局、市住房公积金中心，市税务局、国度金融监视控制总局株洲监管分局）

十、实施车位（库）不动产权注销。 房地产开发项目依法配建的结建式地下车位（库）料理不动产注销，参照地上修建物料理注销相关规则行动。地下车位（库）不再收取物业维修资金，其维修控制纳上天上对应修建物一并控制。（责任单位：市天然资源和规划局、市财政局、市展开除新委、市住房城乡树立局，市税务局）

本措施自2024年10月1日起实施。

多地奖励农民进城买房，你情愿吗？奖励农民进城购房对楼市效果大吗？

关于奖励农民进城购房对楼市的效果，这取决于详细的地域和政策实施状况。奖励农民进城购房或许会对楼市发生影响，详细效果取决于以下要素：

政策措施：政府的政策举措会直接影响农民进城购房的水平和方式。 政府或许提供活动政策、存款支持或减免税收来奖励这一行为。

市场需求：农民进城购房的规模和需求会影响楼市。 假设需求大，或许会提高房价；假设需求过度，或许会带动经济增长。

城市开展：这一政策也会影响城市的开展和人口散布。 农民进城购房可以促进城市化，但也要求相应的基础设备和社会服务。

总的来说，奖励农民进城购房可以对楼市和城市开展发生积极影响，但要求综合思索各种要素，并制定适宜的政策来平衡市场需求和城市规划。 政策的详细实施和效果会因地域而异。

我是北京的群体户口，假设我在北京购房后，能否就会转为北京市户口？

乡村房屋买卖合同效能[内容提要]：由于宅基地是群体组织不要钱给村民建房经常使用这一特殊属性，关于乡村房屋买卖合同能否有效，虽然如今没有契合《合同法》关于合同有效的强迫性规则，但关于乡村房屋的买卖能否有效法院判决各不相反，各方面也存在不同争议，本文关键从经过法律、法规、法理剖析动身，以为乡村房屋买卖合同应为有效，同时对如何规制提出想象。 [关键词]：乡村房屋 宅基地经常使用权 房屋一切权 合同效能 地随房走一、房地产权现状和乡村宅基地经常使用权谈乡村房屋买卖，首先要剖析目前我国的房地产权现状，我国的土地一切权有二种一切制：国有和群体一切.所以任何单位和团体都无法取得土地一切权，且土地一切权是不支持买卖的。 而关于房屋是指修建于地上的供人寓居和从事营业或其他社会活动的修建物，其总是树立在土地之上。 土地上一旦建了房屋，对土地的占有、应用在一定时期内已成功，以后关键表现为对房屋的占有、应用，故房屋和土地无法分及其占有的相排挤，理想上在两个一切权不分歧时只能表现为一种占有经常使用。 理想中土地一切权人经常使用他人一切的房屋，对房屋享有经常使用权，房屋一切权人失去占有经常使用房屋的权益这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所选择的。 而拥有房屋的一切权而占有土地经常使用权的状况少量存在，如一切的私有建造（包括乡村在宅基上树立的房屋）和商品房屋的一切权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋一切权人占有经常使用土地，而不是土地一切权人占有经常使用房屋。 国度为了开展房地产也树立了国有土地经常使用权出让的有关法律法规，在日常中只需土地经常使用权还在经常使用期限内，应是地随房走，而当土地经常使用权经常使用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的疑问。 而土地经常使用权的有期限性，这就会出现土地经常使用权的有期限性和房屋一切权持久性抵触，造成不动产存在自然的缺陷，而乡村宅基地上的房屋不存在这个疑问，只需房屋存在，就可终身占有宅基地的经常使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查经常使用人能否契合条件。 宅基地经常使用权是用益物权的一种，为我国所特有。 它指的是乡村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对群体土地所享有的占有、经常使用的权益。 宅基地经常使用权普通分为两种：乡村宅基地经常使用权和城镇宅基地经常使用权。 乡村宅基地和城镇宅基地的区别在于：乡村宅基地是与群体经济组织成员的资历是咨询在一同的，在一定水平上，宅基地具有社会福利和社会保证的性能，而城镇宅基地则不具有这一特质。 本文所讲的即是乡村的宅基地及其上的土地。 关于宅基地经常使用权的性质，我国学者大都以为，宅基地经常使用权实质上属于土地经常使用权。 宅基地经常使用权具有如下的特点：1、乡村的宅基地与群体经济组织成员的权益和利益是咨询在一同的。 也就是说，农民开放宅基地很大水平上是由于农民是乡村群体经济组织的成员，每一个成员都有权以团体或许户的名义开放宅基地。 2、宅基地经常使用权是特定主体关于群体土地的用益物权。 宅基地作为用益物权，首先表如今权益人可以对宅基地常年享有占有、经常使用的权益。 关于宅基地，权益人有权在宅基地上建屋和隶属物。 由于房屋可以承袭所以宅基地经常使用权实质上也可以承袭，因此宅基地经常使用权是一种无期限限制的权益。 3、群体经济组织的成员只能开放一处宅基地。 由于土地资源的有效性，无法能给每个乡村居民提供更多的宅基地，而每户开放到一处宅基地，即足以保证其基本的生活要求，假设支持开放多处，则将造成土地资源的糜费。 