开门红 多地土拍迎 有望带动楼市预期继续修复 (开门红开门红)

2025年，北京、杭州、深圳等多个城市相继迎来土拍“开门红”，为楼市继续增添暖意。

1月2日，北京两宗宅地出让，总起始价150.3亿元。最终，一宗地块经过161轮现场报价被三家房企的结合体以91.52亿元竞得，溢价率17.33%；另一宗地块经过244轮现场报价被一家房企以90.404亿元竞得，溢价率25.04%。两宗地块总成交金额达181.924亿元，平均溢价21.04%。据了解，两宗地块均为纯住宅用地，无其他多余配建，不限地价、不限销售指点价，不摇号，价高者得。

1月14日，杭州2025年第一次性性土拍开启，两宗地块均竞争剧烈，其中萧山区北干西单元地块竞价108轮，溢价61.91%成交，世纪城南单元地块竞价76轮，溢价45.91%成交，两宗地块总成交金额达39.90亿元，平均溢价56.8%。

1月16日，深圳亦迎来首宗涉宅用地出让，该地块位于龙岗区龙城街道，经过近250轮竞价，最终该地块以30.65亿元成交，成交楼面价达29611元/平方米，溢价率高达70.4%。

“2025年深圳首宗涉宅用地的火爆竞拍，有望进一步带动市场预期的修复。”中指研讨院深圳分院初级剖析师孙红梅向《证券日报》记者表示。

值得一提的是，克而瑞研讨院数据显示，2024年12月份，重点城市新房和二手房成交同比区分增长17%和11%，收盘去化率稳如泰山在四成左右的年内高位。2025年1月份上半月，市场周期性回落，但新房成交与2024年2月份“春节月”同期相比增幅仍达47%。房价方面，随着更多样本小区房价成功环比下跌，市场决计亦在继续上升。

“近期，各地土拍出现竞争剧烈、优质地块高溢价成交的态势。面对市场企稳修复的时机，越来越多开发商有了拿地的决计，房地产行业复苏与展开的潜力较大。”上海易居房地产研讨院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。

（原标题《多地土拍“开门红” 带动楼市预期继续修复》）

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楼市末端利好隐现，20城房贷利率下调

“房地产市场所理的资金需求正在失掉满足，房地产市场安康开展的全体态势不会改动。 ”在10月20日举行的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤称。 事关地产行业的“钱袋子”，此言一出，备受关注。

2021年二季度以来，因住房信贷环境收紧，二手房市场率先降温，并在下半年逐渐传导至新房和土地市场。 楼市降速、房企缺钱、土拍暖流，房地产行业充满着迷惘与曲折。 值此之际，官方密集释放稳如泰山信号，能否代表房地产资金面有望改善？

答案似乎是必需的。 10月以来，在极为反映信贷环境的房贷利率端，市场温度正悄然变化。 据贝壳研讨院最新监测数据，10月90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。 10月房贷利率回调，是年内初次出现环比降低。

该研讨院以为，市场末端的庞大变化，代表着信贷环境有所改善，9月底以来央行屡次释放积极信号，估量四季度住房信贷的投放将回归“颠簸有序”。

不过，以后楼市加快降温，面前要素较为复杂：三四线楼市需求提早透支、“房住不炒”下地产周期被抹平。 房地产业内普遍以为，“大清闲”式地抚慰市场，曾经不再理想。 往年9月，楼市的降温速度，甚至超越14年市场下行期的跌幅。

房贷利率松绑信号

楼市末端，正在起一些纤细的变化。

10月20日，贝壳研讨院发布报告称，10月份20个城市房贷利率出现下调，其中14城首套利率降低，14城二套房贷利率降低，重合的9城首套、二套房贷利率均下调。 全体来看，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

从下调城市名单看，除了广州、深圳外，大多为三四线城市。 详细而言，10月份首套房贷利率下调幅度居前的为：洛阳、湖州、广州、中山、襄阳、达州、无锡、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、绵阳。 其中，洛阳首套房贷利率较上月下调25个基点。

广州是近期房贷利率风云中的“焦点”。 早在十月初，便有市场信息显示，广州部分银行确实出现房贷利率下调的迹象，包括中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等，房贷利率曾经较过往有所降低，如今在报告数据中失掉证明。

在放款周期方面，10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延伸。 报告称，这关键因放款举措与利率调整存在时差，10月银行发放的存款多为前几个月签约的单子。 从部分城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州等城市放款周期较9月有所缩短。

