疯狂 上海楼市为何会率先回暖 豪宅开售 (疯狂的上海房价)

近期，上海楼市产生了一股微弱的回暖趋向，甚至可以用“疯涨”来描画。据观察，这一轮楼市热潮中，豪宅盘的体现尤为突出，成为市场关注的焦点。

6月27日，中海在上海推出的49套面貌别墅名目收盘今日即告售罄，单价高达25万到28万元之间，单套总价动辄7000万到1.5亿元。这仅是往年以来上海豪宅市场热销的一个缩影。据统计，2024年以来，上海已有超越10个豪宅盘在收盘今日或凑近售罄，成交总额动辄上百亿，甚至凑近200亿元。

豪宅热销的同时，上海刚需盘和改善型楼盘的成交也十分生动。6月以来，上海多个买卖日的二手房网签量打破千套，日均成交套数较5月增长了40.5%。国度统计局的数据也显示，截至5月末，上海新房多少钱同比下跌了4.5%，是全国70个大中市区中涨幅最大的。

上海楼市之所以能在这一轮回暖中体现突出，与其弱小的金融长处密无法分。作为中国中原最大的金融核心之一，上海的资金总量高达21.1万亿元，仅次于北京，位居全国第二。此外，上海居民杠杆率相对较低，净贷款高达3万亿，这为居民在楼市下行周期中提供了抄底的才干。

除了金融长处，上海楼市政策的松绑也是推进市场回暖的关键起因。目前，非户籍人口在上海购房分为三个区域，区分只有要1年、2年、3年社保（个税），这一政策极大地抚慰了购房需求。相比之下，北京的限购政策依然严厉，非户籍人口须要5年社保或个税，而上海楼市的松绑力度凑近于深圳，远超北京。

上海对周边省份的富有家庭也展现出极强的吸引力。尤其是浙江、江苏、安徽等地的富有家庭，他们经过在上海交纳社保或个税的模式失掉购房资历，成为上海豪宅市场的关键买家。这些家庭往往全款购房，将上海视为资产性能的关键选用。

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如何看待深圳楼市再现豪宅日光盘，多套千万豪宅一天卖光，未来走势如何？

历朝历代都是有这么一群人，国家强盛他们发财，国家衰落他们发国难财，国家灭亡他们发卖国财。 深圳豪宅也卖不动了。 大家再来想一下，要是这个楼盘照着周围楼盘挂价，可能卖得出嘛？ 大概率是不能的。

一、社会财富是高度聚集的，经济越差有钱人越富，这个是常识。 疫情几年，奢侈品销售比以前还好；一二百万的楼房卖不动，千万豪宅卖疯了。 什么叫好的世道？是相对公平的，人们凭借自己的能力、勤劳致富的世道，社会财富分布比较平均反之，世道越不好，才华和努力越没用，有钱人们越能凭借自己的关系特殊信息渠道、雄厚资金来获取高额利润。 那为什么会有这种模式呢？高情商说法：因为市场缺信心，要指着这种售罄消息再拉一波，稳住房价，然后再卖。 低情商说法：牺牲二手房，保住新房，保住卖地收入。 相当于地方告诉开发商：你们可以买地了，买完地了你们卖房的时候我是可以给你们定向打折的。 我锁住二手房交易，让老百姓看着买新房有优惠，帮你们把新房卖出去，赶紧来买地吧。

这个消息，看上去很让人热血澎湃。 但实际上，不过又是在掩耳盗铃罢了。 卖地这个事不是黔驴技穷，而是走投无路了。 之前就聊过，现在房子就是看你卖给谁的，卖给富人的小区确实能保值，如果面向普罗大众的，基本盘都萎缩了怎么顶？也别说地段什么鬼的。

二、你内环内老破小，学区也一般，有那个富人有病接你这个盘？你这摆明了就是面向普通人的房子。 人家外环外顶级豪宅区，地段弱又怎么了人家富人扎堆，好交朋友，环境还好，那人家就愿意买。 未来这类分化还会越来越厉害的，现在聊房价其实已经不是以前简单分分城市线级那么简单的了。 如果不能，那还是要卖给跟自己一样的人，那你自己盘盘自己的收入情况，自己能不能接的起这个盘，如果你接不起，其实也没人接的了。 这个价格比预期的低。 一名业内人士表示，市场普遍认为招商玺家园能够开到深圳二手房参的天花板13.2万元/平方米，因为这个项目定位高端，配套丰富，又拥有无敌海景，还带精装修，相当于太子湾卖出赤湾的价格。

