投资市场买卖笔数创新高 去年上海办公楼市场租客更新需求介入 机构 (投资市场买卖合法吗)

近日，多家商业地产机构公布2024年第四季度及全年报告。数据显示，2024年上海办公楼市场需求颠簸修复，虽然租金继续承压，但活动政策带动更新需求，市场主体也更为多元。

“虽然面临供应介入的压力，政策支持有望为市场复苏提供动力。”世邦魏理仕中国区顾问及买卖服务部|办公楼担任人张越表示，“在微观层面，上海市政府任务会议提出的愈加宽松的货币和经济政策估量将为2025年写字楼市场带来积极影响。这些政策经过降低企业本钱、增强市场决计和促进经济活动，将直接推进写字楼市场的需求和展开。”

业主方提供活动政策带动搬迁更新需求

从全年的数据来看，来自CBRE世邦魏理仕的数据显示，2024年上海写字楼市场共录得12个新增供应，算计79.4万平方米，同比降低28.2%。从供应区域来看，关键规划在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪小道和五角场等市场。

来自仲量联行的数据显示，2024年上海办公楼净吸纳量录得47.6万平方米。其中第四季度中央商务区净吸纳量上升至约7.88万平方米，非中央商务区净吸纳量录得约7.07万平方米。甲乙级项目之间的租金价差逐渐参与，吸引不同行业的租户调整优化其租赁战略。

CBRE的数据显示，2024年全市租金报价同比降低6.8%，有效租金同比降低8.9%。总体来看，续租比例上升，同时缩租现象增多，形成需求动力有余。在一些竞争压力较大的子市场，业主不得不采取更灵敏和保守的租赁战略，从而推进租金进一步下行。

租金降低以及业主方提供的更多活动政策继续带动更新需求。

仲量联行数据统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，更新型需求占比抵达74%。在2024年的更新型需求中，有76%的租户选择更新至2020年及之后完工的项目，但是该部分项目仅占上海甲级办公楼市场总存量的29%。

仲量联行上海商业地产部资深董事兼华东区批发地产部总监黄臻以为，续租仍是以后部分租户的首选租赁战略，但租金下行以及新完工项目、高质量成熟项目的入市，为租户提供了搬迁更新办公空间的机遇。

“租金降低的同时带动中央商务区和非中央商务区内的本钱驱动型需求，部分大面积租户取得有利的租约条款更新至新的办公空间。”仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示。

行业需求方面，多元行业形成了市场主体。仲联量行的数据显示，来自金融服务、专业服务、科技互联网和制造贸易等传统行业占据需求七成以上。而据CBRE的报告，金融业以18.0%的占比位列全年首位，其中投资控制、保险和证券是全年租赁生动度最高的三大子行业；TMT行业需求同比上升，占比16.0%；消费品制造业需求也占16.0%。

潮玩、二次元和宠物赛道正迎来新机遇

在批发物业市场，CBRE的报告显示，2024年市场消费需求趋于保守，但餐饮品类全体表现安全，照旧为主力需求，占比39%，以中餐、饮品和烘焙点心等细分品类布点生动。

仲量联行的数据显示，2024年第四季度上海全市全体净吸纳量抵达近15.7万平方米；全年净吸纳量为45.1万平方米，较2023年有所减缓。

租金方面，CBRE的报告显示，全市购物中心首层租金继续向下调整，全年同比下滑0.9%，报每天每平方米人民币32.4元。

仲量联行的报告指出，展望2025年，上海将迎来11个新项目入市，市场全体入驻率和租金面临应战，项目表现分化或许加剧。不过，黄臻表示，随着消费者对情感体验和性价比的追求增强，潮玩、二次元和宠物赛道正迎来新机遇；同时，随着人们加大对瘦弱养生的关注，估量运动瘦弱、美容SPA类品牌也会坚持拓店积极性。“未来，批发空间不只仅是一个买卖场所，更要成为一个能提供共同体验和情感衔接的平台，市场介入者要求多维度共同思索，为消费者提供愈加特性化、高质量、无意境价值的服务。”黄臻以为。

2024年投资市场买卖笔数创历史新高

投资市场方面，CBRE的报告显示，2024年上海物业投资市场共录得119笔买卖，为有史以来最高水平，买卖总额625.4亿元，同比降低24.2%。年内买家类型经验重构，市场投资意向相对稳如泰山，投资型买卖金额占比逾越六成，但单笔买卖规模缩减清楚，10亿元以下买卖占比达82.6%。

标的物业类型方面，按买卖笔数统计，办公楼买卖占比录得延续三年下滑，但仍占据半壁江山。自用型买卖累计奉献64%的买卖金额，其中逾越三分之一来自金融机构买家，买卖标的关键集中于泛陆家嘴板块及滨江区域；投资导向买卖中，区别于以往由传统投资者主导的状况，年内企业买家投资金额占比达51%，较上年的24%录得大幅优化，买卖标的多为成熟商务区内稳如泰山运营的优质办公楼。

另一方面，批发物业与酒店的比例逐年上升，区分为18%和10%。年内录得多笔地产公司出售优质批发资产的股权买卖，带有租约的商铺裙房类法拍项目也遭到中小型企业买家的喜爱。受益于境外游客免签政策与抚慰内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求一直开释，地处中心板块酒店类资产愈发遭到投资者关注。

买家类型方面，企业买家表现最为生动，占比过半，其多偏好写字楼、综合体与酒店等资产类型，民营企业收买整层办公楼的案例亦缺乏为奇。另一方面，险资、地产基金与地产公司等传统投资者算计占比25%，运营稳健的区域型购物中心、位于中心板块的写字楼资产以及物流厂房资产包为机构投资者以后的首选资产类别，地产基金及以品牌公寓运营方为代表的地产公司则对长租公寓资产依然坚持较为积极的投资志愿。

值得关注的是，澎湃资讯此前报道，近日，中邮人寿保险股份有限公司（下称“中邮保险”）宣布领投上海博华广场项目签约，对价108亿元。有业内剖析人士以为，作为2025年首月迎来的超100亿元投资金额的买卖，该买卖不只反映了在以后较为慎重的投资环境下，中心优质资产依然备受关注，也反映了市场愈加积极和绝望的心境。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部担任人王晶指出：“上海物业投资市场买卖笔数年内再创新高，买家类型结构的转变也在潜移默化地影响不同资产类型的买卖生动度。在资产多少钱修复加剧、租赁市场表现不及预期的客观背景下，中心资产仰仗相对稳如泰山的运营表现与多少钱预期，成为各类投资者关注的重点。我们以为，来年过度宽松的货币政策将进一步降低融资本钱，房企的继续‘瘦身方案’也将为市场提供更多值得选择的投资机遇，有望推进上海物业投资市场流动性稳如泰山优化。”