美国二手房销量降至近14年低点 潜在买家等候更低房贷利率 (美国二手房销量)

9月美国二手房销量降至近14年低点，因潜在买家等候抵押存款利率进一步降低以及更具吸引力的报价。

全美房地产经纪人协会（NAR）周三发布的数据显示，二手房销量环比降低1%至折合年率384万套。接受彭博考察的经济学家预测中值为388万套。

许多买家和卖家都在等候房贷利率从目前的6%-7%区间中段回落。近期抵押存款利率出现攀升，由于务工和通胀数据令美联储放慢降息速度的或许性升高。

二手房市场在过去两年基本上停滞不前，每月折合年率的销量数字简直没有出现高于或低于400万套的状况。一个关键原因是所谓的锁定效应，即房主不愿将房屋挂牌出售并丢弃较低的抵押存款利率。

NAR首席经济学家Lawrence Yun在声明中说，尽管9月份销售数据较弱，但出现了一些利于推进住宅销售升高的原因，比如房源介入，抵押存款利率低于上年同期，以及务工继续介入。

NAR报告显示，9月约有139万套房屋待售，同比增长23%，但供应仍低于疫情前水平。

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如今买黄金会比买房子升值空间更大吗？

买黄金号，买房子，哪个升值空间大？黄金是从古至今的一种买卖金属，在全球各地都通用，可以用来换取货币，被人们称为是最保值的东西。 多年前买的黄金，如今也没什么升值。 房子也比拟保值，很多中央的房价比以前翻了好几倍，升值空间很大。 不过投资多套房子交的税会更多。 黄金和房子都具有一定的保值性，也具有一定的投资风险性，所以投资者可以依据自己的经济才干和喜好来选择。 理想生活中，有很多的投资方式，例如：债券、股票、黄金、房子等。 相比于股票和债券的不稳如泰山，更多人选择投资黄金和房子。 那么黄金和房子哪个更保值呢？投资有哪些留意事项呢？接上去，小编给大家引见一下相关内容，一同来了解一下吧。 团体观念，房子和黄金比拟，黄金的升值空间比拟大。

央行利率调整对房贷影响

房贷利率政策为什么要调整？

为了处置“融资贵”的疑问，央行最近推出了新的存款市场报价利率(LPR)，以压低实践存款利率。

新LPR报价方式改为按地下市场操作利率(关键是一年期中期借贷便利利率)加点构成；报价频率改为月度报价，每月20日发布。 并且，在原有一年期期限种类的基础上，参与五年期以上的期限种类，为银行发放的住房抵押存款等常年存款的利率定价提供参考。

即央行革新完善LPR构成机制后，团体住房存款的定价基准也要求由之前的存款基准利率转换为LPR。

未来房贷利率如何定价？

此前，房贷利率定价是基于基准利率的浮动。

自2015年10月24日起，房贷基准利率为：一至五年(含五年)期限为4.75%，五年以上期限为4.90%。 由于大部分房贷期限都在五年以上，4.90%成为人们熟习的住房存款基准利率。

今后，自2019年10月8日起，新增商业性团体住房存款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加总构成。

其中，LPR按存款市场牌价报价银行报价计算。 每笔存款的详细金额由存款银行依据国度和中央住房信贷政策要求及综合存款风险状况，在发放存款时与借款人协商确定。 附加值一旦确定，将在整个合同期内坚持不变。

例如，期限超越5年的最近一个月(8月20日)的LPR为4.85%。 假设银行给你5.44%的抵押存款利率，这是一个59个基点的增长，比LPR的基准高出12%。

未来房贷利率不再打折？

自2013年7月20日起，央行取消金融机构存款利率0.7倍的下限，但团体住房存款利率浮动区间暂不调整。

也就是为什么之前我们听说“房贷利率可以打7折”？但随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年来，普通首套房贷利率不低于基准利率9折。

依照新的定价方式，今后房贷利率不会有折扣。

新政规则，首套商业性团体住房存款利率不得低于相应期限存款市场报价利率，第二套商业性团体住房存款利率不得低于相应期限存款市场报价利率加60个基点。

调整后，最低利率是提高了还是降低了？

依据上述规则，依照最近一个月(8月20日)的LPR，10月8日以后发放的新增住房存款首套房和二套房利率区分不低于4.85%和5.45%。

融360大数据研讨院剖析师李万甫表示，此前，依据显性或隐性规则，首套房贷利率普通不低于基准利率的10%，二套房贷普通不低于基准利率的1.1倍，因此计算出来的数值区分为4.41%和5.39%。

