中国人寿 互换便利有利于保险资金 盘活存量 用好增量 (中国人寿互换保险产品)

近期，中国人民银行潘功胜行长在国新办公布会表示将创设证券、基金、保险公司互换便利，支持契合条件的证券、基金、保险公司经过资产抵押，从中央银行失掉流动性。10月10日，央行公布公告，即日起接受申报。

央行表示，支持契合条件的证券、基金、保险公司以债券、股票ETF、沪深300成分股等资产为抵押，从人民银行换入国债、央行票据等初等级流动性资产。首期操作规模5000亿元，视情可进一步扩展操作规模。

对此，相关担任人表示，互换便利政策作为此次金融三部委结合公布的“金融支持经济高质量”一揽子政策的一个关键组成部分，是贯彻落实资本市场“新国九条”的一项关键举措，关于促进中终年资金入市、保养资本市场稳如泰山、推进资本市场高质量展开具有十分关键的作用。

该担任人表示，保险资金自然具有“周期长、稳如泰山性高、规模大”的属性和特点，作为资本市场的关键机构投资者之一，终年以来在资本市场发扬“压舱石”“稳如泰山器”的关键作用。此次，互换便利结构性货币政策工具的创设，为保险机构提供了一个高效运行存量资产的新途径，有利于保险资金“盘活存量、用好增量”，这有利于更好的发扬保险资金“周期长、稳如泰山性高、规模大”的特点，提高保险资金中终年性能的战略定力、优化保险资金性能股票资产的才干，从而在推进资本市场发质量展开的同时，提高保险资金失掉中终年稳健报答的才干。

保险资金如何展开互换便利业务的预备任务？该担任人倡议，保险资金要增强政策细节研讨，放慢系统树立和战略贮藏，充沛运行好互换便利政策工具。对保险资金而言，互换便利工具属创新业务，作为专业机构投资者，保险资金应当增强与金融监管部门的沟通、强化政策研讨力度、明白政策的细则与要点、放慢相关业务系统树立、及时研提相关战略贮藏，为相关业务展开做好充沛预备，从而充沛运行好互换便利政策工具，更好地发扬保险资金在资本市场压舱石稳如泰山器作用。

上述担任人还表示，保险机构要结合机构自身通常，灵敏运行互换便利工具，“盘活存量、用好增量”，优化保险资金运用效率。在贯彻落实中央战略部署环节中，基金、保险、券商各类机构，特地是各家保险资管机构，要结合自身在资产负债结构、偿付才干束缚、中终年性能战略、收益稳如泰山性要求、权利性能比例等方面的通常状况，制定契合自身特点及要求的投融资战略，灵敏运行互换便利工具，从而“盘活存量、用好增量”，优化保险资金运用效率的同时，提高保险资金服务虚体经济高质量展开的才干。

