不搞强抚慰 积极稳地产重在托底 10月17日国新办公布会 海通证券梁中华解读

·投资要点 ·

10月17日，国务院资讯办公室举行资讯公布会，住房城乡树立部部长倪虹和财政部、天然资源部、中国人民银行、国度金融监视控制总局担任人引见促进房地产市场颠簸瘦弱展开有关状况。我们的解读是：政策对房地产仍是以托底为主，守住底线，处置一些疑问，而不是启动强抚慰。在稳地产的方式上，或要求更多的逆周期的财政力度的加码

风险提醒： 政策力度不及预期。

地产政策继续加码

10月17日，国务院资讯办公室举行资讯公布会，住房城乡树立部部长倪虹和财政部、天然资源部、中国人民银行、国度金融监视控制总局担任人引见促进房地产市场颠簸瘦弱展开有关状况。

9月24日以来，一系列地产政策组合拳出台，以促进房地产市场“止跌回稳”。 详细措施包括下调房贷利率、下调首付比例、调整限购政策、扩展“白名单“范围”、重启土储中央债券等。 本次会议 则将一揽子政策概括为 “四个关闭，四个下降，两个介入” ，包括关闭限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅规范，下降住房公积金存款利率、首付比例、存量存款利率和“卖旧买新”换购住房税费担负。

“两个介入”之一是 经过货币化布置房方式新增实施100万套城中村革新、危旧房革新。 据考察，全国仅35个大城市待革新规模就有170万套，这次对条件比拟成熟的100万套，经过加大政策支持力度，延迟干、抓紧干。关键采取货币布置的方式，将更有利于群众和自己志愿选择适宜方式。

另一个是年底前将“白名单”项目的信贷规模介入至4万亿。 城市房地产融资协调机制要将一切房地产合格项目都归入“白名单”，应进尽进，应贷尽贷，满足项目合理融资需求，并提出将商品住房项目存款一切归入“白名单”。

政策效果：逆周期力气是关键

本轮地产优化政策中的很多内容，前期都已有相似表述和措施。但以往几轮政策，在针对房企纾困、盘活存量资产、防风险等方面，关键采取结构性货币政策工具，效果上要求提高。 由于货币政策工具大多以存款方式投放出去，即使利率很低，融资主体要求出借本金、风险自担，难以起到很强的逆周期调理效果。而本轮稳地产的政策在财政政策方面边沿上有所介入和倾斜，肯定水平上可以起到逆周期调理的作用。

在盘活存量土地和房产的措施上，再存款方式推进效率要求提高。 2023年2月中国人民银行创设“租赁住房存款支持方案”，支持市场化批量收买存量住房、扩展租赁住房供应，在8个试点城市发放存款规模为1000亿元。2024年5月17日，央行设立3000亿元保证性住房再存款，支持中央国有企业收买已建成未出售商品房，用作保证性住房，并把租赁住房存款支持方案并入保证性住房再存款政策中控制。依据央行数据， 截至 月末，金融机构已发放 亿元租赁住房存款，保证性再存款余额为 亿元。

在保交楼方面，效果也有优化空间。 2022年8月29日，由央行指点，政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模抵达2000亿元，该笔专项借款由中央财政依据通常借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不逾越两年。2023年1月，央行新增1500亿元“保交楼”专项借款投放。截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分曾经投放到项目。

2022年11月21日，人民银行面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”存款支持方案，为商业银行提供零本钱资金，以奖励其支持“保交楼”任务。各地的商业银行配套融资虽有落地，但是进度也较慢，截至往年6月末，保交楼存款支持方案余额为141亿元。

在货币化布置实施城中村革新方面，采纳 方式投放。 2023年12月中国人民银行重启PSL投放3500亿元，关键投向中包括棚户区革新。不过从投向来看，本轮PSL资金并非完全投向地产范围，带动的城中村革新和保证房树立等对地产的影响，或弱于早年的棚改货币化。

