京东智能产发中心型物流基础设备基金成功募集 (京东智能产发集团)

近日，京东智能产发股份有限公司，宣布其第5只中心型物流基础设备基金成功募集，总投资规模约50亿元人民币。该基金将投资位于大湾区、长三角等外围城市战略集群的7处高质量、高规范智慧物流园区，修建面积逾越90万平方米。

头号仓访LOGOS中国COO蔡秋元：资本涌入，物流地产是泡沫还是风口

《头号仓物流大咖访谈录》讨论物流地产开展随着中国物流业的高速开展，物流地产行业成为资本关注的焦点。 澳大利亚乐歌集团（LOGOS）中国区首席运营官蔡秋元先生接受了《头号仓物流大咖访谈录》的采访，就资本涌入物流地产的要素、物流地产的现状与未来趋向启动了深化讨论。 物流地产是地产的一个分支，其投资报答率在以后市场中表现突出。 2018年全球批发地产募集资金为20-30亿美元，而物流地产基金募集到达了150亿美元。 在收益率上，甲A级办公楼只要3.5%-4%，而甲A级物流地产能到达5%-5.5%。 高收益吸引了更多资本的涌入，进一步推进了物流地产的开展。 短期内，物流地产的供需相关不会出现过剩。 中国一线城市在仓储面积上总体仍处于充足形态，且人口净流入、消费总量上升的趋向将继续推进物流基础设备的需求。 工业用地的改造更新、城市化动拆迁为物流仓储产品的更新换代提供了机遇。 因此，市场关于高规格的现代化仓储物流设备的需求依然较高。 在物流地产开发行业，中国很少有物流地产定制化产品。 关键要素是市场对规范化产品的需求大，而定制化产品本钱高，市场接受度较低。 在以后竞争剧烈的市场环境下，物流地产开发企业应关注客户需求，提供契合市场需求的产品，提高服务质量和团队支持，以坚持竞争力。 技术的更新换代为物流地产带来了新的机遇和应战。 虽然技术提高对房地产行业有推进作用，但在短期内无法推翻整个行业。 在优化物业控制服务方面，智慧园区等新形式的兴起或许会改动传统盈利形式，但经过流量计费的方式来替代租金支出的或许性较小。 投资人关注的是房地产的投资价值，而非物流企业。 物流智能化是行业趋向。 虽然在产品设计上无法启动大幅度的更替，但开发商可以经过优化细节，如层高、周转半径、装卸效率和节能设备等，来优化产品性能，满足加快周转的需求。 为了应对竞争，物流地产开发企业应增强与客户的双向互动，了解客户需求，优化产品设计和服务。 同时，企业应坚持明晰的定位，不保守、不冒进，明白客户需求，规划中心城市，优化产品施工质量，运行绿色环保等先进技术启动项目开发运营，以打造优质产品。 综上所述，资本涌入物流地产范围是由于其高收益和市场需求的稳如泰山增长。 在以后竞争剧烈的市场环境下，物流地产开发企业应关注客户需求，提供契合市场需求的产品，经过优化服务、团队支持和项目细节来提高竞争力。 同时，技术的更新换代为行业带来了新的机遇和应战，企业应慎重应对，寻觅顺应市场变化的开展途径。

关于物流未来开展趋向？详细点，

随着科技的开展，各种科技工业园区将取代厂房成为工业地产的代名词。 而且仅物流园区占空中积就高达50%-60%，可见物流业在人们的生活中曾经成为经济体系的关键组成部分。 调查显示，物流园区的树立目前存在一些疑问，由于以后我国物流园区的数量多、规模大、散布较广，形成地域差异清楚。 仅东部、南部以及北部三大沿海经济区的物流园区总量就占了全国物流园区总量的一半。 不过从全国经济规划状况来看，东部沿海地域、南部沿海地域以及北部沿海地域是中国经济链条及经济开展最为生动的地域，而且沿海一带经济的加快开展都将拉动我国对现代物流服务的内在需求。 可见物流园区的树立对物流业的开展起着十分关键的作用。 随着未来物流体系的健全、性能的完善，物流效率和企业效益将大大提高。 尚普咨询物盛行业剖析师以为，在未来中国物流业将进入更高层次的开展阶段，并出现出以下七个开展趋向： 一、随着国民经济加快颠簸的开展，物流产业规模将不时扩展； 二、与经济规划和产业结构调整相顺应，物流产业集中度将会进一步优化； 三、随着物流产业不时扩展，外部分工也会越来越明白； 四、物流服务不再单一，将会向着现代信息技术等多元化开展； 五、物流产业技术步伐放慢，向着现代化进军； 六、相互协作将成为物流业扩展规模的关键途径； 七、物流业制度日趋规范，市场次第也越来越好。