“简易对比这两组数值，可以发现首套房贷最低利率将从4.41%提高到4.85%，二套房贷最低利率将从5.39%提高到5.45%。”

实践房贷利率会降还是会升？

在这个疑问上，央行明白表示“新发放的团体住房存款利率与目前我国团体住房存款实践最低利率基本分歧。 ”“与革新前相比，居民家庭开放团体住房存款时，利息支出基本不受影响。 ”

目前大部分银行执行的实践利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷基准上浮20%-30%。

依据融360大数据研讨院2010年统计监测的35个城市的房贷市场数据

“新的团体住房存款利率坚持稳如泰山，既没有降低，也没有清楚参与利息担负。 ”交通银行金融研讨中心首席金融剖析师鄂永健表示，新机制下新发放的团体住房存款利率基本不变；央行各分行、分局会依据外地状况设定下限。

从房贷利率市场的未来走势来看，李万甫表示，“估量短期内执行利率不会出现清楚的、普遍性的降低。”

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，从下半年的状况来看，思索到楼市政策依然偏紧，实践上详细房贷利率只会上调不会下调。 融360大数据研讨院监测数据显示，从数据上看，下半年全国房贷利率水平进入反弹阶段。

谁会参与买房的兴味？

在以后基准利率下可以享用折扣的潜在买家。

依据融360大数据研讨院的数据，首套房首套房贷执行9折甚至9.5折的城市十分少。 7月份，仅上海首套房利率为4.84%，低于4.85%。 5个城市平均首套利率为5.44%，清楚高于4.85%。

即首套房贷利率打折的地域，部分潜在购房者的利率会上浮，比如上海；而原来利率曾经上浮的地域，利率很或许会维持不变，比如苏州。 7月苏州首套房贷利率6.03%，全国最高。

“从短期实践利率水平来看，新政只会对极少数最优质客户发生细微影响，对绝大少数购房者影响不大。 ”李万甫表示，假设10月8日之后的LPR普遍维持目前的水平，那么从通常上讲，最优质的新抵押存款借款人的购房本钱将会上升。

公积金存款买房利率调整了吗？

依据央行公告，商品房购房存款利率不得低于相应期限存款市场报价利率加60个基点。 公积金团体住房存款利率政策暂不调整。

在剖析人士看来，这保证了首套房的置业需求。

现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效控制机制的政策导向。

目前的公积金存款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金存款利率3.25%，五年及以下公积金存款利率为2.75%，全国都一样。

在还贷中的房贷利率会调整吗？

央行明白，团体住房存款利率调整关键针对新发放团体住房存款利率，存量团体住房存款利率仍按原合同执行。

即，早就存款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。

刚签了合同，还没放款，会受影响吗？

2019年10月8日前，已发放的商业性团体住房存款和已签署合同但未发放的商业性团体住房存款，仍按原合同商定执行。

也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以革新前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。 在此之前，存款银行需修正存款合同，改造更新系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释任务，以确保转换环节颠簸有序。

可跟银行商量改房贷利率吗？

张大伟表示，以前借款人开放房贷，利率是一年可调一次性。

目前房贷法活期限最长是30年，有一些中央特殊，例如北京目前规则最常年限是25年。 购房者签署的存款合同，多是浮动利率，假设央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会出现变化。

不过，2015年10月24日至今，存款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

依据新政，未来借款人开放商业性团体住房存款时，可与银行业金融机构协商商定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。 每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

也就是说，由于LPR是每个月更新一次性，假设一年后LPR比上一年的低，只需你之前有商定，就可按更低利率去还贷；反之假设利率上升，你也得承当利息参与的压力。

“其含义是未来房贷的利率计算，可基于购房者的要求启动微调”，严跃进以为，但要求提早商定定价周期，同时也要求明白定价的基准利率。 这一规则将有助于构成更多样的存款利率计算方式，后续将成为银行房贷任务人员要求积极和购房者协调的中央。

每团体的商业房贷利率会不一样？

依照“因城施策”准绳，在国度一致的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可依据外地房地产市场情势变化，确定辖区内首套和二套商业性团体住房存款利率加点下限。