其实当前市场并没有回暖，之所以购房者能够从容选择，与开发商抢滩“金九银十”批量备案获得预售有很大关系。 据了解截至9月20日已经有14个新房项目获得预售证，其中不乏受追捧的前海等热点地段楼盘，而8月份全月获批的预售证是9张，其中有5张是在下半月获得，按照销售方案公布，大部分认筹可能也会排期至9月。

三、中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦也持类似观点，其表示，当前二手市场成交、带看都还处于低谷，新房由于近期大量推盘，成交来访有明显提升。 未来一段时间，二手将继续维持在低位徘徊。 主要影响因素包括：政策预期减弱；经济不景气，客户购房换房更为谨慎；信心不足，全国大多数城市政策放宽后依然不见明显反弹，甚至继续调整，大家对楼市上涨信心下滑。 ，很多金融体系也能给这种投资融资、配资，上杠杆。 前几天遇到一个客户还说呢，最近银行追着给放贷款，但是放眼望去现在哪里有什么需要投资的地方，还是换成房子保险。 更有的地方，银行也是这么鼓励贷款企业的。 至于怎么从给企业的贷款变成了房子，这就套路太多了，前段时间有些财经新闻也爆过。

总之资本逐利这事儿，谁也无法阻止，有这么大的一二手房套利空间，当然是蜂拥而上的，同样里面也必然有各种猫腻——前几天不还有新闻呢么，某些人就总能中签，对吧。 刚才这种套利有个问题，现在交易成本高，限制比较多，那为什么这些人笃定一线城市一二手房倒挂，一定是通过一手房涨价抹平差价呢？这就和房地产市场有关了。 去年的时候我有个大厂朋友，入手了深圳的某个豪宅，然后跌了。

四、跌了不到10%吧，也是不少钱。 聊起这个事情，他很坦然要是去年年初没套现，股票得跌60%截至我俩聊天的时候。 很多人可能对资产配置这个词比较陌生，和一般的投资不同，资产配置并不总是以赚钱为目的。 亏得少、和股票债券 等其他大类资产关联性小，也都是考虑的因素。 从这一点上说，核心城市的豪宅，在经济不好的时候，有不错的配置价值。 豪宅这类资产是给全中国最聪明的一群人准备的，核心城市好位置有限，但这群人更多，他们在不 同时代可以是不同人群，但一定都有配置豪宅的需求房地产市场则和股市类似，当发展红利人口、城市经济不再的时候，高风险的小城市、县城率先被抛弃，越大的城市类似蓝筹股跌能跑赢整体行情。

虽然大家心里不爽，但是作为资产的房地产市场，也遵循股市、债市这些资本市场的一般规律。 很多人的豪宅是根本不住的，就是摆在那里当成一个资产，这样出手的时候也不用拆装修这些成本。 很多豪宅空在那里几年、十几年时间，根本没人住，但是已经倒了好几次手。

有的房主甚至都没去过。 豪宅一直是富人配置资产的重要手段，经济下行的时候由于对股市、实业投资更加谨慎了，豪宅关 注度就会进一步提升。 至于长期，豪宅是豪宅，房地产是房地产。

余额宝收益创新低，楼市回暖，报复性买房潮会来临吗？

相信有为数不少的人和环环一样，平时把钱放在余额宝里，美其名曰“理财”。 余额宝的利息有多少，平时并不怎么关注，说白了，这点利息就如同鸡肋，买不了吃亏也买不了上当。

不过，当余额宝的收益跌破2%时，和环环一样不敏感的所谓“投资人”还是被惊到了。 余额宝收益创新低，不仅代表理财已经没有什么意义，也是楼市新一轮周期到来的标志之一。

支付宝数据显示，截至4月6日，天弘余额宝货市场基金7日年化收益率为1.978%，这也是其自2013年成立以来首次跌破2%。

不只是余额宝出现收益下降的情况，根据Wind数据显示，截至4月3日，667只传统货币型基金平均7日年化收益率为1.98%。

在货币基金收益率纷纷跌破2%的背后，是多国出台货币宽松措施以缓解这次全球性的危机。 由于市场流动性持续宽松，才导致货基金收益率的不断走低。

就国内来看，3月30日，中国银行研究院所发布的《2020年二季度经济金融展望报告》认为，在一季度，大宗商品价格暴跌、金融市场剧烈动荡对经济运行带来了重大影响，中国经济正在遭受改革开放以来最为严重的冲击，GDP增速或现罕见的负增长。 展望二季度，由于存在疫情“倒灌”的风险，中国经济继续面临多重压力，预计二季度GDP将恢复正增长（3％左右）。