如何管好用好县级国有资产

为实际控制和应用好县域内的国有资产，作为县级国有资产控制部门，对县级国有资产控制任务的关键义务必需清楚，进而明白职责、找准定位、扎实任务、发扬性能、创新开展。 一、 掌握全局必需借助年度国有资产统计任务，启动片面细致的实地调查和验证核对，为片面掌握县域内存量资产状况提供详细详实的信息资料。 包括运营性和非运营性资产、有形和有形资产的总量散布结构、经常使用现状、经常使用效益、收益收缴、闲置糜费、低效应用等状况。 并在此基础上，应用网络信息科技手腕，成功对全县国有资产的灵活实时监控。 作为县级国有资产控制部门，实地调查、验证核对和灵活实时监控是掌握全局的关键所在，否则，假设只看资产统计的报表数字，是无法掌握全局的。 二、 监管监控必需严厉遵照国度有关企业国有资产和行政事业国有资产控制的各项法律法规，结合外地实践，来树立健全各项既便于操作执行又有效管用的监管监控制度，并在操作执行的通常中逐渐构成规范的监管监控机制。 其一、对企业存量国有资产的监管监控。 应经过实行出资人职责和健全公司法人控制结构的监管，确保其保值增值和运营收益的最大化或最佳化。 由于原县属国有企业普遍都实行了非国有化改制，因此，作为县级国有资产控制部门对企业存量资产的监管已不是重点。 不过，也有少数国有企业改成了政府控股或持股的，还有的属于既是承当公共服务的事业单位又是实行企业化运营的，还有部分行政事业单位出资举行的运营性实体不时没有与单位脱钩的，这都应当作为企业存量资产来监管。 其二、对行政事业单位存量非运营性资产和运营性资产的监管监控。 是县级国有资产控制部门监管监控的关键义务。 要确保其安保完整和迷信合理的高应用率、高效益的经常使用，力避闲置糜费或低应用率、低效益的经常使用。 尤其对行政事业单位的土地、房屋、大型珍贵设备等关键存量资产，实行由国有资产控制部门代表政府直接一致监管，是成功有力有效的大国资、大监管的关键。 其三、对企业增量资产的监管监控。 一要及时转入存量国有资产的控制；二要特别留意政府在招商引资或促进非国有经济开展中，以无偿投资或以各种活动政策，扶持非国有企业开展所构成的增量资产，应当作为增量国有资产的国有产权入股企业，否则，相同是国有资产或国有产权的流失。 对此类国有股权，政府在企业开展阶段，所分红利仍应留在企业用于国有资产的增值。 这类增量资产的经常使用权属企业，这既有利于企业的运营和开展，又有利于国有资产的保值增值。 其四、对行政事业单位增量资产的监管监控。 一是要将存量资产的现状作为决策依据，充沛发扬国资部门对全县的国有资产一致调剂和一致整合性能的作用，确保现有存量资产物尽其用，实际防止重复树立和重复置办：二是对因开展新构成的增量资产，也要及时转入存量资产的控制。 其五、对国有资产在非同级国有单位之间、面向社会处置的监管监控。 要确保评价和出让等各项处置程序和处置方式的合法化、市场化、地下化、规范化，这是成功处置收益最大化或最佳化的关键，否则，暗箱操作和违法买卖都会造成国有资产的严重流失。 三、 运营性能一是存量国有资产的运营性能。 要把有限的存量资产，最大限制地用到中央经济和社会各项事业迷信开展、加快开展最要求的中央，最大限制地用到民生最要求的中央，即最大限制地加大国资性能、或许最大限制地整合存量资产的优势，最大限制地发扬现有存量国有资产的作用。 这是对存量国有资产的大资源，启动大运营、大整合、大性能，从而到达大优化、大效能、大用途、大效益、大增值的关键目的。 二是行政事业单位存量国有资产的运营性能。 要经过大整合、大运营、大性能，成功变有形为有形、变闲置为有用、变低应用率为高应用率、变低效为高效的关键目的。 三是转自然资源为存量资产，加快壮大存量国资规模。 要迷信预测市场趋向，准确掌握市场时机，在确保社会稳如泰山的前提下，经过对大资源的大运营、大性能，将具有开发潜力很大即增值空间很广很大的县域内各种自然资源，适时地收储转变为存量资产。 这是以昂贵的本钱，加快地大规模地扩张存量国有资产实力或国有资本总量的高效渠道。 四是准确掌握大运营大性能国有资产的有效方式。 应将政府强力推进、国资部门迷信运营、存量资产经常使用者亲密配合、市场主体精心运营、市场化地下公允公正性能等多措并举。 四、 收益控制一是要配合财政部门实际做好每年终的国有资本运营收益预算，并对运营主体启动严厉的考核和奖惩，以确保预算目的义务的成功；二是要会同财政部门实际做好国资收益的收缴和控制。 五、 服务融资为政府融资搞好筹划和顾问，并提供充足的资本实力，为全县经济和社会各项事业的迷信开展、加快开展、为民生改善等方面所急需的资金筹集，提供保证服务。 作为县级国有资产控制部门，要想实际成功好上述这五大关键义务，就必需立足全县、谋划全局，自觉主动地当好县委县政府的顾问，同时必需一直紧紧围绕上述关键义务失职尽责、扎实仔细地发明性地做好各项本职任务。 这五大关键义务的成功，是成功中央经济和社会各项事业转方式、调结构、迷信开展、加快开展以及改善民生等关键义务的基础和关键。 (作者系东平县国有资产控制局局长)

