地产圈 ！网传万科总裁祝九胜被公安机关带走 地震 (地产圈有多乱?)

刚迈入2025年，万科就接连“受创”。

1月16日晚，报道称，1月15日，万科行动董事、总裁、首席行动官祝九胜被机关带走。该信息一出，瞬间引发地产圈及国际媒体的极大关注。

随后，「界面资讯·子弹财经」试图向万科方面求证，但截至发稿未获确切回复。不过，「界面资讯·子弹财经」从一位知情人士处得知，信息失实。

而这或容许以解释，万科近期的债券为何狂跌不止，这无疑让本就“走钢丝线”的万科，愈加困难。

过去，“活下去”只是万科董事长郁亮口中的一句警言、万科会场挂起的一条横幅，而如今，万科真的要每天思索“如何活下去”。

网传祝九胜

被机关带走，

多只债券狂跌

1月16日晚，报道称，1月15日，万科行动董事、总裁、首席行动官祝九胜被机关带走。

这个信息无异于在地产圈投下了一枚“重磅炸弹”。当晚，「界面资讯·子弹财经」试图向万科方面求证，其中，品牌公关部回应称“尚不清楚，如有信息或口径，第一时期告知”。官方电话回应“客服曾经义务”。

而一向机敏的资本市场，或许早有觉察。在此之前，万科的债券多少钱接连大跌。

1月15日，万科一笔2025年5月到期的美元债每1美元面值下跌9美分，跌至61美分，创下自2019年11月发行以来的最大单日跌幅。

与此同时，“20万科04”、“20万科06”等多只境外债券多少钱跌幅逾越10%。其中，“20万科06”因下跌超20%，盘中一度触发临停。

1月16日，万科多只债券的跌势未停。其中，“21万科02”在上午跌超20%后触发临停，午后跌幅一度扩展至28%。与此同时，“22万科07”、“22万科05”、“21万科04”跌超15%。

随着祝九胜被机关带走这一信息传出，或让外界对万科本就羸弱的决计愈加“摇摇欲坠”。

要知道，2025年是万科的一个偿债高峰年。Wind数据显示，截至2025年1月16日，万科一年内到期的境外债务326.45亿元，占比总境外债务的67.05%。此外，公司还有1.27亿美元境外债务将于一年内到期。

图 / Wind

这对万科的资金链是个微小考验。

财报显示，截至2024年9月30日，万科的货币资金为797亿元，短期借款为87亿元、一年内到期的非流动负债高达1115亿元， 短期资金缺口超400亿元。

图 / 万科财报

假定是在房地产的辉煌时期，这些债务大约不会让万科如此窘迫。但自2021年以来，房地产市场进入下滑通道，至今难以“越冬”，市场环境早已今非昔比。

2024年前三季度，万科归母净利润盈余179亿元，在这种状况下，公司上百亿的短期资金缺口着实会时辰挑动着投资者的神经。

图 / 万科财报

关于外界关心的偿债兑付疑问，万科在2024年三季度财报中给出了详细回笼现金流的举措：坚持积极销售、展开存量资源盘活、推进大宗资产买卖、拓展资产分开渠道。

1月15日，万科方面通知「界面资讯·子弹财经」，针对2025年将要到期的地下债务，公司会疗养生息，继续从运营端和融资端等多方面筹集资金，经过积极销售回款、继续推进大宗买卖、放慢非主营业务分开和继续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。

有息负债不降反升，

销售萎靡

其实，万科的危机不是往年才出现。

在2023年10月底前后，万科突遭“做空”，形成股票、债券猛烈坚定。很快，站在万科面前的深圳市国资委及大股东深铁集团表达对万科的支持，风云得以化解。只不过，外界关于万科资金链、债务兑付的关注有增无减。

而万科能做的就是想尽一切方法增厚现金流。

依照规划，万科2024年年终方案经过大宗买卖、股权买卖成功回款300亿元。财报显示，2024年前三季度，公司成功大宗买卖签约金额232.6亿元（含印力的资产买卖及REIT发行）。

图 / 万科财报

另外，「界面资讯·子弹财经」留意到，万科子公司之间相互担保融资十分频繁。截至1月15日，万科在2025年共公布5条公告，其中3条和子公司之间的融资担保相关。

其中包括，万纬物流投资、宁波冷链、深圳泊澜向银行的存款，由深圳市有信达、深圳万深、深圳泊帆等多家子公司以股权质押、运营支出质押或资产抵押等方式提供相应担保。

在1月15日万纬物流投资的担保之后，万科及控股子公司对外担保总额高达1217.93亿元。

图 / 万科公告

在房地产市场承压之际，公司依然能保证融资迟滞殊为不易。只是，这似与万科降负债、降杠杆的初衷有所背叛。

在2023年的股东大会上，万科董事长郁亮表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，以成功三个目的：降负债、成功融资方式转型、聚焦主业。