从以上定义可知，不只是乡村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋关于土地的经常使用权是终身占有的，一切地随房走是肯定的，由于建造人关于房屋一切权的持久性，而房屋只需没有倒塌、灭失，即使开放人失去社员的资历，也是享有宅基地经常使用权的。 二、乡村房屋买卖现状和法条剖析目前，关于城市房地产买卖国度也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的买卖。 相关于城市来讲，规范乡村房地产的买卖的法律法规只要零星的几条，而出现在我们周围的乡村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于买卖的双方了解自己的权益义务。 同时关于宅基地经常使用权不得转让而使乡村房屋一切权人无法行使一切权中的奖励权，让我们先来看看上方两个案例：1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购置了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时经常使用权人注销为赵某。 这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。 2002年赵某以未经其自己赞同被丈夫私自出售房屋为由起诉这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为有效合同，要对方返还房屋。 一审法院审理以为，赵某是知道并赞同其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，采纳赵某的诉讼恳求。 2、于某系城郊某村农民，其经有关部门同意在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地一切权属于村委会。 原告诸某系城镇定量户口人员。 2001年8月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作引见人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。 同月25日，于某与诸某达成了购房协议书一份。 该协议商定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给原告，价款18万元；房屋的产权证和宅基地经常使用权证书由原告担任操持，原告预交房款10万元，余款8万元在两证交付后付清。 该协议签署后，原告将房屋交给了原告，原告也实践给付了原告10万元，并住进了该房屋。 后因土地控制部门和房地产控制部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与原告诸某签署的房屋买卖协议有效，并责令各自返还财富，一审讯决原告于某与原告诸某的买卖协议有效，同时判令原告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失3750元，原告返还原告房款10万元。 相同是城市居民购置乡村房屋的纠纷，但法院有两种一模一样的判决，说明法律在购置乡村房屋的纠纷中存在不同的看法，有关法律还不够完善。 目前，我国关于乡村房屋转让，关键依据的法条是《中华人民共和疆土地控制法》第62条：乡村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。 乡村村民建住宅，应当契合乡（镇）土地应用总体规划，并尽量经常使用原有的宅基地和村内闲暇地。 乡村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民人民政府同意；其中，触及占用农用地的，依照本法第四十四条的规则操持审批手续。 乡村村民出卖、出租住房后，再开放宅基地的，不予同意。 从62条可以看出这是对宅基地经常使用权的一种规则，且是针对乡村宅基地开放及建房的规则，而此条中关于乡村村民出卖、出租住房没有制止性规则，只是说乡村村民出卖、出租房屋后，再开放宅基地的，不予同意，这是对一户只能开放一次性宅基地的限制。 从此条可以看出乡村村民房屋是可以出卖、出租的。 但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而理想是目前乡村开放宅基地时关于你能否有宅基地会启动严厉审查，关于目前一户拥有多处宅基天文想中已普遍存在，大多是开放建房后又承袭房屋和购入房屋的，如规则一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在承袭权房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行乡村的房屋拍卖时只需求是本村村民即可，所以这个规则如严厉执行，可以说乡村房屋是没有人可买的，如不是自住其价值不能成功的。 第63条：农民群体一切的土地的经常使用权不得出让、转让或许出租用于非农业树立；但是，契合土地应用总体规划并依法取得树立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地经常使用权依法出现转移的除外。 