触及支持盘活闲置存量土地等 浙江嘉兴发布10条楼市新政

媒体讯：10月12日，嘉兴市住房和城乡树立局等五部门印发关于进一步优化调整该市房地产政策的通知。

《通知》提到，实施差异化房地产供地。全力落实住宅用地供应调理机制，统筹布置各类住宅用地的规划、规模和时序，遴选推出交通简易、配套完善的优质地块供应市场。支持盘活闲置存量土地。关于曾经出让的存量房地产项目，支持开发主体开发树立引领市场需求的优质产品，依照改善型住房和业态优化的树立要求，依法依规优化调整树立工程设计计划。

加大保证性住房树立和供应方面，奖励各地充沛运行依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等树立筹集保证性住房；用好保证性住房再存款工具，积极掌握央行资金支持比例由原来60%提高到100%政策窗口，展开收买已建成存量商品房用作保证性住房。

另外，加大购房支持力度方面，支持奖励各地因城施策，放慢出台购房补贴、商品住房“以旧换新”等措施，下降购房本钱，满足刚性和改善性住房需求。

以下是通知全文：

嘉兴市住房和城乡树立局等五部门出台《关于进一步优化调整我市房地产政策的通知》

1、实施差异化房地产供地

全力落实住宅用地供应调理机制，统筹布置各类住宅用地的规划、规模和时序，遴选推出交通简易、配套完善的优质地块供应市场。

2、支持盘活闲置存量土地

关于曾经出让的存量房地产项目，支持开发主体开发树立引领市场需求的优质产品，依照改善型住房和业态优化的树立要求，依法依规优化调整树立工程设计计划。

3、加大城市升级力度

树立多元主体全环节介入机制，奖励社会资本和市场力气介入城市升级；奖励各地加大 " 房票 " 推行力度，量体裁衣推进城市升级、城中村革新和危旧房控制。

4、加大保证性住房树立和供应

奖励各地充沛运行依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等树立筹集保证性住房；用好保证性住房再存款工具，积极掌握央行资金支持比例由原来 60% 提高到 100% 政策窗口，展开收买已建成存量商品房用作保证性住房。

5、加大购房支持力度

支持奖励各地因城施策，放慢出台购房补贴、商品住房 " 以旧换新 " 等措施，下降购房本钱，满足刚性和改善性住房需求。

6、着力打造 " 嘉兴好房子 "

在全市范围内展开 " 好地块供应、好配套先行、好设计引领、好质量铸造、好服务赋能 " 树立执行。加大平面生态住宅试点力度，支持开发主体打造户属开敞、多户共享的空中花园，试点项目可按相关规则享用容积率核减等政策支持。

7、放慢落地国度住房信贷政策

引导商业银行稳妥有序下降存量房贷利率。关于存款置办住房的居民家庭，商业性集团住房存款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例分歧为 15%。

8、优化住房公积金存款政策

职工家庭置办住房开放住房公积金存款，最高额度提高到 130 万元，保底额度提高到 25 万元，分歧首套房和二套房存款首付款比例不低于 20%。家庭住房套数以不动产注销部门记载的购房所在县（市、区）、嘉兴经济技术开发区范围内房屋信息为准。

9、加大房地产融资协调任务力度

推进房地产融资协调机制 " 扩围增效 "，扩展 " 白名单 " 掩盖范围，确保合规房地产项目 " 应进尽进 "。实践加大 " 白名单 " 项目把关、推送、疑问修复以及存款投放力度，实践满足房地产项目合理融资需求。

10、优化金融服务供应

奖励商业银行开发并购存款专项产品，用于收买房地产企业股权、项目公司股权或项目资产，补充项目树立资金。支持全国性商业银行对规范运营、展开前景良好的房地产企业，发放运营性物业存款用于出借企业自身及其集团控股公司存量房地产范围的相关存款和地下市场债券。

本《通知》自发布之日起实施，原有政策与本《通知》不分歧的，以本《通知》为准。

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把土地经常使用制度革新启动究竟

中疆土地学会常务理事　刘允洲

社会主义中国大革新大开加大开展的30年，也是土地经常使用制度革新波涛壮阔前行的30年。 在革新开放这场伟大反派中，我国打破了靠方案和行政指令性能土地，土地无偿、无期限、无流动经常使用的旧体制，创立了关键靠市场性能土地，土地有偿、有期限、有流动经常使用的新体制，并初步构成了土地市场的基本制度和政府调控控制体系。 积30年之艰辛，我们曾经走出一条中国特征社会主义土地市场制度开展的开阔路途。

以后，我国正处在革新开展的关键阶段。 我们要迷信总结30年革新的成功阅历，以乡村土地经常使用制度为重心，把土地经常使用制度革新锲而不舍地启动究竟。

一、土地经常使用制度革新的历史进程

在历时30年的土地经常使用制度革新中，贯串一直的一条鲜明主线，就是引入现代市场制度，不时拓展市场在土地资源性能中的基础性作用。 而从革新的目的、中心义务和实践进度来看，革新阅历了大体10年1个分期的3个不同阶段。