物流范围一骑绝尘的产业资本：普洛斯 | IIR案例

机构投资者评论Institutional Investor Review：记载最出色的投资人物与事情

剖析师 | Rafael Ge

编辑 | 白曼

出品：机构投资者评论| IIR研讨院

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此“普洛斯”非彼“普洛斯”

如今提到物流地产商和物流产业投资，无法能不提普洛斯，但很多读者或许并不知晓，如今我们提到的普洛斯，其实并非物流地产鼻祖、物流地产概念的提出者、全球第一的物流地产运营商—美国普洛斯集团，而是其较早剥离出的亚洲业务和团队—新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties，GLP）的延续，如今，其与全球第一的物流地产运营商Progolis曾经并无相关。

上世纪80年代，美国Progolis（原普洛斯，现安博公司）提出物流地产的概念（物流地产指物流地产商依据客户需求，选择适宜的地点，树立公用的物流设备，再转租给客户，并提供相关物业控制服务的物流活动）并率先启动通常， 如今美国Progolis早已成为全球最大的物流地产商。 据Progolis官方，截至2020年末，美国Progolis业务掩盖四大洲19个国度，控制资产总值1450亿美金，年度流转货物总值2.2万亿美金，相当于19个国度GDP总值的3.5%。

新加坡普洛斯集团（GLP）前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收买，并于2010年10月在新加坡证券买卖所上市。

7年后，2017年7月14日，中国财团116亿美元成功收买普洛斯，财团状况：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯控制层占股21.2%；2018年1月22日，普洛斯正式宣布重新加坡证券买卖所退市，私有化进程正式成功。

从2003年美国Progolis进入中国市场，到如今GLP普洛斯在国际物流范围的中心肠位，中国物流地产及物流产业的开展，离不开富有国际阅历的公司及团队的输入及通常，当然也相同得益于几年前中国财团对普洛斯的私有化的前瞻。 IIR本篇案例将关键围绕如今的普洛斯GLP集团启动案例剖析，重点触及物流板块的投资。

从自愿卖身到称霸武林：普洛斯GLP物流地产称霸史

2018年1月普洛斯的私有化成功，代表着中国物流巨头初次走向全球舞台。

从2009年ProLogis13亿美金出售全部中国资产和部分日本地产基金组建GLP，到2017年中国财团用116亿美金代价买进普洛斯，再到2019年，普洛斯美国部分物流资产以187亿美金出售给黑石集团，普洛斯GLP的开展与估值一样，以中国为中心，出现指数级增长。

物流地产全球网络及规模：

截至2020年末，普洛斯GLP全球业务掩盖四大洲17个国度，资产控制规模超1000亿美金，不动产及私募股权基金63支。

2020年，普洛斯GLP全球新签租约及续租总面积达2270万平方米，同比增长57% 。 同期，新开工项目总面积达560万平方米，触及总投资额53亿美元，同比增长75%。

普洛斯GLP物流地产运营形式：

不同于万纬、京东、宇培等跨界及国际物流地产商的重资产形式，普洛斯GLP经过物流地产基金形式，成功了轻资产、高周转运营，有效处置了常年持有物业环节中的资金占用难题，减速了自身的扩张。

普洛斯GLP在中国（物流地产）：

普洛斯中国是普洛斯集团在中国境内的展开现代仓储开发、运营和物流相关业务的平台，同时，其业务内容还涵盖私募地产基金、资产证券化、战略协作及投资等。

随着经济的开展和居民消费水平的优化，中国物流需求不时参与，电商推进快递和仓储需求加快崛起，物流地产商也在减速扩张。 截至2018年，全公营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个（中国产业信息网数据）。

普洛斯GLP在中国经过并购+协作的方式加快开展，曾经成为中国境内最大的现代物流及工业基础设备提供商和服务商，在现代仓储范围，更是具有相对的抢先位置。

据普洛斯中国2021年1月20日发布的2021公司债募集说明书显示，截至2020年9月30日，普洛斯中国在境内所持有物流仓储面积约4042万平方米，持有已建成的仓储面积约为2989 万平方米，位居中国境内现代仓储行业第一。 普洛斯中国的仓储物流园已掩盖中国43个关键城市和物流枢纽市场，拥有397个仓储物流园，所持有仓储物流园总修建面积约4288百万平方米，在中国的资产规模超越300亿美元。

