万科A涨停 碧桂园复牌涨近30% 港A房地产股大涨 (万科罕见涨停)

港股方面，碧桂园一度大涨近30%，万科企业、融创中国、宝龙地产涨超10%，富力地产、绿城中国、龙湖集团等跟涨。A股方面，、、、、涨停，、、、、跟涨。信息上，中指研讨院数据监测，2024年四季度，各梯队城市二手房多少钱累计跌幅均收窄，一线城市多少钱回稳清楚。指出，在11月市场回暖的基础之上，12月继续上升，销售面积/金额环比+38%/+41%；房价跌势亦继续放缓，其中一线城市环比维持下跌。另外，碧桂园于今天上午9时正起恢复买卖。公司已制定多项方案及措施，以缓解流动性压力并改善财务状况。(媒体)

---

满屏涨停！“有钱了”地产股否极泰来？

今天A股再次迎来大涨，地产板块最为亮眼，房地产服务、房地产开发、装修建材位列行业涨幅前三，涨幅区分为5.85%、4.76%和4.11%。 此外，水泥建材、工程机械、工程树立等板块也涨幅靠前。

而作为A股房地产板块市值超越千亿的三只个股，保利开展(1895亿元)、万科A(1833亿元)和招商蛇口(1145亿元)，今天也十分强势。 保利地产和万科A日内均是涨停收盘，招商蛇口盘中一度触及涨停，至收盘大涨6.25%。

港股内房股更强势

不只A股，今天港股内房股表现愈增强势。 数据显示，港股内房股指数今天飙涨16.88%，创下往年3月17日以来的最大单日涨幅。

板块指数10连阳

理想上，地产板块可不是今天赋末尾发力的，以A股房地产开发指数来讲，自10月31日盘中触底反弹以来，迄今指数已10连阳，最大反弹幅度约16%。

据媒体报道，昨晚银行间买卖商协会发布，已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

中指研讨院企业事业部研讨担任人刘水表示，龙湖集团本次200亿元发债规模，是之前示范性房企发债规模10亿左右的20倍。 依据地下信息显示，8月至10月，龙湖、碧桂园、旭辉、新城控股、美的置业、出色商管6家民营房企经过中债信誉增进提供“全额无条件担保”，发行总金额仅为68亿元。

另据中指研讨院监测，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

此外，年中原产政策面也屡次释放积极信号，包括建部提出满足合理的改善型购房需求；高层会议定调“支持各地从外地实践动身完善房地产政策”；央行、银保监会调整差异化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性优化；住建部、央行等结合出台措施，经过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目等等。

楼市销售缓步筑底

除了政策端不时发力外，以后楼市销售也正缓步筑底。 依据中指研讨院数据统计，往年1-10月，TOP100房企销售总额为6.1万亿元，同比降低43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点。 其中TOP100房企10月销售额同比降低26.5%，环比增长1.6%。

机构看好地产板块

或许正是地产板块近来的这些边沿向好的变化，越来越多的机构看好地产板块的表现。 民生证券指出，以后地产行业优质公司的基本面“不会更差”，并且这些公司随着竞争格式的不时优化，或将成功项目净利率上升。 随着更多促进购房需求的政策出台，销售企稳上升的城市范围或将扩展。 利好财务稳健、土地储藏充足的地产公司。

安康证券表示，虽然短期行业信誉修复仍要求时期，但主流房企估值已跌至历史低位，同时政策端继续发力利于民企信誉及融资修复，带来估值端修复。 光大证券也表示，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。 预期后续随着疫情好转，失望心情修复，房地产行业供需回暖可期。

不只如此，房地产板块的低估，也惹起了外资的关注。 据证券时报报道，2022年以来，黑石集团、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产等知名国际开发商、资管公司等都陆续在中国拿地、收买项目。 此外，以贝莱德、高盛为代表的部分本国资本也积极收买中国房企的债券或股票。

当然了，投资者要求留意的是，往年第三季度房地产板块全体归母净利润为盈余20.12亿元，同比下滑112.07%。 而往年第二季度，全体归母净利润为盈利121.16亿元，同比下滑73.96%。 也就是说，房地产板块三季度相较二季度是“变差”了。

万科为什么能成为全球市值最高房企？

地产股汹涌下跌，预售金松绑传言能否过度解读？

2021年房地产开发商的资金链普遍承压，其中最关键的疑问之一，就是预售资金监管变得异常严厉。 在楼盘停工多点开花的大背景下，许多城市的预售金监管政策层层加码。

新春来临，房企预售金监管或许迎来松绑。 2月10日晚间，市场信息称“全国性的商品房预售资金监视控制方法”已于近日制定出台，要求各中央依据工程造价合同等核定重点监管资金额度。 此举意味着，去年下半年来趋紧的监管局面有望失掉清闲。 受此信息抚慰，11日上午，房地产开发、家居装修、修建、地产中介代理等板块齐声下跌，多股涨停。