因此，2020年以来，央行已经三次降准，释放长期资金1.75万亿人民币。 此外，两次降息累计达到30个基点。 长期来看，中国的赤字率会提高，还将发行应对疫情的特别国债，增发地方专项债券，未来还可能降低存款利率。

而在美国，大水漫灌的力度更大。 美联储在3月两次“非常规会议降息”，利率降低了150个基点，逼近了零利率。 另外，2.2万亿美元的财政刺激政策叠加货币政策，累计放水6.2万亿美元。

此外，G20峰会公报表示，二十国集团将启动总价值5万亿美元的经济计划，以应对疫情对全球社会、经济和金融带来的负面影响，并支持各国中央银行采取措施，促进金融稳定和增强全球市场的流动性。

为了对抗这个特殊时期所带来的强力冲击波，多地密集出台关于楼市的扶持政策。

据贝壳研究院统计，今年以来全国房地产相关政策高达307次，这些政策在供给端和需求端双向发力。

供给端政策主要包括延期或分期缴纳土地出让金、办理开竣工延期、调整商品房预售条件、调整土地出让竞买保证金比例等，帮助企业脱困，比如上海、西安、江苏无锡、南昌、南京等城市出台的土地新政。

需求端政策主要包括加大住房公积金支持力度、发放购房补贴、降低人才落户门槛等方面。 比如佛山人才购房新政规定，拥有中专或大专学历即可购房。 浙江省嘉兴市规定购买新建商品住房的贷款期限最长为30年，购买二手房的贷款期限由原先的20年调整为最长30年等。

至于房企层面，数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，7月将是债务的高峰期，当月达到债务1490亿。 而易居研究院发布的《2019年中国百城库存年度报告》显示，截至2019年12月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为万平方米，环比增长2.1%，同比增长5.7%。

在债务到期和库存的双重压力之下，房企纷纷走上了以价换量的老路子。 譬如恒大，率先采取“组合拳”，在2月取得全口径销售额470亿元，同比增长118.3%的成绩单，在冰冻的楼市率先抢收。

市场流动性进一步加强、密不透风的立体式调控和房企降价促销的多重刺激之下，楼市已经在迫不及待中有了局部回暖的迹象。

以深圳为例，豪宅太子湾湾玺三次开盘，都在市场上掀起了一阵热浪，在很短的时间内售磬。

深圳“天价喝茶费”重出江湖更加引起了市场的热议——深圳新锦安海纳公馆116平的房子，“喝茶费”高达100万元，榕江云玺97-100平的房子“喝茶费”也需75万元。

不仅仅是豪宅，深圳楼市的整体数据也呈现向好态势。 根据深圳中原研究中心数据显示，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%；成交面积为32.4万平，环比上升279.9%；深圳二手房成交8008套，环比上升3.8倍，成交均价为元/平方米，环比上升0.95%。

此外，其他地区都有类似的现象。譬如，北京800套房20分钟售罄、苏州60秒卖了12亿、杭州再现万人摇号购房……

全国各地此起彼伏的楼市回暖现象，恰恰印证了公众号《刘晓博说财经》对于市场的判断：当货币之水流入干涸的河床，资产价格之船的“浮起”和“远航”只是时间问题。 所以，楼市回暖、甚至启动“新周期”是大概率事件。

用环环在一篇文章中曾经用过的一段话来描述现在的报复性买房，也许很是恰当。

“现在，楼市的春天还在那似有似无、柳暗花明、春心萌动、稍纵即逝的微妙感觉中。 而等到烈日当空、艳阳高照、趋势明朗时，机会的最佳节点也就一去不复返了。 ”

