博时蛇口产园REIT四季度坎坷 营收与出租率坚定 (博时蛇口产园适合长期持有吗)

媒体 博时蛇口产园REIT出租率下滑趋向较为清楚。

1月21日，博时产业园关闭式基础设备证券投资基金公布2024年第4季度报告：期内，成功支出5274.61万元，净利润1697.69万元，运营活动出现的现金流量净额为3426.43万元。本期现金流分派率为1.50%，年化现金流分派率为4.94%。

值得留意的是，基金基础设备项目可出租面积为20.47万平方米，平均通常出租面积为18.76万平方米，平均出租率92%，与2023年4季度高达95%的出租率构成对比。

仅从支出与利润数据来看，博时蛇口产园REIT运营压力犹在。期内支出5274.61万元，净利润1697.69万元，对比2023年同期5600.81万元及2090.65万元的数据均有降低，运营活动出现的现金流量净额也从8812.99万元降至3426.43万元。

不过，在基金收益分配方面，博时蛇口产园REIT本期可供分配金额为4305.98万元，本年累计可供分配金额为1.42亿元，通常分配金额为3680.72万元，本年累计通常分配金额为1.46亿元。这一数据高于2021年、2022年及2023年。

在基金投入运营的基础设备项目中，万海大厦于2014年7月底完工并末尾运营，产证到期日为2062年9月29日；万融大厦于2014年1月底完工并末尾运营，产证到期日为2062年7月16日；黑暗减速器二期项目自2012年12月起陆续完工并末尾运营。每一宗项目的运营时期都逾越10年的状况下，寻觅新增竞争性便成为项目的关键运营方向之一。

据了解，于报告期内，万融大厦、万海大厦项目周边新增创享大厦项目，于2024年7月入市，可出租面积约3.8万平方米，平均租金单价约为118元/平方米（毛坯），目前出租率约为75%左右。

观念新媒体了解到，创享大厦为毛坯交付，定位偏向于租赁1500平方米以上的大客户，出租率较高、剩余可租赁面积较少。目前关于博时蛇口产园REIT的万融大厦、万海大厦的影响较小，而黑暗减速器二期项目周边暂时还没有新增竞争性项目。

即使如此，在面对约20.4万平方米的基础设备项目可出租面积时，项目季度平均通常出租面积仅18.76万平方米，平均出租率92%，低于2023年。另截至季度末，项目总体期末时点出租面积18.63万平方米，还较上季度末降低1个百分点，相同与2023年出租率降低状况相似，分拆项目来看，万融大厦季度内的平均出租率出租率最低，仅90%，万海大厦的平均出租率则抵达93%，同比增1.35个百分点。

这样看来，万海大厦、黑暗减速器二期项目、万融大厦三者投资性房地产净值应会出现差异，截至2024年12月31日，上述三宗项目区分抵达13.7亿元、11.21亿元、9.49亿元，与项目群体平均出租率变化相当。

不过，在营收与出租率坚定之外，博时蛇口产园REIT作为首批公募REITs，上市时期已满三年，这意味着其迎来了一波原始权利人解禁潮。2024年6月，博时基金披露公告，博时蛇口产园REIT的战略配售投资者基金份额行将解除限售。

公告指出，博时蛇口产园REIT的1.08亿限售股份解除限售失效日为2024年6月21日，账户持有人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，此次解除限售后，可流通份额的比例将从67.27%优化至74.87%，可流通份额算计为10.64亿份。

后于12月，博时蛇口产园REIT又公布《关于博时招商蛇口产业园关闭式基础设备证券投资基金份额解除限售的公告》，公告称，本次本次解除限售的账户为"博时资本－－博时资本REITs1号集合资产控制方案"，解除份额1042.26万份。

针对博时蛇口产园REIT解除限售，博时基金曾地下表示，公募REITs二级市场多少钱或许会经验一段调整期，但后续展开态势仍以基础设备资产的运营状况为基础，终年的二级市场多少钱仍将表现为向产品内在价值回归。

内在价值相同关联至出租率，在博时蛇口产园REIT披露的解禁公告中，提及截至2024年、11月30日时点出租率进一步降低，全体平均出租率和各入池资产项目的出租率皆为91%。

由此而言，除去第四季度出租率下滑之外，博时蛇口产园REIT延续三个季度内的出租率以及平均出租率出现继续降低的趋向，降低幅度约合1%。详细来看，前三季度黑暗减速器出租率影响影响项目的全体出租率，2024年二季度末时点出租率降低至91%，只需三季度末微升至92%，首发资产万海大厦与于2024年11月末的时点出租率也仅有91%。

据博时蛇口产园REIT在四季度公告中以为，万海大厦、万融大厦、黑暗减速器二期项目全体运营状况基本稳如泰山，未出现影响未来项目失常现金流的严重状况。但其也进一步估量，2025年度黑暗减速器二期项目周边将会出现新入市项目。这意味着项目底层资产的区域租赁市场竞争或许进一步加剧，未来或许会影响基础设备项目的运营。