（一）第一个10年（1979～1988年）：有偿、有期限、有流动的土地经常使用新制度从酝酿到降生

革新前夕，我国乡村土地由群体一致运营，国有土地由方案性能、行政划拨，无偿、无期限、无流动经常使用。 土地无偿取得，用地不受制约，造成多占少用、好地劣用、占而不用的行为普遍出现，少量土地资源低效应用，严重糜费。 与此同时，无偿划拨的土地却成了相当多用地单位随意转让、出租的生财资本，大规模的隐形土地市场理想上常年存在。

对无偿用地制度的最早应战，是1979年《中华人民共和国中外合资运营企业法》对合营企业征收土地经常使用费的规则。 虽然不要钱规范很低，却给旧制度扯开了第一个口子。 1982年起，深圳、广州、抚顺等城市先后制定方法征收城镇土地经常使用费。 到20世纪80年代末，全国有上百个城市以不同方式收取土地经常使用费，但是，这种做法并没有触及制度的基本，土地还不能进入市场流通。 真正具有打破性意义的革新，出现于1987年前后3年。 1986年原国度土地控制局成立后，很快着手启动土地经常使用制度革新，部署了深圳、上海等城市的试点任务。 1987年9月到12月，深圳市先后以协议、地下招标、拍卖3种不同方式，区分出让了3宗用期50年的土地经常使用权。 其中12月1日地下拍卖的一宗商品住宅用地，经44家企业多轮竞价，最终以高出底价2倍多的多少钱成交。 这是土地经常使用制度革新的基本性打破，标志着新中疆土地市场的降生，也标志着我国革新开放揭开了新的一页。

值得回味的是，试点革新打破了事先的法律，实践上是“违宪的革新”，但法律并没有制止试点创新。 1982年的《中华人民共和国宪法》和1986年的《中华人民共和疆土地控制法》都有制止土地出租的条款。 为了顺应革新的要求，1988年4月12日，第七届全国人大第一次性会议经过宪法修正案，删除了《中华人民共和国宪法》第十条第四款中土地不得出租的条款，参与了“土地的经常使用权可以依照法律的规则转让”的规则。 同年12月29日，第七届全国人大常委会第五次会议对《中华人民共和疆土地控制法》也作了相应修正。 1988年，无疑是土地经常使用制度革新的“法制年”。

（二）第二个10年（1989～1998年）：土地有偿出让制度普遍推行，土地市场树立片面展开并失掉初步开展

假设说，上一个10年土地经常使用制度革新的关键义务是成功了土地从无市场到有市场的跃变，那么，这一个10年的义务就是培育土地市场和扩展土地市场的掩盖面。 从这一个10年起至今，土地经常使用制度革新与土地市场树立实践上融为一体，革新进入土地市场时代。

1990年5月19日，国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有土地经常使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发运营成片土地暂行控制方法》，为土地经常使用制度革新推行和深化提供了牢靠的法制保证。 1992年是中国革新开展转机性的一年。 邓小平同志南边说话和党的十四大确定了树立社会主义市场经济体制的革新目的。 党中央明白的经济体制革新的新目的和新义务，极大地鼓舞、推进了以市场为取向的土地经常使用制度革新。 全国城镇国有土地出让金支出，1991年还只要11.31亿元，1993年就到达645.2亿元；土地有偿经常使用面积占土地供应总面积的比例，1992年还只占2.8%,1993年就到达41.22%。

在新制度普遍推行的同时，土地市场树立片面启动，对土地市场的控制逐渐增强。 这相同是一个矛盾展开和通常创新的环节。 1992年，1993年，就在土地经常使用制度革新加快推进环节中，我国出现了以“开发区热”和“房地产热”为突出表现的经济过热现象。 由于金融失控、固定资产投资过猛，土地供应随之失控，全国各地开发区遍地开花，房地产投资大幅增长，市场次第混乱，一些中央出现“炒地热”，土地投机盛行。 结果是，少量耕地流失，少量土地糜费闲置。

国务院从1993年7月末尾采取微观调控措施，整理金融次第，清算整理开发区和房地产市场，规范土地市场。 到1994年年底，省、市级以上开发区经清算后只剩下616个，房地产投资有较大回落，经济过热现象失掉有效控制，城市土地市场进入一个调整开展期。 1994年7月5日，《中华人民共和国城市房地产控制法》公布。 这部促进房地产市场、土地市场规范开展的关键法律，确立了土地市场运转的基本规则。 《中华人民共和国城市房地产控制法》出台，也反映了对20世纪90年代初经济和市场动摇的反思。 而如何寻觅耕地维护的治标之策，是革新急需回答的一个更大疑问。 在中央部署下，原国度土地控制局会同国务院有关部门，从1994年起展开了制定耕地维护治标之策的专题调研任务。 1997年终，中央作出严重决策。 当年4月16日，中共中央、国务院下达《关于进一步增强土地控制实际维护耕地的通知》（中发〔1997〕11号），提出了增强土地控制、实际维护耕地的指点思想和一系列严重措施，确立了土地用途管制和树立用地审批控制等严重制度。 1998年，《中华人民共和疆土地控制法》经片面修正后公布。 新的法律充沛表现了1997年党的11号文件的精气，使文件提出的严重措施上升为法律制度，成功了土地控制制度一系列严重打破和基本性转变。 从1997年党的11号文件到新《中华人民共和疆土地控制法》，是涵盖体制机制法制的综合配套革新，是20世纪90年代土地经常使用制度革新深化中打出的一套美丽的“组合拳”。

