推进市场止跌回稳 中信建投 一线城市限购安闲落地 (推进市场止跌的措施)

媒体得知，证券公布研报称，9月26日政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，四大一线城市积极照应，安闲限购政策，并在首付比例、税收政策方面做出优化。参考历史阅历，一线城市政策出台后，新房和二手房销售都会发生清楚改善，本次政策出台，一线城市市场生动度有望提高。中期看，中央要求促进休息报酬合理增长，提高休息报酬在初次分配中的比重，居民支出的继续增长有利于购房需求继续开释，支持房地产市场颠簸瘦弱展开。

中信建投关键观念如下：

事情

9月29日至30日，上海、广州、深圳、北京相继公布楼市新政，在限购政策、首付比例、税收政策方面做出优化。

简评

政治局会议提出促进楼市止跌回稳，一线城市积极照应。9月26日政治局会议首提促进房地产市场止跌回稳，并指出要调整限购政策，完善土地、财税、金融等政策。9月29日至30日，上海、广州、深圳、北京积极照应政治局会议要求，在限购政策、首付比例、税收政策等方面做出调整。政策优化叠加“金九银十”，一线城市市场有望率先回稳。广州在一线城市中率先片面关闭限购。2024年以来，广州市场表现相对低迷，前9月新房成交4.4万套，同比降低25.0%，二手房成交7.7万套，同比降低2.7%，截至8月末的新房去化周期26.7个月。此前广州已关闭120平以上住房限购，9月27日南沙区关闭限购，本次片面关闭限购，照应住建部关于一线城市用好房地产调控自主权，因城施策调整住房限购政策的指点，具有较强的信号意义，有望进一步开释多元化购房需求，使置换链条更为顺畅，放慢去库存进度，促进市场企稳。深圳关闭中心区域限购，政策力度相对较大。2024年以来，深圳新房和二手房市场走势分化，前9月新房成交2.5万套，同比降低6.3%，二手房成交4.0万套，同比上升40.6%，二手房表现优于新房，截至8月末，深圳新房去化周期28.4个月，尤其龙岗、盐田、坪山等中心区域面临较大的去库存压力。本次深圳关于非户籍居民关闭中心区域限购，在中心区购房交纳社保或个税年限由3年改为1年，户籍居民在原有限购基础上，可在中心区域增购一套房，同时叠加降低首付比例、增值税免征政策优化，可有效降低购房本钱，开释购房需求，并放慢中心区域去库存。上海继续优化购房政策，助力市场企稳。2024年前9月，上海新房成交3.9万套，同比降低38.7%，二手房成交16.1万套，同比上升3.4%，截至8月末上海新房去化周期13.8个月，虽然去库存压力较小，但新房销售表现不佳，且二手房销售已延续三个月环比下滑，增长动能有余。本次上海依然分类优化限购政策，非户籍人群置办外环外住房所需交纳社保或个税年限由3年改为1年，开释刚性购房需求，对持有寓居证且积分抵达规范的外地家庭购房视同上海家庭，开释改善性购房需求，针对库存较大的临港新片区支持职住区分集体增购一套住房，可促进定向去库存，同时叠加降低首付比例和优化税收政策，购房门槛降低，市场有望企稳。北京优化限购并下调首付比例，未来政策仍有优化空间。2024年前9月，北京新房成交2.4万套，同比降低39.6%，二手房成交13.1万套，同比降低2.3%，截至8月末的新房去化周期为30.5个月，北京市局面临较大的压力。本次北京关于非户籍家庭置办五环外住房所需交纳社保或个税年限由5年调整为2年，五环内则由5年调整为3年，京籍独身成年人士和未成年子女共同生活的购房可视为家庭，同时关闭放州区的差异化限购政策，叠加首付比例下调，可有效开释购房需求，有助于库存去化。以后北京关于非户籍家庭所需交纳社保或个税年限的要求依然相对较高，同时本次新政未触及税收政策，未来政策仍有优化空间。

政策出台后，一线城市市场有望率先回稳。5.17新政后，一线城市新房和二手房销售都有较为清楚的改善，6月北京、上海、广州、深圳新房成交区分环比上升18.7%、67.3%、36.8%、53.4%，二手房成交区分环比上升9.9%，39.4%、33.4%、6.5%。参考历史阅历，一线城市政策出台后，市场生动度有望提高，市场有望率先回稳。中期看，中央要求促进休息报酬合理增长，提高休息报酬在初次分配中的比重，居民支出的继续增长有利于购房需求继续开释，支持房地产市场颠簸瘦弱展开。