万顺转2下跌2.04% 转股溢价率24.56% (万顺转2下跌2.01%)

10月21日，万顺转2盘中下跌2.04%，报115.916元/张，成交额5569.84万元，转股溢价率24.56%。

资料显示，万顺转2信誉级别为“AA-”，债券期限6年（票面利率:本次发行的可转债票面利率第一年0.40%、第二年0.60%、第三年1.00%、第四年1.50%、第五年1.80%、第六年2.00%），对应正股称号为，转股末尾日为2021年6月17日，转股价6.2元。

“去年拿十八里店地块还要每平5.5万，往年足足降了1万”，吴迪（化名）是北京某央企投拓担任人，亲历了一年半的土地集中供地浪潮，他慨叹眼下确实是拿地的最好机遇，“不只没有开发商敢肆意抢地，可以底价成交，还有政府主动让利。 ”不止北京，全国少数城市的供地名单中，都有放宽拿地规范、折价出让土地的举措，且力度不小。 尤其是一些“回锅”地块的身价，降幅更是超越25%。 相较于各地五花八门的楼市松绑举措，从土地上入手，让开发商更好地填补粮仓，才是最基本的“松绑”。 而眼见有了利润空间，流动性尚可的房企再次敲起了算盘，计算投入产出比，以便做补仓决策。 往年以来，包括上海、杭州等部分城市末尾重现土拍热度，地产投拓人也重新忙碌了起来。 但即使如此，还未走出寒冬的民营房企，仍较为慎重。 连此前热衷的结合拿中央式，也并不多见。 一位房企副总裁直言，虽然监管将拿地的门槛降低，但如今关于企业来说，拿地曾经不是第一要务。 “大部分开发商左手刚还完一波美元债，右手还要有富余资金维系保交楼，在疫情还未完全流失的状况下，必需仍选择张望。 ”所以，往年首轮和二轮土地出让的主角，依然是央企、国企、城投以及荷包鼓囊的本地头部房企。 地价跌了如今面世，不少地产商都摩拳擦掌，摩拳擦掌，包括华润、中海、金茂、首开、保利、中建等7家房企都来了。 其中，还有不少主体组成了结合体，比如首开+保利+建工、大悦城＋厦门国贸、城建+华润等。 原本，项目须遵守“北京套均修建面积140平米以上的住宅楼栋拿预售证，要求8层以下的修建施工进度封顶，8层以上的主体要完工一半”的规则。 这无疑提高了房企的运营时期本钱，使得包括绿城在内的一些开发商，半途退避。 但在报名截止日前夕，有关部门却通知，装配式修建可以不受上述政策的影响。 听到这一信息，介入竞拍的开发商们，松了一口吻。 最终，中建二局以66.8亿元，触顶摇得太阳宫地块，项目成交楼面价约8.8万/平方米，住宅销售指点价为13万/平方米；建面达7.57万平方米，政府持有产权比例为10%。 乐居财经据此计算，其可售货值大约88.57亿元。 拿到地后，中国修建的喜悦之情溢于言表，它还特别发了一则公告，称将“助力公司深耕北京房地产开发市场”。 据它所述，太阳宫项目总投资约81.57亿元。 由此计算，项目的净利率大约为8.6%。 别小瞧8.6%的净利率，去年房企全体的净利率仅为6.2%。 相较之下，在目前的大环境中，太阳宫项目有着较高的利润空间，确是值得一试。 此外，经过2次“回炉”的十八里店1303-685、694地块，也终于在帝都二轮集中供地中成功出让，被金隅+住总结合体底价竞得，总成交价38.8亿元，楼面价4.5万/平方米。 与之相邻的十八里店693地块，去年10月也是被金隅以37.6亿元底价竞得，只不过事先的协作同伴是昆泰，楼面价为5.5万/平方米。 值得留意的是，十八里店693地块和694地块的销售指点价同为7.5万/㎡，但仅仅距离7个月时期，两宗地块的楼面价却相差了1万/㎡。 对金隅后来的协作同伴住总来说，可谓捡了一个大廉价，利润空间也更大些。 不论是太阳宫还是十八里店地块都是眼下政府放宽拿地条件，为开发商“让利”的缩影。 自去年下半年以来，调控收紧，暴雷如潮，就算是得以幸免的民营地产商，也在软弱的资金链上如履薄冰，拿地身影渐隐。 往年以来，地产暖风频吹，土地“折价出售”的例子屈指可数。 不只北京，隔壁的天津也出现了“面粉”降价的现象。 例如，原方案出让的河西体北地块津西环（挂）2022-006号，起始楼面价元/平米。 