在土地经常使用制度革新的第二个10年里，土地性能在制度格式上仍呈行政划拨与有偿出让并存的“双轨制”，而且划拨制度的范围还相当大；在土地出让市场中，协议出让方式被滥用，常年占据主导位置；招标、拍卖出让方式遭到严重抑制，徘徊不前，常年冷热闹清。 据2000年测算，在出让的土地中，运用招标、拍卖等市场地下竞争方式的比例，只要5%左右。 实践状况标明，一些中央政府对土地供应方式的选择依然有很大的随意性，在土地资源性能中依然保管着很大的权利。 相当一部分协议出让形同行政划拨，行政选择土地出让对象和多少钱的现象十分普遍，土地多少钱遭到歪曲，常年被人为低估。 以下状况标明，革新还不到位，土地市场制度还不健全，这正是土地市场失控、失序，国有土地资产少量流失和土地滥用现象难以消弭的基本要素。

（三）第三个10年（1999～2008年）：土地招标、拍卖、挂牌出让制度加快推进，土地政策介入微观调控体系树立启动，土地市场走向规范化

运营性用地协议出让被“叫停”是新一轮革新的严重打破。 1997年10月，广东、浙江等省先后在全省范围实行运营性用地一概招标、拍卖出让的新政。 率先革新的地域，消弭出让方式选择上政策的模糊性，要求运营性用地无条件地采取招标、拍卖出让方式。 1998年，疆土资源部在总结中央阅历的基础上，及时提出了运营性用地必需拍卖、招标的适用范围。

2001年出台的《国务院关于增强国有土地资产控制的通知》（国发〔2001〕15号），是确立土地资源市场性能制度、规范土地市场的一个纲领性文件。 文件第一次性明白界定了国有土地招标、拍卖的范围，向运营性用地协议出让亮起了“红灯”。 2002年5月，疆土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地经常使用权规则》第四条明白规则：“商业、旅游、文娱和商品住宅等各类运营性用地，必需以招标、拍卖或许挂牌方式出让。 ”

2002年，中纪委第七次全体会议把实行国有土地经常使用权“招拍挂”出让制度，作为规范土地市场、从源头上防治糜烂的一项基本制度。 同年8月，疆土资源部和监察部结合下发通知，要求严峻清查运营性用地出让中出现违法行为的主管部门及有关人员的责任。 2004年3月，疆土资源部和监察部再次结合下发通知，要求当年8月31日后，各地不得再以历史遗留疑问为由，不执行运营性土地一概地下竞价出让的规则，人们称之为“8·31”大限。 这实践是协议出让运营性土地制度的“大限”。

引入纪检监察机制，强化推行力度，是土地“招拍挂”制度取得打破性进度的关键要素。 1999年，全国只要广东、浙江、江苏等省片面树立招标、拍卖制度，到2003年年底，全国一切省（区、市）以及90%的市、县，都树立了这项制度。 运营性土地经常使用权“招拍挂”出让土空中积占出让总面积的比例，2001年前都在5%以下，2002年就到达15%,2003年则到达28%。

市场供地制度在商业、旅游、文娱和商品住宅等运营性用地出让打破后，简直不进度地延展到工业用地的出让。 2004年下发的《国务院关于深化革新严厉土地控制的选择》（国发〔2004〕28号）提出：“制止合法压低地价招商。 ”“工业用地也要发明条件逐渐实行招标、拍卖、挂牌出让。 ”围绕国务院新的部署，疆土资源部制定了一系列配套政策和规章制度，制定了全国工业用地出让最低价规范，进一步细化了工业用地“招拍挂”出让的政策措施。 短短两年多时期，工业用地“招拍挂”出让制度在全国基本确立。 据初步统计，2006年9月至2007年8月底，全国31个省（区、市）都展开了这项活动，工业用地出让宗数6437宗，面积达2.11万公顷，成交价款达33.129亿元。

在土地出让制度成功新一轮革新的同时，土地政策介入微观调控的体系树立也进入一个新阶段。 21世纪初，我国又出现新一轮中央政府主导型的投资热。

2003年终，党中央、国务院作出增强和改善微观调控的严重决策，要求在全国展开土地市场次第控制整理活动，清算各类开发区，严厉控制树立用地，并提出要运用土地政策介入微观调控。 2004年，疆土资源部将树立用地目的压减20.3%，占用耕地目的压减23.4%。 国务院办公厅收回紧急通知，选择暂停农用地转用审批半年。 2006年下发的《国务院关于增强土地调控有关疑问的通知》（国发〔2006〕31号），针对事先微观经济情势和土地控制中存在的疑问，就综合运用经济、法律和行政手腕增强土地调控作用作出一系列规则。 这个文件标志着我疆土地政策介入微观调控的架构体系初步建成。

