或将成为江浙市场酒店投资新机遇 盘活存量办公楼资产 (如果江浙沪是个国家)

杭州，2025年1月22日——在过去国际一二线城市高速城市化的进程中，办公楼存量继续递增已成为一个清楚趋向。那些位于优质地段的存量办公物业经过革新转型，正成为备受追捧的“网红酒店”或非标民宿，这一热点现象催生了盘活办公楼存量资产的新风口。

仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“早在十余年前，如杭州武林、湖滨和南京新街口等外围商圈已成熟，但随同城市的迅速展开，这些区域中的存量办公楼和酒店更新迭代缓慢，与城市展开和空间经常经常使用需求逐渐脱节。随着旅游市场的逐渐回暖，相关的酒店投资机遇无疑将成为市场各方正向追逐的热点。我们近期在南京等城市介入到的租赁存量办公楼、并将其革新为酒店的项目，亦表现出市场对进一步规划长三角城市展开的决计。”

【案例1】南京某国有企业办公楼，由于租赁市场环境疲软，加之业主端已有一栋开发近10万平方米的办公楼，构成外部招商竞争相关，遂选择将半栋办公楼革新为酒店，修建面积约在15,000到20,000平方米。作为国资企业，集团外部业态多元，资源互通，且项目自身为TOD开发，拥有优越的天文位置，有效纾解办公楼去化艰难的疑问。

【案例2】南京某上市公司，项目位于商务区边缘位置，临近中心景区。前期方案作为企业总部并吸引相翻开下游企业，但由于市场环境变化，预判未来几年办公竞争优点有限，故将部分办公体质革新为酒店。

【案例3】上海新梅广场最早是某国际品牌行政公寓，后业主将其革新为办公楼。受大环境和市场竞争层面的影响，业主再次选择将其改为酒店。作为希尔顿集团旗下标忘性的精选服务型酒店品牌，希尔顿花园（HiltonGardenInn）刚刚迎来了其在华第100家酒店，品牌对项目拓展的中心要求为修建面积范围约在8,000到12,000平方米，物业优质合规，上海新梅广场恰恰契合其当下的物业选址定位。本次新梅广场与希尔顿花园品牌的协作，使得全体物业的投资收益得以有效优化。

办公楼市场考验重重，“城市更新“带来光

近期，国务院赋予杭州和南京“东部地域关键中心城市”的头衔。作为长三角地域的“双子星”，杭州与南京的办公楼市场在近两年来则经验了不小的考验。

从供需端看，杭州和南京的办公楼市场近期都经验了供应量的增长，而需求未见清楚动能。在杭州，办公楼尤其是乙级办公楼的大批入市形成了市场竞争加剧，空置率一直上升。而在相同面临供应增长的南京，部分项目在需求放缓时选择推延入市以缓解现存的竞争压力，使得全体空置率依然坚持在相对高位。

两地的办公楼租金水平亦发生了不同水平的下调。由于市场需求的疲软，租户在租金谈判中取得了更多的主动权，进一步下拉了市场全体租金水平。

随着在杭州和南京这类关键省会城市的办公楼存量资产一直介入，业主们也都在积极寻觅光，以应对办公楼空置率继续上升的压力。在以后背景下，“城市更新”成为备受关注的机遇窗口。近年，城市更新的方式历经迭变，城市与空间运营者不再仅仅关注空间的打造，而是愈减轻视营建优质场所：“以办公楼为中心”（Office-centric）是城市更新1.0时代的清楚特征；综合体——特地是有商业元素的综合体开发可以视为2.0时代的清楚特征；迈向CBD的3.0，可以确定的是，“房地产”未来不再仅仅聚焦于商办的展开，而将在影响力、特质化、创新力上构建可继续的展开动能。而将盘活办公楼存量资产更新为酒店，也是优化商业地产场所营建的全新探求。

政策便利为旅游业吹来暖风，酒店市场未来可期

与此同时，国际的旅游经济正出现回暖趋向，特地是在杭州、南京等传统旅游城市，游客数量加快上升，甚至已跨越2020年以前的水平。2024年，“ChinaTravel”（中国旅游）在全球社交媒体掀起热潮，成为网络热词。随着中国实施双方面免签或互免签证的国度名单陆续介入，并出台了一系列推进旅游业展开的便利政策，估量2025年旅游行业将继续回暖，江浙地域的中端酒店市场需求将更具韧性。

依据仲量联行的行业数据统计显示，以上海为例，2024年1-12月，上海中端酒店全体业绩表现趋向清楚强于高端酒店市场。其中客房入住率同比去年增长4.4个百分点，平均房价同比增长0.2%，每间可出租客房支出同比增长7.3%。我们以为，中端酒店市场的展开大有可为。

同时，投资者对中国中原酒店市场的决计也在减速恢复。仲量联行统计数据显示，2024年中国中原酒店投资买卖共成交67单，买卖额抵达约人民币178.7亿，其中，70%的成交酒店落位在一线及部分新一线城市，以高端和中高端酒店为主。