在房企纾困方面，再存款和“白名单”机制的通经常经常常使用率相对偏低。 2023年1月设立了总额度为800亿元的房企纾困专项再存款，定向给予五大AMC，利率仅为1.75%。截至往年6月末，房企纾困专项再存款余额为209亿元，且“政策存续外形”为“到期”。通经常经常常使用率偏低，关键是由于在通常落地中，AMC需遵守自主决策、自担风险的准绳，决策愈加慎重，且对纾困对象要求较高。

2024年1月，住房城乡树立部会同金融监管总局结合印发了《关于树立城市房地产融资协调机制的通知》，指点各地树立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和树立交付。8月21日，金融监管总局表示，商业银行已审批房地产‘白名单’项目5392个，审批经过的融资金额近1.4万亿元，10月17日会议上则指出截至10月16日，已审批经过2.23万亿元。但依据前期数据，落地比例相对偏低，审批授信成功后存款发放节拍也需提高。

信贷类的工具更偏“顺周期”特征，经济预期高的时辰实体更情愿借钱，预期偏弱时则偏慎重。所以本轮政策边沿上从货币工具稍微向财政工具做了一些倾斜，可以起到肯定的“逆周期”作用。

例如，本轮政策提及重启土地贮藏专项债，专项债的“逆周期”财政属性会更强一些，关于缓解部分房企的债务压力或起到肯定作用。 “土地贮藏专项债”是2017-2019年经常经常使用过的政策工具，与之前土储专项债不同的是，本次投向专注于盘活闲置土地和房产，以缓解房地产企业流动性和债务压力，促进保交楼等任务。不过，收储的关键依然是多少钱，政策效果还要求进一步观察。

不过全体来看，要对房地产构成更强的托底作用，或许要求更多逆周期的财政力气的作用。

短期地产数据：会有改善

自9月24日以来，新一轮地产优化政策已落地近半月，其中最清楚的变化，是地产销售的回暖。 截至10月15日，10月30大中城市日均新房成交面积为22.6万平，前15日的同比增速从9月的-32.4%大幅收窄至-4.5%。

其中政策力度更大的一线城市改善最为清楚。 10月前15日的新房销售同比增速从9月的-31.6%升至11.5%，三线城市新房销售增速也由负转正。不过相较一线和三线城市，二线城市的改善幅度相对较小，这或是由于一线城市限购开放，对二线城市的虹吸效应较强，反而对外地新房销售有肯定影响。

详细看一线城市， 除深圳外，其他一线城市的新房销售10月前15日同比增速均较9月有清楚改善，其中上海、广州的新房销售同比升至30%左右。相较新房，二手房的改善幅度更大，一线城市二手房销售同比均回正。这或是由于相较于新房，二手房买卖由于限制更少，且房源供应愈加充足，失掉的提振也更为清楚。

这一轮地产政策的初步效果已有所表现，但是以后地产基本面仍有不少疑问要求处置。 一方面，房价仍有回落压力，目前的量增，或更多是“以价换量”。另一方面，库存仍在高位，去库周期仍漫长。这意味着房企的风险仍较大，地产全体对经济仍有拖累。 这或许也是本次会议对地产政策再次加码的关键要素。

积极政策重托底，不搞强抚慰

依据海外的阅历，房地产周期的出清要求肯定的时期和环节。 依据我们的研讨，总体来看，海外经济体地产多少钱、销售、开工、投资目的的调整约4-8年。下跌幅度最大的时期普通是前3年，随着短期冲击过去后，跌幅逐渐收窄，之后的上升环节也较为缓慢。相较房价最高时的水平，海外地产销售、开工和投资的最大平均跌幅区分为33%、48%、27%。

本轮政策落地后，我们估量房地产基本面会有短期改善，但继续性有待观察，要求对房地产市场的恢复保管足够的耐烦。 不过我们以为在房地产面临压力的状况下，积极的政策会继续加码。

不过也要留意到，针对房地产的政策，更多是托底为主，而不是强抚慰。 政策端会注重托住一些底线，例如保交楼、保证房树立、老旧房产革新更新、翻开对刚性和改善性需求的限制、下降居民债务付息压力，托底系统性关键的金融机构和企业的稳健运营，守住不出现系统性风险的底线，等等。

风险提醒： 政策力度不及预期。