关于这一“利好信息”，多位房地产业内高管及一线投融资从业者对第一财经宣布了慎重观念。 首先是中央和企业层面尚未接到正式通知或看到正式文件出台；其次，即使信息失实，房地产从业者普遍以为对行业利好有限。

“对信誉已解体的那部分房企不会发生实质正面影响。 ”一名受访者表示。

此外有业内人士指出，依照工程造价总额为基数启动监管额度计算并不是新事物，此前很多中央政府曾经按相似方法执行，因此未必能带来太多资金量释放。

A股8只地产股涨停

2月11日，房地产及其上下游产业链板块一扫阴霾，领跑股市。

截至半夜12时，A股装修建材板块全体大涨3.3%，修建板块全体涨2.8%，房地产开发板块涨1.2%。 港股地产代理板块涨4.74%，楼宇建造板块全体涨3.4%，家居装修批发板块全体涨3.3%，地产开展商板块涨1.3%。

详细看上市企业，上午收盘后不久，A股的泰禾集团、荣安地产、南山控股、天保基建、金科股份、京投开展、嘉凯城、中国武夷8只股票涨停，新城控股涨6.3%，万科A涨2.3%，阳光城涨1.0%。 港股内房股中，时代中国涨7.8%，富力地产涨7.3%，世茂集团涨6.6%，中国奥园涨6.4%。 港股地产代理上市公司易居企业控股涨幅达5.4%。

为何一则关于商品房预售资金控制的信息，能让股市掀起这么大的波涛？这对房地产终究释放了怎样的信号？

过去，商品房预售款监管的详细方法由各地中央政府制定，规范和实施细则都不一致。 有城市要求预售款全额转入监管账户并监管40%-50%，也有城市仅监管5%。 但去年下半年以来，由于房企资金链紧张，多地出现房地产开发项目停工现象，因此很多城市赶忙给预售资金监管套上“紧箍咒”，严厉限制房企取用预售资金。

有统计显示，去年下半年，超越40城收紧了预售资金监管，如上调监管额度占比、“将全部购房款归入监管”、不再区分重点监管和普通监管、提高支付节点要求、拉长支取时期等。 此外，在执行层面，监管部门关于企业盘活预售资金的方式、工程进度及质量等核对也更趋严厉。

贝壳研讨院初级剖析师潘浩称，多地经过收紧预售资金监管预防“交付风险”，有利于保养购房者权益，但部分城市出现了过度收紧的状况，这关于财务结构较为普通的房企而言，意味着在困难时辰遭遇更大的流动性压力，使企业全体偿付和投资才干遭到影响。

监管的层层加码，造成一种奇异的现象出现了——很多房企账本上躺着几百亿，但实践可灵敏动用资金只要几亿，甚至还不了两三亿的债务，最终出理想质性债务违约，从而引发违约的“雪球”越滚越大。

此前，已有不少房企反映，资金链压力大的主因就是遭遇了预售资金的强监管。 “去年上半年累死累活降价促销卖掉一批房，但是最后能回到集团的资金还不到30%，这样房企想自救也很难。 ”一家20强房企外部人士曾对第一财经表示，该公司去年11月出现债务违约。

据了解，在资金监管上，各地规范不一致，有些中央卡得特别严。 “有房企出险后，其他正常运营企业去取钱时，也被卡得很死，拿不出来资金就会比拟费事。 ”一家头部房企的投资担任人通知第一财经。

依据市场信息，新出台的全国性的商品房预售资金监视控制方法，与旧版规则最大不同之处，在于明白对预售资金的规则启动了全国一致，要求由市县级城乡树立部门依据工程造价合同等核定，能确保项目完工所需的资金额度，当账户内资金到达监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自在经常使用。

在虎年春节之前，就有信息称，全国性的预售资金解绑政策正在起草制定中，以缓解地产行业流动性压力。 虽然事先只是一则传言，也引发了不小的关注度。 由于在房地产企业可依仗的资金中，卖房回款是确定性最高的类别，因此预售资金清闲政策被寄予很大等候，一旦有任何风吹草动，房地产行业心情就会绝后高涨。

“出险房企依然会被按住”

值得提及的是，截至目前，有关“全国性的商品房预售资金监视控制方法”并无任何正式文件对外地下。 市场信息传达后，第一财经采访了多家头部房企，但身处市场一线的地产公司还未接到正式文件或通知。

“文件是住建部牵头做的，但目前上方都还没有看到。 ”一家大型房企的区域担任人对第一财经表示。

一家TOP20房企外部人士则通知记者：“看到信息后，就咨询了我们总部所在地房协，房协也还没有看到相关文件。”