从上可知，这条是针对树立用地来说，除了第二款规则外，农民群体一切的土地假设是为了非农业树立，就不得出让、转让或许出租，此款笔者以为不能否认乡村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经同意的，一切权人依法转让房屋法律应是支持的。 第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义私有制，即全民一切制和休息群众群体一切制。 全民一切，即国度一切土地的一切权由国务院代表国度行使。 任何单位和团体不得侵占、买卖或许以其他方式合法转让土地。 土地经常使用权可以依法转让。 从上方法条可知群体土地经常使用权可以依法转让，所以群体土地经常使用权是可以依法转让在法律上不存在阻碍的。 关于经常使用权是不是赞同转让或转让给谁因是由土地一切权人选择，也就是说因由村群体选择，所以关于村民不要钱取得的宅基地经常使用权建房后转让房屋时触及土地经常使用权移转的，必需附条件是必需的，如经村群体赞同，或不要钱改不要钱补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。 1982年1月7日《国务院批转<第二次全国乡村房屋树立任务会议纪要>的通知》明白规则：“……社员建房和村镇树立用地，必需实行开放审批手续。 群体划转给社员的宅基地，社员可常年经常使用，一切权仍归群体，严禁买卖、出租和违法转让。 ”笔者以为这条规则是针对宅基地一切权严禁买卖、出租和违法转让。 在1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于增强土地转让控制严禁炒卖土地的通知》的第二条规则：增强对农民群体土地的转让控制，严禁合法占用农民群体土地启动房地产开发。 农民群体土地经常使用权不得出让、转让或出租用于非农业树立；对契合规划并依法取得树立用地经常使用权的乡镇企业，因出现破产、兼并等致使土地经常使用权必需转移的，应当严厉依法操持审批手续。 此条也是针对制止群体土地出让、转让或出租用于非农业树立用地。 关于已批宅基地农民建房后卖房而惹起的宅基地经常使用权的移转并没有制止。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农民群体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地经常使用证和房产证。 此条应是明白规则居民不能向农民购置乡村的住宅和经常使用群体土地建造，这同原城市的房屋乡村户口不能购置的规则相相似，而以上的规则据合同法规则规则不能用来否认乡村房屋买卖合同有效。 2001年8月31日《山东省人民政府关于增强乡村宅基地控制的通知》明白规则：“严厉制止村民或群体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，私自转让、买卖的，土地、树立等行政控制部门不得操持有关手续，并由土地行政主管部门依照私自转让土地经常使用权的规则依法处置。 ”《山东省初级人民法院关于审理房地产案件若干疑问的意见》第56条愈加明白的规则：“乡村宅基地经常使用权的转移，必需经合法同意……未经审查同意，宅基地经常使用权不能随房转移给卖主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为有效。 ”以上这些规则笔者以为从物权的法理上剖析都有其缺少的一面，既然房屋的产权是村民一切的，建房也是经审批的，而宅基地一切权是村群体一切，一户只能一次性开放，也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的经常使用权是经审批的，所以宅基地经常使用权是依靠于房屋上表现出来，一切权人不能独自行使占有土地，只能是地随房走，而现房屋赠与、买卖是对一切权的一种奖励，能否有效笔者以为应按法律和国务院的法规，其他的规章和中央性法规都不能否认合同的效能。 当然从这些从中央到中央的法律法规说明，政府是制止农民的住宅向城市居民出售转让的，所以大少数的法院也是依照这个准绳判令买卖有效。 但从房地产权现状为土地经常使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有经常使用，房屋一切权人有权奖励房屋的一切权及买卖双方意思自治准绳动身，判令买卖合同有效在城乡一体化的今天不是最好的处置方法。 也不符《合同法》、《民法通则》关于合同有效的规则还有笔者以为在实践的操作中，严厉制止宅基地经常使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。 在第一部份笔者剖析了在土地经常使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本准绳，法律不能制止乡村私有房屋的转让，关于制止独自宅基地经常使用权的转让是合理的，但关于建房后假设制止宅基地经常使用权随房一同转让，从而制止房屋的转让是法律依据是有缺少的，把宅基地的经常使用权和房屋的一切权分别，国度或一切人控制对宅基地的经常使用权，但实践上却损害了村民对自己房屋的一切权的完全行使。 