有上海地域的房产中介表示，最近银行放款确实变快了一点，郑州也有购房者反映相似状况。

“央行于9月底的三季度例会针对房地产市场定调，要保养房地产市场的安康开展，保养住房消费者的合法权益。 10月部分城市银行下调房贷利率则是对‘两个保养’的详细践行，住房市场信贷环境有所改善。 ”贝壳研讨院以为。

值得留意的是，虽然房贷利率微调的苗头出现，但多天时率水平仍居于高位。 譬如，河南的新乡、许昌、开封，这三个城市的主流首套房贷利率均高达6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，开封、新乡更是高达6.86%，惠州也达6.80%。

市场基本面还未“触底”

信贷政策走向，对楼市的体感温度至关关键。

往年三季度以来，银行放款难的现象在全国各地出现，尤其是华东、华南等热点城市，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。 从放款周期看，普遍都在3个月以上，部分城市甚至要求6个月以上，造成全国楼市二手房买卖极大降温。

二手房市场降温，逐渐传导至新房和土地市场；新房和土地市场降温，又进一步削弱二手房市场预期。 种种要素下，楼市迎来一个极为惨烈的“铜九”。

亿翰智库表示，1～9月全国商品房销售面积11.54亿平米，同比增长11.40%，增速较1～8月收窄5.1个百分点；9月单月销售面积1.25亿平米，同比降低15.6%。 “金九”销售面积跌幅，为近7年来最大，甚至超越14年市场下行期的市场跌幅。

二手房方面，市场更是进入全局性“冰点”。 据亿翰智库，除郑州市场略有回暖外，其他监测城市成交面积同比均下滑；北京同比和环比区分跌27.94%和21.90%，上海和深圳同比区分下滑62.16%和78.33%，深圳更是创下2020年2月以来的新低。

“目前存款的话，放款还是比拟慢，审核资料严厉，没有任何银行可以承诺时效。 ”有北京房产中介表示，购房者都是在排队，大家都在等明年第一波放贷。 此外，受学区房政策预期的影响，近期西城区、海淀区二手房成交量下滑都比拟清楚。

宁波一位业内人士则以为，如今购房者曾经“麻木”了，利率上下其实曾经对市场没有太大影响，不像以前说利率8折9折，就可以给楼市打鸡血。 “真正成交的都没几套，有些成交还是业主自己在倒房票，真正的二手房买卖极少。 ”

在惠州，全体房贷依然出现出银行额度紧张、存款利率高、审核要求严厉、房贷周期延伸的状况。 据惠州中原地产调研，目前放贷时期普遍维持3～6个月，与六月份相比，放款时期依然较长。 二手房存款操持难度清楚加大，信贷依然没有清闲。

在贝壳研讨院看来，近期楼市出现大幅调整，系受去年低基数、以及往年上半年商品房销售面积“高位运转”等要素影响。 截至往年6月，全国房地产市场高位运转了14个月，这时期有投资投机需求、也有刚需提早入场，如今的回调是把这部分“水”挤掉了。

中国银河证券则以为，目前基本面还未触底，四季度销售下行将继续放慢。 “行业销售拐点在7月就曾经确立，末尾进入负增长区间，但基本面还未触底，政策层面已是底部，未来若基本面减速好转，则政策维稳预期将进一步增强。 ”

官方发声释放稳如泰山信号

房地产行业高温蔓延、中央“救市”频频博弈，下一步政策怎样走？信贷层面会迎来实质性改善吗？近期，官方频频发声，释放积极稳如泰山的信号。

在10月20日举行的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场所理的资金需求正在失掉满足，房地产市场安康开展的全体态势不会改动。

同日，中国人民银行副行长潘功胜指出，关于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐渐得以矫正，融资行为和金融市场多少钱正逐渐恢复正常。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜也表示，往年前三季度，少数城市房价下跌过快，团体住房存款投放遭到一些约束，房价下跌速度失掉抑制。 房价回稳后，这些城市房贷供需相关也将回归正常。

中国银河证券以为，从近期中央和中央的表态看，信贷最紧的时辰曾经过去，央行层面可等候按揭存款和房企信贷的清闲。 目前，政策导向已由“紧”转向“稳”，销售大降温趋向下政策托底意图初现，当下可运用的政策工具较多，但“大放水”式清闲难再现。