盘活存量资产的措施

法律剖析：企业资产盘活存量的措施：

1、充沛发扬货币政策工具的引导作用，关键是要经过再贴现、再存款和差额存款预备金率的灵活调零件制启动引导；

2、创新外汇储藏的运行，关键是拓展外汇储藏委托存款和商业银行转存款渠道；

3、探求发行企业优先股；

4、定向展开重组企业的并购存款，并且适当延伸并购存款期限；

5、探求开展并购投资基金；

6、扩展不良存款的自主处置权，让银行可以把存量的不良存款用拨备核销掉或许卖出去；

7、逐渐推进资产证券化惯例化开展，特别是把一些收益率比拟稳如泰山、期限比拟长的优质存款证券化，把存质变成新的增量；

8、拓宽保险资金的运行化；

9、引导银行理财富品对接实体经济，让银行理财成为债务融资、直接融资的关键工具；

10、扩展民间资本进入，让民间资本焕发青春。

法律依据：《国务院办公厅关于进一步做好盘活财政存量资金任务的通知》 第一条 充沛看法盘活财政存量资金的关键性和必要性。

国务院对盘活财政存量资金任务高度注重，强调这是创新微观调控的关键内容，关于稳增长、惠民生具有关键意义，要求实际提高资金经常使用效率，充沛释放积极财政政策的有效作用。 依照国务院部署和要求，有关部门在盘活存量方面做了少量任务，提出了详细要求，财政存量资金加快增长的趋向初步失掉遏制。 但从近期审计署对中央本级和部分省财政存量资金审计状况来看，各级财政存量资金的数额依然较大，与盘活存量、用好增量、支持实体经济提质增效和促进经济社会继续安康开展的要求相比，仍有较大差距，有必要进一步采取措施加以处置。

