考察 二手房量价上升 刚需盘成交增多 上海楼市新政 十一 (二手房调研)

“昨晚11点还有客户过去签单。” “政策公布当晚两小时公司冲了500万元（二手房销售佣金）业绩。”

上海新政公布后，楼市出现出炽热态势。

多个楼盘认购率创新高，其中，大华星樾认购率超200%，保利西郊温暖认购率达85%，中环金茂府三期认购率达92%。上海近郊与近郊区新房销售去化增量也很清楚，华润·印江润府在国庆假期3天内来访345组，热销46套，销售金额高达2.61亿元；·煕语、象屿·江湾悦府等近郊楼盘也迎来了热销潮，看房人数清楚介入，成交量较新政前清楚优化。

与此同时，二手房市场也迎来了新政后的热潮。多名房地产中介机构人员表示，新政公布后，二手房成交量清楚上升，部分房东甚至上调了房价。虽然通常成交价并未清楚下跌，但市场看升心境较高，成交量的大幅介入为楼市注入了新的生机。

9月29日晚间，上海公布楼市新政，调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策，共七条政策利好楼市。其中，非本市户籍居民家庭及独身人士置办外环外住房仅需交纳社保1年以上即可，首套住房首付比例降至15%，二套首付比例降至25%，对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。新政自2024年10月1日起行动。

同策研讨院研讨总监宋红卫表示，购房政策调整对上海是一个严重利好。政策调整之后，对整个上海楼市的支撑力度较大，成交量带动多少钱企稳，楼市成功止跌，估量新政对楼市热度将继续两个月左右。

刚需盘成交量加大

国庆时期，正在认购的楼盘中，大华星樾143套房源，认购率超300组＋，认购率超200%；保利西郊温暖129套房源，认购人数超110组，认购率85%；中环金茂府三期165套房源，认购人数超150组，认购率92%。

相较城市新房认购率的高热，上海近郊与近郊区新房销售去化增量也相对清楚。

“3天来访345组，热销46套，销售金额2.61亿元。”10月4日，位于上海江川路的华润·印江润府打出大幅项目热销海报，现场销售经理表示，项目自首开以来，国庆假期3天成交金额、成交面积均创新高。

市场热销项目并非个案。

距离华润·印江首府约几公里处，上海闵行与奉贤板块接壤处的中国铁建·煕语售楼处，相同集聚不少前来看房的人群。项目销售经理刘清表示，9月30日早晨11点还有客户来下定，一是政策利好，二是国庆时期楼盘有折扣活动，客户赶在假期出行前下定。

刘清还引见，该楼盘地处上海奉贤老城区，主力户型81~141平方米，国庆假期3天，平均每天成交十几套，成交量较之前清楚介入，之后或许会发发生有折扣活动。

距离上海中心城区约40公里的象屿·江湾悦府，国庆时期看房的人也清楚增多，该项目对外宣传语显示“城芯精工美宅，首付46万元起”，主推户型76~95平方米高层住宅。案场销售经理引见，国庆时期下定赠送车位券，通常付款中客户首付充足的会多交首付款，首付不充足的客户会依照最低首付规范置办。

在成交量方面，截至10月4日，象屿·江湾悦府上述销售经理表示，国庆假期3天卖了十几套，有部分客户是最新政策出来后有购房资历的人群。

此外，多个近郊楼盘均表示每天均有几套至10套成交，成交量较新政前清楚优化。

上海内地地产资深市场剖析师卢文曦表示，新政后对楼市的关注度提高，开释了部分新的购房集体，政策对上海楼市继续向好展开起到安全作用，减速了此前处于谈判中客户落定的步伐，“十一黄金周”上海楼市成交量与成交价有望止跌企稳。

二手房已有房东涨价

二手房市场反响更快。

“您收藏的上海春城（南区）小区房源原挂牌价569万元，现挂牌价580万元，涨幅2%；您收藏的星城小区房源原挂牌价399万元，现挂牌价408万元，涨幅2%；您收藏的绿水家园小区房源原挂牌价799万元，现挂牌价828万元，涨幅4%。”上海购房新政出来次日，一名购房者称接连收到了几条在谈房源的涨价信息，今天跟房东一番洽谈后就赶忙下定了。

