上海博华广场百亿买卖落地 中邮保险 中东财团 (上海博华广场入驻企业)

媒体 2024年的写字楼市场在浓雾中前行，使得市场对2025年的写字楼前景感到迷茫，急需一宗重磅买卖来提振决计。

1月16日，酝酿已久的重磅买卖终于落地，中邮保险作为领投机构，初次与中东主权投资机构的携手协作，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。

此次买卖共触及三方：收买方中邮保险；运营方红风筝（上海）房地产有限公司，其母公司为美国最大地产商之一的汉斯集团；以及前项目持有者阿联酋主权财富基金阿布扎比投资局，简称“ADIA”。

截止至目前为止，买卖细节还没有披露，此前博华广场的对外出售多少钱逾越130亿元，因此市场推测此次成交多少钱当在100亿元以上。

从买卖结果来看，此次买卖成功了三方共赢的局面。

中邮保险在北京、西安顺拖延子后，成功闯入上海南京路，拥有了一栋超甲级办公物业项目；汉斯集团作为项目的开发商和运营商，将继续操盘运营博华广场，可进一步的拓展中国市场；ADIA在持有项目6年后，顺利带着增值收益的从项目中分开，但关于ADIA是将项目一切出售还是仅出售部分权利，还要求后续关注。

从“东八块”到博华广场

此次大宗买卖的投资主体博华广场，位于上海市静安区南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。

该项目由美国汉斯地产开发，于 2019年9月19日开门，包括了超高层办公区和商业群房，总修建面积约18.34万平方米，项目总投资75亿元，此次成交的便是其中的60层的办公塔楼。

资料显示，得益于南京路的商业地段优点，入驻博华广场的企业均为行业一线品牌，其中包括、腾竞体育、巴黎世家等龙头企业。

探索博华广场的展开历史，必需绕不开上海“东八块”的往事。东八块是指位于上海市静安区西南部，由八个连绵的旧邻居组成，曾被誉为“上海最后一块黄金地”的旧城区，博华广场所处的地块便是曾经东八块之一。

后来，上海市政府将这片土地分割为八块，以免土地出让金的方式，与事先的“上海首富”周正毅签署了八块国有土地的八个出让合同。周正毅事先称“东八块”将改建为 “规模比古北新区还大的”高档住宅、商业区，投入60亿元人民币，可取得80亿元人民币的投资报答。

但之后由于周正毅涉嫌虚报注册资本罪和操纵证券买卖多少钱罪入狱，上海静安区政府将土地收回，并对地块用途启动了重新规划，靠南部的三个邻居被规划为公共绿地，建成了现在的“静安雕塑公园”，其他部分则区分规划为商业、办公、住宅等用地。

2013年5月17日，上海规土局公布2013年第93号土地出让公告，出让静安区石门二路街道60号邻居1幅商办地块，起始总价34亿元，起始楼板价25006元/平方米。

事先介入竞拍的有两家企业，区分是美国汉斯集团和SOHO中国，不同国度的企业之间的竞争天然是看点十足，也因此这场竞拍在事先备受关注，最终由汉斯集团以37.06亿元夺得地块，并将项目命名为博华广场。

汉斯集团1997年正式进入中国房地产市场，正式经过基金融资的方式翻开了国际市场。2004年7月，由汉斯开发的位于北京向阳区“公园小道”高档住宅小区建成收盘。该项目的启动资金便是由汉斯发动“新兴市场房地产基金”提供的。

“新兴市场房地产基金”的协作方包括摩根士丹利及美国西部信托等，基金规模为10亿美元，公用于展开中国度的房地产开发，关键投放于巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国度。

据了解“新兴市场房地产基金”占“公园小道”项目开发资金的三成，可见项目启动后续还引入了其他投资者。

2019年， ADIA投资了汉斯集团开发的博华广场，由此末尾对中国的不动产投资启动规划。

同年，ADIA向万科发动的住宅开发基金投入3亿美元支持房地产范围规划，后与安博（Prologis）协作推出了总额为52亿美元的中国物流支持方案。该协作新公司普洛斯中国中心物流基金（PCCLF）吸引了31亿元人民币（约4.45亿美元）的资金。2024年，ADIA海结合4家投资机构向新达盟投资约人民币600亿元，与万达商管展开协作。

险资加码商业地产

视角拉回到收买方——中邮保险，这家企业可以说是个“老新人”，其面前的母公司中国邮政集团的展开历史可以追溯到1896年——清朝光绪帝赞同兴办国度邮政末尾。得益于母公司的深耕基层下沉的优点，中邮体系现时银行和保险的批发客户规模逾越了6亿人。

虽然有着庞大的客户集体，中邮保险并没有在2009年成立之初就将不动产作为投资的关键方向，直到2023年9月才成功了不动产范围的首笔投资，即中邮保险从中粮手里收买了北京中粮置地广场。

2023 年 9 月底，中邮人寿经过产权买卖取得北京昆庭资产控制有限公司 100% 股权及债务，成交多少钱约 42.56 亿元，其关键资产便是北京中粮置地广场，收买成功后，当年11月项目更名为北京玖安广场。翌年，在西安高新区2024年招商引资暨项目树立大会上，中邮保险投资的西安启迪中心项目，亦作为7个重点项目之一启动了现场签约。

2025年，中邮保险便将投资的步伐迈入上海，而且是最热闹的南京路商圈。

从去年的商业地产的买卖状况来看，险资曾经成为接盘写字楼、购物中心等商业地产项目的关键力气之一。

一方面，险资其自身的保险属性迫使其投资历调偏向于保守，另一方面，保险机构要求稳如泰山的现金流来维持其原本业务的运营，因此险资成为过去一年商业大宗买卖的关键介入者。

2024年，经过与中金资本共同设立的不动产投资基金对万达集团启动了一系列的收并购，截至目前，新华保险接盘的万达项目总数抵达11个。此外还有阳光人寿、太保资本和中银三星人寿旗下基金也接手了太仓万达广场、广州萝岗万达广场、湖州万达广场、上海金山万达广场、合肥万达广场和东莞厚街万达广场。

过去一年，写字楼市场的冰冷比购物中心愈加刺骨，不只资产缩水，租金水平也大幅下滑，这也给了投资者抄底的机遇。

其中具代表性的买卖就包括，友邦人寿以24亿元收买凯德投资北京凯德·星贸项目95%的股权，并成立合资公司，以重构北京凯德·星贸项目资本结构。长城人寿保险股份有限公司成功北京新街高和写字楼项目收买，置办总价为10.3亿元。众安全险以总价14亿元从业主洛克菲勒家族手中购得洛克外滩源27号楼和219号楼，2栋修建总面积约1.6万平方米，折合单价9W/平方米。

现在2025年伊始不逾越1个月，便发生“百亿”大单，市场期盼在开年重磅买卖落地的抚慰下，2025年的商业大宗买卖能够愈加蓬勃。