同时，依据各省级的加点下限，银行可结合运营状况、客户风险状况和信贷条件等要素，明白商业性团体住房存款利率定价规则，合理确定每笔存款的详细加点数值。

也就是说，假设客户的资质，包括团体信誉、经济支出、负债率、抵押物资质等不是那么好，存款利率就会比普通人的高。 要想取得较低的存款利率，借款人在往常就得留意团体信誉的积聚。

在严跃进看来，未来房贷的计算或出现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

哪些中央房贷利率LPR加点或许更高？

中国银行主管研讨员周景彤也以为，未来房贷利率会愈加突出表现地域性、货币政策和各银行的信贷战略，不同地域、不同客户和不同时期房贷利率的差异会更大。

兴业研讨微观剖析师郭于玮表示，央行将指点各省级市场利率定价自律机制及时确定外地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价下跌较快的地域LPR加点或许更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改动。

“在实践操作环节中，一些房价下跌过快的城市，未来将可以适当在央行规范下，启动基点的上调。 ”严跃进也表示，此类上调最后也会影响到详细商业银行房贷部门的存款利率。

二套房贷利率会大幅提高？

依据李万赋的计算，执行新政后，二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%，相比LPR加点60个基点。

“二套房60个基点的参与貌似不大，但结合因城施策的准绳，估量执行起来或许上浮水平会远大于60个基点。 ”西南证券研讨总监付立春表示，基于部分城市二手房存款暂停的背景，未来房贷的本钱及可得性都会面临一些应战。

58安居客房产研讨院首席剖析师张波称，“关于二套房商贷的明白要求，表现出保证首套刚需的置业需求，以及坚持现有调控力度不清闲的明白态度。”

“未来一段时期二套房房贷利率或许会出现上升趋向”，诸葛找房副总裁苑承建称，对房地产市场销售将会发生一定的抑制造用。

对房价走势会发生什么影响？

鄂永健表示，央行的革新有利于在推进企业存款利率降低，同时防止房地产市场过热，充沛表现了不以抚慰房地产为短期抚慰手腕的意图。

“政策是防止房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。 ”在张大伟看来，政策的出台是为了颠簸房地产预期，防止在LPR下调背景下，对房地产发生抚慰作用，防止资金绕道进入房地产。

张波以为，央行再次提出严禁提供团体住房存款“转按揭”、“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的关键表现，不但可以有效预防调控实践执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，关于降低市场风险性也有着直接理想意义。

7月份，楼市延续“退烧”形态。 国度统计局房价数据显示，7月新房下跌城市数量进一步增加，二手房延续2个月多达20城下跌。

张大伟称，叠加8月是市场的惯例旺季，估量房价下调城市将继续清楚参与。 张波以为，估量三季度成交量集中化趋向更为清楚，但部分城市的热销并不能带动全体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，全体成交量出现增加态势。 (完)

相关问答：

二手房买卖套路多，怎样才干防止被坑

从最末尾的挑房选房再到买卖过户，你想知道的这里都有！

看房之前，如今各大网站了解下二手房市场信息等。 时期充沛后，提早一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时期，另外说明下你对房子的要求，预算。 一方面，中介会咨询你相中房子的业主，另一方面中介也会依据你的要求挑选他手里的房源，介绍契合要求的房子给你。

看房子的时刻，留意上方几点：

（1）一定要调查清楚业主卖房的要素，是着急用钱、任务变化还是小孩大了要换房等等这些需求。 由于这选择了业主卖房子的心态，好不好砍价。 有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很清楚就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。

（2）问清楚房子的学位有没有经常使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或许是未来自己卖房的话都不好弄，假设他用了，你可以就砍砍价了。 房子要是出租给租客住，或许租给他人开公司的，这种会比业主自住的类型要费事。 由于合同法规则了“租赁物在租赁时期出现一切权变化的，不影响租赁合同的效能”， 即买卖不破租赁，租客有优先购置权，必需让租客丢弃。 这一点在前期签二手房买卖合同时刻留意修订条款，或许写补充协议，以规避风险。

（3）房子能否有抵押，假设有，问清楚欠款多少，由于这个相关到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。 如今房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。 但有些房子会被业主重新抵押，即使事先他很廉价买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。 因此一些房子明面上挂的多少钱低但是实践购房本钱很高。 赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大约是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承当3.52万的赎楼费。 因此尽量思索买红本在手的房子，假设满五独一的还可以少交1%的个税。 （这一部分税费前面讲详细的）。 总的来说，假设房子抵押了欠款十分多，你和业主就必需好好砍价了，尽量增加本钱。