统计年鉴中的存款是存量还是增量

不知道是不是存量房存量房是指已被购置或自建并取得一切权证书的房屋。 近年来，随着住房制度革新逐渐深化，国度微观经济政策驱动，全国房地产业均出现出微弱的开展势头。 就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都失掉继续加快开展，在很大水平上改善了我县城乡广阔居民的住房条件，有力地推进了我县城乡树立和社会经济的加快开展。 房地产业已成为我县国民经济的关键产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。 但是，从我县房地产市场现状剖析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地多少钱偏初等疑问。 县房管局对此高度注重，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深化、细致、片面的调研，针对该行业开展中存在的疑问，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业继续安康开展。 现就1998-2003年我县房地产业开展现状、存在疑问及未来开展趋向剖析如下： 一、1998-2003年我县房地产市场运转状况 （一）国民经济加快开展，人民生活不时改善。 1998-2003年，我县国际消费总值由1998年的56.5亿元参与到2003年的96.5亿元，财政总支出由3.35亿元参与到7.53亿元；城镇居民人均可支配支出由8502元增至元，农民可支配支出由3318元增至4702元。 （二）房地产开展势头良好，已逐渐成为关键产业。 1998年以来，我县房地产开发实践成功投资额的年增长幅度在17.53%以上。 2003年成功房地产投资额2.97亿元，有力地推进了全社会固定资产投资增长和国民经济开展，房地产业已成为我县国民经济开展中的一支生力军。 （三）土地供应状况（表格附后）。 1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于开展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年到达最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。 2002年由于政府微观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年末尾复苏，供应量有所参与，达10.6276公顷。 从供地来源看，存量土地与增量土地区分占总供地量的11.72%和88.28%。 2003年末尾，国度微观调控政策实施，对增量土地经常使用略有降低，加大了旧城改造力度。 另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济开展结构及速度有关。 近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它运营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在运营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。 （四）房地产开发状况。 从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额动摇较大。 2002年为历年最高，共成功投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。 施工房屋面积83.1万平方米，增加2.2%，完工房屋面积23.3万平方米，增加5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，增加16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。 （五）房地产市场购销两旺，房地产多少钱稳步上升。 1998年以来，房地产销售总量年均坚持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本坚持在12万平方米以上。 据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。 （六）购房动机出现变化，由自住转为投资。 我县有一定数量居民购房动机出现变化，由原来自住转向以营利为目的。 据2002年房展会统计，我县居民购置外地房产，70%以上是商铺。 （七）行业规模迅速扩展，打造品牌房开企业。 截止2003年底，全县房开企业开展到43家，比去年参与了8％。 规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业崭露头角。 （八）房地产金融业开展良好，为房地产市场的良性开展提供弱小支持。 从1998年末至2003年末，我县各项房地产存款金额从17.51亿元参与到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。 2003 年末，房地产存款比去年同期增长1.38％。 房地产信贷业务是近几年来开展最快的信贷种类，团体住房存款开展迅速。 据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前团体购房信贷廖廖无几，在2001年团体购房信贷也只要623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年团体购房存款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占存款总额的8.95%。 随着政府微观调控干预，到2004年6月团体购房信贷比例虽有所降低，只要8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。 由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可继续开展提供了一个强有力的保证。 （九）房屋拆迁状况。 我县旧城拆迁任务从1991年末尾，在探索中不时开展，现已构成一套比拟完整的拆迁控制制度。 2002年出台《平阳县城市房屋拆迁控制实施方法》，从以产权互换逐渐开展为以货币补偿安排为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，表现了地下、公正、公允性。 同时，2004年又规范了乡村村改拆迁控制任务，出台了《平阳县乡村房屋拆迁控制暂行方法》。 昆阳镇束缚街北路货币化拆迁安排失掉广阔拆迁户的分歧认可。 （十）存量房产买卖生动，健全住房供应体系。 自1997年房改房上市政策出台后，存量房产买卖生动。 2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。 同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。 不同层次住房供应方式，满足了不同支出家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积到达35.9平方米，农民人均修建面积到达35.1平方米，居全市前列。 （十一）住房保证体系状况。 我县自1997年被列入国度安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改动了原来以单一途径的集资协作建房，转为处置机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。 从1998年起到目前为止，国度先后下达我县安居工程（经济适用房）树立规模共25万平方米。 为树立和完善我县多层次的住房供应体系，处置最低支出家庭住房困难，县房改办依据市、县政府有关任务部署，拟将出台廉租住房实施方法。 现依据该办的初步伐查摸底，我县最低支出家庭居民258户，契合廉租住房注销的有215户（目前我县预备在昆阳镇试行）。 二、1998-2003年我县房地产市场基本特点剖析 1、兴盛经济强硬支撑。 近年来，我县经济坚持较快开展速度，2003年全县国际消费总值和财政总支出与1998年相比，区分增长71%和125%。 随着经济加快开展，居民生活失掉清楚改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。 2、住房制度革新不时深化。 我县房改起步较早，目前住房公积金掩盖面达50%。 