运用土地政策调控微观经济取得了清楚成效。 2004年，全国核减各类开发区4813个，占全部开发区总数的70%，紧缩规划面积249万公顷，占全部开发区规划面积的65%，清算归还1999年以来拖欠农民征地补偿费175.46亿元，清算出欠缴新增树立用地土地有偿经常使用费123.29亿元。 2003年以来5年间，疆土资源部严把“土地闸门”，土地供应回归理性，固定资产投资增速在2004年终到达峰值后继续降低，树立用地供应中存量用地所占比重多年坚持在50%以上。

在控制整理土地市场、介入微观调控任务中，土地控制体制革新取得了严重进度。 2006年，土地督察机构正式成立，在疆土资源部设立国度土地总督察办公室，并向中央派驻9个国度土地督察局。 两年来，土地督察机构在机构树立的同时积极展开监视审核任务，初步显示了应有的作用和威力。

21世纪以来这几年，群体非农树立用地流转制度创新的探求通常也取得可喜提高。 这项制度创新最早可以溯源到20世纪80年代末。 1987年起，江苏省南通市试行乡镇企业树立用地有偿经常使用制度。 1988年起，山东省德州地域试行乡村宅基地有偿经常使用。 这两项革新实验后来在1992年全国清算乡村乱不要钱任务中中止上去，但群体树立用地流转的制度创新活动在江苏、浙江等地仍在生动展开。

1999年，疆土资源部同意安徽省芜湖市为农民群体一切树立用地流转试点。 从2001年到2003年，疆土资源部有关部门先后在江苏苏州、河南安阳、浙江湖州、安徽芜湖和广东顺德5次召开土地制度创新座谈会，交流群体树立用地流转试点进度状况和阅历，讨论研讨有关通常和政策疑问。 在此基础上，疆土资源部初步构成了规范群体树立用地流转的意见和方法。

在探求群体树立用地流转的同时，征地制度革新不时失掉推进和深化。 疆土资源部自1999年末尾先后确定在19个城市展开试点任务。 2002年，疆土资源部与中央乡村任务指导小组办公室结合就完善和革新征地制度展开专题调研。 2005年以来，疆土资源部稳步推进革新，完善征地补偿方法。 全国各地都制定了新的征地补偿规范，补偿规范普遍提高20%～30%；大少数省（区、市）改动单一货币安排形式，逐渐构成多元安排途径；有24个省（区、市）出台了被征地农民社会保证方法。

21世纪以来这几年，我国国有土地资源性能方式在革新大转机中驶入了市场化轨道，成功了由行政方案性能为主向市场性能为主的严重转变，土地市场走向片面规范开展的新阶段。

二、30年革新的庞大成就

30年革新，使我疆土地经常使用制度出现了历史性的基本变化。 革新成就之大，市场威力之大，都超出人们原先想像。

（一）城镇土地市场运转的基本制度初步确立，多层次的土地市场体系基本构成

一是初步构成以国有树立用地经常使用权为中心的产权制度。 明晰的土地产权，奠定了土地市场的基础，成为土地在流转中得以合理性能的最基本条件。 二是基本树立了城镇国有土地经常使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等买卖制度。 目前土地二级市场日趋生动。 据统计，1999年土地转让面积达.14公顷，转让金额达304.69亿元，到2007年，转让面积和金额区分到达.42公顷和7183.10亿元，区分增长了0.82倍和22.58倍。

（二）初步树立了土地政策介入微观调控架构体系，构成了以供应、需求、多少钱控制为关键内容的土地市场监管体系

在供应控制方面、需求控制方面、多少钱控制方面和市场监管服务方面都树立了土地市场和城市地价灵活监测体系、土地市场信息发布和查询制度等一系列规范性的制度。

（三）实行土地资源市场化性能，市场成为国有土地资源性能的关键方式

目前，市场机制在国有土地资源性能中曾经占据主导位置。 据统计，2007年全国出让土空中积为.59公顷，划拨土空中积为.97公顷，出让土空中积占划拨与出让供空中积总和的75.54%。 以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的比例也逐年提高。 从1999年到2007年，“招拍挂”出让面积占年度出让面积的比重由2.38%上升到49.92%。

（四）促进土地资源的维护和浪费集约经常使用，土地资源应用效率清楚提高

30年来，经过推行土地经常使用制度革新和征地制度革新，为维护耕地、浪费集约用地找到了常年有效的制度基础。 随着土地市场化水平提高，单位GDP和固定资产投资规模增长消耗的新增树立用地逐渐降低。 1999年单位新增固定资产投资消耗的新增树立用地为92.04公顷/亿元，2006年降低到9.61公顷/亿元；单位GDP消耗的新增树立用地，从1999年的25.27公顷/亿元，降低到2006年的7.77公顷/亿元。 新增树立用地消耗增加，同时缓解了农地转用的压力。