（4）同一套房子，不要找好几家中介去看。 由于多家中介咨询业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心思价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响前面和业主砍价。

每次看完房子，让中介给你列出一切的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个普通先标3%，前面可以谈）简易自己做本钱核算，比拟不同房子，挑选性价比最高的一套。

假设你看的差不多了，挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！

关键的事情说三遍，由于这个选择了你以后买房的操心水平。

问合同、问手续流程都必需清楚到位的中介。

如今的中介入门门槛很低，不专业的中介相对会参与你购房的暴躁心境天数。

3.确定目的房产

看了如此多房子，如何挑选呢？

第一思索的是当然是多少钱，每团体都想买更大更好的房子，但是预算就这么多，因此要结合自己的经济才干去置办，有多少才干就办多大事。 购房本钱包括各种税费、中介费、赎楼费、存款的评价费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用上方会详细讲讲。

这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子。

缴税规范：首套90平及以下，计税价×1%； 首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。

契税由买家承当，过户今天交给不动产注销中心。 这个是交给国度的钱，有缴费规范的，所以砍不了价。

计税价是啥？

网签的时刻，在房管局注销备案的多少钱，即网签价，作为计税价。 各地规范以各地为主，有的中央，成交价=网签价=评价价。 让中介做低网签价，可以合法避税。

房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评价价，作为房屋买卖缴税的最低基准价。 网签注销的多少钱是不能低于这个最低评价价的，通常这个评价价目前还跟不上实践的成交价（普通是7成），可以在不动产注销中心查询，输入房产证号身份证号可查。

这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评价价都是什么鬼！？

成交价：

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实践成交的多少钱。

网签价：

房产买卖都要启动网上签约，一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人。 所谓的“网签价”就是指在房管局系统里表现的成交多少钱。 网签价不能低于房管局要求的区域低过户指点价（最低评价价）。 网签价的上下即选择存款数的上下，也选择了交税的上下。

评价价：

评价价就是第三方评价机构（中介介绍或许银行协作的评价机构），经过一定的方法对房产价值启动评价，终给出一个评价价。 银行会依据评价价的多少来放款，评价价越高，团体可以存款的额度也越高，首付的压力就会小很多。 所以，没有三价合一之前，很多人会选择故意把评价价做高，“高评高贷”，但是假设一旦被银行发现，存款很有或许会被银行拒绝，而且还有或许影响以后的存款，更甚者会被定为骗贷而被清查法律责任，所以大家看待评价价要慎重，不要存在幸运心思。

（2）团体所得税

满五独一免征！满五独一免征！满五独一免征！关键的话说三遍。 满五是指房子房产证从出证末尾算时期满5年，独一是指家庭在深圳市独一住房。 买二手房最好选满五独一的，可以节省一笔个税。

不满五年或许满五不独一：

a）团体所得税＝（计税价-原注销价）*20%

或许

b)团体所得税＝（计税价-增值税）*1%

第一种征税方式有个大前提，卖家必需提供完整、准确的房屋购入原值凭证， 实践交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。 按规则，个税和上方的增值税应该是由卖家承当的，但深圳是卖方市场，成交惯例普通都是买家承当一切税费，不过买卖时可以协商，在合同中写清楚就行。 这个税也是过户那天交给不动产注销中心。

（3）增值税及附加

房子曾经满2年，普通住宅免征增值税。 正常人都是买2年的房子，除非你有特殊状况，由于这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价，单增值税一项就10万多。 房子未满2年，增值税及附加的征税规范： 增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%

（4）中介费

中介费通常报的时刻都是3%，但是中介费是可以谈的，在房屋总价高或许市场旺季的时刻，中介费都有一定的议价空间，普通房子总价的1%-2%左右，小的中介公司，不要钱会低一些，可以谈一口价，1万，2万。 但小中介也有疑问，靠不靠谱，有没有保证，会不会收了钱不办事或许办事不牢靠。

（5）赎楼费

赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押存款当中，出售前必需将存款还清、注销抵押注销，并取回房产证才干在疆土局过户。 假设业主自己不赎楼的状况下，经过担保公司来赎楼发生的这部分费用叫赎楼费（普通最低不要钱3000元/单）。