中央政府严厉制止宅基地经常使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基地经常使用权具有一定的身份性质，但笔者以为这里的身份关键是取得时的身份性质，这如城市居民取得房改房，经济适用房时需审批，而取得一定时期后支持上市买卖，买卖时有一定的附加条件。 相同关于乡村村民开放取得宅基地并建房后，关于房屋的一切应采完全权益的态度，应支持有条件转让。 对此人们或许会担忧一旦支持乡村房屋可以向任何人转让，则宅基地就不再与乡村群体的成员权咨询在一同，这不契合宅基地经常使用权的固有属性，是没有必要的，由于国度规则了一户一次性开放的准绳，社员的身份属性关键在开放时表现出来，开放建房后强调房屋一切权完全行使的权益，只是转让时设定一定的条件，如需经村群体赞同、征为国有土地、需补交土地费用等。 我们也应该看到，假设不支持乡村房屋转让，这会使得乡村的不动产难以进入市场启动买卖，使房屋的交流价值不能成功，在一定水平上会限制农民的融资的手腕，甚至会阻碍乡村经济的开展。 尤其是现阶段，许多农民曾经进城打工，在城里曾经置办了房产，在乡村的房屋曾经闲置，假设不支持农民转让房屋，将会形成乡村房屋的常年闲暇，不契合物尽其用的准绳。 三、目前在关于乡村房屋买卖法律缺少的状况下，乡村房屋买卖应采有条件有效准绳笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市老妇购置了乡村的民房用以养老，外地群体组织也是知道的，从没有反对过，从群体组织方面思索以为宅基地经常使用权已给村民经常使用建房，村民卖房这是很正常的，但十几年过去了，法院却判令买卖合同有效。 这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了，如今无家可归，境况十分可悲。 所以，这样的规则不利于社会的稳如泰山，会带来某些不安宁要素，也违犯了一切权人可行使房屋一切权奖励准绳，在没有改动宅基地一切权现状和对土地的占有和应用状况下，也违犯了合赞同思自治的准绳，不论是买方还是卖方都不利，而对群体土地的经常使用权也没有实质的影响而乡村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对立第三人的财富权益。 物权实质上是一种支配权，是权益人对物的直接支配；它具有对立第三人的效能。 对房屋的一切权是属于物权的一种。 从法理上剖析，村民对其房屋具有相对的支配权。 但是，从通常上，村民对其房屋并没有享有该种权益，这对村民是很不公允的。 同时，依照意思自治准绳，关于买卖合同，以双方意思达成分歧为准。 但是，在农民房屋转让的疑问上，并没有采意思自治准绳。 这些与法理上相悖。 在这里，土地和房屋是两个物，只是由于土地和房屋自然上的无法分，法律才创制了房屋一切权人享有土地经常使用权，并使两权主体分歧，以简化因房屋与土地权益不分歧带来的费事和不便。 这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋经常使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。 由此便创立了土地经常使用权随房屋的奖励而奖励，即地随房走和房屋随土地经常使用权的奖励而奖励，即房随地走这两个准绳。 宅基地一切权属乡村群体经济组织一切，其经常使用权由群体组织按法律规则的条件和程序划拨给村民经常使用。 作为宅基地经常使用权人，有权在取得的土地上享有占有、经常使用的权益，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。 作为经常使用权人无权独自转让宅基地，但假设经常使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的一切权的完整权能属于宅基地的经常使用权人。 此时，房屋的一切权与土地的经常使用权分属不同的权益主体，双方在权益行使方面肯定相互牵制。 而房屋与土地严密结合的特点选择了二者必有一方要妥协，或许地随房走或许房随地走。 在我国，城市和乡村私有房屋的宅基地均不得独自转让，故此在这里只存在地随房走的现象。 假设只能支持房随地走，那么村民因不享有土地的经常使用权将影响其房屋的一切权的行使。 他只能对其修建物或其他附着物享有占有、经常使用、收益的权益，而无从行使最关键的奖励的权能。 假设宅基地上经常使用权人欲走出乡村，到外面的全球开拓一番事业，其宅基地上的合法修建只能经过出租来发扬物的成效。 无疑，这使其权益的行使很不充沛。 假设支持地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋一切权的行使将不存在任何阻碍，此举并不影响群体经济组织对土地享有的一切权。 宅基地一旦划拨给村民经常使用，群体经济组织对其一切的土地实践上并不能行使更多的权益。 当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的经常使用权人换了另外的主体，村民并不能经过出售房屋而从中取得宅基地的收益，他只能取得出售修建物的利益。 因此，对群体经济的经济利益并不存在侵犯的疑问。 且支持村民房屋自在转让，将使村民的房屋发扬最大的成效。 据《人民日报》报道，依据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例，苏州将支持农民住宅有条件转让。 