（五）促进国有土地的资产化进程，为我国社会经济开展提供有力的资金支持

据统计，仅2000～2006年，全疆土地出让总价款到达3.01万亿元，2007年一年则高达.72亿元。 土地收益成为中央政府推进基础设备树立和城市树立的关键资金来源。 在企业革新中，经过依法处置国有土地资产，推进了现代企业制度的开展。 据不完全统计，1996年至2001年底，原国度土地控制局、疆土资源部直接为240多家国有改制企业处置土地资产9.7万多宗，触及面积17.42万多公顷，显化土地资产价值1600亿元。

（六）顺应和促进社会主义市场经济体系的开展与完善

今天，分开土地市场，经济就无法正常运转。30年来土地市场的树立，从总体上看，顺应并且促进了社会主义市场经济体系的开展，并与其他要素市场在相互协调中共同生长。土地市场的完善，促进了房地产市场的开展和规范，我国人均住房面积由革新末尾时的6.7m 参与到如今的28m 。目前，土地抵押存款已成为金融市场的关键买卖品。1998～2005年，全疆土地抵押面积达985.56万公顷，抵押金总额达.77亿元，抵押金占当年固定资产投资总额的比例由4.31%提高到26.98%。

三、30年革新的基本阅历

30年来，我们在取得土地市场制度树立庞大成功的同时，发明和积聚了丰厚而珍贵的阅历。

（一）坚持以社会主义土地私有制为基础，不时革新方案性能土地资源的旧体制

30年革新的结果，不只打破了约束土地市场性能的旧体制，发明了富有生机、生机的土地市场体制，而且安全和激活了土地私有制，使它在与市场制度共容中显示出基于私有制的国度所不具有的共同优越性。

（二）坚持以服务经济树立大局为中心，不时顺应革新开展的新要求

在30年革新中，疆土资源控制部门积极推进旧城改造、小城镇树立、企业革新、基础设备树立、房地产业、金融市场、资本市场等各项经济活动的开展，一个时期突出抓一项中心任务，集中力气处置关键矛盾，使中心任务和革新义务严密结合，相互浸透，相互促进，同步开展。

（三）坚持以市场化革新为导向，不时完善市场性能土地资源的制度树立

纵观革新进程，市场性能土地资源的范围、规模和作用越来越大，制度化树立越来越完善，革新的市场取向越来越明晰。 有人把革新中出现的疑问，如土地投机、土地寻租、官商勾搭牟取暴利等现象，归咎于土地的市场化革新。 其实，这些现象恰恰说明革新还不到位，市场制度还不完善，只能用继续革新的方法来处置这些疑问，而不是对市场体制说三道四，令革新前功尽弃。

（四）坚持以耕地维护为前提，不时促进浪费集约用地内在机制构成

树立土地市场，目的就是要经过多少钱杠杆和竞争机制的性能，激起用地者浪费集约的积极性，促进土地资源合理性能、有效应用。 归根结底，有效运转的市场，是维护耕地、优化用地的推进力气，而不是与之方向相反的力气。 目前还存在的土地供求紧张局面，关键由于城乡树立用地低效应用，基本还在于市场性能资源的作用没有充沛发扬。

（五）坚持以行政革新为关键，不时增强和改善土地资源性能的调控和控制

政府在树立和完善土地市场体制中具有普遍而深入的影响和作用。 政府在主导革新的同时，又要把自己变成革新的关键对象。 实践状况标明，市场性能土地的体制能否确立并发扬好作用，关键在于政府职能转变和行政控制体制革新能否到位。 从一定意义上说，30年的革新是“土地走向市场”和“政府分开市场”的演化环节，政府“退”的是对土地资源性能和土地市场的直接介入，“进”的是对土地市场的必要调控和监管。

（六）坚持以群众通常创新为动力，不时促进革新阅历的制度化

30年的一项项革新，从酝酿到打破，从深化到细化，土地市场的一步步生长，最后都是来自实践诉求，来自群众首创。 指导者的义务则是营建束缚思想、实事求是的创新环境，尊重和维护群众通常中的大胆打破和创新，使通常证明行之有效的创新阅历转化为成熟的政策，直至上升为法律制度。

四、土地经常使用制度改改造的义务和更大应战

历经30年的中国革新，至今仍在途中。 从党的十七大到2020年，是我国革新开展一个新的关键期。 应当看到，目前我疆土地市场培育和树立还处于初级阶段，市场性能土地资源的作用还很不充沛。 国有土地有偿经常使用制度和市场出让制度都还没有完全到位，征地制度革新有待深化，乡村群体树立用地流转制度创新有待打破。 从这个角度看，我疆土地经常使用制度革新只走了一半的路。 处置常年存在的难点和深层次疑问，是下一步革新面临的艰难义务和更大应战。