华西证券也表示，目前少数银行尚未抵达团体按揭存款占比红线、还有部分银行压降过快，给按揭存款放慢加大投放，留有一定的政策空间。 若2021年四季度按揭存款的投放减速，有望缓解房企目前较为紧张的资金面，保养房地产市场颠簸安康开展。

据其测算，54家样本银行2021H1通常压降规模为1778亿元，实践上团体住房存款压降规模为7173亿元，大幅大于线性假定下所需压降规模。 未触红线的工商银行、农业银行、中国银行和交通银行等，团体按揭存款占比也有所降低。

“以后，房地产市场情势正在出现猛烈变化，商品房销售猛烈下滑，房企资金紧张，房企海外债违约密集，与房地产信贷紧缩相关至关亲密。 ”中指研讨院称，而从监管层近期表述看，过紧的房地产信贷政策有望纠偏，房地产信贷投放将会减速。

2023不动产关键词：新周期存在6个已知数

出品 | 凤凰网风财讯

fengcaixun

作者 | 王婷婷

“2023年，再也不能把赚不到钱归结到疫情了。”

这看起来像一句玩笑话，却也道出了2023和过去三年的一个最大不同。 随同中国疫情政策调整，国度“片面搞经济”，中央层面频繁释放积极信号，是时刻抽离失望心情，是时刻改动思绪审视未来。

尤其是被视作近年“最大失望之一”的房地产，更要求振作起来看到新时机。 就像郁亮说的“失望是一种心情，而失望却是一种思绪。 ”

风财讯年终筹划系列之《2023不动产关键词》，拟会聚不动产多个范围具有发言权的声响，来给2023年相应范围做预判，希望触发您的新思绪、新视角。

维稳 微观经济关键词 中国GDP增速4%-6%

多家研讨机构：目前全球银行、国际货币基金组织（IMF）等国际组织和高盛、瑞银、野村等多家国际机构对2023年中国经济增速的预期集中在4%-5%之间，国际机构的预测则多集中在5%-6%之间。

除防疫情势外，房地产能否企稳、外需放缓水平、政策对冲力度，都将影响2023年中国经济恢复。

翻篇 地产政策关键词 保稳防险，过时政策逐渐取消

中央经济任务会议：释放房地产政策“保稳”“保住”“防险”的三大基调。

什么是房地产新的开展形式？

房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏以为，房地产新开展形式就是“双轨制 租购并举”。

详细而言是向两个方面开展，一是坚决地“完善住房市场体系和住房保证体系”，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保证；一方面奖励租购并举，处置好新市民和青年人等住房疑问，比如支持保证性租赁房以租代购、补交资金后可入市。

一些曾经清楚不契合“支持住房改善”要求的中央限制性政策应该会逐渐去除。

也由此刘晓博等业内人士预测大部分二线城市将取消限购、限售；一线城市限制政策将出理想质性松动。

微降2023新房关键词 存量供应为主、房价先降后稳

贝壳研讨院：2023年一手房多少钱估量先降后稳。

由于项目滞销、土拍热度不初等要素，各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。

2023年需求面尚未完全企稳之前，企业依然有以价换量的动力，新房供应多少钱有进一步下行空间。

2023年供应主基调是盘活存量、去库存。

拿地增加，2023年会新房供应紧缺的局面？不会。

市场仍有少量存货。 截至2022年10月，狭义库存累计同比上升约17%。 一二线城市平均出清周期升至16个月，三四线城市平均出清周期超越20个月。

(各线城市2014-2022.9商品房销售面积走势)

退让 2023二手房关键词 供应增长，议价空间先升后落

贝壳研讨院：二手房供应量稳如泰山增长。

贝壳研讨院监测的重点50城的以后库存房源量较2021年末上升14%，2021年末较2020年末上升13%，二手房库存供应质变化基本稳如泰山。

由于多少钱下跌下消费者预期不强，购房志愿削弱，以换房为主导的市场，不买也就意味着不卖，所以新增库存变化幅度相对颠簸。

二手房议价空间先增后降。

以后重点城市二手房平均议价空间（挂牌价和成交价的差额占挂牌价比例）已升至10%，处于近几年高位。

买卖双方达成合意价要求卖方做出更大的多少钱退让，这一特征还将延续，直到更多买方入场后议价空间逐渐回落。

洗牌 2023房企关键词 微光变曙光、穿新鞋走新路

万科：微光变曙光

12月16日万科的股东大会上，郁亮对房地产行业的判别曾经从“微光”退化成了“曙光”。

“时隔20年房地产再成支柱产业，房地产的政策面逐渐向好，政策力度、广度都片面超出万科的预期。”