报道说，作为全国首创的关键举措，苏州农民进城后，农宅将可以转让、出售。 日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立农民住宅置换中心。 届时，农民宅基地将可经过住宅置换中心自在转让。 苏州土地部门担任人引见说，制定这一政策的关键目的是推进苏州乡村的城市化进程。 常年以来，乡村住宅普通只要宅基地经常使用证，土地属群体一切。 由于乡村住宅缺少土地证、房产证，交流不时存在着困难。 农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一群体组织的农民，要么就只要空置。 这样做的结果是：一方面，城市居民或外来者基本无权购置农民房，另一方面，也造成乡村住宅多少钱昂贵，一定水平上影响了农民进城购房、定居的速度。 因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为寓居区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则归入城市私房控制，只需补交土地出让金，这些农宅就可以启动房产买卖。 而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房买卖款后收买储藏后进入市场。 这样做的优势是城里人有了在乡村买房的或许，也将大幅提高苏州农宅多少钱，让农民也享遭到城市化的效果。 因此，笔者也想从法理和目前现有法律法规论述一下自己的拙见，以为乡村房屋产权注销、买卖一是应尽快完善立法，在往年的二会上已有委员提出这个疑问，二是在目前没有法律制止转让的状况下采有条件有效为妥，详细的想象如下：1、尽快完善立法，规则乡村房屋可自在买卖的方法。 关于一户只能拥有一处宅基地修正为在没有宅基地的状况下一户只能开放一处宅基地，宅基地经常使用不是终身的，为房屋的寿命内（或规则年限如70年），房屋到塌或灭失重建时重新开放同意（目前乡村重建房屋也是要同意的），放宽乡村房屋买卖时宅基地经常使用权在房屋自然寿命内（或规则年限70年）随房移转的条件。 2、参照《中华人民共和国城市房地产控制法》第八条：城市规划区内的群体一切的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的经常使用权方可有偿出让。 所以，可以对城市规划以确定为寓居区范围内的农民宅基地，由政府确权或征为国有土地，交纳土地出让金，进入市场买卖。 3、目前在没有法律和国务院法规对乡村房屋转让没有制止性规则的状况下，法院不宜对已交房付款并订有买卖契约的，应认定为合同有效为好，特别是关于经村群体组织赞同备案的应为有效，关于宅基地建房后出售的可规则村民转让其房屋必需经村群体组织赞同，并规则一定的转让年限。 《城镇国有土地经常使用权出让和转让暂行条例》第十二条依据土地的用途对各类用途的经常使用权最高年限作了规则，寓居用地为70年。 所以转让也应参照从审批建房末尾起算70年为其年限。 如享有原宅基地的村民曾经经常使用了20年,那么买方所享有的期限则为50年。 同时关于原不要钱的可思索收取一定的经常使用费。

建国初农民群体化革新后农民私有化,建国七十年农民要玩完,农民怎样办,孰看国

中共采取了不同于以往的发入手腕，这便是以土地为中心的政治发动。 详细而言：一是在制度层面上，以土地纲领建构反派指导权；二是观念层面上，以土地均平重塑乡村次第观；三是在组织层面上，以土地革新再造政治共同体[6]（p178-197）。 经由土地革新之后，占据中国传统社会主流的“小自耕农”转型为“反派农民”，乡村社会出现了基本性的变化。 所谓反派农民，是指经由反派气氛的洗礼，思想看法、行为逻辑、组织方式都顺应了反派化要求的农民外形。 反派农民的特点可以用两个字来概括：一个是均、一个是动。 所谓均，有两层意思：一是均平，二是均质。 土地革新的直接效果就是“均贫富”——过去贫富不均的农民成为了在财富占有上基本均平的集体；土地革新的深层次效果则是“等贵贱”——过去在乡村社会中上下有别的农民成为了在社会位置上相对均质的集体。 台湾学者黄树民在《林村的故事》一书中曾坦陈，1949年后的中国反派对全体中国人启动相对均质化的改造方面起到了十分大的作用[7]（p17-19）。 而所谓动，也有两层意思：一是心动，二是执行。 传统农民是剧烈的保守主义和宿命主义者，在近代反派中比“翻身”反派更难的是农民的“翻心”发动。 青年毛泽东就曾放下豪言：“欲动天下者，当动天下之心，而不徒在显见之迹。 ”[8]（p85）在土地革新中，基层任务组经过“诉苦”“批斗”等方式重构了农民的观念和看法，激起了农民热烈的反派心情，是谓“心动”。 “翻心”之后的农民很好地承接了“政权下乡”“政党下乡”的政治要求，支持新政权废弃了传统乡村中的精英结构和统治相关，树立起了新的组织体制和控制次第，心动转化为执行。 常年以来，人们关于1950年代土地革新的功过得失，评说不一。 最关键的批判在于执政者对事先土地分配不均的水平严重高估。 近年研讨发现，依据1949—1952年土改的普查数据预算，土地革新前乡村10%的富有阶级占有的土地，在南边大约为25%—30%，在北边则不超越20%。 这样看来，乡村土地分配不均的水平并没有想象的严重[9]（p146）。 这一批判不无道理。 