（一）优化国有土地供应市场化水平，不时增加划拨用地范围，进一步改动树立用地高比例无偿划拨和协议出让的局面

目前划拨用地占国有土地供应总面积的比例，1992年为97.2%,2007年仍高达22.25%。 划拨用地总面积，1992年为8.07万公顷，2007年仍为7.61万公顷。 革新近期目的是限制和增加划拨用地范围，除军事、社会保证性住房和特殊用地外不再划拨，远期目的是中止划拨供地。 在土地有偿出让中，协议方式到2007年比例仍达50.08%，应当陆续扩展“招拍挂”制度的掩盖面。

（二）深化征地制度革新，逐渐增加征地范围，成功征地补偿定价市场化

目前征地权滥用的现象依然比拟严重，放慢征地制度革新，近期重点是逐渐增加征地范围，完善征地补偿机制，远期义务是严厉实行只要契合“为了公共利益”要求的用地才可以征收，而且逐渐实行按市场多少钱补偿，其他树立用地须全部经过市场取得。

（三）实行群体树立用地有偿经常使用制度，成功城乡土地市场一致

国有树立用地和群体树立用地，同地而不同权不同价，这种根由城乡二元经济体制的土地经常使用制度，不只使农民数量庞大的土地资产处于流失和凝滞形态，约束了乡村的开展，而且严重制约着乡村群体树立用地盘活应用和优化性能。 我国乡村群体树立用地总量5倍于城镇树立用地。 乡村存量树立用地由于规划分散、应用集约，可以调整再应用的空间很大，搞好了可以置换出数千万亩以致上亿亩树立用地。 今后，确保18亿亩耕地总量，缓解树立用地紧张局面，关键出路无疑在于乡村群体树立用地的调整再应用。 这是我疆土地应用一个全局性的大战略。 而目前影响这个战略实施的一个严重制度阻碍，就是乡村群体树立用地法律位置不对等、产权限制严、市场缺失，不能在自在流动中盘整应用，本应随着工业化、城镇化开展而调整和优化的原有乡村土地应用格式便难以变卦。

依照党的十七届三中全会精气，放慢群体树立用地经常使用制度革新和市场树立，成功城乡土地市场一致，相关到社会主义市场体系的完整，相关到土地应用和土地国策的落实，也相关到社会主义新乡村的树立，曾经成为保证经济社会谐和开展迫切要求处置的全局性严重课题，是下一阶段土地经常使用制度革新的一个关键目的和主攻方向。

