中装转2下跌2.31% 转股溢价率45.1% (中装转2下跌3.99%)

10月24日，中装转2盘中下跌2.31%，报54.415元/张，成交额2.35亿元，转股溢价率45.1%。

资料显示，中装转2信誉级别为“BB”，债券期限6年（第一年0.30%、第二年0.50%、第三年1.00%、第四年1.50%、第五年1.80%、第六年2.00%），对应正股称号为，转股末尾日为2021年10月22日，转股价5.14元。

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“两集中”供地新政落地一年 房企投资力度分化

2022年1月18日，随着宁波第三批次土拍的收官，2021年的集中供地也正式落幕。

回忆2021年的房地产行业，无论是拿地端、销售端，抑或融资端，均出现不同以往的变化。 值得一提的是，2021年是“两集中”新政落地的第一年。

据中指研讨院数据统计，50家代表企业在2021年中出现一波拿地高峰，随后市场趋向理性。 2021年12月，因多地成功第三批次集中供地，企业年底普遍加码补仓，土地成交出现翘尾攀升。

不过，上述繁华的现象并没有在2021年下半年延续，房企全体拿地变得愈加慎重起来。

在全体表现较为低迷的状况下，仍有部分房企在2021年的投资坚持相对积极。 中指研讨院数据显示，在集中供地的22城，国企在三个批次中拿地算计占比超越60%。 其中，在厦门、广州、深圳的拿地占比均超越75%。

克而瑞研讨中心表示，2022年第二轮集中供地或是企业拿地窗口期，但企业间分化会继续，投资主力仍将以央企国企为主，大部分民企仍应坚持慎重的态势，中央平台“托底”之下经过协作开发增储或是“良药”。

央企国企拿地占比参与

中指研讨院发布的“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”显示，2021年，TOP100企业拿地总金额为亿元，同比降低21.5%；TOP100企业招拍挂权益拿地总金额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与2020年同期相比降低8.9个百分点。

其中，碧桂园以1397亿元拿地金额、4017万平方米拿空中积夺得双料“第一”，万科、保利开展区分位列拿地金额榜及拿空中积榜的第二、三位。

值得留意的是，对比2020年，2021年中国中铁和中国铁建的拿地金额同比增幅均超越100%；深圳地铁集团、武汉城建集团、越秀地产、厦门国贸的拿地金额同比增幅均超越50%。 剖析指出，央企国企信誉状况良好，开发形式追求稳健的运营战略，资金实力跟民企对比优势清楚。 克而瑞研讨中心表示，总体来看，央企国企可谓 “全年无休”，一直是土地市场“生力军”。

分阶段来看，依据CRIC统计，2021年，百强房企在首轮集中供地的拿地金额超越9200亿元，而在第二轮集中供地拿地金额骤减至3400亿元左右，降幅高达63%。 按企业类型来看，民企的降幅最大，央企国企在第二轮的拿地金额较第一轮降低 42%，民企的力度收缩幅度则高达83%。

详细而言，区域深耕型房企、规模房企在首轮集中供地表现较为积极，而第二轮、第三轮集中供地中不少民企选择“隐身”，国企和中央平台公司成为拿地的关键力气。

比如在深圳的首轮集中供地出让中，供应的宅地仅有6宗，却也还是吸引了超越20家房企介入。 当日竞争最剧烈的是西丽一可售型人才住房地块。 原本，市场估量该地块或大约率被深圳市人才安居集团竞得，但最后变成万科特建发结合体与龙光的争夺战。 最终，经过超150轮举牌，历时近120分钟，该地块被龙光拿下，溢价率高达44.96%。

再如广州首批“两集中”出让土地于2021年4月26日至4月27日延续两天共六场集中拍卖中，成功成交总金额906亿元，共出让42宗土地，规模和热度可见一斑。 经过两天鏖战，已出现几个“地王”。

而就在第二轮集中供地中，依据克而瑞数据，民企的投资金额占比减半至25%，而剩余的75%则均由央企国企占据。 原本在首轮集中供地中，百强房企中民企拿地金额占比为52%，国企拿地金额占比48%，两者“平分春色”。