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：

* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时期相比额度赎楼要快，大约费用为欠款额的2.5%。 假设业主自己有钱，让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大。 他要是没那多钱还，让他额度赎楼。

*额度赎楼:担保公司作为担保，从买方存款银行失掉一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。 在这时期发生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，一个月的大约费用是欠款额的2.2%。 这里提示下，短期利息依照每天算的，假设银行排队紧张，放款慢，业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好存款银行，放款能快些的，或许是挑个欠款少的房子。

（6） 罚息

当提早还款赎楼，依据银行的规则会有一定的罚息，各银行罚息不一样。 卖方供楼满三年的普通无罚息，不满三年的普通罚息1-3个月，详细还要看事先跟银行的存款合同商定。

（7）评价费

办存款普通要评价，费用几百到几千，这个可以谈，交给评价机构。 普通依照评价总额的万分之五收，普通银行都有介绍的评价公司。

（8）按揭服务费

1500-2500块/单，这钱给按揭服务公司，说真实的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥，就是打印了东西，带着业主去公证处了。 而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门，或许所谓的协作公司，因此假设能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。

总结下购房本钱：

看房子先问中介，业主的心思价位、房子能否满2年，满2年的能否满五独一，欠款多少。

购房总本钱=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评价费+按揭服务费

*未满2年：契税+个税+增值税

*满2年的：契税+个税

*满5年独一：契税

*红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算）

*未满3年：或许有银行罚息

252万的房子，满2年，欠款50万，交了契税1.9万，个税1.9万，赎楼费6000块，中介费3万多，评价费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元，一切费用差不多8.5万-9万。

自己算下月供，有公积金存款和商业存款，每个月月供是多少，算笔账，然后与自己的月支出比拟，算出最大能够接受的月供值。 依据月供，去砍砍价，普通砍个三五万都没太大疑问，遇到着急用钱的业主，或许着急换房的，可以砍多点。

另外，综合思索了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业控制等要素后，挑选出最契合自己需求的最适宜自己的房子。 然后，就预备约业主啦。

4.约业主前的预备任务

（1）先谈好中介费

看好了房子，先跟中介谈清楚中介费。 防止上方这种状况出现：约了业主，各方面谈的十分愉快，马上要成交了，但由于中介费没谈妥，没签成合同。 这会影响你和业主的相关，假设由于中介的要素没谈成，前期再约这个业主就难了。 因此建议跟中介谈妥了，再约业主。 谈不妥，就换个中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。

（2）提早预览合同

让中介提早将一切合同发过去，留意是一切合同，签约今天不单只签一份合同就完事的，包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的合同或许不一样。 为啥提早看合同？？这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事前草拟补充协议。 由于中介的合同都是格式合同，很多条款规则都十分模糊，关于中介来说，越模糊越好成交，关于我们买家来说，当然是越细越好！关于合同没有提到的必需写到补充协议里，比如：房子带租约，租约到几月几日，房租是多少，押金是多少，过户之后租约怎样处置的？关于业主行动承诺的，比如家私全送，满五独一，学位没用过，户口迁出，把你在意的都写到补充协议外头。

二、正式买卖阶段

二手房买卖流程图

1.约谈业主（谈判砍价）

二手房签约前，双方势必会有一个多少钱的谈判环节，在二手房买卖环节中应该如何谈价呢，有哪些砍价技巧呢？

买方应该：

1) 综合市场价，提早对多少钱启动预估，确定自己能接受的最低价位。

2) 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。

3) 知已知彼，了解卖方的心态和卖房要素，假设他急于出售变现，那么对杀价则十分有利。

4) 将自己对房子满意的中央列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更情愿跟诚心买房的人谈。

5) 指出房子的缺乏和缺陷，不失机遇地亮给卖家，压服其放低预期。 但是要控制好度，不要一味地抬高，由于假设你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的疑问提出，看上方的例子。

6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实由于多少钱有些为难，希望他能做出一些退让。

7) 必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的多少钱，用自己能接受的多少钱买到自己喜欢的房子就好。

【例子】

1) 说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实践数据让卖方有力反驳，劝说其应留缺乏地（提早掌握该小区历史成交数据）；