什么叫存量房？详细解释！新政策对存量房的影响！

存量房是是指已被购置或自建并取得一切权证书的房屋。 存量房严厉意义过去讲是存量资产，存量房关键包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债务人手上的房屋、团体手上的房屋（未寓居过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未经常使用过的住宅或非住宅。 它关键是相关于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房普通是二手房。 存量房严厉意义过去讲是存量资产，存量房关键包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债务人手上的房屋、团体手上的房屋（未寓居过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未经常使用过的住宅或非住宅。 存量土地短期内构成商品房供应相同比拟困难。 一是开发商刻意常年闲置囤积的土地并不多。 2004年之前土地出让的本钱比拟低，闲置项目具有相当大的获利空间，坚持捂地的项目或许有一些。 但是，经过2005年以来的调控，有资金和风险接受才干的闲置项目就少量增加。 二是烂尾楼也少量增加。 在一线城市市中心普通是“钱找项目”，各种基金、投资银行在社会经济和房地产开展的常年利好条件下，热购楼宇，开发商被“套牢”的或许性十分小。 三是开发环节的延迟。 普通来说，曾经出让的存量土地要构成完工商品房要经过约180个图章审批。 正常状况下这个环节要2到3年时期，但开发环节难免有某个环节遇到阻碍。 四是动迁的延迟，随着动迁本钱逐年提高，政府为缓解动迁矛盾而控制动迁节拍，使动迁的周期越来越长。 五是政府的土地储藏，生地出让促使开发商追求经济利益，形成动迁矛盾。 把生地开发成熟地出让，这个环节比拟漫长。 六是依据“双增双减”调整规划，优化城市环境，使原来的可建面积重新规划增加。 可见存量土地转入住房供应也不是一件易事。 参与住房供应最直接的方法就是盘活存量住房。 美国的房地产市场有80%是二手房买卖，新建住房十分少。 中国的开发商开发的住房，要满足大部分需求，而在美国只要求满足20%的需求。 一个成熟的房地产市场，最关键的标志就是二手房买卖的比例占少数。 中国有一些居民拥有二套以上住房，并且一些投资者是投资房价增值，而不是投资出租。 “经济开展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量增加，住宅由外延式拓展为主逐渐改动为以更新、改造和维护为主，一手房销售降低，买卖便集中到存量房市场。 ”链家地产副总经理金育松以为，部分城市住房一级市场的加快开展曾经使城镇居民的全体寓居水平从生活型进入到开展型，部分进入享用型。 依据兴旺国度的开展阅历，当住房存量满足基本生活要求时，资金关键投向旧住房的改造，即表现为存量型的开展。 因此短期内各城市的存量房市场将有望逐渐取代新房位置，成为市场关键买卖对象。 上海20银行存量房未调整 律师称新政不违法2010年05月03日业内人士表示，相比四大国有银行，股份制银行跟随的或许性很小；外资行愈加不会跟风理财周报批发银行实验室研讨员 张莉 王瑶/文“银行有自主选择权，房贷利率浮动控制在一个合理的限制，有时是契合理想开展要求的，不算违法”。 北京君泰律师事务所的相关律师通知理财周报记者。 继4月15日以来中央4记重拳挥向房地产市场，业内第一个做出反响的就是中国银行。 4月26日，中国银行宣布，在利率调整方式到期时将依据与客户合同中的商定，提高存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例区分至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。 信息传出，市场上立刻惹起一轮新的“提早还贷潮”。 外资行按兵不动，商业银行徘徊张望。 原本对“中国楼市是个泡沫吗”的疑问三言两语的许多经济学家、投资者、对冲基金经理和银行家如今愈加夜不能寐了。 中行上海分行规范尚未正式实施“自重新的政策发布后，如今每天来开放提早还贷业务的客户越来越多了，差不多十人中就有一个，估量都是政策驱使的吧。 ”中行的一位大堂经理通知理财周报记者。 据理财周报记者了解到，中行上海分行尚没有执行这一规范。 关于存量房，目前还在执行原有合同利率规范。 “行动通知是收到了，但详细怎样做还有待商榷。 由于牵涉太多，无法以一两句话就能敲定。 单是合同一项就可以这么说，不同的合同版本，详细的规则也大不相反，我行跟存款客户签署的合同文本格式也是经常变化的，最近一年也换过两三次合同文本。 ”中行上海分行房贷员向理财周报记者表示。 中行住房存款的实践操作中，有三类的房贷合同。 第一种，在住房合同中明白标注7折，并强调继续执行；第二种，仅标注为7折，无需继续执行；第三种，房贷合同则标注某个详细的利率水平，但不标明折扣。 北京君泰律师事务所专业团队以为，假设双方签署的合同属于上述第一种，中国银行双方面调整利率属于违约，但是合同属于后者两项中的任何一项，均不算违犯条约。 上海暂无存量房利率调整规则无独有偶，在理财周报记者对上海的20家大小银行的调查中，没有一家明白表示效法中行，一定“跟风”，除非国度下发条文通知强令执行。 渣打、恒生区分表示“正在研讨当中”、“还没预备好”。 南京银行上海分行、北京银行上海分行同时表示，还贷方式不同，存款成数和利率都会有不同的表现。 新瓶装老酒不会讨好，而新政策只会针对新的房贷开放人。 民生银行徐汇支行表示“存款合同上注明7折就是7折，并会继续执行，反复无常会遭客户厌弃，假设任何一方违约都是不近道理，我行至少往年的政策不会变化，除非国度明令强迫执行“。 4月29日，交行副行长钱文辉在一季报发布会上表示，交行尚有关于存量房贷利率调整的任何选择；“并且我们也没有听说中行曾经末尾真正实施这一调整。 ”截止到4月底，其他的股份制银行，如浦发、兴业、华夏、中信等都没有出台任何相关调整存量房利率的选择。 理财周报记者在调查中得知，虽然国度明文规则“二套房首付至少5成，利率上浮10%”的一刀切的政策，但在执行二套房利率折扣和三套房存款方面，不同的银行给予的政策不似以前那样大相径庭。 兴业银行执行的二套房存款政策为，假设首付比例为40%-50%，存款利率不得低于基准利率；假设首付比例50%以上，为基准利率的0.85倍。 假设想要购置第三套房，其团体房贷记载中必需有1笔未结清团体按揭住房存款或许借款人有已还清的一笔团体按揭存款记载。 存款利率上，假设首付50%以上，依照基准利率计算；假设首付40%-50%，则依照基准利率的1.1倍计算。 南京银行上海分行表示，三套房曾经片面停贷，二套房假设首付50%以上，还可以享遭到基准利率，一般征信系统显示良好又与该行相关不时比拟好的客户甚至可以享遭到8.5折的利率活动。 华裔银行上海分行虽然中止了三套房贷，但是二套房则可以透过“假离婚”的方式帮其争取到按一套房的首付和利率的政策来执行。 汇丰中国发言人表示：“为进一步增强执行国务院政策措施的力度，我行已片面中止三套房存款，一、二套房也提高了首付成数和存款利率。 我们的团体住房按揭存款的绝大部分是对购置首套住房的客户，并配以严厉的风险管控。 ” 律师表示新政执行不违法多套房贷者将受益据银行业内人士泄漏，近来工行、建行、农行都有就中行提高存量房利率一事会议讨论过，渣打、恒生、交行、上海银行等也对此事外部商议过。 业内人士以为，“国有银行不扫除有跟进的或许。 能否选择跟进还取决于银行的外部状况以及详细跟客户签署的存款合同文本。 ”“相比四大国有银行而言，股份制银行跟随的或许性很小。 外资行房贷业务依然处于起步或许开展阶段，愈加不会跟风。 ”“假设正式执行存量房贷利率折扣上调，影响的关键是2007年后中行存款的客户，其中特别商定过这部分外容。 ”中行房贷部的有关人士引见,此次利率的调整是在合同上规则的利率调整方式到期时末尾,因此还不会立刻影响到存款者,而且或许并非一切的存量客户都会遭到影响,详细还是要看总行的细则和事先签署的合同条款。 知名房贷中介机构凯盛经略副总经理赵炜以为,中行上调存量房存款利率的信号对市场心态会发生一定的影响，尤其是对手中有房的投资客而言，或许会在近期采取执行来增加持有房产的利息本钱，比如近期涌现的提早还贷潮和离婚潮等现象。 北京君泰律师事务所专业团队以为，银行跟着风险市场的转变对其所辖的内容做相应的调整，有时是契合理想要求的。 关于利率浮动的范围银行有其自主选择权，在合理的调整范围内是不冒犯法律要求的。 但是，房屋作为公民最关键的财富，房贷合同双方任何一方出现变化，另一方的权益就无法失掉保证。 该团队还说，其实中行出台的此项政策正是为了限制投机购房者和不法地产商，虽然详细的操作执行上会出现很多疑问，但对首套房简直没什么大影响，反而打击了二套房以上的多套购房者，对以后的房地产市场的不良现象也是一个约束。

