止跌回稳 浙商微观李超 住建部会同相关部门推出地产组合拳 是关键目的 (止跌企稳的信号)

中心观念

本次住建部会同相关部门推出地产组合拳，关键为“四个关闭、四个下降、两个介入”。其中“四个关闭”和“四个下降”关键为前期政策的落实；“两个”介入是中心政策增量，且未来“不够还有”。

一是经过货币化布置等形式，新增实施100万套城中村和危旧房革新。我们以为该项政策是“优化存量，提高质量”的关键表现，在改善居民现有寓居条件的同时，也有利于消化存量商品房库存。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模介入到4万亿，该项政策对应增量约1.77万亿元的信贷支持。

本次资讯公布会在给出“两个介入”的增量政策的同时 ，也给予了未来充沛的政策预期。但关于未来地产的政策眉目，我们以为仍需掌握9月政治局会议提出的主线，“止跌回稳”是关键目的，其中多少钱的企稳或许更为关键；“严控增量、优化存量、提高质量”是中心手段，从供需两端来看，供应端的紧缩优化或许是未来多少钱企稳更关键的发力点。未来重点仍需关注专项债助力收储（包括商品房库存和土地收储）等财政增量政策。

内容摘要

四个关闭”和“四个下降”关键是前期政策落实

本次住建部会同相关部门推出地产组合拳，关键为“四个关闭、四个下降、两个介入”。其中“四个关闭”和“四个下降”关键为前期政策的落实： “四个关闭” 关键是因城施策，调整或关闭各类限制性措施，包括关闭限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅规范等。 其中中心仍在于限购调整，我们以为未来一线城市的限购政策仍有进一步安闲空间。

“四个下降”关键包括：一是下降住房公积金存款利率0.25个百分点 （全国每年可节省的公积金集团存款利息支出约195亿元）； 二是下降首付比例，分歧首套、二套房贷最低首付比例到15% （前期924央行公布会已落实）； 三是下降存量存款利率 （央行公布会后相同已落实，对应金额约1500亿元，惠及5000万户家庭1.5亿居民）； 四是下降“卖旧买新”换购住房税费担负 （财政部资讯公布会时已提及，关键是“卖旧买新”换购住房阶段性集团所得税退税政策）。

两个”介入是中心政策增量，未来“不够还有”

“两个介入”关键包括两小气面：区分是介入城中村和危旧房革新的货币化布置力度和加上天产融资白名单信贷规模。

一是经过货币化布置等形式，新增实施100万套城中村和危旧房革新（区域上重点支持地级以上城市，开发性、政策性金融机构给予专项借款，支持中央发行专项债支持等） 。依据公布会提出，全国35大城市待革新的城中村住房规模约170万套，全国要求革新的危旧房约50万套。关于其中条件比拟成熟的100万套，将关键采取货币化布置的手段予以革新。 我们以为该项政策是“优化存量，提高质量”的关键表现，在改善居民现有寓居条件的同时，也有利于消化存量商品房库存。

但仅就本轮新增革新规模而言，与上一轮棚改规模仍有肯定差距，尤其是与2014年启动的上一轮大规模棚改货币化相比（2014年-2018年的棚改规模区分抵达470万、601万套、606万、609万套、626万套；2019和2021年区分抵达316万套和165万套），我们以为在地产“止跌回稳”成功之前，货币化布置仍有进一步加码空间。

二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模介入到4万亿，该项政策对应增量约1.77万亿元的信贷支持 （截至10月16日，‘白名单’房地产项目已审批经过存款抵达2.23万亿元）。 相同本次公布会也给与未来充沛的增量政策预期，提出“城市房地产融资协调机制要将一切房地产合格项目都归入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。”

>> “止跌回稳”是目的，“严控增量、优化存量、提高质量”是中心手段

如上文所述，我们以为本次资讯公布会在给出“两个介入”的增量政策的同时，也给予了未来充沛的政策预期。但关于未来地产的政策眉目，我们以为仍需掌握9月政治局会议提出的主线，“止跌回稳”是关键目的，其中多少钱的企稳或许更为关键；“严控增量、优化存量、提高质量”是中心手段，从供需两端来看，供应端的紧缩优化或许是未来多少钱企稳更关键的发力点。

推进地产市场止跌回稳是中心目的。自创本轮央行对股票市场的呵护，资产多少钱对居民预期的负反响或许是本轮维稳的中心，因此需求侧量价两大目的更关键的或许是房价。

从供需两端来看，供应端的紧缩优化或许是未来多少钱企稳更关键的发力点。严控增量意味着未来地产投资或许仍将维持负增长。优化存量仍是明年政策的中心着力点，未来重点仍需关注专项债助力收储（包括商品房库存和土储）等财政增量政策。

>>风险提醒

地产政策效果不及预期；地产政策落地规模不及预期。