随之，万科总裁祝九胜指出，曙光曾经出现，我们也模模糊糊看到一些时机。 万科会末尾做一些积极举措，比如在补充开发业务时机、地下市场拿地、开拓运营服务业务等。

保利：穿新鞋走新路

保利开展透过房地产行业白皮书预判，行业运转逻辑出现基本性改动，过去是高杠杆驱动规模增长，如今逻辑反转，企业投资要求高度依赖运营现金流，依赖销售回款，需求变化抢先供应调整。

所以大分化时房企要继续向上，稳如泰山向前，就必需穿新鞋、走新路。

由于房地产出现去金消融、制造业化、极致专业化、性能民生化、竞争格式加剧分化的五大特点，所以房企要将集约的三高形式，转为精细化的“内生形式”，注重构建灵活才干。

大浪淘沙是肯定，一些房企要丢弃梦想。

分化 2023城市关键词 中心城市先恢复、长珠三角抢先

中指研讨院：虽然疫情防控情势仍是最大变量，但二线城市的政策优化空间较大，中心二线城市市场有望稳步恢复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市。

三四线城市的市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。 人均住房修建面积超40㎡的三四线城市，部分城市甚至超越50㎡，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。

历史来看，长三角和珠三角地域在下行周期后，均率先恢复，2022年下半年相同如此。

（图：2016年以来各城市群代表城市商品住宅成交面积月度同比走势/中指院整理自各地房管局）

长三角、珠三角住宅成交面积同比降幅收窄最清楚；但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。

京津冀短期区域市场调整压力较大，估量2023年北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而少数城市继续底部运转。

长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动中心城市市场有望企稳恢复，比如成都清闲了楼市政策，有望逐渐企稳恢复；短期武汉、长沙等城市均有政策优化预期。

李光斗的一句话说得好：

开放，迎来了1992年中国经济新的高潮；

开放，则会迎来2023年中国经济新的周期。

《日本失去的十年》一书中描画日本经济危机后的社会是“低愿望社会”。 但中国远远没有到那个经济成熟度、也没有到那种危机度。

疫情和调控正在“翻篇”，房企和地产人或许会有PTSD，但也无法疏忽中国房地产的万亿空间。

所以与其失望预测“低愿望社会”的到来，不如重回积极主义。

历史不会停步、社会仍在前行，每团体也还能够为“活得更好”而妥协。

多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告调整集中土拍规则

一波剧烈的“抢地”大战后，往年22城首批集中供地以超万亿元的成交总金额收官。 随即，厦门、长春和无锡三城率先成功了第二批集中土拍。

不过进入8月以来，多个城市却纷繁对第二批集中供地按下“暂停键”。 8月17~19日，济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让“中止”或“延期”。 而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已达十余个。

截至目前，深圳、杭州、青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市推延了第二批集中供地出让时期。 其中，天津、杭州、福州等城市还对土拍规则启动了调整。

那么，接上去的集中土拍将出现怎样的变化？优化和调整后的土拍规则会如何影响房企的拿地战略？土地市场的变化传导至楼市又将发生怎样的影响？

房企热情“抢地”后

“（房企）在拿地环节中多少钱预估是可以适当保守的，否则在剧烈的土拍市场基本无法能拿到地，也就失去了生活的基本。 ”路劲地产集团营销部副总经理宁晓峰此前曾表示。

据贝壳研讨院统计，22城首批集中供地中，有9个城市的宅地成交面积占往年全年住宅供地比例超越30%。 其中上海和武汉占比均超越40%；北京占比最高，达56.32%。

多位房企投拓担任人通知《每日经济资讯》记者，“双集中”供地新政之下，关于严重依赖地下市场拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地时机更不能错失。 于是，各城首批集中供地热度逐渐被推高，并逐渐演化为集中“抢地”。

“如今即使测算出拿下这块地不赚钱，为了排名、品牌或许留住专业的人才，都要咬着牙拿上去。 ”一头部房企投拓担任人江华表示，房企未来在销售业绩排行榜上的座次如何，就取决于现阶段土储的丰厚水平。 即使这次拿到的块天时润并不丰厚甚至没有利润，也可以从其他中央找回来。