受访者提供

除部分房源上调多少钱，多名房地产中介销售人员表示成交量也在上升。

9月29日，新政公布当晚，上海闵行区春申板块一名房地产中介人员说，新政一出大家都前往公司加班了，把此前咨询的客户咨询了一遍，当晚公司就冲了500万元（佣金）业绩。

“10月1日，新政行动第一天，我自己签了4单。” 上海松江九亭板块一房地产中介机构人士也表示，带看量与成交量清楚介入，成交客户关键为刚需与置换客群。

“昨天我们签了5单，今天谈了3个单子。”上海太屋房地产闵行春申板块一店长表示，有客户原本在外地出差，回来就要求房东过去谈，当晚就下定了。

多名房地产中介人士表示，新政后上海市场热度较之前清楚介入，成交量上升。地下数据显示，10月1日上海二手房成交617套，而新政前二手房日成交量约400~500套。

而在通常成交单价方面，上海内地地产一门店店长则表示，这几天成交量很大，市场看升心境较高，但通常成交价并没有上升。

在购房客群上，德信地产杨涛表示，政策关键对非户籍人群购房资历松绑，当下成交较大的主力在五大新城和郊区，郊区总价在200万~300万元多少钱段的购房集体介入，有部分业关键求将近郊房子卖掉才干到城市或近郊区置办，单价7万元/平方米以上的房源成交量介入或许会提早1个月左右。

此外，新政对豪宅置办集体的影响则远不如刚需购房集体。终年在上海浦东新区从事豪宅销售的任龙表示，购房新政出来后不时在忙，看房的人清楚增多，带看量上升，但豪宅暂时没有成交，关键在于豪宅成交有肯定谈判周期，置办豪宅的客户基本都有几套房，一次性性性付款的居多。

卢文曦则表示，目前市场热度会继续一段时期，往年第四季度市场有望走出翘尾行情，市场决计与上升概率加大。

上海楼市回暖，二手房月成交破2万套大关，刚需仍是主流，啥信息值得关注？

依据上海链家提供的数据，显示上海的楼市逐渐回暖，二手房的月成交打破了2万套的大关，而其中大少数都是刚需购房为主豪宅仅占比4%左右，其真实上海购房者还是有比拟积极的购房志愿，为了更好的让楼市回暖，也推出了一系列的抚慰性政策，而且还开放了落户政策，释放了少量的刚需房票，奖励那些高学历人才在上海外地落户购房。

从数据显示，总价200万到300万元时期和地域200万元的房源成为了成交的主力，而这些房源基本上都是刚需房源，所以如今投资者购房的群体变得越来越少了，大少数还是刚需购房，毕竟政府也不时坚持房住不炒，但值得留意的是成交平均单价也同比降低了5%，也就是说房价还是出现了微跌，如今购房要求支付的利息会越低，房价也更廉价。

虽然一线城市的房子买卖量在房部的下跌，可是三四线城市的房子买卖量却直线的下跌，甚至有不少线程曾经成为了空乘，出现了两极分化，随着县城的人口不时的向大城市涌入，上海这种一线城市将会吸引更多的年轻人，所以房价还是有继续上升的空间，可是三四线城市的人口越来越少，房子还在不时的新建，房价跌落已成为肯定。

特别是刚需购房者有比拟紧迫的购房志愿，可以选择提早入场，毕竟上海的房价不会出现太大的跌幅，而且上海关于人才落户等方面，政策启动了松绑，支持刚需购房，也就是说能买房子的群体变得更多，房价也维持在一个合理的区间，但一线城市的房价关于普通人来讲并不友好，甚至要求掏空三代人的6个钱包，每个月还要接受巨额的房贷。

上海楼市出台新政，为何要出台这样的新政？

出台这样的政策关键还是由于上海近期楼市出现大幅下跌，尤其是二手房出现清楚过热的现象。 近日，上海市政府发布新政策，对三年内离婚的夫妻其名下的房产，按离婚之前的计算，而且房屋购置缺乏五年启动出售的，片面征收增值税，而且在摇号政策，将优先无房的家庭。 关于新出台的这项政策，上海房管局任务人员表示，该政策关键是为了贯彻房住不炒的政策，同时为是了构建一个长效的房地产机制，当然最关键的还是，要稳住房价和土地多少钱。 近日，上海二手房炒作得十分严重，相关揭发也越来越多，很多消费者表示，市场出现少量房东违约，跳价的现象。