随着住房制度革新逐渐深化，在很大水平上抚慰了居民购房积极性，从而释放出潜在的庞大住房消费能量。 3、国度微观政策鼎力推进。 一是消费减负，降低入市门槛。 自1997年以来房产买卖契税、规费一再下调。 由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国度清算取消了47项树立性不要钱，2002年新建商品房买卖控制费按3元/平方米收取，二手商品、落地房买卖控制费按6元/平方米收取，非住宅买卖控制费按12元/平方米收取，；二是推出团体住房存款，增强居民购房力。 自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金控制中心累计发放团体住房存款余额11.7亿元。 4、居民的消费结构更新和消费层次大大提高。 我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐渐降低，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是参与住房消费的大好机遇。 另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。 单间式住房不再受追宠，而温馨、宽阔、优美的寓居环境成为群众追求的目的，这给我县房地产市场注入了弱小的生机。 5、城市化进程减速开展。 近年来，我县积极推进城市化进程，减速了城镇人口聚集。 据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅发生庞大需求。 三、1998-2003年我县房地产市场运转中存在的关键疑问和深层次要素剖析 总体上说，我县房地产市场化水平较高，房地产业坚持较快安康开展势头，但同时也存在一些疑问：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。 楼盘中大户型较多，大户型较少，提高了商品房均价；二是微观调控手腕和行政控制措施跟不上房地产市场情势开展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，造成房开企业违规开发、虚伪广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等疑问；三是房地产投资增长速度缓慢。 我县近几年经济开展速度不快，造成了房地产业开展缓慢。 2003年全县房地产开发企业就有43家，而成功房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重不时徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不清楚，也没有发生规模效应；四是土地多少钱偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏方案，土地供应量过大，造成房地产开发商少量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶级购房困难，房屋空置率和空关率增大。 据统计，我县房价下跌的同时，空置率和空关率也随之增大。 2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。 2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。 以我县的经济水平，双职工家庭年支出2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝要求近7年时期。 因此造成众多房源被少数有钱人购置，提高了空置率和空关率，而真正要求购房的工薪阶级，因经济疑问而难以购房，构成了工薪阶级购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业全体水平不高。 现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其他都是3、4级企业，因此群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。 我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。 在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种方式，由于两种方式并存，形成房地产开发商风险不均、开发本钱差异等；九是开发的小区层次不高。 我县房地产开发至今，住宅精品少，小区层次都较低，上规模、上层次的住宅小区寥寥无几。 四、坚持我县房地产市场继续安康开展对策 1、要放慢房地产微观开展战略研讨和房地产业开展总体规划的编制。 房地产微观开展战略研讨和房地产业总体规划将调停常年以因由于行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区性能改造相结合，同时强调生态环境。 经过总体规划的编制与实施，真正成功“自然一空间一人文系统”的全体魄局和开展形式。 要在少量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发方案，正确处置好“度”和“量”的相关，以有效防止该县房地产业“泡沫”发生。 在制定方案时要统筹“两边”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹思索社会各阶级住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低支出家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。 2、要增强对房地产开展研讨，提高微观调控才干。 增强房地产市场的剖析和研讨，逐渐树立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的剖析和判别才干，增强微观调控才干，并正确引导房地产的投资和消费，树立健全房地产市场预警机制。 3、要控制商品房多少钱非正常下跌。 一是要依据房地产市场需求，坚持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房树立，限制高档住宅的自觉开发和大规模树立，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商发明对等竞争环境。 同时，要迷信、合理制定招、招标方法，防止地价以“天标”中标；三是要放慢树立房地产市场监测体系，对市场供求比例、多少钱走势及时启动必要的信息的搜集和反应，以引导房开企业做好市场的细分和定位，防止自觉性，并有利于政府及时启动微观调控。 4、要盘活存量土地，参与土地有效供应，确保过度土地供应总量，逐渐树立梯度土地供应体系，尽或许满足不同层次住宅需求。 随着城市化进程放慢，树立和房地产用地的需求与可供应量之间的矛盾日益尖利。 因此，要过度拓展该县开展空间，提高土地供应才干。 加大基础设备树立，应用好闲置土地，革新现有土地产权买卖制度，促使城乡外部少量的存量和低度应用土地进入市场。 要求土地出让责任单位要依照方案出让时期，按时交地，确保用中央案顺利成功，逐渐树立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。 5、要改良和增强房地产买卖市场控制。 一是要增强商品房预（销）售控制，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要增强房产经纪机构控制，规范房地产中介行为；三是要简化房产买卖手续，提高办证速度。 6、要努力提高住宅全体质量与提高房开企业全体素质。 鼎力倡议和引导房开企业创立精品名牌住宅产品，提高住宅树立层次，严厉控制高层次、小规模开发树立。 要以廉租住房项目树立为龙头，推进我县住宅树立向新的更高层次开展。 要不时优化寓居小区环境，优化套型设计，充沛合理应用空间，注重资源的充沛浪费和综合应用，建造生态住宅，使我县住宅树立朝着产业化方向开展。 要采取扶优限劣措施，严厉入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，经过规范市场经济次第及时清算出局。 同时，制定一些活动政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以顺应出生后的新情势。 7、要加大经济适用房树立力度，革新树立和供应的方式。 