但也要求指出，土地革新简直是近代民主反派中一切国度尤其是后发国度的普遍现象，这在很大水平上与特定的历史背景有关。 从这一背景动身去看，土地革新的政治意义远远大于其经济意义。 近代反派，可以说是“得乡村者得天下”[10]（p241）。 1936年，毛泽东在延安对美国作家斯诺说道：“谁赢得了农民，谁就会赢得了中国，谁处置土地疑问，谁就会赢得农民。 ”[11]（p47）中国共产党之所以指导中国反派走向成功，正是由于在复杂纷繁的要素中，抓住了农民这个中心；在农民疑问上，又抓住了土地这个基本。 后来杜润生评价说：土地革新是“农民取得土地，党取得农民”，其历史意义在于“彻底推翻乡村的旧次第，使中国借以成功20世纪的历史义务：‘重组基层’”[12]（p20）。 面对传统时代一个分散化、团圆化的乡村社会，在新中国的国度政权树立中，国度权利直接触及农民集体，经过对农民的改造促进了乡村社会的重组。 由此，让后发国度成功现代化的两个基本条件——资源吸取和社会发动——有所下落。 人的开展提高是最为复杂的、最为缓慢的环节。 在短短几年里，依托国度强迫力所型塑的反派农民当然不具有稳如泰山性。 作为国度政治整合中分歧性建构的产物，反派农民只能在某个时点上存在，而无法能成为一个继续的形态。 实践上，反派农民塑造的成功之日，实践上也就是农民分化重新开启之时。 当然这一环节十分缓慢。 在新中国树立历程中，反派农民不但支撑了建国之初乡村社会的改造，还直接服务了国度的群体化战略。 而且，其行为惯性不时延续上去，影响了后续几十年里的乡村控制结构和乡村开展进程。 二、公社农民与政社合一的乡村体制建国之初，党的指导集团包括毛泽东自己都以为要求经过一个比拟长的新民主主义阶段才会向社会主义阶段过渡。 1950年召开的一届全国政协二次会议上，毛泽东还在说：“未来，在国度经济事业和文明事业大为兴盛了以后，在各种条件具有了以后，……就可以冷静地和妥善地走进社会主义的新时期。 ”[13]（p27）但短短三年之后，1953年6月的政治局会议上他便强调“确立新民主主义社会次第”“由新民主主义走向社会主义”和“确保私有财富”等提法和口号都是有害的[13]（p81-82）。 就在这一年，中国大规模启动了统购统销和乡村群体化进程。 1958年6月，毛泽东在河南新乡七里营和河北徐水发现了人民公社，并提出了“人民公社好”的著名口号。 他说：“我去河南调查时，发现嵖岈山这个典型，得了卫星公社的一个章程，事与愿违。 ”[14]（p139-140）不到一个月之后，《中共中央关于在乡村树立人民公社疑问的决议》发布，中国进入了长达26年的“公社时代”。 树立人民公社的第一步，便是将传统的家户农民改形成公社农民，这是一个历史上从未有过的新变化。 公社农民的规范称谓是“社员”，此时的农民外形归结起来说就是：私有产权被终结、自在迁移被制止、家庭运营被解构、横向咨询被切断。 第一，土地归公，终结私有产权。 1955年夏天，群体化运动到达了高潮，全国范围内初级社曾经基本树立起来，许多中央末尾由初级社向初级社推进。 “初级社成功了土地和关键消费资料的群体一切制……取消了土地分红，一致组织消费与交流，实行按劳分配。 ”[15]（p54）初级社农民尚可保管土地的一切权，只是让渡出土地的经常使用权，而初级社则意味着连同土地一切权都要交给协作社。 自宋代以来因循逾千年的土地私有产权至此终结。 第二，身份固化，制止自在迁移。 新中国成立以后，政府屡次发布过限制农民迁移的文告或许政令。 1950年11月26日的《人民日报》发布了《应劝止农民自觉向城市流动》的文告，1953年4月17日政务院发布《关于劝止农民自觉流入城市的指示》，过了不到一年，外务部、休息部发文重申贯彻这一指示[16]（p46-47）。 可见，限制和控制农民的流动是建国以来一以贯之的政策主张，只是到了公社时代政府经过户籍、粮本、务工等一道道手腕将上述政策发扬到了极致。 张乐天说：“地缘在公社中变成了‘画地为牢’（某农民语）的桎梏，只需生活在这片土地上的人，就只能握有乡村户口，就注定只能从事农业休息。 ”[15]（p197-198）第三，群体核算，解构家庭运营。 在毛泽东的思想深处有这样一种看法：“在农民群众方面，几千年来都是集体经济，一家一户就是一个消费单位，这种分散的集体消费，就是封建统治的经济基础，而使农民自己陷于永远的穷苦。 克制这种状况的独一方法，就是逐渐地群体化。 ”[17]（p931）在这一思想指点下，农业群体化构成了对传统家户运营的否认和替代，农民家庭只保管了最基本的血缘和亲缘意义（在最极端的几年里大搞公共食堂，这些性能也被消弭殆尽）。 公社体制下，传统的农民家庭运营边界被打破，农民被划分到水稻、蚕桑、蔬菜、畜牧等各个专业组当中，实行“共同休息、记工记酬、群体核算”。 第四，指令控制，切断横向咨询。 公社体制下，乡村的消费、分配、消费、社会活动等都是在各级政府的指令下运转，在公社外部则沿着公社—消费大队—消费队—农民这一链条启动控制，树立起由政府到公社再到农民团体之间的纵向咨询[18]（p71）。 这一体制切断了人与人之间的横向咨询，人们的经济活动被制止、交往空间被阻隔、执行范围被兼并。 这意味着，人和人被同一化、共同体也被同一化，整个社会简直成了一个失去社会分化的、简易复制的“蜂巢”式结构。 这一时期实行的是“政社合一”的乡村体制。 