多项目成为华东年度网红盘绿城现象是怎样成功的

刚刚过去的 2024 年，绿城在华东多个城市开发的项目，皆成为年度的网红盘。从上海、苏州，到南京、无锡，绿城精准投资、高质量开发的每一个项目，均取得了热销佳绩，构成了“绿城现象”。

过去的一年，中共中央和国务院屡次召休会议，讨论房地产的瘦弱回归，奖励自住消费的政策频出，尤其是“好房子”作为指点战略，引导房企以产品力作为运营重点。自成立三十年以来，不时坚持走“特而美”路途，专注质量住宅的绿城，在房地产行业继续调整的背景下，运营质量稳健、行业位置稳进，向“全质量、高质量、可继续展开”扎实前行。其中，绿城华东公司作为绿城关键的区域公司之一，其24年在产品与运营上的业绩亮点，可以说是在集团战略指点下深度行动的效果表现。

高分业绩：从地王到销冠

在上海，绿城自开年便一路热销。外滩兰庭二期收盘劲销54亿；12月底首开的“繁花三章又一章”沁香园，也创下首开8.6亿佳绩。24年，绿城收获了上海房企权利销售榜第五的亮眼效果。

放眼江苏，南京金陵月华以江苏省年度单盘第一的出色战绩，让绿城跻身南京市场前五。在苏州，绿城玫瑰园、绿城逸庐两大年度明星作品的热销，一举将绿城推上城市榜首。其中，绿城玫瑰园两个月内，三开三罄，以 47.8 亿元的年销售额登顶苏州单盘销冠。苏州逸庐，以超14亿佳绩，成为苏州低密住宅市场的年度亚军。这些年度封面作品，不只推进了绿城在华东各城市市场市占率的继续增长，也推进了华东公司运营效率、运营质量的进一步更新。

苏州绿城玫瑰园

在这些明星项目中，有相当一部分前身是外地的“地王”项目。绿城以城市最中心的地块，用超级性能在华东打造了城市顶流作品，同步坚持高效应用，加快兑现入市，以旋风之姿在华东多个城市轮番亮相，并因此出现了“绿城现象”。

产品创新：绿城的微妙魔法

绿城的产品，之所以能成为城市顶流、抢先于同期产品，和其产品团队的创新研发、迭代力度有十分大的相关。

不时以来，绿城都以擅善于各种品格、各种类型的豪宅产品营建为人所知。

南京金陵月华不只修建颜值抢先，科技感也是拉满，做到了“恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智”“六恒”，拥有地源热泵、毛细辐射空调、置换式新风、高性能外保养、同层排水、室内室外智慧、全屋净水、隔声降噪等八大科技系统，领跑了整个科技瘦弱住宅的展开。

尤其采纳了半集中式科技系统，拥有集中式冷热源、分户式新风的共同优势。其中，集中式冷热源以地源热泵作为关键冷热源，燃气锅炉辅佐，进一步提高系统牢靠性；每户独立设置新风机，则可防止户间串风串味；既高效节能，下降了碳排放，又防范了或许的病毒传达风险。

再以苏州玫瑰园为例，作为绿城新一代法式低密产品的代表作，将法式修建的优雅与浪漫融入现代寓居理念，经过精心规划的轴线对称规划、划一有致的修建外形以及精致细腻的景观设计，营建出一种既古典又现代、既朴素又温馨的寓居气氛。

在交付端，12月底上海前滩百合园、上海外滩兰庭均以极致产品力与硬核交付力，收获业主的好评。其中，前滩百合园荣获亿翰智库“2024年全国质量交付项目模范”奖项。技术和资料上做了诸多创新，成功了对古典修建相貌的二次创作。外立面实验了百余次后，才选出了六种深浅不一的红砖，以手工烧制而成，再以干挂工艺上墙。它区别于一般的墙面拼贴，不显山露水，造价却远高于石材。搭配的灰绿色窗框，复刻了巴黎镀铜屋顶历经光阴流转后，氧化构成的颜色，也是经验了近40次配颜色试，才最终定制而成。

