华夏深国际REIT上市后首份季报 慎重与积极 (华夏深国际reit)

媒体 华夏深国际REIT公布了上市后的第一份季报。

10月24日，华夏深国际REIT披露2024第3季度运营数据，期内成功支出2798.1万元，净利润506.95万元，运营活动出现的现金流量净额2617.35万元，可供分配金额1855.17万元。

在基础设备项目公司三季度营业支出中，租赁支出约为2181万元，占项目总支出77.96%；物业控制费支出617.93万，占支出比例为22.09%。

产城园区评论得知，华夏深国际REIT基金持有2个仓储物流园，区分是杭州一期项目和贵州项目，修建面积算计35.5万平方米，可租赁面积35.43万平方米。其中，杭州的深国际物流港杭州（一期）项目位于杭州市钱塘区，可租面积约21万平方米；贵州的深国际物流港贵州·龙里项目位于贵州省龙里县，可租面积约14万平方米。

彼时两个项目算计评价值是14.88亿元，依据戴德梁行出具的评价报告，杭州一期项目于2023年12月31日的市场价值为10.09亿元，市场价值单价为4,743元/平方米；贵州项目于2023年12月31日的市场价值为4.79亿元，市场价值单价为3,368元/平方米。

招募说明书预测，华夏深国际仓储物流REIT于2024年和2025年可供分配金额区分为7027.36万元、7196.61万元。以通常募集规模14.94亿元计算，该基金2024年和2025年的预测净现金流分派率区分为4.7%和4.82%。

基础设备项目运营状况方面，截至2024年9月30日，项目租户行业构成以快递快运、三方物流、电商批发类客户为主，两个项目兼并时点出租率为88.65%。其中，杭州一期项目出租率86.99%，贵州项目出租率90.97%，思索已签署租约并在10月起租的面积后兼并出租率为91.25%。

报告中着重披露了关联方承租方面的状况。截至报告期末，深国际关联方深圳全程在年内新增租赁面积8.75万平方米，其中于杭州一期项目承租4.71万平方米，于贵州项目承租4.04万平方米，算计占比两个项目总可租赁面积24.69%。

与此同时，深国际关联方深国际智链在杭州一期项目承租7838.56平方米，占两个项目总可租赁面积2.21%。

总的来说，上述两个关联方租赁面积算计占总可租赁面积比重为26.9%；总合同金额占报告期末基金净资产比重为3.43%。

报告期内，华夏深国际REIT平均月末有效租金单价（含税）为34.60元/平方米/月，其中杭州一期项目为36.66元/平方米/月，贵州项目为31.76元/平方米/月。报告期末有效租金单价（含税）为31.53元/平方米/月，其中杭州一期项目为34.35元/平方米/月，贵州项目为27.75元/平方米/月，较平均月末租金偏低，关键系由于9月存续租约的免租期分摊设置形成。租金收缴率方面，杭州一期项目租金收缴率为99.65%，贵州项目租金收缴率为94.29%。

在目前供需环境下，运营控制方要求努力坚持出租率稳如泰山。产城园区评论得知，2024年杭州一期项目到期租约面积算计为12.08万平方米，贵州项目到期租约面积算计6.3万平方米。截至报告期内，上述到期面积中杭州一期项目已成功签约10.2万平米，签约成功率84.40%，贵州项目已成功签约4.36万平米，签约成功率69.25%。

报告中指，基金控制人及运营控制机构积极增强对到期租约的监控，推进招商任务有序展开，到期租约基本成功加快连接与交流。

基金控制人对仓储物盛行业未来的判别则较为积极。供应方面，据地下信息显示，2024年，全国24个关键城市算计新增供应估量将抵达944万平米，较2023年全年新增同比增加2025年将进一步下跌至862万平米，供需相关将进一步改善，部分市场将转为存量市场。

但关于本年内新入市项目，华夏深国际REIT在报告中指出，为尽快成功去化，出租方短期内会采取较为保守的以价换量战略，从而对市场租金构成挤压。

需求方面，面对短期内国际外经济增长动能偏弱、债务担负重、有效内需有余等疑问，传统需求来源租户如传统电商、批发、第三方物流等均坚持较为慎重的租赁战略。而部分商超类、平价电商类租户、家电、家具乃至制造商轻消费等非传统高标仓需求行业则经过抓住租金走低的窗口期入驻高标仓，优化自身供应链体系规划。

与此同时，部分新兴行业，如跨境电商、生物医药及新动力相关企业，部分市场的影响力正逐渐加大，新动力产业制造商的工业品存储需求在产业聚集区域正稳步增长。

回想过往的运营状况，两个项目终年坚持稳健的运营外形。招募说明书显示，2020-2022年末及2023年9月末，华夏深国际REIT基础设备项目营业支出区分为9039.59万元、11044.54万元、11277.54万元和8535.47万元，运营净收益区分为7019.74万元、8300.18万元、8723.31万元和6339.51万元。

出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期项目全体出租率区分为100%、95.57%、94.56%及90.06%，贵州项目全体出租率区分为97%、96.86%、97.52%及92.08%。