所谓“政社合一”，是指公社同时是社会主义中国在基层社会的政权单位、经济单位和社会单位，上方的消费大队和消费队是这一体制向更基层社会的复制和延伸。 群体化时代整个国度成为一个以“再分配”经济外形为中心的总体性社会[19]（p10），人民公社是这一体制下乡村社会的一个基层执行单元。 这一体制的内在逻辑是：（1）国度和群体之间是委托—代理相关。 群体受国度的委托对基层社会启动全方位的控制特别是成功统购统销义务，群体实践是国度政权树立中的一个详细执行者。 群体的自主权很低，不但对所谓的群体土地并没有处置权，甚至连“吃饭”这样的事都要求中央直接“指点”。 仅1960年9月，中央就延续发布《中共中央关于压低乡村和城市的口粮规范的指示》《中共中央转发陕西省曹家庄消费队食堂浪费粮食的阅历》，对各地口粮规范启动规则并要求各地总结推行一个村庄食堂的阅历[20]（p16-17，46）。 （2）群体和农民之间是吸取—分配相关。 群体担任吸取农民的消费剩余上缴国度，并同时成功社区内的资源分配。 徐勇指出，“中国的群体经济是在方案经济体系下生成，并听从和服务于整个方案经济体系的。 由此可见，中国乡村群体经济原生外形是群体经济+国度方案，从而也是一种依靠性奉献式经济。 ”[18]（p71）以上便是我们今天经常提到的城乡二元结构中乡村一头的图景。 这一现象很难让人觉得美妙。 公社体制所存在的经济低效、控制困难、特权盛行等疑问曾经失掉普遍讨论。 除此之外，从社会历史意义上着眼，公社体制还存在以下疑问：第一，公社对农民约束严苛，但对农民的维护作用缺乏。 约束与维护是共同体的两面。 传统村社共同体当中，农民依靠于共同体及其人格威望，遭到皇权次第、宗法相关的约束，但同时享用着共同体生活伦理、均平次第的维护。 但在公社体制中，共同体对农民的约束史无前例，但对农民的维护却简直付之阙如。 那个时代工人通常被称为“国度职工”，但简直从未听说农民被称作“国度农民”。 理想也确实如此。 工人在低工资水平上成功消费上缴时，最最少还享遭到了国度的粮食、医疗、住房等方面维护（虽然是低水平的），但农民只要上缴消费剩余的义务，却简直没有享用国度福利的权益。 第二，公社试图改造小农的本性，违犯了人类提高的基本规律。 公社体制对农民的改造，甚至比土地革新更为彻底。 土地革新尚且部分地应用了小农自身的小私有特性，而群体化是树立在彻底改造小农这一基础之上的。 如徐勇所言，公社体制下实行土地归公及其国度化，在一定水平上是以抑制甚至消灭农民的个兽性、私有性——其实也就是独立性——为条件的[21]（p123）。 但这一努力适得其反，不但未能成功对小农的改造（理想上也无法能），反而抑制了小农自主提高和农业社会向现代社会自然演化的或许性，结果是迟滞了而不是减速了社会的提高。 第三，公社靠高压力气启动维系，坚持稳如泰山的政治本钱高昂。 公社体制自身缺少存续的内生动力，只能靠高压力气启动维系，管制一旦清闲体制就有打破之虞。 整个群体化时期，仅大规模的包产到户风潮就有过四次，其他如农民往常的收工不出力、扩展自留地等记载更是无从备列。 党国英指出，在公社体制下，用途理公共品供需疑问的方法处置竞争性东西消费疑问，且在公共范围并未树立识别少数人与少数人的政治机制，这只能是一种社会政治本钱高昂的“紧张型稳如泰山”[22]（p1-5）。 这样一种体制注定是难以持久运转下去的。 革新开放之后，乡村实行了土地家庭运营，没过几年人民公社就片面解体了。 但要求留意的是，乡镇层面的“政社合一”体制在革新开放后完毕了，村庄层面的“政社合一”实践上不时保管到今天。 我们今天深化革新无非是纠过往之偏，人民公社制度存续了26年，可“纠偏”的革新却都曾经因循了整整40个年头。 今天，我们无论是研讨乡村疑问还是推进乡村复兴，都要时辰坚持对公社时代的觉醒看法，对一些直接或变相改动家庭承包运营、退回旧的群体经济体制的思潮和做法时辰坚持警觉。 三、大国小农与乡村控制格式的演化大国小农是中国的一个历史传统和基本国情，也是国度—社会相关反映到乡村场域的一个基本图景。 这个图景在公社时代曾经遭遇了改造和终止，革新开放之后，在新的历史条件下得以重新确立。 革新开放以来40年的时期里，农民阅历了家户小农、流动小农到市场小农的外形变迁，大国小农的外延也在出现与时俱进的变化。 （一）家户小农与乡政村治体制确立“家户制”是中国乡村社会的底色。 在农业消费中，家户运营是一种高水平制度。 当今全球上农业最兴旺的几个国度，也都是实行家庭农场运营。 中国早在数百年前就曾经构成了稳如泰山的家户运营制度，自明清以来，中心家庭就是中国乡村社会最关键的产权单位、消费单位和控制单位。 但这一制度基础在群体化时代遭受严重的扰动，乡村革新首要就是重建被破坏的家户制度。 革新刚启动时，土地承包运营的方式是多样的。 正式文件中更强调责任制，并没有对家庭运营的位置作出特殊强调。 杜润生回想，刚末尾时，包产到户、包干到户、联产计酬、专业承包或小组承包等各种方式层出不穷。 在多种运营方式可供选择的状况下，出现了一致运营向分户运营转变，包产到组向包产到户转变，包产向包干转变[12]（p121）。 革新启动后的几年里，家庭运营与联产承包制逐渐成功了“政策嫁接”，家庭联产承包责任制才作为一项正式制度正式确立上去。 土地家庭承包运营制度确实立意味着终止了数十年的家户小农传统得以恢复——当然是扬弃之上的恢复。 土地的家庭运营瓦解了公社体制存续的根基。 