上海前滩百合园

时期到来2025年伊始，置信绿城在黄埔江畔的又一高端项目不久将揭开“微妙面纱”，这一集万千等候于一身的作品，无疑将成为绿城又一扛鼎之作，以满载的产品力创新，再次拉升人居规范下限，不负时代热望。

战略先行：最懂产品、最懂客户

2024年，绿城华东高分作品不时，这和区域公司战略先行和高效据守亲密相关。

30年来，绿城坚持质量为先，以“最懂产品”“最懂客户”为战略支撑，力图每一次性性营建都是一部作品，让更多人住上更好的房子，享用更好的生活。

亿翰2024产品力房企排名

2024年绿城更是内行业首推“好房子”企业规范，并结合中国建科规范院协作成功系列图集，为行业项目控制、修树立计、施工和验收提供了关键参考和依据，确保“好房子”高质量出现。

正是对质量的据守，当行业面临继续震荡下行之际，绿城华东依然有才干坚持战略定力，沉下心来，淬炼产品力，以顶尖的创新才干，提供最能契合客户情意的产品，最终成功了超高效率运营、稳健展开的“绿城现象”。

---

二手房量价齐跌，打新暴利受限，“炒房第二城”也凉了

杭州楼市长达5年只涨不跌的神话终于破灭了。

虚火旺盛的杭州二手楼市，进入了量价齐跌的下行通道，估量8月成交量相比4个月前腰斩，不少大户型业主末尾降价百万出货，有抢手小区房价跌了三成。

在2015年触底后，从2016年末尾至今杭州楼市曾经渡过5年“慢牛期”，杭州牛市周期之长，曾经远远逾越了北上广深。

依据安居客数据，杭州房价均价从2016年1月份的元/平方米，一路涨至往年8月份的元/平方米。 依据中国房价行情网，杭州住宅平均单价从2017年时的两万出头到达了如今的接近元/平方米。 遭到城市规划概念利好，部分热点板块涨幅更是惊人。

疯狂抢人、天量卖地，一二手严重倒挂造成“打新”追求暴利的习尚充满全城，曾经的电商网红之城被贴上似乎深圳一样的“炒房之城”标签。

“8·5调控新政”出台后，“万人摇”消逝了，二手房多少钱下行，杭州楼市正在重回正轨。

二手房“逃顶”时辰提早来临

“很多杭州人都以为亚运会是楼市‘逃顶’最后时机，没想到这个时辰提早来了。 ”去年“打新”了杭州一套房子的新杭州人牛薇对第一财经说。

在“8·5楼市新政”出台后，杭州大约30%的房票被废，随即2万多套新房集中入市，让虚高的二手房市场雪上加霜，终于有业主按捺不住末尾降价。

新政公布首日，杭州就有多达711套二手房降价，是涨价房源的4倍多。 降价也卖不动，成了杭州二手楼市的常态。

在杭州价值最高、最抢手板块钱江新城，近一个月不少豪宅房源末尾降价。

“我这边一套总价3150万的房子，上周业主降价100万；还有一套1550万的房子，在调控出台5天以后降了50万。 这几套房子近一个月都只要个位数的带看，基本没有成交意向。 ”杭州钱江新城一家中介门店的经纪人通知第一财经。

大热板块钱江世纪城有亚运会概念加持，红盘不时，但二手房也进入下行通道。 “有一套900多万的房子，业主不时在纠结要不要降价，降10万、涨5万这样重复操作，但是新政以后还是一下子降了20万。 最近一个月很多带看是0的房源，我们也会打电话劝业主把多少钱再下调些。 ”钱江世纪城板块一位中介表示。