革新重点要体如今6方面：一是要片面推行经济适用房树立项目招标任务，革新房地产开发树立体制；二是要明白界定经济适用房购置规范，革新供应控制方式；三是要依据低支出家庭实践状况，革新完善住房保证体制；四是要严厉经济适用房买卖行为，革新买卖控制制度；五是要增强对经济适用房多少钱监管系统研讨，革新本钱控制体系；六是要严厉控制经济适用房单户修建面积，优化户型空间，革新树立户型规范。 同时，放慢启动中、低价位大型住宅小区树立。 8、要提高预防金融风险看法，强化信贷控制。 一是要控制总量，合理调整结构，实行差异政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严厉信贷控制，依法、依规存款，实际强化贷后控制；三是要在积极提供土地收买储藏机构信誉存款的同时，强化存款监控，实行封锁运转；四是要增强对团体住房存款控制，一方面要继续支持本地居民自住购房，过度提高首付额度，另一方面中止对异地购房、多套购房的团体存款。 9、要规范开展物管。 要结合文明创立活动和综治任务，积极采取行政、经济、法律等手腕，在全县城镇范围内，片面推行物管。 房管部门作为行业主管部门，要结合实践，积极展开试点任务、并留意总结阅历，为推进物管产业化奠定坚实基础。 10、要增强房地产开发监控力度。 据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超越外地住房需求量，这将影响整个地域房地产市场有序安康开展。 要增强对该镇房开的监管力度。 规则享用独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，树立健全一致有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当参与供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，构成市场风险。 五、未来3年我县房地产市场的初步判别、预测及开展趋向剖析 综合我县房地产开展现状可以看出，以后我县房地产业情势可说是喜忧参半，既不能自觉失望，也不能妄自尊大。 1998年以来，我县房地产多少钱下跌具有客观偶然性，是我县房地产业开展环节的肯定结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是地道投资动机驱动下“虚涨”。 这是“平阳现象”区别于“海南现象”的实质之处，也是我县能在房价较快下跌的同时，坚持较低商品房空置率和防范泡沫才干的关键要素。 基于以上背景剖析，我县房地产市场还是有较大开展空间。 关键表如今： 1、城市化进程开展要求给我县房地产业提供开展庞大空间。 “构筑‘一都三县’，树立新平阳”，率先基本成功现代化是近几年我县开展的关键战略。 “住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市开展目的定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。 疏散老城，树立新区，城市树立和人口规划逐渐向县城中心地域疏散，减速城市化进程，构筑“大平阳”开展战略。 我县行政区域扩展，为我县经济开展带来机遇，给房地产市场提供更多开展空间。 依据结合国相关机构统计资料标明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及加快上升阶段。 只要人均GDP在美元以上时，房地产业才步入降低阶段。 我国目先人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超越1250美元。 另内在90年代，兴旺国度人均住房修建面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。 国际阅历标明，在人均住房修建面积到达30平方米之前，房地产市场会坚持旺盛住房需求。 我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大开展潜力。 2、我县严重配套工程树立及住宅树立供需和结构的矛盾给我县房地产提供开展潜在动力。 我县区域旧城维护和改造经过10多年努力，居民住房条件失掉清楚改善。 但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未成功，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需处置拆迁置办住房修建面积14.84万平方米。 另外，鳌江镇火车站的后年开放，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推进作用。 虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积聚计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供应，但还不能满足。 因此，急需加大住宅区树立，我县房地产业住宅投资空间仍未到达饱和。 3、我县规划与人口开展的购房需求量将继续增长，给我县房地产业提供开展真实需求。 2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。 依据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。 目前，随着该县招商引资，暂住人口不时涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等要素，该县以后几年人口增长状况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。 （1）新增城镇人口住房需求 依据城镇人口预测，依照一致公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量： P1=W1·N+W2·R·F·N 式中：P1：新增人口住房需求总量 W1：新增人口中非农人口增量 N：新增人口人均修建面积（按人均30平方米取值） W2：新增人口中暂住人口增量 R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等支出比拟高具有购房才干的人群比例（估量在9%左右） F：暂住人口中具有购房才干的人群实践或许购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量： 2004年新增人口住房需求总量： P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米） 2005年新增人口住房需求总量： P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米） 2006年新增人口住房需求总量： P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米） （2）经济开展居民改善寓居条件对商品房的需求 由于目前我县寓居在老城区的房屋都是落地房，依据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房经常使用面积为35.9平方米，寓居水平应该属于中等水平。 但随着经济开展及支出的参与，人们对改善寓居条件的愿望也随之剧烈，肯定购置新房换旧房，参照国际阅历，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户参与1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。 （3）投资对商品房的需求 由于房地产具有保值、增值性能，一定数量的投资需求是肯定存在的。 近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但依据以后房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。 再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等要素，估量在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济开展居民改善寓居条件对商品房的需求总和的30%左右。 总之，从目前土地供应状况与未来市场需求剖析，今后房地产市场将会愈加完善和成熟，住房消费将会更趋理性很不错哦，你可以试下agivwuzufm011-10-16 下午 09:13:47