2020年1-9月，普洛斯中国成功营业支出总计9.23亿美元，仓储租赁及基金控制业务的支出（关键为仓储租金支出、为仓储客户提供相关的金融服务支出和控制费支出等）占营业总支出的比例达94.02%，其中仓储租金及相关支出占营业总支出的比例达73.69%。

普洛斯中国的关键客户（物流地产）：

普洛斯中国的客户多为大中型客户，关键客户行业多为第三方物盛行业、电商批发行业、制造行业和医药行业等。

普洛斯GLP基金幅员

物流地产基金：

除现代仓储开发、运营和物流相关业务，普洛斯中国在投资控制方面也有者丰厚的阅历，在中国境、内外募集并运转了多只专门投资于中国的物流地产基金，这些基金资产控制规模已超越1300亿元人民币，团队也以富有阅历的物流产业人士及普洛斯元老为主。

股权投资（基金投资+直接投资）：

普洛斯中国在中国境内除了投资物流地产外，也做了很多股权投资。 作为LP的基金投资方面，普洛斯投资2亿，出资支持中国国有企业混合一切制革新基金（2020年12月），出资5000万元成为原高瓴资本洪婧发起成立的高成资本LP。

近年来，随着普洛斯GLP在物流生态体系的规划， 普洛斯中国的投资标的由早期的物流运输为主业逐渐拓展到优化物流基础设备业务的相关范围，如：大数据及金融 科技 、人工智能等，人工智能方面重点在智能驾驶、无人驾驶方面会与物流体系协同。

隐山资本：

隐山资本是普洛斯旗下的私募股权投资平台，成立于2018年，关键聚焦物流生态范围的投资。 据中基协数据显示，隐山资本现有备案基金2只（其中1只已提早清算），控制规模近100亿元。

隐山资本作为普洛斯旗下的投资平台，重点对与普洛斯物流基础设备业务互补的范围启动投资，进一步助力普洛斯物流生态体系的树立。 截至2020年末，隐山资本已投资规模超60亿元，已投公司超50家，多投资于物流运输行业（超50%），且有部分项目承接于普洛斯早先投资的份额。

普洛斯建发股权投资基金：

2020年9月，普洛斯GLP联手厦门建发集团发起设立了首支母基金——普洛斯建发股权投资基金，由普洛斯、建发集团、厦门市国企战略开展基金及自贸区、翔安区共同出资，并成立厦门君聚投资控制有限公司担任运营控制。 基金目的规模75-100亿元人民币，现首轮募资50亿元已成功。 相同延续普洛斯身份与准绳，母基金团队人员均为市场化招募，且均为具有丰厚母基金投资阅历的专业人士。

截至2021年2月10日，普洛斯建发股权投资基金已投资规模超6亿元人民币，投资基金5只，被投机构包括钟鼎资本、君联资本、晨壹投资、湖北凯辉基金和元生创投。

2020年10月，普洛斯建发股权投资基金做了第一蜿蜒接投资——震坤行，同期介入投资的机构还有：云锋基金、中国国有企业结构调整基金、腾讯投资、经纬中国、君联资本、同创伟业、建发新兴投资、钟鼎资本、元生创投等，可见，普洛斯建发母基金的直投部分，也与被投GP互动频繁，积极失掉直投项目时机。

物流范围投资拍档：普洛斯与钟鼎资本

钟鼎资本是一家专注物流范围的机构众所周知，梅志明作为普洛斯GLP的掌门人，同时还兼任钟鼎资本的开创合伙人和投委会主席职务。 钟鼎资本自成立以来，常年深耕物流范围，与普洛斯GLP互动颇多，在投资标的上存在较多交集。

结语

物流范围（含物流地产）多为重资产，强资本驱动。 普洛斯作为海外基因、如今已充沛红功外乡化的一家产业资本代表，物流地产开发+运营+基金控制的形式，让其业务构成愈加稳如泰山的铁三角。

随着国际消费更新和电商产业的迅速崛起，物盛行业更进入机遇和应战并存的新竞争格式期，而基金控制业务不只给普洛斯赋予了财务杠杆效应、新的利润来源和更加快的资金回笼，同时作为物流基础设备的构建者之一，其也吸引了各类有形资源，让其拥有了弱小“好友圈”，如大型互联网平台、险资、房地产商等 。

在投资板块外部+外部基金联动的形式，LP与直投并行反击，外加深度协作同伴，普洛斯无疑成为抓住中国机遇、构建中国物流基础设备、深度赋能产业的模范。