从杭州二手房过往成交历史看，月成交量到达套，是历史较高水平，而6000套则是成交低位。 这样大的坎坷在不到半年间已在杭州市场演出。

往年3月，由于大批购房者在1月-2月的一轮楼市“打新”中铩羽而归，杭州二手房市场迎来一波高潮，当月成交超越套，4月为套，但之后就在不时下滑。

5月份，杭州二手房成交量跌破一万套，为9013套；6月份成交量仅剩8000多套；7月成功四连降，只要6314套。 8月前三周颓势加剧，全月估量大约率跌倒6000套以下，同比也大降约40%。

从4月到8月，杭州二手房市场成交量“腰斩”，上一次性月成交量跌破6000套还是三年前。

一末尾少数业主还抱持惜售心态，市面上降价房源十分少，到了7月份，由于对调控政策有预判，杭州一切区域内的降价小区数量均已超越涨价小区，降价趋向十分清楚。

依据中国房价行情网，往年7月杭州13个区县中，只要四个区的平均单价是环比下跌的，还有9个区均下跌，最高环比跌幅接近7%。

依据杭州外地媒体报道，跌幅最大的小区是滨江区绚丽西苑，跌幅为30.71%，杭州主城区大户型二手房降价百万也不是个案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天銮等小区都有降价超越100万的二手房。

“房子是这几年来杭城最热话题，但大家必需不以为房价能不时涨，从过去的阅历来看，很多城市在办完大型运动会以后，房价就会下跌。 ”牛薇说。

在一些市民眼里，部分热点板块过去几年涨幅尤其惊人。 钱江新城，从五年前单价约4万多元，涨至如今挂牌价普遍超越10万元/平方米；钱江世纪城，借着亚运会的西风，从2016年是两三万的多少钱，涨至如今二手挂牌价达八九万；未来科技城从2.5万元涨至6万元；不限购的临安近5年从7000元/平方米的均价涨到如今的两万均价,房价翻了3倍。

“我希望杭州的房价能跌一跌，如今很多板块的二手房价是虚高的，基本不合理。 这次楼市调控新政终于没有玩虚的，确实让杭州楼市降火了。 ”在一家国企任务十多年的杨蔓曾经在杭州买了两套房，手中没有了房票，她以为二手房价虚高对有意置换的市民来说并无优势。

红盘“打新”决计正在坚定

杭州楼市有个抢手词汇——红盘。

不是区位好、质量好或许开发商品牌响，就能被称为“红盘”。 在杭州买房，要学会区分红盘、伪红盘、粉盘、鸡肋盘。 红，代表着热度，即介入打新的人数能否远远超越预期，假设出现上万人报名注销，楼盘就稳居红盘范围之内。

杭州第一个“万人摇”红盘是良渚的融信澜天，事先冻资刚末尾实行，浩浩荡荡的摇号大军挤满了杭州各大银行，后来，杭州人对这种现象已见怪不怪。

红盘面前，往往是板块内一二手房的严重倒挂。 严重到什么水平？很多杭州人以为，只需打新到一套红盘的房子，纸面财富就能参与几百万乃至几千万，相比任务挣钱来说这才是真正的“躺赢”。 还有不少外地人把户口迁到杭州，就是为了挣一次性楼市打新红利。

比如中心板块钱江新城，一二手房的最低价差到达了6万元/平方米，新房限价7万元/平方米，板块外部分次新二手房单价高达十二三万。 关于购房者来说，“买一套、赚一套”的心思预期剧烈。

因此，虽然北上广深、苏州、南京都阅历了楼市周期动摇，从2018年4月起实施购房摇号的杭州，其楼市热度却经久不绝。

而动辄5%以下甚至1%以下的中签率，也让很多急着买房的购房者流向了二手房市场，板块内二手房又由于新房的难买水平而继续抬价，新房因二手房房价下跌而愈加火爆、去化更快。