2) 假设房子带租约，你的回击手腕是你买二手房的关键思索是自住而不是出租；或许租出去给他人开公司的这种，也是杀价理由，由于你要重新大幅装修。

3) 假设学位曾经经常使用过的，也可以谈，由于学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学，就算没有小孩，你可以说房子用来的投资，3年后会卖掉，影响下家接盘，不好卖。

4) 关于二手房，买家可以以不含装修的多少钱来成交，挑剔其装修无用或装修新鲜等都会造成多少钱略有下调，以此来压服卖方减价。

5) 关于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承当赎楼相关的费用，这个在购房本钱外头也不少钱。

2.签合同、交定金

约业主谈的时刻，让他提供身份证、房产证、结婚证等资料。

1)看房产证

红本在手的当然看原件啦，假设房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。 没有房产证的房子直接PASS。 卖方必需是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号能否分歧（当然先要看看是不是假的，多半不会）。 房本上看清楚权益人是有几个，假设房屋有多个共有人，如夫妻共有的、承袭人共有的，那你就要和全部共有人签署买卖合同。 只和其中一个或是几个签的有效。 假设任一共有权人不能到场，要提供经过公证的《授权委托书》。 假设是婚后购房，属于夫妻共同财富，因此要求夫妻双方到场签字，假设媳妇来不了，签约时要提供《配偶赞同出售证明》。 审核结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财富。

房产证/复印件，最好自己拍照留存，简易前面对比。

2）合同签署时重点留意: l

@买卖房屋的基本状况必需在条款中写清楚，哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少，能否有抵押，抵押欠款多少金额。 买卖房屋没有产权纠纷，也未被查封，卖方对该房产享有完全的奖励权。 l

@房屋的租约现状：房屋如存有租约。 确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。 卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人丢弃优先购置权书面证明，否则视为卖方违约。 l

@留意迁移户口疑问。 有时刻买这二手房，就是为了孩子就近读书疑问，给孩子上户口很关键。 假设卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不出去，就会出现纠纷。 目的没到达，那房子都等于白买。

@明白违约责任，每项关键义务都要有逐一对应的违约责任，最好直接定下详细数额的违约金。 定下假设违约，卖方要承当买方装修、搬家之类的损失。 另外，定下违约方要承当违约方主诉讼费、律师费等等各种破费。 l

@审核以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承当者；采用什么付款方式；首付的支付时期、条件；过户的时期和条件；户口什么时期内、条件迁走；能否占用学位；房屋内的设备如何处置，哪些是赠送给买家的，哪些是房关键求搬走等。 l

@明白每个操作的时期节点，不要模糊，只需卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。 逾期超越多少天你可以要求退房，卖家赔付双倍定金。 l

@ 关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超越房产买卖价的20%。 为啥，由于我们刚需普通手里也没太多钱，初次买房阅历缺乏，假设你在前期存款或许征信出疑问啦，社保没满足要求等等出现突发状况，你不满足购房资历的话，要求赔付双倍定金给卖家，所以选择一个你能最大接受的定金数额，购房都有风险的。 在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。 该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 我们就给了5万，你们按自己状况给。

@关于税费，务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承当，哪个由买家承当，省的以后扯皮。 深圳普通都是买家承当一切费用，我的合相同例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时刻觉得自己好弱势。 但不是相对的，看你谈判的结果，比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承当。 l

@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。 这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，务必结清才干交楼，否则就从这个交楼押金外头扣，保证我们买家的权益。

3.房管局查档

双方签署纸质的二手房合同后，中介网上做网签。 务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产注销中心）查档，最好第二天就去，或许签合同今天去。 这一步很关键！不要跳过去，这个必需业主自己拿着房产证/复印件、身份证去做。 假设你很忙，可以让中介看着，发产调表或许发微信视频给你看。 假设不忙就一同去。

为什么查档？查档很关键！

签合同时，我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋能否有存在抵押、查封等权益限制的状况，业主能否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的，为了确保万无一失，因此去买卖中心拉产权信息，做最终确认。

【举例说明】

假设一套房屋存在查封无法买卖的状况，买家光凭看业主的产权证原件是无法觉察的。 再比如说这套房原本就是有争议的，而且曾经有到外地的买卖中心注销过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的。

产调表留意核对权益人姓名和身份证号码，能否分歧，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、经常使用年限、业主购入时期。