其中“降负债”的目的是，未来两年万科将增添付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半。

财报显示，2024年前三季度，万科并表新增融资与再融资774亿元，运营性物业贷算计落地262亿元，其中并表范围内新增187亿元。

图 / 万科财报

截至2024年9月30日，万科有息负债算计3276.1亿元。而在2023年底时，集团有息负债为3200.5亿元。以此来看，万科的有息负债不只未降，反而上升。

图 / 万科2024年前三季度财报、万科2023年财报

在深交所互动易上，有投资者质疑万科，“为什么债务越降（反而）越多”？2024年11月，万科回复称，“上半年思索到供应链融资变化，公司兼并报表的有息负债加供应链融资算计较年终净降低172亿元。”

图 / 深交所互动易

即使如此，距离两年增添1000亿元有息负债的目的还有很远距离。而万科依然依赖融资的面前，是行业深度革新之下的销售业绩依然萎靡。

2024年，公司累计成功合同销售面积1810.7万平方米，同比下滑27%。同期，其合同销售金额2460.2亿元，同比下滑35%，甚至不到2020年巅峰时期7041.5亿元的4成。

图 / 万科公告

深铁力挺，郁亮仰望

自2021年末尾，和万科规模相近的恒大、碧桂园、融创陆续出现债券违约，而万科还能在遭遇“做空”之后走到如今，离不开大股东深铁集团的支持。

2023年10月，万科董事会赞同选举辛杰担任副主席，而辛杰正是深铁集团党委书记、董事长。在此之前，辛杰仅仅出任了万科董事一职。

很快，辛杰就频繁地列席万科举行的会议，并屡次重申对万科的支持，直言万科面前是深铁，深铁面前是深圳国资，并且深铁曾经预备了丰厚的“工具箱”，将依据市场状况启动有序开释以支持万科。

但这仍难以增加投资者的不忧心境。自2023年10月到召开2023年股东大会的2024年4月，7个月时期万科股价下跌超40%。

在2023年股东大会上，在回答股价坚定相关疑问时，郁亮表示，控制团队的命运和公司命运绑在一同，自己自1994年成为万科董预先，30年间只买入，从未卖出。

郁亮坦言：“万科目前的股价表现是达不到股东要求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们的批判鞭笞，我们完全接受，也不会找任何借口。”

过去，郁亮和祝九胜每一次性性结伴现身，都能引发地产圈关注。郁亮文质彬彬、祝九胜幽默有趣，他们笑谈万科是“农民”。如今，郁亮仰望供认万科的股价“达不到要求”，祝九胜更是被机关带走。

有时辰，轻松的心态是要树立在实力之上的。就像融创出现债务危机之后，孙宏斌再次出现时头发灰白一样，内行业转型阵痛期，没有人能够独善其身，只不过是各有烦恼罢了。

好在，2025年新年伊始，万科终于迎来久违的好信息。

1月9日，万科披露，子公司武汉誉天2019年经过保险资金不动产债务投资方案方式，向新华资产融资，融资余额20.4亿元。经过协商，这笔融资展期两年，到期日调整至2026年。

图 / 万科公告

万科也末尾在土地市场生动起来。据「界面资讯·子弹财经」不完全统计，2024年10月至12月，万科曾经延续3个月拿地，在成都、上海、广州、天津、杭州、青岛等地新增8宗土地。

近年来，相关部门也在积极向市场注入决计。2024年12月，住房城乡树立部在北京举行会议， 明白表示2025年，要继续用力推进房地产市场止跌回稳。

中指研讨院政策研讨总监陈文静对2025年房地产的表现相对绝望。她表示，依据“中国房地产业中终年展开灵敏模型”测算，中性情形下，估量2025年全国商品房销售面积同比小幅降低。

“绝望情形下，若城中村改造及收贮存量房等放慢落实，居民置业志愿优化，2025年全国商品房销售面积或可成功止跌。”陈文静说道。

就像辛杰曾经呼吁的那样，在房地产新旧方式转换环节中，市场或许也该给企业一些时期来调整节拍。而万科能否在这场化债应战及“人事地震”后，积极自救挺过去，仍待时期的检验，「界面资讯·子弹财经」也将亲密关注。