各地公共资源买卖中心和中信建投所列数据显示，中海地产全口径拿地金额达337.2亿元，共失掉13宗土地，成为第二轮集中供地拿地金额破费最多的企业，与中国铁建并列TOP50房企拿地数量第一。

依据中指研讨院数据统计，2021年，中海地产的拿地金额为1092亿元，拿空中积为632万平方米，触及的城市包括北京、天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等。

自“三道红线”等金融监管政策出台，房企的融资现金流急剧收缩。 另一方面，2021年的第二轮集中供地中，各城市对拿地自有资金的审核增强，大幅优化了拿地门槛。

如2021年6月，东莞自然资源局、东莞住建局、东莞人社保证局等七部门结合发布《关于规范土地招拍挂竞买资历的公告》（试行）（以下简称《公告》）。

依据《公告》相关规则，房企在介入土拍前暂时成立的“马甲”公司将不具有参拍资历。

克而瑞研讨中心指出，随着融资、土拍政策继续趋紧，民企受影响水平远比央企国企清楚。

慎重拿地仍为主旋律

2022年1月17日，国度统计局发布2021年房地产全年数据。 2021年，全国房地产开发投资为14.76万亿元，创 历史 新高，年度同比增长4.4%，但增速延续两年降低；房地产土地置办面积2.16亿平方米，同比下行15.5%；房地产新开工面积同比降低11.4%，下半年以来累计增速延续6个月负增长，且降速不时扩展；2021年1月至11月的土地置办费（计入开发投资）同比微跌0.6%。

虽然土地置办面积出现负增长，但2021年土地成交价款（卖地支出）亿元，同比增长2.8%。 目前，土地成交增长，土地置办费坚持高位，而新开工面积降低，意味着少量地块尚未开发。

2022年1月7日，北京发布2022年首批集中供地出让公告，在全国率先开市，推出18宗土地，将于2022年2月中下旬集中成交。

短期来看，集中供地形式仍将延续，关于部分房企而言，资金压力犹如“悬顶之剑”。

依据中指研讨院数据，2021年，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为78.5%，较同期微降0.6个百分点，协作拿地力度基本坚持稳如泰山。 详细来看，与2020年同期相比，TOP11 30阵营企业拿地权益金额占比拟为稳如泰山；TOP10阵营企业拿地权益金额占比降低4.3个百分点；TOP31 50阵营企业拿地权益金额占比稍微有所上升。

克而瑞研讨中心亦以为，接上去，大部分民企仍应坚持慎重的态势，中央平台“托底”之下经过协作开发增储或是“良药”。

其进一步表示，房企投资力度的恢复仍需3至6个月的修复期。 关于少数房企来说，慎重的态度仍是未来投资的主旋律。 一方面，行业已步入“后规模”时代，为了冲规模而拿地的战略已显得不合时宜；另一方面，去杠杆大背景下，“促销售、抓回款”，保证现金流仍是企业第一要务，“先活下去才干活得好”。

广东省住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉亦表示，房地产靠新增供地、新房开发维持的高举高打的运转局面，正在面临片面触顶的态势，从住房供求相关、居民杠杆率、告别大拆大建等因历来看，未来或将面临下行的局面。

不过，李宇嘉以为，在此情境下还应看到，一方面，老旧小区改造、城市更新、保证性租赁住房筹建等存量盘活将部分对冲下滑；另一方面，随着人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需区域也末尾转向这些地域，并将随同公共服务均等化、寓居社区树立等，促启动业从投资向住房消费转型。

“莞六条”发威，连涨10个月的东莞楼市量价齐跌

东莞房子卖不动了？

东莞不动产注销中心统计数据显示，在3月8日至14日这一周内，东莞市新建商品住宅网签290套，环比大幅增加45.1％。 时代周报记者梳理发现，自2月27日东莞更新楼市调控力度以来，一手住宅成交量已延续10天坚持在两位数水平。

制表：刘文杰

2月27日清晨，东莞发布《关于进一步增强房地产市场调控的通知》（以下简称“莞六条”）。 3月15日，东莞市住建局官就“莞六条”启动政策解答，包括如何认定新政前的在途买卖有效，如何了解“新入户购置首套商品住房”等。