5.买家做资金监管

首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。 资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。 从双方签买卖合同到房产买卖过户成功，普通要求1至3个月的时期，为了防止两边出现幺蛾子，出现不用要的纠纷，只要采取资金监管才干保证二手房买卖资金安保，经过银行公用账户对资金启动解冻，在没有买卖双方商定授权的状况下，其他人均动用不了资金。

那么疑问来了，我们该挑哪家银行做呢？（资金监管的银行普通也是你的抵押银行）

请提早做好银行存款调研，在你看房子的时刻其实就可以做这一步，调查不同银行的存款利率、存款额度紧张状况、审批速度的快慢水平。 我们那时刻去了中行、建行、农行等银行，找了存款部的业务经理咨询，最终选的农行。 额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子要求赎楼，这个时期越长，你交的短期利息越多。

普通存款利率各家银行都差不多，深圳市首套房存款普遍是基准利率上浮10%，有些一般到15%。 不同支行的排队状况也不一样，你们可以多问几家。 农行蛇口支行的存款额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的要素之一，另外客户经理人也很NICE、离家也近。 当然他们还有一些消费贷产品，假设你将房子抵押在他们银行，前期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。 提早调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合思索选一家适宜自己的。

第二个疑问，做资金监管预备什么？

1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的）

2）户口本（户主页和未成年小孩页，假设是群体户口的话，要公司的盖章的那个户口页还有你团体的那张户口页）

3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。 打一份工资流水和一份最多的生活流水。

4）支出证明（负债月供的2倍，要盖上交纳社保的公司公章），按最高额度打支出证明，可按年度支出打证明。

5）二手房买卖合同

6）定金收据、凭证

7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及支出证明积银行流水

关于银行流水和支出证明，这里展开说下：

普通状况下，团体的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水

1）工资流水 工资作为团体最稳如泰山的支出，也是银行流水最关键的一个部分。 工资流水是属于银行完全认可的团体支出证明，它表现了自己任务的稳如泰山性和保证性。

2）转账流水 关于自在职业者或许是兼职工来讲，其工资通常是经过转账来取得的。 因此，假设您的工资是经过柜台、网络或网银转账的，那么要求有固定时期和固定金额的转入，银行也会认可。

3）自存流水 自存流水是指经过现金或许自己他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。

银行流水不够，该怎样办？？（买房之前，一定做好流水，美观的流水^_^）

已婚的，团体的银行流水不契合要求，您可以提供你们夫妻双方的流水，只需夫妻双方的共同流水契合银行要求，银行也是会给您审批上去存款的。

6.银行出承诺函

提交了存款开放后，银行会审批资料，时期大约1-2周左右吧，承诺函就会出来。 这段时期你只要求等候就行，承诺函出来后会通知你的。 只需你的征信没有疑问，社保交纳、银行流水等资料契合要求，都没啥大疑问。 假设万一不好彩，资料不契合要求，那就再改再提交，假设这家银行搞不定，就试试换一家银行，让中介帮助处置。 留意，承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快操持下一步手续。

7.赎楼

红本在手的房子，跳过这一步。

上方说的是额度赎楼的状况：

银行承诺函出来后，尽快让中介通知业主去操持赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函，开放赎楼款，假设没有疑问，审批手续在一周内即可成功。 假设业主的征信有疑问，或许会慢一点。 审批经事先，就等候银行放款，放款快慢关键看银行额度紧张状况。 留意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，不时到尾款到账日。

8.注销抵押

担保公司查到账后1-2任务日，会去业主的原抵押银行，取出原房产证，这一步买家不用管，中介和担保公司会布置好。 他们拿着原房产证，到房管局操持注销抵押注销手续。 留意：未注销抵押的房子是不能再次买卖的！只要在成功房管部门的抵押注销注销后，房子才算真正意义上的“身家洁白”，才干启动产权转让。

9.递件过户

中介会咨询你布置时期去操持过户，去所在区的房管局（不动产注销中心）操持。

递交资料然后缴征税费，契税、个税等等买卖税。 所以过户之前把税费钱预备好，中介今天也会要求你预备好中介费。 我们事先是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大约11-12万。 把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证，要过5个任务日领新证。

10.取新房产证

在不动产注销中心操持了递件手续后，大约5个任务日可以支付新证，拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，由于它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时期就是这么持久！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了，直到你还完存款的那刻你才干重新见到它。 分开不动产注销中心，中介和按揭员会带着你去银行操持房产抵押手续。 办完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事，尾款放了之后，才截止收取费用。