楼市分化加剧，房企疯狂打折！金九银十或成为买房抄底好时机？

2020年注定是一个不平凡的一年，一切变化都来的过于突然，把所有人的计划都打乱。

一边是经济换挡带来的阵痛，一边是多个城市的房价在资本的冬天升起一把大火，甚至竟然需要用调控手段才能浇灭。

在中国，没有任何一个市场，比楼市更加魔幻。

每个城市市场都不一样，开发商的分化也愈加明显。 是经济变换了赛道，还是只是楼市进入了下一个阶段。

市场渐渐陷入陷入3个疑问。

今年房地产市场进入了冰封期？

新房市场是否会大幅降价？

“金九银十”能否成为买房抄底的绝佳时机？

买，还是不买，这个问题又开始困扰着人们。

楼市一片惨淡？NO！

先看房地产市场的整体表现，可以用两个词来概括——淡季不淡、分化加剧。

先来看“淡季不淡”：

从房地产市场成交量来看，整体呈现先抑后扬的态势，前8个月销售额同比增速转正。

细细来看，年初本就是房企销售淡季，在整个楼市成交相对低迷的背景下，疫情来袭无异于雪上加霜，确实导致成交量的大幅下滑；

二季度疫情逐渐得到控制，房地产市场才慢慢复苏回暖，前期疫情中一些压抑需求的释放叠加LPR利率下降，成交量逐步恢复；

直到8月，商品房累计销售额亿元，同比增长1.6%（1-7月为下降2.1%）。

从房地产成交价格来看，8月大部分城市是属于稳中有涨的。

在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格与上月相比价格下降的城市有9个，其余61个均为持平或者上涨，涨幅较大的城市是惠州上涨1.9%，银川上涨1.8%，锦州上涨1.4%，唐山、温州均上涨1.3%，济宁上涨1.2%，沈阳、西安、无锡、金华均上涨1.1%。

再来说“分化加剧”：

首先体现在区域和城市的发展分化愈加明显。

本来之前由于人口、交通和经济等多种因素的影响，我国房地产市场发展分化的现状一直存在，但疫情之下宽松的货币政策和财政信贷政策等因素的叠加，使得这种分化更加明显。

部分重点城市房地产市场能够很快摆脱疫情困扰，比如长三角区域市场整体恢复情况较好，土地市场热度也较高，如杭州、上海、南京、苏州、无锡、金华等城市；

部分一二线城市也出现了“开盘即售罄”、“万人摇号”等火爆场面。

而在这种局部火热的背后，一些中小城市由于资源禀赋的差异，在疫情的打击下缺少经济支撑、人才流出严重，房地产市场也面临着萎靡不振的困境。 比如重庆、福州等城市成交显著回落。

而另一种分化就是房企之间的分化。

据中指研究院公布数据显示，2020年前8个月，1000亿以上超级阵营共19家，销售额增长率均值为3.7%；500-1000亿阵营房企共26家，销售额增长率均值为5.5%。

200-500亿阵营房企有34家企业，销售额增长率均值为6.4%；100-200亿阵营房企共51家，销售额增长率回正为1.3%，第四阵营共24家，销售额均值为73.2亿，同比下降8.3%。

疫情之下，大型房企资源集聚能力更强，更能把握机遇平摊风险，通过创新线上营销等模式加大销售力度，实现了销售业绩的增长。

这一点房企的销售数据便可一目了然，大型房企的销售增速率先回正。

对于中小型房企来说，疫情影响一旦面临销售不畅现金流遇阻，则可能是致命的打击，未来或将有更多的房企在市场竞争中被淘汰。

新房将大降价？NO！

最近吸引人眼球的莫过于“恒大全国楼盘七折特大优惠”事件。

这个事件引发大家的共鸣，一个疑问是不是真如宣传中的那么优惠力度大？第二个疑问是大家内在更关心的，这个事件所带来的后续反应，比如是否会引发其他企业也开始降价，然后引发整个行业的降价潮？

事情并没有我们看到的那么简单。

首先，大型房企的打折促销一直是乐此不疲的，2019年该房企就推出过“全国532个楼盘，闪购7.8折”。

在2020年2月份的时候也曾提出全国75折的优惠。 不过最近恒大传闻诸多，也许这次7折促销是真优惠，大家可以关注下自己所在城市的楼盘，或许有捡漏机会。

网传三道红线2021年1月1日将执行，且不论传闻的真假，但是监管机构对于房企融资监管的态度是明确的，未来在融资受到限制的前提下，房企只能通过加快销售回流现金以求持续发展。