政策调控一经发布，效果旋即显现，原本处于节后上升形态的网签量末尾调头向下。 3月前两周，东莞一手住宅网签数继续降低，二手房买卖也逐渐增加。

“调控政策出台后，东莞楼市全体出现降温态势，成交量不时增加。 ”安居客研讨院分院长张波通知时代周报记者，更关键的是市场供应量清楚增加，部分项目推延入市，进一步加大了成交量降低的力度。

易居房地产研讨院总监严跃进以为，3月买卖数据的保守表现，不只是遭到调控政策影响，“此前信贷政策收紧，部分购房者或许会提早启动买卖。”

购房群繁华不再

东莞楼市清楚降温的一个直接影响是，外地购房者组成的微信群也繁华不再——在时代周报记者参与的一个购房群，半天时间里，聊天信息还不到30条。

偶然有人在群里提问：“如今东莞的房子究竟适不适宜入手啊？”以往热情招徕生意的中介不再热络搭话，有群友在半小时后才回应，“再看看吧，如今跌着，也或许是暂时的。”

中介过去那些“早买早赚，只涨不跌”的话不灵了。 安居客数据显示，东莞一手住宅自1月单价涨至元后堕入停滞形态，至今单价仍坚持在元的水平。

东莞的二手房相同遇冷。 截至3月16日，东莞二手房挂牌均价已下跌至元/平方米。 这是自2020年5月以来，东莞二手房挂牌均价初次出现降低。

时代周报记者梳理发现，东莞二手房挂牌均价下跌的区域集中在凤岗、厚街、大朗、石碣等。 其中，大朗降幅最大，环比降低3.14％。

这些区域也是此前房价涨幅较大的区域，均为临深区域。 2月25日，也就是“莞六条”出台前两天，石碣、大朗二手房区分以6.96％、6.48％涨幅领涨东莞。

“‘莞六条’多少影响购房热情，对外来买房客不太友好。 ”东莞房产中介李晖（化名）向时代周报记者泄漏，临深各镇的购房客中，从深圳来的比拟多。

“莞六条”从调整商品住房限购年限、增强房地产金融控制等六方面启动调控。 依照3月15日东莞市住建局发布的“莞六条”政策解读，如居民家庭在东莞没有住房，但在深圳有住房且未结清住房存款，则在东莞买房首付比例不低于50%。

深圳购房需求将拉动东莞房价下跌

东莞房价曾延续涨了10个月。

2020年5月至今，外地的二手房挂牌均价从1.6万元涨至1.89万元，涨幅达18%。 这意味着，过去10个月里，东莞的二手房平均每平方米涨了近3000元。

东莞中原战略研讨中心数据显示，截至2020年12月，东莞新房库存为2.43万套，库存去化周期为3.6个月，超越七成镇街的去化周期低于4个月，库存去化周期创新低。 而CRIC中国地产决策咨询系统的数据显示，中国二、三线城市的去化周期基本持稳在11——12个月。

房子供不应求，开发商也全力“杀入”东莞圈地，高溢价竞拍频现。

1月19日，东莞麻涌南洲村地块吸引了近70家房企；1月22日，凤岗地块以单价元成交，溢价率近78%；3月16日，虎门一宗占地近10万平的商住地块，被房企以总价32亿元斩落，剔除配建和商业，折合可售楼面价元/㎡，一举刷新东莞楼面价记载。

“假设市场供应量常年坚持低位，成交量很难优化，但容易引发供需矛盾。 ”张波以为。

目前，东莞正着手处置土地供应缺乏疑问。

1月12日，东莞发布《关于印发东莞市土地储藏规划及方案的通知》，当中提到，2021年东莞估量供应商住地329.6万平方米，相比2020年东莞土拍出让的219万平商住地，多了110.6万平方米。

“莞六条”之后，东莞楼市会继续遇冷吗？

严跃进以为，东莞楼市降温的继续时期不会太长。 “由于深圳购房政策比拟紧，深圳购房需求还是会外溢到东莞，拉动东莞房价下跌。 ”

“保证市场供应量，并对房价启动有效监管，才干有利于市场的颠簸运转。 因此东莞后续市场变化取决于市场供求以及政策执行力度。 ”张波表示。