涨幅与高开 易商仓储物流REIT上市日 (涨幅与高开易跌的关系)

媒体 易商REIT，上市首日取得不错涨幅。

1月24日，易方达华威农贸市场REIT和和中航易商仓储物流REIT同日于买卖所上市，两只基金均录得不错涨幅。其中，易方达华威农贸市场REIT收盘以30%涨幅封死涨停板，中航易商仓储物流REIT收盘也涨逾10%。

产城园区评论得知，中航易商仓储物流REIT此次出售总份额8亿份，发行多少钱为2.628元/份，募资总额逾越21亿元，吸引12家战略投资者等介入认购，其中ESR集团（易商）持有份额占份额总数的比例为41%。

此前在发行环节中，易商REIT并非太顺利，基金控制人确定的询价区间为2.628元/份-3.200元/份，这一区间的下限为拟募集多少钱的86.2%，下限为拟募集多少钱的105%。最终依据询价报价状况，基金控制人确定基金份额出售多少钱为2.628元/份。

在认购投资者当中，战略配售出售总量为74.01%；网下出售总量为18.19%；群众出售总量为7.80%。从发行倍数上看，网下以及群众的认购倍数为1倍出头，网下投资者配售比例约为92%，群众投资者配售比例约为95%。

这在肯定水平上显示了投资者关于目前仓储市场的担忧。从发行上看，市场后来关于易商REIT上市的预期慎重。

上市首日，该基金却表现不俗，中航易商仓储物流REIT上市当日盘中多少钱最高涨幅至3.150元/份，最终收盘多少钱为3.030元/份，全天涨幅15.30%，成交额为3026.08万元。

易商REIT的基础设备资产由富莱德昆山物流园一期、二期、三期3个仓储物流园组成，位于花桥经济开发区，在过去五年平均出租率逾越90%。项目总占高空积算计约41万平方米，修建面积算计约43万平方米，可租赁面积约38万平方米，为现代仓储物流设备高标仓。

在资产估值方面，最新标的资产估值24.35亿元，而在初次申报时资产估值为28.7亿元，估值下调约15%。加上折价发行的14%，足以表现发行人的上市诚意。

该REIT项目2024年和2025年的年化分派率预测值区分为5.23%和5.4%，全周期IRR约为7.3%。依据预测，基础设备项目未来十年租金复合增长率为2.97%，全周期复合增长率为2.82%，而项目2018年-2022年项目租金增长率为3.8%-4.3%。

租户方面，基础设备项目在行动租约共触及租户15家，富莱德昆山物流园项目租户所属的前四大行业区分为物流、电商、品牌服装、汽车业，四大行业租赁面积占项目已出租面积 99.49%，前四大租户租赁面积占项目已出租面积72.02%。

出租率预测方面，基于区域内微观经济展开和产业配套、区域内仓储物流项目稀缺的新增供应以及区域市场出租率水平等要素综合慎重思索，项目出租率将在未来稳步增长，预测用6年时期将全体出租率逐渐优化至95%。

值得关注的是，依据原始权益人易商集团出具的《关于目的运营净支出（NOI）补足的承诺及声明函》的商定，承诺保证项目2024、2025、2026年三年的NOI。若通常运营与评价预测目的NOI发生差额，则易商集团以自持份额分红金额为限启动补足。

ESR方面表示，中航易商仓储物流REIT的上市买卖将进一步安全ESR集团在物流地产、数据中心、基础设备和可再生动力等新经济驱动范围的指点位置，同时拓宽集团放慢资本循环的渠道。

据了解，作为易商REIT发动人，ESR集团在中国40个经济兴隆城市启动投资和控制算计176个园区，其中归入资产负债表项目40个，各基金平台上项目136个，项目运营控制面积算计靠近1500万平米，近70%稳如泰山物业资产位于长江三角地域及大湾区的关键经济中心。

为推进公司未来控制费及开发利润，易商集团贮藏修建面积逾越2450万平方米，包括约700万平方米的大规模土地贮藏作为未来开发经常经常使用。

值得关注的是，此前ESR对外披露私有化事项，喜达屋资本集团、SixthStreet和SSWPartners牵头的财团结合ESRGroupLimited宣布财团提案，拟经过协议布置将ESR私有化。

该提案对ESR的股权估值为552亿港元（71亿美元），也将是自2021年以来香港联交所最大的私有化项目。

依据公告，要约方发动私有化的目的，是为可终年充沛红功ESR的平台价值。要约方以为，ESR肯定成功转型为轻资产平台，重新专注于新经济范围，简化目前的投资组兼并分拆非中心资产及优化其资产负债表。该战略举措或许会构成微小的短期盈利坚定，要约人以为战略转型最好在私有环境下启动，以防止地下市场的短期压力及上市规则的限制。

推进公募REITs上市，也是转型的战略考量之一。