相关专家解释，从供应过去说，上海这几年的土地供应基本是稳如泰山的，而且前几年的上海房价也确实出现了稳如泰山的行情，近期，只是部分地域，关键还是学区房遭到了一些抢购，市场也出现了一些多少钱的谣言，造成房屋出现抢购的现象。 还有专业人士表示，关键还是去年以来，上海市政府对人才落户的门槛不时下调，所以契合购房资历的人群越来越多，很多人直接将学区房作为其选择的目的，所以才惹起这段时期上海二手房买卖的热潮。 还有中介人士表示，关键还是由于前几年上海的房价基本没有涨过，所以造成累计的刚需人群比拟多，对学区房的需求也比拟多一些。

而这次上海市政府也在新规中重复强调，表示将会对房贷政策启动差异化控制，并且增强对房地产流入资金的控制，防止违规的运营贷，消费贷资金流入市场，同时对购房者的首付来源和首付比例启动监管，防止违规资金流入市场。 这次新政的调整，也对上海楼市来说，是一个不小打击，尤其是对假离婚取得购房资历的人来说，简直很难有套利的空间了。

同时这次楼市新规也再度强调，房住不炒准绳，并且表示将会对郊区接近轨道交通的地域，供应更多的土地，而在长效机制方面，在租售同权，保证性住房方面，上海市政府也将投入更多，确保全体房地产市场可以取得一个很好的稳如泰山开展，让那些刚需者可以买到自己的房子，为低支出人群提供更多的保证性住房。

上海二手房1小时调价40万元，为何出现这种奇葩现象？

关键是往年以来，上海房地产市场继续炽热，二手房买卖不时下跌，所以才出现这种紧急调价的现象。 但近日，上海闵行区房管局发布了一份纪要，该纪要表示目前上海出现房地产市场摇号过热的现象，为了坚持房住不炒，预售多少钱将严厉审批，防止房价再度出现不合理的下跌。 随后上海市政府就发布了新规要求，离婚三年的团体购房者其名下持有房产数量，依照离婚前计算，据悉，这关键是为了防止假离婚事情再度出现，造成房地产市场出现炒房热的现象。 相关从业人员表示，这段时期，上海的二手房基本是一天一个价，学区房成为炒作的焦点，10天下跌40%的信息，曾经是很经常出现的事情了。

有房产数据平台显示，从去年年底末尾，上海房地产市场就末尾清楚升温了，12月份上海二手房买卖量上升了三成左右，数量更是超越了3万套，创下了这几年以来的历史新高。 有专业人士解释，上海新房的去化周期为9个月，假设实践的周期低于10个月，那房价大约就要涨了。 由于商品房的供应缺乏了，这也是为什么如今上海又出现了千人摇号的状况。 近日，还有上海一位博士给市政府写信，表示，自己四次摇号都失败了，不时都没有取得买房资历，所以希望上海可以改善摇号政策，打击那些假离婚买房的人群，为刚需购房者提供真正的便利。

由外地中介表示，这次上海房价的下跌引发了各色炒房人群的佣金，不少人用尽各种方法来参与摇号概率，例如假离婚，或许代持用老人身份参与摇号，五花八门的摇号方式，让楼市的炒作现象越来越清楚。 而由于新房被限购，二手房就成为了关键的买卖目的，上海的二手房多少钱倒挂曾经是常态了。

有从业人员表示，其实关键还是上海房价曾经好几年没有下跌了，一些刚需常年被压制，如今一同释放了出来，所以造成房价不时比拟高，而且关于炒房人群来说，还没有其他渠道可以超越房地产，炒房依然是目前中国风险最低，收益最高的投资项目。 当然还有一点就是，上海对人才落户政策的放宽，让更多的人可以落户在上海，造成契合购房资历的人参与了不小，进一步参与了刚需的规模。