在市场紧张心情的裹挟下，上半年房企的拿地热情高涨。 好地网统计显示，22城首批集中供地中，融创、保利、招商蛇口等拿地金额排名前十的房企，拿地总金额约3372.9亿元，占22城总出让金额的32%。

记者观察发现，除少数高杠杆房企减缓拿地节拍外，部分“三道红线”处在绿档的房企，在上半年的拿地量简直已与去年全年的拿地总量持平。

以越秀地产为例，其中报显示，往年上半年，越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州等11个城市共失掉23宗地块，总建面约500万平方米。 而2020年全年，越秀地产新增土地22块，总建面560万平方米。

“无论如何，上半年拿地都是出于增厚公司业绩目的。 ”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在8月18日下午举行的2021年中期业绩会上解释称，这关键是“双集中”供地与上半年公司购地协作两大要素叠加所致。 其中约51%来自非地下市场的拿地刚好铺排在上半年，所以这个数额会较往年同期大一些。

不过，“拿地一时爽，预先难收场”却是不少房企的为难写照。 在首批集中土拍中，众多头部房企纷繁在热点城市斥重金“抢地”，但面对高溢价率和相对苛刻的配建条件，有些房企末尾为接上去有限的开发利润忧虑了。

如在杭州首批集中土拍中，滨江集团共拿下5宗地，当被问及这些地块的利润时，其董事长戚金兴表示“努力做到1%~2%的净利润水平”。

在22城首批集中供地中，包括厦门、合肥在内的10个城市的平均溢价率超越15%。 在地产行业资深人士毛呈飞看来，“首批集中土拍的规则没有抑制溢价率，反而进一步紧缩了房企的利润”。

“拿地多少钱预估可适当保守，但又不能自觉保守，要求对项目多少钱预估启动合理剖析和判别，判别地块与竞品相比能否具有多少钱‘跳脱’要素，这是多少钱预估能否适当保守的前提条件。 ”宁晓峰表示。

“无法否认的是，部分城市的一些高溢价率地块确实存在风险，不扫除未来会出现面包价甚至卖不过面粉价的或许性。 ”58安居客房产研讨院分院院长张波以为，首批集中供地的城市自身存在分化，而有些城市的土地溢价率则是清楚优化。 而包括上海、北京等在内的严控地价类城市，在房企自身财务稳健的前提下，合理利润可以失掉相应保证。

“结合拿地”应对风险

“双集中”供地新政之下，土地都被谁拿走了？据好地网统计，在首批集中供地中，拿地金额排名前10的企业中有5家是国企，排名前50的企业中有22家是国企。

中指研讨院数据显示，往年上半年，百强房企拿地总金额达亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比清楚优化。 百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%。 从拿地数据来看，房企规划愈加聚焦一二线城市及中心城市群。

值得留意的是，集中供地新政对房企的资金实力是极大考验。 为增加前期的资金投入以及前期的运营风险，“结合拿地”成为众多房企的拿地战略之一。 在22城首批集中供地中，滨江集团以67%的结合拿地比例领跑，金科、出色、首开均坚持60%及以上的结合拿地比例。

从城市层面看，以广州为例，4月底首批集中供地共成交42宗地块，揽金906亿元。 《每日经济资讯》记者梳理近期陆续公示的地块规划方案发现，大少数高总价、高溢价地块，房企不只倾向于前期结合拿地，前期结合开发也成首选。

在广州白云区，正荣以20.9亿元竞得钟落潭福龙路东侧地块，溢价率20.8%，成交楼面价元/平方米，将结合新城控股共同开发；招商联手弘阳以35.9亿元竞得白云区石门街朝阳联新东街地块，溢价率15.4%，成交楼面价元/平方米，将结合南国置业开发。

此外，金地以9.18亿元竞得增城区中新镇新新公路东侧地块，溢价率31.5%，成交楼面价元/平方米，将结合景泰富业开发。

不过在“三道红线”及各地楼市调控不时加码之下，并非一切的结合拿地开发都会顺利。 不久前宋都股份的退地风云，就将结合拿地开发的另一面揭露给了行业。 由于这是集中供地后的首例退地，也惹起行业的普遍关注。

