深圳院子9年短跑告别停工 长城资产入场盘活 (深圳院子房价)

从主动限价到自主定价，深圳院子等到了。至此，深圳院子曾经在尖岗山上站了将近9个年头。

10月16日，深圳院子获批预售容许证，推出64套别墅，备案均价约137974元/平方米。开发商深圳泰禾房地产开发有限公司表示，这一多少钱系“企业自主定价”。

值得留意的是，深圳院子的多少钱刷新深圳新房备案价纪录。此前的纪录由中海·深湾玖序坚持，其三批次入市住宅备案均价为137782元/平方米。

深圳院子曾刷新全国单价最高纪录。2015年12月，泰禾首进深圳，作价57亿元拿下深圳宝安尖岗山A122-0345、A122-0352两宗地块，A122-0345地块以靠近8万元/平方米的楼面价，打破全疆土地单价纪录。

2017年，深圳末尾行动限价政策，要求初次开放预售项目开放均价不能清楚高于周边同类户型在售均价。深圳多个高端豪宅包括万科瑧山府、华润深圳湾悦府二期、招商双玺等均低价入市。这关于以豪宅产品立足、追求高溢价的泰禾而言不亚于一记重击。

三年后，在深圳楼市最炽热的时辰，深圳院子开放了展现中心，欣赏需验资3000万元。但事先，泰禾已站在悬崖边上。

深圳院子亮相两个月后即2020年7月，泰禾旗下一公募债券宣告违约，通常控制人黄其森也因屡次未能及时出借融资款和借款被列为失信被行动人。深圳院子此次退场最终不了了之。

随后，房地产市场进入长达数年的调整周期，深圳院子亦屡次传出停工信息。今天，在中央与中央各主管部门的合力下，市场转向，销售止跌回稳，深圳亦解除限价措施，深圳院子再次等到适宜的入市契机。

“九年等候，深圳院子传奇归来，属于院子的荣光从未分开”，深圳院子在其官方微信群众号如是说。10月18日，深圳院子启动销售程序，10月22日正式选房。能否再续荣光，答案很快分晓。

备案价捅破天花板

自降生之初，深圳院子就由于其多少钱标签备受注目。

2015年12月25日，位于宝安尖岗山的两宗寓居用地A122-0345、A122-0352挂牌出让。土地买卖大厅济济一堂，28家开发商前来举牌，华润置地、中海、、金地、龙光等深圳龙头房企悉数到场。

与融创角逐数十个回合后，闽系房企泰禾以总价57亿元将两宗地块支出囊中。其中，A122-0345成交地价27.4亿元，溢价率高达178%，楼面地价79907元/平方米，刷新当年10月北京丰台花乡地块创下的7.5万元/平方米的楼面价纪录。A122-0352溢价95%成交，楼面价高达51331元/平方米。

可供对比的是，2015年深圳出让的寓居用地楼面价在4万元/平方米左右，中海2012年11月在尖岗山竞得的事先深圳总价最洼地块的楼面价约10983元/平方米。

拍卖完毕后，泰禾方面人士接受媒体采访时表示，“要说贵也贵，说不贵也不贵，毕竟深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了。（泰禾）预备把院子系列引进深圳，两块地将一同开发，很有决计打构成高端产品。”

9年后，深圳院子终于入市，以13.8万元/平方米的销售均价刷新深圳新房多少钱纪录，单价最高约21.5万元/平方米，64套别墅货值约18.95亿元，套均总价逾越3000万元。

3000万元，曾是深圳院子的欣赏门槛。

4年前，深圳院子初次亮相。彼时，正是深圳楼市近年来最好的光景——“打新”浪潮席卷全城，“日光盘”屈指可数，全年成交4.5万套一手住宅，创下5年新高。

验资3000万元的穷人们从深圳湾奔赴尖岗山，深圳院子的沙盘前挤满豪客，应付他们的不乏从南航、海航等航司退役的空少空姐。

这一次性性浩荡的首秀并没有完美的结局。泰禾债务危机迸发，深圳院子难逃易主命运。

泰禾失去深圳院子话语权

深圳院子的易主早有伏笔。

泰禾进入深圳市场前后，扩张凶猛，在全国大举拿地。

由于土地本钱走高，2016年末尾泰禾更多经过收买、参股等形式取得土地。2017年财报显示，报告期内泰禾累计失掉36个项目，其中26个是经过收并购取得，投入资金552.40亿元。同期，泰禾全年营收约243.31亿元，其中房地产奉献约235.06亿元。