而该地块周边宅地最近一次性成交是在2020年，鲁能以总价36.2亿元、楼面价元/平米摘得。 令本地开发商们没想到的是，时过两年，地价直降7000多。 再比如，在首轮供地中，广州部分地块的多少钱便较去年有所降低。 其中，荔湾区陆居路AF、AF地块、南沙区2022NJY-1地块，起拍价较去年终次出让降幅均超20%，意在为房企优化利润空间。 而在厦门，去年没有成功出让的集美新城2022JP03地块、后溪片区2022JP04地块，起拍价也由6.9亿、6.8亿，降至5.6亿、5.1亿，降幅区分为18.8%、25%。 在福建另一个城市福州，晋安湖边上的2022-18地块原本在第一轮土拍被取消拍卖；但到了5月，当它出如今第二轮土拍的名单上时，起拍价已从32.51亿变为24.56亿，下调了7.95亿元，楼面均价则降了约7300元/平方米。 没想到只历时三个月，这宗“回锅”地块的身价，便已到达24.5%的降幅。 不只如此，它最终还以底价24.56亿元成交，被厦门国贸竞得，对应项目案名为“湖映公馆”。 此外，一些西南城市也在折价出让土地。 例如，成都已发布第二轮土拍地块中的锦江区三圣乡109亩宗地，它于上一轮土拍中异常流拍，眼下再回拍卖席，其起拍楼面价由1.72万/平方米降至1.67万/平方米，清水限价也优化至3.3万/平方米。 楼面价与限价之间，存在着1.63万元的房地价差，这不得不说一次性庞大的“让利”。 降低门槛地下市场土地出让门槛的“松紧带”，是随着房企拿地热度的上下而调整的。 去年首轮土拍22城出让面积超1亿平方米，平均溢价率约14.7%，多地出现了抢地的现象，但第二轮土拍随即“收紧”了拿地条件。 后来面临调控，民营房企拿地决计缺乏，土拍市场上大多由国资、城投公司托底，生动度大不如前。 于是从去年第三轮土拍末尾，就有了放宽出让条件的种种迹象，而往年放宽的节拍则更为清楚。 据统计，往年第一轮集中供地，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地域溢价率下限甚至下调至10%。 而在去年首轮双集中，许多地域这一数据为30%，有的甚至到达50%。 此外，付款周期有了适当的延伸。 比如重庆在付款进度方面，多要求1年内付清，较之前的3个月大幅延伸，这给了房企资金腾挪的时期与空间。 以往竞配建、竞自持的竞拍形式也不再盛行，往年各地普遍在限地价基础上，以摇号、抽签方式启动竞拍。 该举措可以大幅降低项目树立及运营本钱，为开发商减轻担负，以优化他们的拿地志愿。 此前，厦门有2宗地、武汉有1宗地，便是“触及最高限价+摇号”成交。 合肥也优化了竞价规则，它取消了在到达中止价后“竞装配率”的竞价方式，一致采用“竞报高规范树立方案”，同时降低保证性住房配建比例、增加捆绑配建地块的数量。 而合肥之所以成为往年第一轮土拍的“热土”，也是由于该城市调整了部分地块的容积率，成为赋予房企更多利润空间的土拍范例。 在各方面的“松绑”下，民企一看多少钱较合理，便优化了拿地的生动度。 3月底的重庆土拍，龙湖、海成、昕晖、保亿、天泰等民企与中海、华润、大悦城和建发等国央企站到一同，逐鹿13宗地块，合计建面147.1万平方米。 最终，民企在重庆拿地块数占比38.46%，接近4成；成交金额方面，民企则占比22.16%，超越了两成。 在杭州，4月25日今天，滨江历时14个小时，破费184.35亿元连夺11宗地，成为杭州2022年首批集中土拍的最大赢家。 网友们对此次土拍纷繁咋舌，“杭州土拍，59块地全部拍出，800亿进账”“杭州这土拍多少是有点逆天，60块地还封顶了一大堆。 ”而近来，疫情之后缓过神来的上海，36宗地全部出让，总体揽金835亿，环比2021年三批次增长48%；平均溢价率为3.5%，较此前优化了1个百分点。 同时，魔都的土地出让金额位居各城市首位，也是全国7座无地块流拍的城市之一。 上海之所以能在土地市场上恢复得如此之迅速，也得益于政府在土地上的“松绑”。 首先，上海下调了土地监管资金额度，最新要求为监管不小于扣除保证金后的自有资金，此前为不小于自有资金；换言之，新规则将保证金对应资金额度，从土地监管资金额度中扣除，降低房企资金压力。 