“还没有看到正式文件，传得风风雨雨，希望它是真的。 ”某TOP20房企CFO称。

大部分房企人士都以为，假设信息失实，确实是对行业的全体利好，但详细细则如何、何时推行、各地如何落地执行等，目前都没有底，因此一线从业者的态度基本是慎重的。

一家头部房企投资部担任人表示，目前国度确实是希望银行对房企加大放款力度，但银行放上去的存款（关键是开发贷和按揭贷）都进了监管账户，取不出来，假设不把监管账户规范起来，相当于高层的政策出来，到了尾端控制不了。

某TOP20房企的CFO则以为，政策如若失实，那么是一个积极的信号，过去在预售资金监管这块，有中央做得“过火”，甚至有出于私利将房企资金放到第三方账号并挪用的现象，新政策关于过往乱象有纠偏的作用。 关于行业来说，应该回到正常范围，该监管的就监管，不该监管的就放回给房企。

关于政策后续影响，该CFO以为，关于不同房企的影响要区分看待。 信誉好的房企，是收获了严重利好，自身这些企业的资金监管就相对比拟松，跟出险房企是不同的。 出险房企的监管账户资金，接上去依然会被“按得死死的”。 政策并不是雪中送炭，也不是江湖救急，政策不会影响行业洗牌，只是让优质房企有空间和实力去收拾烂摊子。

“对出险房企来说，影响不大，由于如今很多项目是协作的，协作项目的资金之前都不敢分配，如今即使把钱盘回来，思索到协作方的风险，一样不敢分配。 ”他表示。

中原地产首席剖析师张大伟称，从最近各地的预售政策变化看，基本都是有松绑有收紧，中心依然是针对信誉高的企业相对放宽，针对资金链紧张的企业反而继续收紧，一方面可以释放市场全体资金流动性，另外一方面保证了购房者的基本权益被保证。

一家TOP20房企的一线融资业务担任人以为，后续影响仍要分城市来看，由于虽然全国一致出政策，但详细细则制定和执行依然要靠中央，“我们的预售资金监管户余额确实是很大的，能释放多少如今真不知道。”

多方博弈

同时，在业内人士看来，即使预售金监管政策有所松动，未来在执行层面，也大约率会出现中央政府、房企、项目协作方的多方博弈。

从中央政府的角度来看，去年以来房企暴雷、项目停工的状况，确实带来庞大压力，尤其是部分房企资金“十锅九盖”，为了保交楼，中央政府不得不对预售金监管层层加码。

“上方喊话容易，但责任还是落在中央，中央政府责任是很大的。 所以新政策要落地也不是那么容易，贯彻政策无法能一刀切，必需会差异化处置。 ”上述TOP20房企CFO预估，出于担责思索，中央政府在执行政策时会严谨思索中央详细状况。

某头部房企投资担任人也以为，如今谁都不敢保证公司不会出事，尤其民营房企，中央政府的态度依然相当慎重。

而且实践高端传的“新规”并不是新事物，此前很多中央政府曾经采取相似方法执行了。 依据华西证券对50城此前预售资金监管政策的调研，依照工程造价总额为基数启动监管额度计算早已是一种主流方式，比如：大连要求重点监管资金额度依照工程预算清册总额的110%计算，宁波要求依照工程造价的130%计算。 这与传达的新政中“市县级城乡树立部门依据工程造价合同等核定”的要求并没有太大区别，因此并不会带来太多资金量释放。

有业内人士指出，有些城市依照新政策来计算，不只不会清闲，还或许趋严。 比如北京此前要求预售金重点监管额度不得低于5000元/平方米，假设北京的实践工程造价超越5000元/平方米，则重点监管额度反而上升。

亿翰智库以为，预售资金监管严峻有其合理性存在，关键是为了保养消费者的合法权益，但是此前政策严峻水平似乎超出了预期，关于企业而言雪上加霜。 因此，预售资金监管应该过度合理化，在市场和企业间找到平衡点。 若信息为真，无疑将减轻企业资金担负，但即使是清闲，大约率也是在保证房屋正常交付的基础上做过度的调整，不会有大范围的松动，过度调整之后的资金或优先用于支付拖欠供应商的欠款等，这种过度调整对企业自身的协助或许并不大。

此外，亿翰智库表示关于杠杆特别高、信誉已解体的民营房企，预售资金监管大约率无法能有所松动，松动之后无法保证企业能够顺利成功项目交付。 因此清闲的关键对象仍将是信誉较高的、运营稳健型的企业。 不同城市的基本面也有差异，若某一城市内烂尾项目普遍，大约率不会清楚清闲。

“即使出台全国性的预售资金监管新政，也不意味着清闲预售资金监管。 中央政府为了保证购房者权益会明白。 全体上看，部分城市因前期过度收紧或许有所放宽，详细执行还会因城施策。 ”张大伟称。