展望未来，仲量联行杭州、南京分公司总经理兼杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“我们等候能与更多优良的酒店品牌方和投资人展开协作，助力其深耕江浙市场物业选址，为城市带来光。”

盘活是什么意思

盘活：就是采取措施，使资产、资金等恢复运作，产失效益：～资金 | ～了两家工厂。 如：1、盘活存量，就是让存量流动起来，比如你有存货，放在那儿不用，就没有什么价值，但是会发生机会本钱，你完全可以到市场上出售，卖给要求的人，然后就会发生更多的经济附加值，参与GDP。 2、盘活资金，就是采取措施，让资金流动起来，产失效益，发扬作用。 3、还有盘活土地、盘活股票、盘活市场、盘活库存等等。

资产控制|什么是存量资产

存量资产，是指企业所拥有的可详细指认的全部资产，包括应收账款、其他应收款和有形资产等。 它与企业资产总额的相关在于，存量资产加上新增的增量资产等于资产总额总和。 存量资产的构成既受科技提高推进产品结构调整等客观要素影响，也与企业控制水平、市场预测缺乏等客观要素相关，尤其是国有企业中，由于政策和技术更新等要素造成的闲置资产疑问尤为突出。 针对这一疑问，增强企业存量资产的控制显得尤为关键。 首先，企业应完善各项制度，运用现代信息技术启动监控，确保资产的迷信化、规范化和制度化控制。 例如，树立资产控制系统，对新项目引进启动详细调研和论证，确保其经济可行性。 其次，积极盘活存量资产，经过资产调剂、出租和出售等方式，提高资产应用率，例如，将闲置资产在企业外部或外部启动合理分配，经过出租失掉资金回笼，或在适当机遇出售以成功资产价值最大化。 城市开展中的存量资产如何发扬作用也日益遭到关注。 经过资源整合，如将写字楼、公交系统等转化为城市投资载体，但需留意资产老化、重复应用缺乏和运营形式落后等疑问，需依据资产特性探求创新整合形式，优化资源价值。 以写字楼为例，经过品牌化运营和优化服务水平，激活市场价值；公交公司经过整合资源、革新运营形式以改善服务和经济效益；供水厂则需结合市场趋向灵敏运用融资手腕，确保供水需求的同时缓解财政压力。 综上，有效控制和盘活存量资产是优化企业经济效益，推进城市开展的关键途径。 若需了解更多关于资产控制处置方案，可咨询云呐公司，他们提供一站式数字化控制系统服务，概略咨询400-0589-976。

谈资论道丨华南区房地产投资市场：借西风 辟新局

华南房地产投资市场：披荆斩棘，新局初现</

本期论道嘉宾，仲量联行华南区投资部总监卢盛，提醒了华南区房地产市场的新篇章。 近年来，受益于大湾区开展规划的推进力，开发商和机构投资者的目光纷繁聚焦于广深两大中心区域，市场生机继续攀升。 虽然全球情势和国外交策影响下，往年前三季度大宗物业买卖量有所下滑，但广深市场的生动度反而更显微弱，显示出市场成熟度的优化和投资者多元化的趋向。

物业持有战略的转型尤为关键。 以往，华南区物业以散售为主，但如今，整栋出售成为主流选择。 在资金链压力下，整栋出售不只去化速度更快，还能优化物业的运营控制和质量，从而引领市场开展方向。 这促使市场上整栋买卖的物业数量激增，丰厚了华南地域的投资选项。

新的投资逻辑下，物业持有人末尾为买家预留更合理的收益空间，这使得物业多少钱更具谈判余地，也推进了大宗物业投资的生动度。 我们有理由预见，华南市场将见证更多大宗物业买卖的降生。

投资者群体日益多元化，从前的团体和民营企业，到金融机构、中央政府、新批发商家以及外资机构，华南区的大宗物业投资市场正出现多元竞逐的格式。 内资机构虽然受微观经济影响而调整投资节拍，但对华南的战略规划仍坚持微弱态势，比如广州琶洲保利MO和深圳太子湾商务广场，都录得了自用型成交。

中央政府购入物业的举措也频繁出现，如龙华区政府引入企业总部的汇德大厦和广州御融通大厦，都展现了政府对区域开展的有力支持。 批发业巨头和电商平台则寻求线下规划，如高端家居品牌和小型购物中心纷繁抢占中心商圈的优质位置。

虽然市场买卖量有所增加，但投资者的入市热情依然高涨。 办公楼物业和批发物业的买卖比重反映了市场的生动度，机构投资者对批发物业，尤其是中心商圈的潜力资产，坚持着高度关注。 买家对未来的租金增长充溢决计，出手更为积极。

关于业主而言，掌握大湾区规划带来的机遇，合理定价，正是启动买卖的有利机遇。 共享经济的兴起为存量物业的再开发提供了新的或许。 随着更多优质物业进入市场，未来12个月，华南区大宗物业买卖将更为生动，市场心情和生动度将继续高位。