如今，随着二手房市场量价齐跌，红盘的倒挂神话也在破灭。

原本市场等候度超高的“亚运村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性性集中入市。 依照杭州奥体板块的一二手倒挂价差来算，无论摇中哪一套，都能“赚”个三五百万。 结果，红盘“褪色”，最终注销状况略冷，已完毕注销的绿城桂冠西方首批房源全体中签率高达15.2%，既不触发限售，也不触发拼社保。

“我幸运地摇中绿城亚运村第一批的大户型，但是最终丢弃了。 ”在一个杭州本地购房群中，网友“晓艾”对第一财经说。

晓艾表示，亚运村大户型房源十分好，但是自己预算不够，摇中后，他一度想找亲朋好友协作购房，结果被拒绝了，“这在以前很难想象，如今大家都怕高位接盘，一是对虚高二手房的后市不太看好，二是如今杭州的存款利率也十分高，超越6.2%”。

杭州人民可以参考的一个城市是深圳。 一年多前，深圳也有严重的一二手倒挂和“万人摇”现象，在阅历严峻调控后，深圳二手楼市速冻。

“最近不时有信息在传，说杭州也或许学习深圳，出台二手房指点价，这可是针对房价虚高的大杀器。 ”晓艾表示。

往年3月，杭州就曾经末尾管控二手房房价，要求中介机构不得受理并对外发布挂牌多少钱清楚高于合理成交多少钱的房屋信息，一切二手房挂牌之前，都必需经过官方二手房备案系统审核。 这被称为二手房价管控的“杭州形式”，相较深圳形式更温顺一点，但很难说更严峻的调控能否曾经在路上。

卖地第一城

5年前，作为电商网红之城，拥有数量较多的新兴科技企业，且房价低于一线城市，杭州被很多青年人才视为友好的安家落户之地。

而如今，阅历疯狂抢人、天量卖地、调整区划等一系列“精准”的操作，杭州维持了超长周期的楼市慢牛。 一次性次楼市“万人摇”、上千万元的“炒楼”暴利以及火爆的土拍，让杭州短期很难撕下“炒房之城”的标签。

从2017年起，杭州末尾领跑新一线城市的抢人大战，并且不时放宽落户条件，至2019年时只需求大专及以上人才在杭任务即可落户。

到了2020年，杭州常住人口到达1194万，比2010年多了324万。 这三百多万人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。

从2011-2014年，杭州每年新增常住人口仅为3.76万、6.4万、4.2万、4.8万人、12.6万人。

依据杭州发改委统计数据，到了最近五年，杭州年均参与了55万人！人口突然少量涌入，形成了短期楼市供不应求的局面，杭州二手房房价的暴跌也正契合人口下跌周期。

吸入人口的同时，杭州开启了天量卖地。 2018年，杭州卖地揽金2440亿元，超越北上广深；2019年全年卖地2840亿元，再居全国首位；2020全年卖地支出2500亿，仅此于上海，是深圳5倍；往年上半年，卖地支出超越2000亿，又回到了全国第一。

配合大规模卖地，杭州调整区划，扩展城区面积，钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、钱塘新区、奥体、城西科创大走廊、杭州云城等各种板块崛起，一方面，基础树立水平大幅提高，城市规划趋向更合理；而另一方面，许多热点板块的房价被炒至虚高。

往年5月，杭州第一次性集中供地，又创下一个全国揽金第一名的纪录，44宗土地抵达封顶价，多个板块创楼面价新高，但这也许是杭州土拍最后的疯狂。

杭州地价高到本地房企都受不了了。 宋都股份宁愿损失5000万保证金也要退地，外乡房企“老大哥”滨江对投资者地下诉苦称拿天时润率只剩下1%-2%，也有外来拿地房企测算要盈余10%以上。

原本房价相对友好的杭州，成为了处处炒楼市概念的城市，就连去年蚂蚁集团准备A H股上市，都成为了未来科技城板块楼市炒作的理由，结果蚂蚁上市之路终止，杭州楼市如今也终至拐点。

最新的信息是，杭州重新发布第二批宅地集中出让公告，未来土拍不会再有超越15%的溢价。