其次，此次供地完全采用挂牌方式出让，此前采用的是“招挂复合”的方式，参拍者需满足企业资质评分方可参拍。 继续张望虽然很多城市在往年首轮集中供地中，调低拿地门槛、“让利”房企，但除了上海、杭州等重点城市表现比拟高涨，其他城市土拍仍延续了去年第三轮的低热度。 房企拿地上的慎重态度，从溢价率和流拍率便可窥一二。 例如，北京首轮集中土拍平均溢价率达4.5%，苏州平均溢价率低至3%，青岛、武汉平均溢价率达2%，广州溢价率仅1.2%，济南和无锡溢价率都在1%左右。 一边，土地市场溢价率毫无起色；另一边，流拍率居高不下。 包括，济南、南昌、成都、福州、南京、天津等城市均有多宗地遭遇流拍。 尤其是天津，原方案出让的30宗地块，最终中止竞拍或流拍的地块占比高达80%。 此外，济南受限于多宗地捆绑出让，房企拿地志愿不高，首轮出让的29宗宅地中便有13宗遭遇流拍，流拍率接近45%；而东莞推出的8幅地也仅成交2幅，由保利置业和武汉城建分食。 当下，土拍市场还有另一个清楚的趋向，选择结合拿地的房企越来越少了。 机构数据显示，截至5月中旬，往年已成功首轮集中土拍的18个城市成功出让的336宗含宅地块中，只要33宗地块是由结合体竞得。 也就是说，每10宗地只要约1宗为结合拿地。 在过去几年，房企多以结合拿地成功规模包围。 尤其在地价较高、寸土寸金的热点城市，拿地资金动辄几十上百亿，100%权益拿地风险系数较高。 加之，集中供地对房企的现金流要求愈加苛刻，报名地块越多，竞买保证金占用越多。 显然，抱团拿地的方式愈加平和，不只可以分摊土地本钱，分散投资风险，还能用更少资金撬动销售规模及市场份额。 但眼下，市场下行、行业资金链软弱已成不争的理想，所以开发商选择协作同伴也愈加慎重。 如若协作方暴雷，不只将影响项目进程，造成开发停滞，更严重的话，还会涉及另一家房企的自身安保与稳如泰山。 例如，北京首轮集中土拍完毕后，结合体拿地的比例已降至17.6%。 要知道，2021年北京首轮集中土拍时，结合体拿地的比例高达53%。 更为可怕的是，很多耳熟能详的开发商曾经消逝在拿地榜上许久。 阅历过去大半年的冲击，在保大还是保小的疑问上地产老板们曾经做出了抉择，他们纷繁经过增加或丢弃拿地来御寒保暖。 要素在于，买错一块地，少则亏一两亿，多则亏几十亿；但地产行业曾经没有容错空间，一些房企往往就是由于差一两个亿而倒下，这其实就是半块地不到的钱。 据机构数据显示，前5个月，百强房企中仅有34%房企在2022年有土地入账，超越6成房企一块地未拿。 同期，百强房企拿地总额4681亿元，同比降低64.7%，降幅比前一个月扩展8.8个百分点。 这里还有一个数听说明了一切：1-5月，百强房企全体拿地销售比到达0.15，投资态度无清楚转变。 换言之，在集中供地继续启动的状况下，房企投资仍坚持十分慎重的态度。 另一方面，尚属安保区的房企相同也在收缩阵线，在拿地上相同尤为慎重。 4月，碧桂园仅仅拿地0.22万平方米。 要知道的是，去年碧桂园无论是拿空中积还是金额都是业内数一数二，平均一个月拿地172亿元。 而此前一向稳如泰山的旭辉在4月也并未有新增土地储藏。 开发商拿地慎重的最关键要素，还是在于近期疫情屡次反弹的背景下，楼市成交萎靡不振，去化周期拉长，造成房企拍地积极性不高。 往年前5月，百强房企累计成功全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。 同期，销售额超千亿元房企仅碧桂园、万科、保利开展3家，较去年同期增加12家；超百亿元房企有70家，较去年同期增加48家。 另一边，开发商第二轮偿债高峰期也将到来。 数据显示，6-7月，200家中心房企约有1755亿元债券到期。 民企的状况更蹩脚，到期债券占比接近7成。 这意味着，虽然大部分城市的出让门槛较去年都有所降低，但目前房企资金环境尚未失掉实质改善，加之房地产市场降温，现金流照旧十分紧张，拿地的积极性并未被充沛调动。 尤其是民营房企仍处于偿债高峰，无暇拿地。 本文源自乐居财经