在房企负债率较高的情况下，如果房企无法通过快速销售回笼现金，资金链断裂对于企业来说绝对是致命的。

那么，大型房企的打折促销是否会引发整个行业价格的大幅下调？未必！

政策层面强调的房地产行业稳健发展，虽强调抑制房地产价格的上涨，但也也并不会希冀价格的大幅下跌，毕竟下跌也会引发动荡和恐慌，最好的结果就是控制在一定范围内。

行业层面虽然快速去化回流现金是所有企业的目的，但是并不是所有的企业都希望通过降价促销这种方式来促进销售，毕竟利润也很重要。

残酷的是，降价也不一定能有效的解决目前的去化难问题，反而有可能使开发商陷入焦灼的价格战，部分开发商甚至会因为资产缩水给融资造成负面影响。

疫情初期恒大带头75折，引发市场一片紧跟，现在恒大打出7折的策略后，消息沉入市场销声匿迹，而河南房企更是开会高调宣布不降价。

降价，是把双刃剑，不到万不得已，不会轻易使用，规模与利润的和平共增才是当前最大的追求。

金九银十要重现了？NO！

2020年是一个特殊的年份，“金九银十”成色如何目前没有定论，九月已过去大半，其实我们从一些城市的表现也可以窥其一二。

从7月份开始，陆陆续续有不少热门城市，例如南京、深圳、宁波、杭州、东莞等城市都出现了楼市调控的现象，意在为房地产市场降温。

进入九月，成都、深圳也相继发布了最新政策：

9月14日成都发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强土地市场调控、支持合理自住需求、完善住房调控政策等方面出台调控政策；

9月17日深圳发布《房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》，拟对房地产市场监管立法，二手房将建价格引导机制、租赁将建资金监管制度。

可以说2020年上半年应该算是今年调控最宽松的时候了，接下来的日子里在“房住不炒”的总基调下城市调控收紧已在所难免，从调控内容上分析，主要集中在严格执行住房限购政策，加强购房资格审核，严厉打击弄虚作假行为。

在房地产调控的高压之下，楼市的“金九银十”的成色很难令人乐观。

所以预计九月和十月的整体成交量会大概率维持在现在这样一个比较活跃的水平，很难实现在7月和8月的基础上大幅度的增长。

行动指南

买，还是观望，是目前对人们最多的考验。

那么接下来大家只需要谨记和贯彻这三大方针二十四字真言。

1）知己知彼

房子作为大家最重要的固定资产，耗资巨大，买房大家都是慎之又慎，想要选取风险最小、最稳妥的方式。

而随着房地产行业步入深度调整期，企业变局也是飘忽不定的。

所以大家还是应该擦亮双眼，对房企的经营状况也是要有一定的了解，尤其是“三道红线”实施以后，谨防出现烂尾楼现象，造成难以挽回的损失。

小房企可能会有较低的价格以及更大的优惠，但其未来的风险也是难以把控的；

而头部房企或者是经营稳健、财务状况良好的国企和央企，虽然可能在价格方面略高些，但综合品质和风险等因素来看却是最佳的选择。 切忌因小失大，丢了西瓜捡了芝麻。

2）识时务者为俊杰也

就像前面讲述的那样城市间的分化愈加明显，尤其是经历了今年的疫情后，城市间的基础设施建设、医疗保障体系、营商环境以及社区管理等方面的差异也赤裸裸的摆在了明面上，而这对于购房者的城市选择也可以说是起到了催化的作用。

在未来的城市选择上，我们还是建议选择一二线核心城市以及其周边具有发展潜力的三四线城市，不管是从城市配套还是发展空间，不管是买房自住还是投资升值，目前看来也是正确的选择。

3）严阵以待相机而动

从近期的政策调控本质来看，其实都有较为明确的限制炒房客投机需求、倾向无房家庭以及刚需购房者的政策，所以刚需购房者位于政策利好区域。

叠加2020年9月最新一期的1年期和5年期以上LPR报价均与上期持平，连续五个月按兵不动，且处于自央行建立LPR集中报价和发布机制至今的历史最低点，这对于购房者来说，无疑也是一大利好。

同时也表明了一个道理，调控挤水分，已经效果显著，市场在经历了2016年的火热之后，用了3年时间来回调、消化、稳定。

金九银十期间，尚未开盘的项目会识趣的选择一个较低的价格开盘，毕竟开盘不热销，大概率意味着，今年剩下的几个月日子不会好过，这是开发商最不愿意看到的。

而已经开盘的项目，也会想办法利用金九银十的噱头做一波冲锋。

此时开发商强烈的求生欲，恰好为购房打开了一个窗口。

所以在当前环境下，刚需购房的时机已相对比较成熟，如看到合适的房源可适时入手。