8月10日，宋都股份公告称，因祥生控股、宝龙地产相关公司突然违约，给公司短期内的资金布置带来庞大压力，因此退掉方案与祥生控股协作的杭州8号地块。 但在随后的回应中，宝龙地产表示，与宋都签署协作备忘录仅是双方表达协作诚意的表现，实践细节需以合同签署为准；祥生控股则称，并未与宋都签署过任何协议。

依照方案，往年宋都的拿地金额为25亿~35亿元。 而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地块，总金额达45.84亿元，显然曾经超越了全年方案。 由于协作开发又出现疑问，因此宋都宁愿亏掉5000万元也要退掉竞得的杭州地块。 而这次退地的违约金也占到宋都2020年净利润（3.21亿元）的15.58%。

集中土拍规则优化调整

“双集中”供地新政，旨在降低土地市场热度。 而中指院数据显示，往年上半年全疆土地市场出现出“量缩价涨”的趋向。 如22城首批集中土拍中，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超越20%，其中重庆、厦门的楼面价涨幅均到达45%。 显然，首批集中供地并未到达预期的“稳地价”目的。

那么，接上去的集中土拍会发生怎样的变化？其变化传导至楼市又会发生怎样的影响？8月6日，深圳宣布中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的经常使用权；8月11日，青岛宣布第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地终止挂牌，这是杭州第二次延期第二批集中供地时期。

此外，北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、济南、福州等城市均已推延了第二批集中供地出让时期。 其中，天津、杭州、福州等城市还对土地竞拍规则启动了优化调整。

关于多城中止或延期第二批集中土拍，行业普遍以为“土拍规划将面临调整”。 此前有信息称，自然资源部召开闭门会议，明白二批次中心城市土地出让政策调整，包括竞拍企业需具有房地产开发资质，增强对房地产企业购地资金的来源审查，限定土地溢价下限15%，不得经过调高底价、竞配建等方式抬升实践房价，抵达下限后经过摇号、一次性性报价、竞高标方案选择土地归属。

《每日经济资讯》记者查询发现，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中调整的第二批集中土拍规则，基本与上述信息的内容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同时对19宗地块的最高多少钱启动了调整，最高溢价率均不超越15%。 另外，调整还触及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整，以及多幅地块出让条件优化等方面。

8月10日，天津明白将61宗地块地下挂牌截止时期一致调整为9月10日，并将之前的最高溢价率不超越50%一致调整为不超越15%。 同时规则，单宗住宅用地到达最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

“这样的话，利润是有的。 失望估量，可以做到5%~6%的利润率。 ”中梁杭金衢的投资担任人刘杰雄通知《每日经济资讯》记者，如今一些企业已调整资金，盯着第二批集中土拍。 随着土地供应规模的参与以及供地质量的优化，房企拿地的时机或许清楚参与。

值得一提的是，无锡在首批土拍中16宗地块中有14宗是“地价触顶启动竞租赁或配建”，在8月初举行的第二批集中土拍中调整为“一切地块均采取触顶摇号”方式，目的是抑制地价热渡过高，到达严控地价的成效。 而实践效果也相当清楚，无锡第二批集中土拍宅地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%的溢价率相比大幅降低，同时多宗地块实践成交地价控制在合理水平。

“土地规则的调整对房企来说是把‘双刃剑’，一方面在推进树立房地联动机制，成功限房价、控地价、提质量的同时，关于房企开发的合理利润会有所保证，增加房企非理性竞争或许发生的市场风险。 ”张波以为，另一方面也会强化对房企的资历审查力度，经过完善审查流程和相应规范来优化稳健型房企的拿地几率，土地市场对房企的“优胜略汰”也将起到减速作用。

某头部房企IR刘伟以天津为例向《每日经济资讯》记者表示，该城市第二批集中供地规则调整后，中心是严厉控制溢价，并且削弱土地市场竞争的自在度，以此提高房企全体的拿天时润率。 若其他城市效仿天津改动土拍规则，则第二批集中供地的拿天时润率有望失掉清楚优化，地产板块的底层逻辑或将被改写。

而在广东省住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉看来，“土拍规则调整并不会使行业趋向短期内有变化。 但微观层面，经过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋质量，这样的共识基本已构成。 而竞高标也会使得之前减配、平装改毛坯等现象大幅增加。 ”