公社是一套“政社合一”的组织，在群体化时代其在经济方面的关键性能就是组织消费并成功统购统销，实行家庭承包运营之后，这一经济性能曾经失去意义。 假设说此时公社毕竟还承当着政治和行政性能，在群体化时代作为其性能延伸的消费大队和消费队则一时期失去了执行方向，很多中央出现了基层组织瘫痪和控制真空。 这时，广西宜山、罗城一带的农民为保养社会次第，发生了一批村民“自组织”，有的叫“村委会”，还有的叫“村管会”“议事会”或许“治安指导小组”。 “这一新的基层组织方式出现以后，立刻失掉正在思索如何处置随着经济体制革新而树立新的基层组织体系疑问的中央决策层的注重。 ”[23]（p23）1983年，中共中央、国务院印发《关于实行政社分开树立乡政府的通知》，明确实行“政社分开”，要求设立乡政府和乡党委，并明白“村民委员会是基层群众性自治组织，应按村民寓居状况设立”，后来常说的乡政村治概念便是由此而来。 1987年《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》公布，村民自治制度和村民委员会组织具有了法律依据，乡政村治体制正式确立。 直到今天，这依旧是中国乡村控制的基本体制。 （二）流动小农与乡村控制次第变化历史上家户小农的执行空间是固化的，生于斯、善于斯，绝大少数人永世都不会分开自己熟习的土地。 反派时代和公社时代的农民也是固化的，二元体制限制了他们的流动。 乡村革新给了农民以身份自在，自在带来了农业的开展，农业开展之后一部分农民便得以从土地上束缚出来从事工商业活动。 顺应这一大势，政府进一步放宽了农民流动的自在；传统的家户小农多了一重流动的特性，成为流动小农。 以今天的目光回望，这一举措可以说重构了整个国度的经济时机幅员。 不过，早期的农民流动带来的却是一种不稳如泰山形态。 这一时期乡村控制次第变化关键表现为三个方面：第一，社会次第动摇。 少量农民出于对获利时机的追逐频繁往来于城乡之间，造成的结果是：乡村资源大出大进、乡村次第大开大合。 直接要素是，分开乡村的多是乡村精英和青壮年等最具生机的群体，这部分人的流出一方面形成了乡村知识、资本、凝聚力的耗散，另一方面也使得边缘人群得以仰望，不稳如泰山要素有了更多活动空间。 而疑问的基本在于，一方面流动小农看似挣脱了土地的约束，实践上没有走出农业社会的局限，这些人在城乡之间的流动引发不少社会疑问；另一方面从村庄传统共同体解体到现代性要素的进入要求一个环节，在乡村社会结构换挡期难免出现一些“生长中的烦恼”。 第二，人口外流盲动。 世纪之交，“三农”疑问映入人们视野，其中最严重的便是农民税费担负疑问。 事先农民除了要交纳农业税、特产税等正式税赋之外，还必需交纳用于乡镇和村庄运转的“提留统筹”以及各种项目的“集资分摊”，用老百姓的话说是“头税（正式税费）轻、二税（提留统筹）重、三税（集资分摊）是个无底洞”。 在繁重的税费担负之下，一些人为逃避税费离村进城，而这部分人的出走意味着他们原应交纳的税费担负要均摊到留下的人头上，直接参与了留村农民的压力，由此造成了“人口外流—担负减轻—加剧外流”的恶性循环。 第三，土地次第扰动。 与事先繁重的税费担负相伴生的还有一个严重疑问，即“二轮”承包时部分农户为了减轻税费担负全部或部分地丢弃了承包地，这个比例全国平均在10%左右。 2006年国度片面取消农业税后，人口自觉流动疑问很快迎刃而解，可土地疑问的性质却出现了新变化。 农业税取消后，“二轮”承包时丢弃了承包权的农户多方努力希望取得承包权，但少数农户的努力并无结果。 这部分农户之所以能够暂时接受理想是由于他们指望着本轮承包到期后能够按人头启动土地调整，他们实践上是在等候。 10%的比例看似不高，但放到全国看相对数量不算小，“二轮”土地承包到期时，如何在政策衔接中处置好这部分人的诉求，是一个关键疑问。 流动小农表现出不同于传统农民的特征，进而型塑了不同于传统时代的乡村社会。 当然，无论是流动小农还是乡村次第动摇都带有清楚的过渡性特征，随着工业化城镇化进程的推进，农民的专业化和市场化水平进一步优化，乡村控制外形也随之进入了新的历史时期。 （三）市场小农与乡村控制结构分化革新开放以来的40年间，中国的乡村人口阅历了“离土不离乡”“离土也离乡”和“离土不回乡”三个阶段的转变。 2000年以后，中国开启了大规模城市化进程，乡村人口比重、乡村务工人员比重和农业务工份额都出现了大幅降低（见表1），如今城乡人口规划曾经出现质变。 表1：城乡人口规划状况（1978-2018年）数据来源：中华人民共和国国度统计局：《中国统计年鉴》（2018年）；中华人民共和国国度统计局：《2018年国民经济和社会开展统计公报》；全球银行地下数据，https：//随着城镇化进程的推进，产业分工和市场经济要素逐渐向乡村社会浸透，传统农民在流动性的基础上又参与了经济性和独立性的要素，流动小农逐渐发育为市场小农。 市场小农的特点是具有了独立的经济核算看法，能够在宽广的城乡市场中作出有利于自己利益的决策和选择。 寓居地离城市近的农民，具有融入市场转而从事工商业的便利，这些村庄的农民较早也较为彻底地脱离了农业，这些村庄的土地大多也早已转为树立用地并取得了政府认可。 还有一部分农民寓居在平地、高寒等本不适恼人类生活的中央，这部分农民当然有更强的驱动力向外迁移。 从中国乡村全局来看，以上两部分农民只是少数，大部分的农民寓居在典型农区