截至2017年末，泰禾负债算计1813亿元，同比增长78.44%。

在深圳院子的拍地现场，泰禾曾被问及能否有资金压力，其答案是，“有各种手段、各种金融机构融资，不是自己一家的资金”。

2017年，泰禾全资子公司深圳泰禾房地产开发有限公司（以下简称“深圳泰禾”）、深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称“深圳中维菁山”）作为共同还款人，与资产控制深圳市分公司（以下简称“长城资产”）签署借款协议，本金为120.03亿元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。深圳泰禾即深圳院子的项目公司。

但是，一切的“馈赠”，都在暗中标好了多少钱。

这一笔债务并未能如期出借。2020年12月21日，深圳泰禾、深圳中维菁山与长城资产达成协议，债务展期至2023年12月18日。随后，泰禾全资子公司福建中维房地产开发有限公司与长城资产共同成立芜湖长维投资中心（有限合伙）（以下简称“芜湖长维”），双方区分持股51.987%、48.013%。

2021年2月1日，深圳院子项目公司深圳泰禾出现投资人变卦。芜湖长维认缴出资9900万元，持有深圳泰禾99%股权，另一股东泰禾全资子公司福建中维房地产开发有限公司的持股比例降至1%。深圳院子正式易主。

10月17日，时代周报记者走访深圳院子时发现，项目案名已从“泰禾·深圳院子”变卦为“长城国富·深圳院子”。

长城国富是长城资产的全资子公司，是一家以房地产开发运营为主业的投资运营平台，主营实业投资、资产控制与运营、租赁、房地产开发与运营等业务，聚焦中小银行改造化险、实体经济纾困重组、资本市场风险化解、房地产风险化解四大范围。

“深圳院子的前缀在往年从泰禾变生长城国富，说明项目话语权已通常归属长城资产。”一名知情人士表示。

长城资产在2023年度的任务总结中走漏，公司紧紧围绕“保交楼、保民生、保稳如泰山”的任务要求，聚焦详细项目及特定需求，新增出资近2亿元，结合房地产国企盘活了深圳院子项目。

前述知情人士以为，深圳院子的销售多少钱契合深圳以后的备案制度布置，预期会取得不错的去化效果。“重点在前期的开发，高层住宅规划不再受‘70/90政策’限制，有较大空间，这个项目算是熬出头了。”

深圳院子分A、B两区开发，A区即64栋别墅，B区规划两栋高层住宅与部分商业。此前，泰禾方面相关人士曾走漏，“别墅销售回款后，才有资金建高层。”

目前，深圳院子B区尚未开工。

“白衣骑士”能否盘活深圳院子？

深圳院子的新主长城资产纾困泰禾，但其资金状况不容绝望。

长城资产是国际四大AMC之一，前身是中国长城资产控制公司，于1999年10月18日经国务院赞同和央行赞同，由财政部在北京注册成立的国有独资金融企业，初始注册资本为100亿元，关键运营范围为收买、受托运营金融机构不良资产，对不良资产启动控制、投资和处置；债务转股权，对股权资产启动控制、投资和处置等。

除了深圳院子项目，长城资产还曾纾困佳兆业、恒大等出险房企。

2022年4月，招商蛇口公告称，其与长城资产、佳兆业签署《战略协作协议》，各方拟树立战略协作相关，在城市升级、房地产开发、商业综合体运营等范围展开协作。三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区中心城市的城市升级贮藏资源为基础，启动片面的梳理研讨，以“成熟一个、协作一个”为准绳，一直将成熟项目置入三方协作平台。

长城资产还出资15亿元，结合同业和房地产国企盘活重组深圳恒大岳盟项目。

“尽管四大AMC依照监管要求积极介入房地产风险化解，但由于资产质量、资本压力以及盈利承压等各要素，以及思索到房地产项目中的隐藏风险，AMC的纾困才干及志愿均较为有限。”克而瑞指出。

长城资产2023年财报显示，截至2023年末，长城资产资产总计3359.87亿元，负债算计3217.68亿元。

AMC均面临相似困境。克而瑞的研讨显示，截至2023年末，中国信达、西方资产的资产负债率高于85%，中信金融、长城资产甚至逾越95%；中信金融、长城资产2022年EBITDA对利息掩盖倍数有余1，甚至为负值，偿债才干单薄。

“尽管AMC在房地产流动性危机的初期被市场寄予厚望，至今也确实成功了部分企业和项目的纾困，但是以后AMC的运营和财务状况都说明其后续纾困房地产的力度很难有新的打破。”克而瑞以为，房地产金融风险化解的关键在于行业决计的回归、市场的复苏。