土拍规则调整利好房企

第二批集中土拍规则优化调整，对房企未来的规划会发生何种影响？

“一定水平上会让头部房企加快扩张遭到限制，高杠杆快周转做大规模的传统形式遭到应战。 ”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向《每日经济资讯》记者剖析称，开发商主流形式会立足曾经进入的城市重点规划，在曾经进入的重点城市运营效率和市占率上下功夫，短期内规划新的城市的方案会增加。

“估量后续集中供地的城市会扩容，不扫除部分热点的三线城市也会参与到集中供地行列。 ”张波以为，长三角和大湾区等主力城市群的三四线城市依然会是房企关注的重点。

“以后金融管控的严峻水平史无前例，商票等非标融资渠道都或许归入管控。 这样一来，企业前端拿地的动力和或许性被降到十分低的水平。 ”某大型房企杭州区域担任人林光游通知《每日经济资讯》记者。

一家头部房企浙江区域投拓担任人王洋举例称，他熟习的一个全国排名前20的房企，往年上半年拿了不少地，但大多由于地价太高算不过去账来。 有些地块想“求人协作”也很难找到对象，有些地块虽然找到协作方，但由于没利润最终演化为“相互掐架”：一个告对方违犯企业规则，一个告对方损害声誉权。

关于房企拿了低价地后的利润找补空间，一位不愿具名的业内人士通知记者，一是经过同一地块上不同产品设计搭配尽量拉高利润，或去其他城市找补亏欠；其次，有地有项目的房企可以向供应商融资，维持信誉评级和体量规模，再经过股票、发债等融资。 但这样操作有赌市场清闲的成分，也会埋下债务逾期出借不上的潜在风险。

“往年上半年企业拿地状况，与2016年和2017年企业抢地造成‘地王’频出的时刻颇为相似。 ”明源地产研讨院主编艾振强剖析以为，早年抢地的反作用在尔后两三年末尾显现，造成一批房企要么栽倒，要么如今仍在困难消化洼地价带来的盈余阵痛，这个环节还会继续好几年。 即使是以稳健著称的企业，在少量囤地之后仍有担忧。

艾振强以为，第二批集中土拍规则调整，关于防止行业过度集中化、多家独大构成寡头格式有很大作用。 这样也会防止因一家企业爆雷危机而影响整个产业链上下游，进而造成行业休克性调整的事情出现，同时也会要求开发商以常年主义来调整战略规划。

在22城首批集中土拍中，部分热点城市虽然溢价率高企，但关于头部房企而言，由于其融资基本都是自有资金作性能，因此能把利润压到很低，即使有2%~3%的利润也能活下去。 不过，这样的利润率却是很多中小房企无法接受的。

在更严厉的土地和金融规则下，这样“碾压式”的实力悬殊，造成基本拿地的都是头部房企和央企国企，而中小房企的生活空间则越来越小。

随着第二批集中供地土拍规则迎来优化调整，一些中小房企或迎开展时机。 “树立有效的购地审查有利于保养房企拿地的公允性，尤其是中央国企或许具有大股东背景的中小房企，资金来源或将遭到限制，相同规模的民营房企的拿地时机将参与，资源不平衡的局面或许会有改善。 ”亿翰智库总监于小雨表示，在此基础上，中小房企将取得喘息空间，生活空间加大。

“随着重点城市在二批集中供地中对土拍规则的调整和优化，三四线城市也末尾‘跟风’调整规则，所以这样的趋向是可以张望和期盼的。 ”毛呈飞表示。

“回过头来看，在首批集中供地中没有出手或少拿地的房企是幸运的。 ”在林光游看来，上半年拿地的公司，或许会有大比例项目真的不赚钱，但下半年在新的土拍规则下拿地，或许就能争取到一些利润空间。

实践上，集中供地之外，曾经有不少房企瞄准了非集中供地的三四线城市。 记者梳理发现，往年上半年，浙江的湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地的土拍，往往只要少数几家房企参拍，苏北的徐州、淮安等城市的土拍溢价率则频频创下新低。

“集中供地基本利润比拟薄，反而是非集中供地的城市会有较大利润空间。 ”在毛呈飞看来，不少非集中供地的三四线城市近期土拍市场低迷，土拍溢价率创下新低，或许也正是中小房企的时机。

上半年“双集中”供地政策对各地土地供应节拍都有不同水平影响。 贝壳研讨院统计显示，22城外的三四线城市，较2019、2020年出让住宅用地规划修建面积降低两至三成。 不过随着“两集中”供地常态化，这些城市下半年或许追逐节拍、加大供应。