土地审批权下放、存量盘活等助力深圳高质量开展

往年是深圳经济特区成立40周年，也是党中央选择树立中国特征社会主义先行示范区一周年之际。

新华社北京10月11日电，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳树立中国特征社会主义先行示范区综合革新试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），触及土地制度、金融、教育范围等共27条，并收回通知，要求各地域各部门结合实践仔细贯彻落实。

“审批权下放使土地效能最大化”

方案指出，在支持在土地控制制度上深化探求方面，将国务院可以授权的终身基本农田以外的农用地转为树立用地审批事项委托深圳市政府同意。 支持在契合疆土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

广东省住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉向《每日经济资讯》记者表示，土地审批权下放并不是一个新政策，往年年中国度就发布文件将基本农田以外的农民地转树立用地审批权下放到各省，探求二三产业混合用地出让、弹性年限等对深圳都是利好的。 关于中央来讲，它知道土地要素该怎样性能才干效益最大化。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，将国务院可以授权的终身基本农田以外的农用地转为树立用地审批事项委托深圳市政府同意，相似规则使得后续深圳在失掉增量属性的树立用中央面有更大权限。 此类做法实践上关于一些城市树立用地紧缺的城市是有启示意义的，能够增加土地征收征用的时限，促进相关土地市场的革新，最终参与土地供应规模和提高效率。

贝壳研讨院首席市场剖析师许小乐剖析，这一方案授权深圳市政府审批终身基本农田以外的农用地转为树立用地，给予先行示范区处置农民房、城中村特别支持，协助深圳处置这一常年历史遗留疑问。 假设500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将给深圳房地产市场颠簸安康运转带来严重的积极作用。

“多方式丰厚土地供应”

在寸土寸金的深圳，提高土地应用效率，是深圳高质量可继续开展的关键要素。

来自深圳市规划和自然资源局的调查显示，经初步梳理，截至2017年底，深圳市已签署土地经常使用权出让合同满2年仍未开发树立的土地共564宗，总用空中积为11.94平方公里。

为提高疆土空间集约高效应用率，方案指出，支持盘活应用存量工业用地，探求处置规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地疑问。 探求应用存量树立用地启动开发树立的市场化机制，完善闲置土地经常使用权收回机制。 深化深汕特别协作区等区域乡村土地制度革新。 支持依托公共资源买卖平台树立自然资源资产买卖市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。 试点实行土地二级市场预告注销转让制度。

许小乐以为，少量小产权房、厂房宿舍等不具有上市流通的条件，无法构成有效住房供应，这一历史疑问在现行的制度框架下常年得不到处置。 探求应用存量树立用地启动开发树立的市场化机制，完善闲置土地经常使用权收回机制，有助于盘活存量工业用地，依照产业结构转换的实践需求，使土地空间失掉愈加高效应用。 一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。

李宇嘉以为，关于深圳来讲，盘活存量用地需求更迫切。 随着40年的开展，深圳已由工业用地为主转向现代服务业、高科技高端制造和生活用地为主，用地的空间结构是必需调整的。

“经过此类用地市场的革新，有助于放慢土地盘活，丰厚土地供应，增加各类纠纷。 ”严跃进称，存量用地革新和增量用地革新一同，能够真正丰厚深圳的土地供应，有助于先行示范区的真正革新。